CC BY
31
t
г
Hi
/ у
TL" -ТП'
п
-"iVw
■ - ■ у Ц
BJ
LiMl
re M
неуместен
Показатель обеспеченности торговыми площадями жителей Москвы -ниже среднеевропейского. Однако увеличение числа торговых центров негативно скажется на транспортной ситуации в столице.
Ш -wzr
Долгостроям — нет
Рынок торговой недвижимости Москвы переживает фазу устойчивого развития. Ольга Ясько, региональный директор по исследованиям и аналитике, Knight Frank Russia & CIS: «Такого явления, как замороженный проект, в настоящий момент на рынке торговой недвижимости не встречается. И дело здесь не только в том, что проекты размораживаются и переходят в стадию активного строительства. Девелоперы, которые в посткризисный период стали очень тщательно оценивать перспективы строительства, сегодня отказываются от разного рода утопических проектов. Кроме того, в некоторых случаях замороженные проекты уходят с рынка другим путем: по инициативе правительства
По сравнению с докризисными показателями сегодняшние цены на аренду и продажу торговых площадей ниже на 17-35%.
Москвы расторгаются договорные отношения с девелоперскими структурами, которые так и не принялись за строительство заявленного торгового центра».
Так произошло с проектом подземного торгово-раз-влекательного комплекса на площади Павелецкого вокзала «Матрешка Молл», идея создания которого относится к 2002 году. В феврале текущего года городские власти после трехлетних раздумий решили расторгнуть инвестконтракт на строительство этого объекта с ОАО «Павелецкая». Вместо него правительство Москвы планирует в течение трех лет построить паркинг.
Проект «Матрешка Молл», по подсчетам экспертов рынка, инвестиционной стоимостью $370 млн предполагал строительство четырехуровневого подземного
комплекса общей площадью 122,4 тыс. кв. м, в том числе сдаваемые в аренду 35 тыс. кв. м.
Инвестором проекта в 2003 году стало ОАО «Павелецкая» (30% акций принадлежало городу, 70% — ЗАО «Ингеоком-Инвест»). С 2007 года 100% акций консолидировали структуры инвестиционно-промышленной группы «Евразия» Мухтара Аблязова, которого в 2009 году обвинили в хищении $5 млрд. Тогда же остановился и этот проект. В сентябре 2010 года истек срок реализации ин-вестконтракта, заключенного с ОАО «Павелецкая». К тому моменту, как сообщается в центральных СМИ, «Евразия» «вырыла» на участке 2,2 га стену в грунте на глубине 40 м. До февраля этого года проект был подконтролен «Евразии». (По данным Росстата на конец 2012 года, ОАО «Павелецкая» принадлежит кипрской Simplecity Holdings Ltd., которая является основным акционером инвестора-застройщика «Матрешки Молл» не менее двух лет).
К весне 2011 года столичные власти заявили, что ищут новых соинвесторов при сохранении прежнего — ИПГ «Евразия» — в обновленный проект на площади Павелецкого вокзала: вместо ТРЦ было решено построить подземный многоуровневый паркинг, торговая часть которого уменьшалась на 5 тыс. кв. м, а число машино-мест выросло до 1,23 тыс. Но к началу этого года насчет «Евразии» чиновники передумали. По мнению экспертов, объявленное строительство паркинга (на 2-2,5 тыс. машино-мест стоимостью $150-200 млн) скорее всего станет лишь дорогим обременением в рамках другого проекта.
В чем Москва уступает регионам
Тем не менее аналитики рынка считают сектор торговых помещений делом прибыльным. Согласно данным Cushman & Wakefield, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость за первое полугодие 2013 года составил $4,63 млрд, превысив объем инвестиций второго полугодия 2012 года на 82%, и стал практически идентичен объемам первого полугодия прошлого года (на 5% ниже).
