CC BY
169
Финансовая аналитика: Financial Analytics:
проблемы и решения 26 (2016) 17-31 Science and Experience
ISSN 2311-8768 (Online) Мониторинг экономических процессов
ISSN 2073-4484 (Print)
МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА НА ИНВЕСТИЦИОННУЮ СОСТАВЛЯЮЩУЮ НЕДВИЖИМОСТИ
Владимир Александрович ТЁТУШКИН
кандидат технических наук, доцент кафедры экономического анализа и качества, Тамбовский государственный технический университет, Тамбов, Российская Федерация [email protected]
История статьи:
Принята 24.06.2016 Принята в доработанном виде 01.07.2016 Одобрена 09.07.2016
УДК 338.12
JEL: В22, С13, Е21, F65, в01
Ключевые слова: финансы, недвижимость, маркетинг, анализ, инвестиция
Аннотация
Тема. Маркетинговый анализ влияния финансового кризиса на рынок инвестиций в недвижимость в РФ.
Цели. Объединение разрозненных фрагментов с данными, содержащимися в открытых источниках информации, для получения объема информации, позволяющего лучше понять взаимозависимости между игроками рынка и спрогнозировать дальнейшее развитие и возможные последствия для бизнеса и населения в сфере инвестирования недвижимости. Методология. С помощью эконометрических и статистических методов проанализированы аспекты влияния финансового кризиса на инвестиционный рынок недвижимости и компании. Результаты. Представлены аналитические данные, отражающие показатели рынка недвижимости в РФ за 2015 г., выявлены возможные тенденции развития этой сферы. Выводы. Предпринимательская среда меняется кардинально, поэтому девелоперским компаниям следует пересмотреть свои стратегические цели и подходы к ведению бизнеса на рынке недвижимости. В современных условиях рынок коммерческой недвижимости невозможно представить без участия компаний, занимающихся профессиональным управлением объектами. К числу видов деятельности таких организаций можно отнести и антикризисное управление недвижимостью. Влияние кризиса на рынок коммерческой недвижимости выражается в формировании различных факторов, оказывающих негативное воздействие на функционирование объектов.
Применение. Результаты могут быть использованы для научных исследований в вузах, а также в банковских или других финансовых организациях, девелоперских компаниях.
© Издательский дом ФИНАНСЫ и КРЕДИТ, 2016
Введение
Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любой страны, являясь значительной частью национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны. Например, доля недвижимости в национальном богатстве США составляет 50%.
Исходя из определения, что рынок - место встречи продавца и покупателя, можно сделать вывод, что без рынка недвижимости не может существовать рынок вообще, так как любой хозяйственный субъект для работы нуждается в помещении, собственном или арендованном.
Рынок недвижимости требует регионального деления, поскольку местонахождение объекта недвижимости определяет такие его характеристики как стоимость, эффективность и уровень риска инвестиций.
С точки зрения права собственности рынок недвижимости можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав, как
на саму собственность, так и на возможность ее эксплуатации, а также определения цены этой передачи.
Результатом деятельности рынка недвижимости является разделение пространства между участниками рынка с использованием определенной формы землепользования.
С точки зрения реализации собственности рынок недвижимости - это система функций управления, финансирования и информационного обеспечения сделок, объектом которых является недвижимость.
Проведем анализ источников по исследуемой тематике.
В работе [1] приведены результаты изучения исторического влияния экономических кризисов на состояние рынка недвижимости, глубоко проанализированы перспективы развития мирового рынка недвижимости. Исследователь считает, что результатом роста цен на недвижимость и объемов строительства является формирование «пузыря» на рынке ипотечных кредитов и производных ценных бумаг.
В другой статье1 рассматривается, как кризис отражается на рынке недвижимости России. Изменения в российском законодательстве напрямую влияют на работу организаций и социально-экономическую жизнь в целом. Строительство является чувствительной отраслью к любого рода изменениям, особенно в области механизмов хозяйственной деятельности.
