CC BY
29
Q_
о
ш
о
_Q I
Л I
_Q I
Ш I
< I
і І
Еще вчера максимальную прибыль инвесторам приносило жилье. Сегодня — коммерческая недвижимость. Бизнес в столице расширяется, деловая активность растет, и офисных зданий недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Поэтому офисы в Москве выгодно не только арендовать для себя, но и выкупать, чтобы позже получать прибыль с аренды или перепродажи. Приобретать стоит помещения, чья цена более-менее отвечает качеству, детали не так важны. Пока все, что находится в самой столице и в непосредственной близости к ней, — на вес золота.
МилаБОЙКОВА
Высокий офисный стиль
Меняю квартиру на офис
Объем предложения на продажу офисных площадей в Москве составляет в среднем $2,54 млрд. (данные RRG). Рынок офисной недвижимости продолжает динамично развиваться на фоне устойчивого роста девелоперской активности и увеличения спроса на высококачественные офисы. Спрос способствует сокращению предложения: по наблюдению аналитиков компании Colliers International, в прошлом году снижалась доля вакантных площадей и, как следствие, росли арендные ставки, достигшие докризисного уровня 1998
года. На конец 2006 года доля вакантных площадей составила 1,2% класса А и 3,5% — класса В (это самый низкий уровень за последние шесть лет!), а общий рост средних базовых арендных ставок — 15-17% и 8-12% соответственно.
Прошлый год стал рекордным и по количеству купленных и арендованных площадей. Общий объем их оценивается в 1,32 млн. кв. м (из них аренда, включая предварительную, — 65%). Сделки предварительной аренды и продажи — 43% общего объема арендованных и купленных площадей.
Повышение «инвестиционного интереса» к сегменту коммерческой недвижимости объясняется как внутрирыночными тенденциями, так и финансовой обстановкой в стране.
Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG): «Некоторое снижение доходности на фондовом рынке вынудило отечественных и западных инвесторов искать новые рынки, а рынок недвижимости — один из самых перспективных. Долгое время основным сегментом для инвестиций в недвижимость, особенно в столице, считалось жи-
лье. Именно здесь на протяжении последнего года совершалось до 40-50% «инвестиционных» покупок. Этому способствовал не только бурный рост цен, но и тот факт, что жилой сегмент как рынок сформировался уже достаточно давно и действующие на нем механизмы были вполне понятны и прогнозируемы (если не считать макроэкономических и законодательных «потрясений»). В то же время рынок коммерческой недвижимости всегда был не только более закрытым и непрозрачным, но и крайне узким. Для сравнения: в пределах всей Москвы в течение недели предлагается 800900 объектов, а на рынке жилья — 15-20 тыс. Кроме того, для успешной реализации проектов в сегменте коммерческой недвижимости компании приходится обращаться к профессиональным консультантам или создавать собственный аналитический отдел. Однако, начиная с августа-сентября 2006 года, цены на квартиры стали стабилизироваться и даже снижаться. А если учесть и фактор укрепления рубля, то инвестиции в жилой сектор перестали казаться столь выгодными, и инвесторы устремили свои взгляды на коммерческую недвижимость. Кроме того, именно в прошлом году на российский рынок пришли крупные
Фабричный комплекс «Кругозор» (ул.
Обручева, 30/1) переоборудован компанией Horus Capital в одноименный офисный центр
класса А
западные инвесторы (Raven Group, Fleming Family и другие). Объем инвестиций, заявленных к размещению в 2007 году в российскую коммерческую недвижимость, оценивается в размере от $5 до $10 миллиардов».
Итак, иностранцы в нас поверили и стали заключать долгосрочные сделки на перспективу. Например, международная аудиторская компания Deloitte & Touche CIS арендовала 29 тыс. кв. м в бизнес-центре «Белая пло-
«Заграница нам поможет»: London & Regional Properties в 2006 году приобрела «Дукат II»
(Гашека, 6)
щадь», который планируется построить к 2008 году; KPMG взяла в аренду 13,4 тыс. кв. м в «Башне на набережной» (ММДЦ «Москва-Сити», наб. Тараса Шевченко); Deutsche Bank арендовал 7,7 тыс. кв. м в бизнес-центре «Аврора Бизнес Парк»; London & Regional Properties приобрела офисный центр «Дукат II» (ул. Гашека, 6).
Денис Афанасьев, руководитель аналитической службы MIRAX GROUP: «Основная тенденция последнего времени — значительное увеличение инвестиционных потоков в сектор коммерческой недвижимости. В 2006 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил около $4,5 млрд., что в полтора раза больше, чем годом ранее, предполагается, что в нынешнем году он достигнет $7,5 миллиарда».
В течение 2007 года ставки капитализации по всем секторам коммерческого рынка снизятся на 1-1,5% пункта, считают аналитики Colliers International (на сегодня ставка составляет по офисам 9-9,5%), в основном вследствие прихода новых агрессивных инвесторов с базовой стратегией.