Москва продолжает быть основным рынком России, привлекая более 80% всех инвестиций в коммерческую недвижимость. В первой половине этого года самым привлекательным объектом для инвестирования стала торговая недвижимость. На нее пришлось более половины всего объема инвестиций — $2,063 млрд. Вложения в этот сектор постоянно растут с 2011 года. Если в 2011 году на инвестиции в торговую недвижимость пришлось $2,04 млрд, то в 2012-м этот показатель составил уже $2,59 млрд. Эксперты Cushman & Wakefield считают, что если все запланированные в нынешнем году сделки будут завершены, то 2013 год станет рекордным по объему инвестиций в торговую недвижимость.
Ведущая роль на рынке коммерческой недвижимости все еще принадлежит российским инвесторам (71%),
Стена в грунте —
технология, применение которой позволяет осваивать подземное пространство в стесненных условиях, не нарушая сохранность окружающей среды.
Мила БОЙКОВА
EAST NEWS
\ недвижимость \
аналогичная картина наблюдалось в 2012 году, однако в сравнении с 2010-м и 2011 годом доля иностранных вкладчиков выросла вдвое.
Ставка доходности на объекты класса прайм в Москве составляет для торговых центров (ТЦ) 9,25%, что выше среднеевропейского уровня на 250 базисных пунктов (б.п.) и уровня наиболее развитых европейских рынков — Лондона и Парижа — на 450 б.п., но уступает Санкт-Петербургу на 100-150 б.п. и регионам РФ на 200-250 б.п. Однако для инвесторов — особенно иностранных — риски в провинции все же несоизмеримо выше по сравнению с Москвой, а потому столичная недвижимость — и жилая
Ставка доходности на объекты класса прайм в Москве составляет для торговых центров 9,25%.-
Источник: RRG.
и коммерческая — все же выступает объектом для инвестиций в первую очередь.
Андрей Привезенцев, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle: «В 2012-м и в начале этого года есть примеры выкупа иностранными брендами своих франшиз с целью развивать бизнес напрямую. Компания Tommy Hilfiger, ранее развивавшаяся по франшизе, сейчас решила изменить стратегию, планируя открытие флагманского магазина в Москве на Кузнецком Мосту. Испанская компания Cortefiel Group выкупила у российского партнера Melon Fashion Group сети Springfield и Women'Secret, которые теперь намерена развивать самостоятельно. Помимо этого испанский ретейлер не исключает возможности повторного вывода в Россию одноименного бренда (Cortefiel)».
По данным компании GVA Sawyer, в первой половине этого года рынок торговой недвижимости Москвы пополнился новыми отечественными игроками. Так, группа компаний «Обувь России» открыла в столице первый магазин «Вестфалика» (120 кв. м) в новом формате, адаптированном для ТЦ. В этом году компания планирует открыть более 60 магазинов по всей России.
В 2013 году должен открыться детский тематический парк «Мастерславль» в МФК Evolution Tower в ММДЦ «Мо-
сква Сити», в следующем — «Кидбург» (ТРЦ «Детский Мир» на Лубянке), далее в планах компании — открытие еще трех парков до 2016 года в Москве. В 2014 году должно состояться открытие детского парка Kidzania в ТРЦ «Vegas Крокус Сити».
Из знаковых инвестиционных покупок 2013 года эксперты рынка единодушно называют приобретение Morgan Stanley у Capital Partners ТРЦ «Метрополис» общей площадью 205 тыс. кв. м; сумма сделки оценочно составила $1,2 млрд.
Кроме того, акционер «Фармстандарта» Виктор Хари-тонин планирует приобрести у компании «Торговый квартал» ТРК «Торговый квартал» (31 200 кв. м) в Домодедове. Сумма сделки может составить $135 млн.
Дни открытых дверей
В 2012 году в Москве, по информации отдела аналитики компании Jones Lang LaSalle,
было открыто несколько ТЦ общей арендуемой площадью около 230 тыс. кв. м. По данным на конец июня этого года, объем качественной торговой недвижимости достиг 3,45 млн кв. м. Планируемый масштаб ввода новых площадей по итогам 2013 года (включая уже открывшиеся проекты) составляет около 250 тыс. кв. м.