Еще один исследователь2 подробно рассматривает изменения в российском законодательстве, которые будут регулировать жизнь рынка недвижимости и строительной сферы в целом, а также влияние этих перемен на механизм функционирования и развитие отрасли.
В статье [2] изложены основные формы и методы финансирования рынка недвижимости,
способствующие росту доступности жилья для населения, созданию рабочих мест в строительстве и сопутствующих отраслях.
Автор следующей работы3 указывает, что в современных условиях рынок коммерческой недвижимости невозможно представить без участия компаний, профессионально занимающихся управлением объектами. Влияние кризиса на рынок коммерческой недвижимости выражается в формировании различных факторов, оказывающих негативное воздействие на функционирование объектов. Деятельность компаний, оказывающих услуги по антикризисному управлению коммерческой недвижимостью, направлена на предупреждение этих факторов и смягчение последствий кризиса.
В другой статье4 изучен рынок недвижимости Москвы во время кризиса. А результаты коллективного исследования5 показали
необходимость изучать существующую в компании систему мотивации и стимулирования труда для выявления ее достоинств и недостатков,
1 Ушакова Н.А., Хурматулина Н.М. Как кризис отражается на рынке недвижимости России // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2015. № 1.
С. 202-207.
2 Шмелева Е.М. Изменения условий функционирования рынка недвижимости как фактор, приводящий к кризису в отрасли // Апробация. 2015. № 8. С. 83-84.
3 Зайченко К.В. Проблемы управления коммерческой недвижимостью в условиях кризиса // European science. 2015. № 6. С. 33-35.
4 Стрельцова Н.В. Рынок недвижимости Москвы во время кризиса // Профессиональное образование и общество. 2015. № 2. С. 68-71.
5 Кочман И.С., Ольшанская С.А. Совершенствование деятельности персонала в агентстве недвижимости в условиях кризиса // Курорты. Сервис. Туризм. 2015. № 2. С. 23-27.
чтобы в итоге создать приемлемые условия существования фирмы в условиях конкуренции и мирового кризиса.
Другой коллектив авторов6 рассматривал состояние и тенденции рынка недвижимости России сегодня и в перспективе. Ученые сопоставили влияние кризиса на стоимость жилья в 2008 и 2014 гг., показали возможные пути поведения на данном рынке с наименьшими потерями.
В статье [3] проанализированы современные технологии развития форсайта, которые целесообразно использовать для формирования стратегических программ развития городской недвижимости.
Еще один исследователь7 привел анализ причин экономического кризиса и их влияния на рынки недвижимости. Были изучены различные подходы к объяснению причин и путей преодоления кризиса.
Ученые не обошли стороной и состояние российского рынка коммерческой (офисной) недвижимости в период мирового экономического кризиса8.
Приведем еще несколько аспектов, поднятых в рамках обсуждаемой темы в различных статьях:
• тенденции изменений рынка недвижимости в 2014-2015 гг.9;
• наиболее эффективные и выгодные варианты инвестирования в недвижимость, прогноз на ближайший год в этой области [4];
• проблемы оценки недвижимости в условиях финансового спада10;
6 Ушакова Н.А., Хурматуллина Н.М. Положение рынка России в период экономического кризиса // Инфраструктурные отрасли экономики: проблемы
и перспективы развития. 2015. № 9. С. 134-138.
7 СинякН.Г. Мировой финансово-экономический кризис: основные причины и влияние на рынки недвижимости // Труды БГТУ. № 7. Экономика и управление. 2009. № 7.
С. 20-23.
8 Столяров А.А., Гермисашвили А.И. Состояние рынка коммерческой (офисной) недвижимости в России в период геополитического кризиса // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2015. № 2.
С. 246-248.
9 Крылов Э.И., Варфоломеева В.А. Анализ рынка недвижимости в период кризиса // Актуальные проблемы экономики и управления. 2015. № 2. С. 12-13.
10 Бердникова В.Н. Проблемы оценки недвижимости в условиях финансового кризиса // Актуальные вопросы экономических наук. 2009. № 4-3. С. 13-17.