Игра в «классики»
Чтобы принять иностранцев-инвесторов, как во всем мире положено, ведущие девелоперы в области коммерческой недвижимости, входящие в профессиональный Московский исследовательский форум (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle), обновили в конце прошлого года имевшуюся на рынке классификацию офисов, внеся таким образом свою лепту в продолжение процесса дифференциации рынка. Правда, изменения коснулись только
недвижимость
недвижимость
Опыт работы в коммерческом секторе ГК «МИАН» приобрела в процессе строительства делового центра «Северное сияние» (ул.
Правды, 24, общая площадь 39 тыс. кв. м, объем инвестиций — около $130 млн.)
высококачественных зданий классов А и В. Их разделили практически на три класса: А, В+ и В-. Но хорошо, что и среди них навели порядок: зачастую необоснованно высокое позиционирование объектов объяснялось лишь амбициями продавцов, теперь все определяет соотношение цены и качества. Руслан Сафин, генеральный директор ООО «МАРР Капитал»: «В новой классификации выделено 26 критериев. Чтобы офисный центр соответствовал классам А, В+ или В-, он должен отвечать практически всем обязательным параметрам. Допускается несоблюдение лишь одного обязательного и четырех факультативных критериев. Одним из нововведений стал пункт о собственности: офис класса А должен принадлежать строго одному владельцу. Желательным, но необязательным критерием названа прозрачная структура собственности.
Большинство новых требований касается инженерных систем и конструктивных особенностей зданий. Что касается месторасположения — необходимо, чтобы оно не оказывало негативного влияния на имидж офисного центра, очень важна хорошая транспортная доступность».
Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood: «Разработка новых требований к классификации офисных помещений — адекватная реакция игроков рынка на его рост и изменения. В частности, снижение уровня требований к территориальному размещению офисного здания отражает сформировавшуюся тенденцию децентрализации рынка офисной недвижимости (отныне подразумевается, что высококачественный офис может быть расположен и за
Класс В 1 550-800 3500-5500
Класс В 2 380-550 1800-3000
Источник: Colliers International
пределами ЦАО. — «ВЕСТИ»), а повышение требований к некоторым техническим и эксплуатационным характеристикам призвано учитывать процесс морального устаревания зданий и инженерных коммуникаций. В результате половина классифицируемых до сих пор как класс А офисов оказалась смещена в более низкий класс как несоответствующая вновь принятым обязательным критериям».
До менее престижных, но многочисленных офисов класса С и ниже руки у профессиональных участников рынка не доходят. А жаль, ведь их доля в общем предложении превышает 75% (данные RRG) — это 24 млн. из 30 млн. кв. м существующих на рынке (данные «МАРР Капитал»). Элитные классы А и В дают вместе не более 5,4 млн. кв. м (из которых А — 1,5 млн. кв. м), С в чистом виде — 8 млн. кв. м. Михаил Гец: «Основной объем рынка офисных помещений Москвы по-прежнему составляют площади довольно низкого качества, изначально не предназначенные для размещения офисов, — переоборудованные здания гостиниц, НИИ, детских садов, встроенно-пристроенные помещения и первые этажи жилых зданий».
Деловая Москва
В прошлом году всего было построено и реконструировано 975 тыс. кв. м уровня А и В (класс А—22%). Растет и ширится наше крупномасштабное строительство, причем на всех фронтах: два «Сити» — ММДЦ и «Большой Сити», реконструкция промзон, освоение от-
даленных ареалов на границе столицы и области. О планах реализации масштабных проектов офисной недвижимости в «Большом Сити» в 2006 году заявили «Интеко», «Базэл», «Открытые инвестиции», «ДОН-строй», ГК «Букет» и другие. В районе Мякининской поймы запланировано несколько крупных проектов в рамках общественно-делового центра Московской области (среди девелоперов RIGгoup, ОСК, «Крокус»).
Если в прошлом году общая площадь введенных офисных зданий составила от 4 до 39 тыс. кв. м, то в нынешнем счет пойдет на сотни тысяч квадратных метров. Это произойдет за счет строительства вдоль МКАД (район Ленинградского шоссе) бизнес-парков «Гринвуд» и «Химки» (130 и 200,5 тыс. кв. м соответственно), завершения первой очереди «Северной башни» в ММДЦ (74 тыс. кв. м) и второй очереди в промзоне на Дербеневской набережной («Новоспасский двор», 80 тыс. кв. метров).
Ожидается, что в 2007 году будет построено 1,75 млн. кв. м офисов классом не ниже В. Будет расти объем предложения — сократится доля вакантных площадей, снизятся ставки аренды. Однако специалисты считают, что реального снижения ставок стоит ждать не раньше 2008 года, а пока потребность столицы в офисах еще очень велика. Денис Афанасьев: ГК «Бородино» — это не только производство и реализация слабоалкогольных напитков и кондитерских изделий в Мытищах, но и бизнесцентр в столице на улице Русаковской, 13, площадью 34 тыс. кв. м и ставкой аренды от $460 без НДС за квадратный метр
«Потребность Москвы в офисной недвижимости международного класса приближается к 10-12 млн. кв. м. Наиболее остро ощущается дефицит офисов класса А. Спрос сейчас превышает предложение, и этот разрыв скорее всего будет сохраняться до 2010 года».