Ольга Ясько: «В первой половине этого года московский рынок торговой недвижимости пополнился шестью торговыми объектами общей площадью 206,1 тыс. кв. м (арендопригодной площадью — gross leasable area (GLA) — 127,4 тыс. кв. м)».
Изначально планировалось к вводу около 134 тыс. кв. м, но заявленные проекты были перенесены на следующий квартал. Николай Девятилов, гендиректор компании Praedium: «Тенденция к снижению объема ввода торговой недвижимости, наметившаяся с начала прошлого года, в настоящий момент продолжается: в I квартале этого года было введено в 5 раз меньше качественной торговой недвижимости по сравнению с аналогичным периодом прошлого».
Тем не менее, по наблюдению аналитиков, рынок торговой недвижимости находится в относительно равновесном состоянии c позиции арендатора-арендодателя и финансовых показателей. Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG: «Из всех видов недвижимости и в 2012 году, и в первом полугодии 2013 года традиционно наиболее уверенно чувствует себя торговая. Основной тенденцией
ЗА САДОВЫМ КОЛЬЦОМ — ПЕРИОД ОТПУСКОВ
ЛЕТОМ СДАЮТ ДОРОГО
Рис. 1. Средняя ставка аренды в торговых помещениях Москвы, $/кв. м/год
Внутри СК За пределами СК
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
06 07 08 09 10' 11' 12|01|02|03 04|05 06 07 08 09 10' 11' 12|01|02|03 04|05 06 2011 2012 2013
Рис. 2. Средняя ставка аренды в помещениях street-retail, $/кв. м/год
Внутри СК За пределами СК
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
06|07|08|09|10|11|12|01|02|03|04|05|06|07|08|09|10|11|1201|02|03|04|05|06| 2011 2012 2013
НОВОСТРОЙКИ ЦЕНЯТСЯ ВЫШЕ
ПОКУПАЮТ — В ЦАО
Рис. 3. Средневзвешенная цена в торговых помещениях Москвы, $/кв. м
— Внутри СК — За пределами СК
18 000 15 000 12 000 9000 6000 3000 0
06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 2011 2012 2013
Рис. 4. Средневзвешенная цена в помещениях street-retail, $/кв. м
— Внутри СК — За пределами СК 21 000-
18 000
15 000
12 000
9000
6000-
3000 I-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1-1
06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 06
2011 2012 2013
2012 года стали положительная стабильность цен и баланс спроса и предложения, как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды торговой недвижимости».
Продолжается тенденция децентрализации рынка. По наблюдению экспертов компании GVA Sawyer, практически все новые объекты строят за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), за исключением ТРЦ River Mall (Автозаводская, влад. 16-18) и проекта реконструкции «Детского мира». Вблизи МКАД ведется строительство 380 тыс. кв. м торговых площадей (GLA), за МКАД в ближайшие два года будет построено 53 тыс. кв. м торговых площадей (GLA) в составе аутлет-центров.
Параллельно идет развитие вновь созданной пешеходной зоны в центре Москвы. Она пролегает по маршруту «Столешников переулок — Камергерский переулок — Кузнецкий Мост — Рождественка», для автомобильного движения закрыт Тверской проезд. Общая протяженность маршрута составила 2 км (без учета Тверского проезда).
Андрей Привезенцев: «В пешеходной зоне прогнозируется активный спрос на рестораны и кафе, магазины одежды и аксессуаров сегмента люкс и премиум, в особенности на фоне изменения профиля Тверской улицы, все больше тяготеющей к масс-маркету».
платы: фиксированная ставка за арендуемую торговую Источник: RRG. площадь, фиксированный процент с оборота арендатора и комбинация из зафиксированной в договоре базовой ставки и определенного процента с оборота).
Отметим, что переход к новой схеме расчета арендных платежей начался еще в 2008-2009 годах. Однако поскольку для принятия решений о смене коммерческих условий ретейлерам и девелоперам были необходимы более благоприятные и прогнозируемые условия ведения бизнеса, то доля договоров, учитывающих оборот операторов, увеличилась в посткризисный период, в 2011-2013 годы».