Эксперты считают, что для офисов международного класса наиболее перспективным является район «Москва-Сити». Крупнейшие компании, такие как ВТБ, KPMG, IBM, Procter & Gamble, Citibank, уже заключили контракты на аренду (покупку) офисных площадей в этом деловом центре. Предполагается, что развитие «Москва-Сити» станет толчком к дальнейшему развитию этой территории как офисной части города и послужит началу строительства территории «Большого-Сити», который ограничен Мо-сквой-рекой на юге, Хорошевским шоссе — на севере, Филевским бульваром и Заречной улицей — на западе и примыкает к Третьему транспортному кольцу на востоке. Общая площадь участка — 983 га. Компактное размещение офисов в одном районе Моск-
Дайте только срок
Подсчеты объемов нового строительства офисов не совпадают у разных аналитиков. Например, компания Blackwood снижает этот показатель с почти 1 млн. (см. выше) до 720 тыс. кв. м: дело здесь и в более строгих критериях оценки построенных зданий, и в том, что учитывается общий грех нашего рынка недвижимости —банальное несоблюдение сроков сдачи объектов. Михаил Гец: «В 2006-м, как и в 2005 году, реальный объем введенных площадей составил лишь 50% от заявленных в начале года объемов. И в нынешнем году, по нашим прогнозам, этот показатель не превысит 70%, поскольку тенденция задержки ввода объектов в эксплуатацию пока не преодолена. Причины назвать несложно — непрофессионализм некоторых застройщиков, бюрократические проволочки, а также сосредоточение девелоперской активности вокруг особо крупных проектов — «Москва-Сити» и «Большого Сити». Зачастую девелоперы осознанно заявляют более ранние сроки ввода с целью привлечения потенциальных арендаторов и
Средний уровень вакантных офисных помещений в Москве
12
Источник: Colliers International
вы, создание своего рода «деловой столицы» в столице, а также планы по организации железнодорожного сообщения между ММДЦ и аэропортами «Внуково» и «Шереметьево» — все это поможет во многом решить транспортные проблемы динамично развивающегося бизнеса.
Денис Афанасьев: «Всего в ММДЦ «Москва-Сити» планируется построить 3,7 млн. кв. м площадей. Однако только этот комплекс проблему дефицита офисных площадей не решит. В Москве на тысячу жителей приходится 450 кв. м офисной недвижимости. Для сравнения: в Берлине — 4,8 тыс. кв. м, в Брюсселе — 7,7 тыс. кв. м. Таким образом, значительная нехватка офисных площадей и сохранение спроса на достаточно высоком уровне позволяет прогнозировать стабильную доходность на этом сегменте рынка недвижимости».
покупателей». Итак, девелоперы не слишком стремятся реально пополнить рынок новым предложением, тем самым умело разогревая аппетит покупателей/арендаторов.
Руслан Сафин: «Часто бывает, что качественное офисное здание еще находится на стадии строительства, а на него уже имеется большое число претендентов, которые посредством аукциона резко завышают изначально заявленную собственником цену».
Столь плодотворная политика владельцев офисных зданий привела к значительному удорожанию их продукции. Денис Афанасьев: «Внутри Садового кольца продажная цена офисных площадей в прошлом году достигала $5 тыс. за 1 кв. м, за его пределами — $2,52,7 тыс. за 1 кв. м. Средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость по итогам года выросла на 70-75%».
В этом году рост цен продолжится и соста-
Для формирования положительного имиджа офисного здания очень важна хорошая транспортная доступность. На фото: бизнесцентр «Новосущевский» (Девелопер — Sinergo development) расположен между Садовым и Третьим транспортным кольцом
вит, по мнению экспертов, 25-40%, ставки аренды поднимутся еще на 8 и 12% (класс В и класс А соответственно). Относительно размеров потенциала платежеспособного покупательского спроса на рынке офисов эксперты осторожны. Михаил Гец: «Тот факт, что больше площадей стало приобретаться в собственность, объясняется несколькими причинами. Во-первых, инвестиционной привлекательностью рынка коммерческой недвижимости как для российских, так и для иностранных инвесторов. Во-вторых, рынок по-прежнему остается дефицитным, и в ближайшей перспективе ставки аренды будут расти, поэтому потребители предпочитают приобретать офисы в собственность, что к тому же является неплохим активом для компании. К тому же сохраняется серьезный дефицит свободных площадок под застройку в городе, и покупка здания является способом приобрести именно участок для дальнейшего редевелопмента. Однако однозначно сказать, что рынок офисов становится рынком покупки, а не аренды, нельзя».
Антон Коротаев: «Стабилизации — и уж тем более снижения — цен ожидать, конечно, не приходится. Однако предложение также растет, выходят на рынок новые площади... Этот встречный процесс приводит к тому, что покупатели и арендаторы начинают предъявлять все более высокие требования к характеристикам объектов. И это станет основной тенденцией 2007 года». Руслан Сафин: «Рост качественных показателей рынка будет способствовать постепенному перераспределению спроса в пользу объектов, имеющих лучшую концепцию, что соответствующим образом скорректирует ставки аренды и продажи». Ш
недвижимость