Средняя ставка аренды на торговые помещения в Москве составляет, по данным аналитиков компании Jones Lang LaSalle, на конец июня: в ТЦ — $500-1800 за кв. м в год, в основных торговых коридорах — $800-2100 (см. табл.).
По подсчетам Дениса Колокольникова, в сегменте торговой недвижимости в первом полугодии цены продаж и ставки аренды выросли как в центре, так и за его пределами (за исключением реализации торговых помещений за пределами центра; рис. 1-4). Если учесть, что объем предложения торговых помещений при этом уменьшился (за исключением объектов за пределами
Ставки и цены
В сегменте торговых помещений традиционно аренда превалирует над куплей-продажей (из-за дороговизны и малой доступности для широкого потребителя). Юлия Дальнова, директор управления коммерческой недвижимости «МД Групп»: «Основными арендаторами в ТЦ являются крупные супермаркеты и гипермарке-ты, которые традиционно предпочитают не строить, а брать в аренду торговые площади. Крупные операторы формируют спрос на рынке торговой недвижимости. В целом можно отметить, что сегмент аренды активизировался, его оживлению способствовала высокая активность сетевых дискаунтеров».
Ольга Ясько: «На протяжении первой половины этого года коммерческие условия оставались стабильными. Преобладают договоры аренды, в которых зафиксирована схема расчета ставки арендных платежей в зависимости от показателя товарооборота операторов: более 70% договоров с арендаторами на столичном рынке заключаются с учетом оборотов торговых сетей (можно выделить всего три основных способа определения арендной
Самым доходным сегментом рынка торговой недвижимости в Москве остаются -помещения формата street-retail.
ТТК), можно сделать вывод, что торговые помещения в первом полугодии 2013 года пользовались повышенным спросом.
Самым доходным сегментом рынка торговой недвижимости в Москве остаются помещения формата street- Аутлет-центр, retail (отдельно стоящие бутики). Тенденцией года в этом или аутлет (Outlet сегменте можно назвать сокращение объема предложе- Center), — формат ния: за год, с мая 2012 года, этот показатель снизился торгового центра, на 35% на помещения вне центра города. Сокращение специализирующе-в центре города также отмечается, однако происходит гося на продаже медленнее. Набирают популярность помещения форма- брендов одежды та street-retail вне центра города — за пределами ТТК, со значительными ведь при наличии общего тренда к повышению ставок скидками.
Вновь созданная пешеходная зона, пролегающая по маршруту «Столешников переулок — Камергерский переулок — Кузнецкий Мост — Рождественка» (и Тверской проезд.) — потенциал развития street-retail в Москве.
Источник: Jones Lang LaSalle.
ОПТОМ — ДЕШЕВЛЕ
на помещения в центре города темпы роста снижаются (рис. 2): дефицит качественных помещений в сочетании с высокой ставкой уменьшают привлекательность данного предложения как для крупных, так и для мелких арендаторов. Многие предпочитают развивать свой бизнес в спальных районах города.
Доля вакантных площадей в функционирующих торговых центрах Москвы в первом полугодии 2013 года и на протяжении всего 2012 года находилась, по данным участников рынка, на низком уровне — 3-4%. В наиболее качественных ТЦ по-прежнему формируются «листы ожидания» (списки операторов, готовых арендовать освободившееся помещение).
По мнению экспертов компании РгаеШит, малое число введенных качественных торговых объектов в первом полугодии будет способствовать поддержанию данного значения и во втором полугодии. При условии реализации запланированных торговых объектов уровень вакантных площадей в сегменте качественной торговой недвижимости может к концу 2013 года составить 4,2-4,5%.
Как полагают некоторые эксперты, в настоящее время обеспеченность торговыми площадями в городе составляет приблизительно 0,3 кв. м на человека. Для сравне-
Ставки аренды в ТЦ Москвы
ФОРМАТ АРЕНДУЕМАЯ ПЛОЩАДЬ, КВ. М СТАВКА В ВИДЕ % С ТОВАРООБОРОТА МИНИМУМ, $/КВ. М/ГОД МАКСИМУМ, $/КВ. М/ГОД
Гипермаркет > 5000 1-3 180 350
Супермаркет 1500-5000 3-5 250 700
Электроника и бытовая > 2500 3-5 220 500
< 2500 5-6 280 500
Кинотеатр > 3000 8-11 180 300
Развлечения 1500-7000 4-6 90 200
Товары для ремонта (Э!У) 8000-15000 3-5 160 300
Спортивные товары > 2500 5-7 180 250
< 2500 210 700
Товары для детей < 300 10-12 600 1500
> 800 6-9 350 600
70-200 10-14 1300 4000
Одежда 200-1000 10-12 500 2000
> 1000 5-10 450 1200
Парфюмерия и косметика 300-1000 10-12 1300 2300
< 300 1600 3000
Рестораны 250-800 10-14 500 1500
Фудкорты 40-120 4-5 1500 3500
ния: в Лондоне и Париже данный показатель — около 1 кв. м на человека; в Восточной Европе — 0,5 кв. м.
Николай Девятилов: «Вопрос о достаточности торговых площадей неоднозначный. С одной стороны, показатель обеспеченности торговыми площадями в Москве ниже среднеевропейского. С другой — увеличение числа крупных проектов (для достижения среднеевропейских показателей обеспеченности торговыми площадями) крайне негативно скажется на транспортной ситуации».
Простор для творчества
В этом году оборот розничной торговли в Москве, согласно прогнозу Росстата, составит 4175 млрд руб., а в 2014 году может вырасти до 4670 млрд руб. На 2014 год заявлено (информация GVA Sawyer) более 800 тыс. кв. м торговых площадей (GLA). Таким образом, недополученное в этом году рынок с лихвой получит в следующем.
По итогам нынешнего года возможен рост арендных ставок на 10-12%, правда только в качественных объектах с хорошей концепцией. А вот во всех остальных случаях, по прогнозу Jones Lang LaSalle, не превысит 3-5% в ТЦ и 5-7% в основных торговых коридорах.
Денис Колокольников считает, что рост цен продажи и ставок аренды, как и во все посткризисные годы, в этом году не будет резким. По итогам 2013 года — примерно 5-7%, при сохранении положительных тенденций. «При этом следует отметить значительную дифференциацию объектов в зависимости от их качества. Так, успешные проекты с низким уровнем вакантных площадей могут подорожать на 10-15%. В то же время неудачные или морально устаревшие проекты, напротив, теряют или испытывают трудности с привлечением арендаторов, цены и ставки там могут снижаться.
В целом принято считать, что успешный ТЦ имеет уровень вакансий менее 10%. Если уровень вакантных площадей превышает 10-15%, то уже пора задуматься над реконцепцией данного объекта. Продолжительность жизни ТЦ в экономическом плане составляет 5-10 лет: после этого срока, если владельцы ТЦ хотят получать прибыль на прежнем уровне, объекту потребуется ре-концепция. Естественно, в каждом конкретном случае ее объем определяется индивидуально. В качестве известного примера такого морально устаревшего ТЦ можно вспомнить «Рамстор» и «Капитолий» на Ярцевской улице. «Капитолий» — один из первых концептуальных ТЦ в столице — уже к 2006-2007 годам перестал соответствовать современным требованиям. В то же время ГУМ, ЦУМ, «Петровский пассаж» по-прежнему выглядят современными.
Если говорить о перспективах ценовой политики рынка, то по сравнению с докризисными показателями сегодняшние цены на аренду и продажу торговых площадей все еще ниже упомянутого периода. В пределах и за пределами Садового кольца средняя арендная ставка в торговом сегменте отстает от докризисных показателей (октября 2008 года) на 17%. На рынке продажи торговых помещений разница еще больше. Стоимость торговых помещений внутри Садового кольца меньше, чем в октябре 2008-го, на 30%, а за пределами Садового — на все 35%».
Словом, участникам рынка торговых площадей еще есть куда стремиться и чем заняться в ближайшие годы.