• рынок недвижимости как отражение кризиса11.
Актуальность проблемы, подробно рассмотренной в статье [5], обусловлена необходимостью совершенствования технологии инвестиционного риск-менеджмента в условиях нестабильных рынков недвижимости с учетом адаптации существующих финансовых моделей к реалиям посткризисной экономики.
Деятельность компаний, оказывающих услуги по антикризисному управлению объектами коммерческой недвижимости, направлена на
предупреждение этих факторов и смягчение
" 12 последствий кризиса .
Еще одна работа посвящена анализу тенденций российского рынка недвижимости в кризисный период [6]. Выявлено, что динамика изменений отдельных экономических показателей свидетельствует о продолжающейся в наши дни рецессии и преждевременности выводов о выходе из кризиса.
В статьях [7, 8] изучены современные направления развития девелоперской деятельности. Снижение инвестиционной активности заставляет эту сферу независимо от модели работы использовать не только собственные, заемные средства, но и механизмы соинвестирования.
Маркетинговый анализ влияния кризиса на инвестиционную составляющую недвижимости в РФ
На протяжении 2015 г. наблюдалось стремительное снижение цен на нефть, которое началось годом ранее. В связи с этим курс национальной валюты оставался волатильным, что сделало анализ стоимости активов для многих инвесторов проблематичным.
Кроме того, арендный поток объектов коммерческой недвижимости практически полностью стал рублевым. Исключение составили офисные активы класса «А-Премиум», которым во многом удалось сохранить арендный поток, номинированный в валюте.
Временные скидки и фиксации курсов в договорах аренды создали еще больший разрыв между предложениями инвесторов и ценовыми ожиданиями собственников. В связи с этим многие вкладчики стали ждать стабилизации ситуации на
11 Филимонова Ю. Рынок недвижимости в зеркале кризиса // Инновации и инвестиции. 2010. № 1. С. 111-114.
12 Ломакина С.А. Коммерческая недвижимость как объект антикризисного управления // Актуальные вопросы экономических наук. 2012. № 28. С. 135-139.
рынке коммерческой недвижимости, продолжая активно анализировать потенциальные объекты для приобретений.
В IV квартале 2015 г. общий объем сделок составил более 906 млн долл. США, показав самый высокий квартальный результат за весь год. Общий объем инвестиций в недвижимость за 12 мес. составил около 3 млрд долл., что на 17% меньше результата 2014 г. в связи с усилившейся волатильностью на финансовых рынках. Это худший результат за последние 10 лет.
Помимо снизившегося общего объема инвестиций средний объем сделки сократился до 58 млн долл., в то время как 2-3 года назад он составлял более 100 млн долл. (рис. 1).
В отличие от 2014 г., сделки размером более 300 млн долл. В 2015 г. не заключались, наблюдалось усиленное падение цен на нефть, которые к концу года достигли минимальных значений за последние семь лет (табл. 1).
Снижение цен на энергоресурсы и усилившаяся геополитическая нестабильность оказали дополнительное давление на рубль. Его курс в течение года несколько раз поднимался выше отметки в 70 руб./долл.
Несмотря на девальвационные риски, ряд игроков успешно воспользовался рыночной ситуацией и увеличил свои портфели недвижимости. Активность как российских, так и западных фондов в 2015 г. оставалась высокой. Важно отметить, что большая часть инвестиционных сделок была закрыта во II и III кварталах, когда курс национальной валюты опускался до уровня 50 руб./долл. (рис. 2).
В 2015 г. доля офисного сектора в общем объеме инвестиций выросла до 37% по сравнению с 21% в 2014 г. Качественные офисные активы с долгосрочными договорами аренды лучше прогнозируемы и менее подвержены волатильности в кризисное время, что также способствует успешному завершению
инвестиционных транзакций.
Примером может служить знаковая сделка по продаже бизнес-центра (БЦ) Mercedes-Benz Plaza с крупным высококачественным арендатором. Вклад торговой недвижимости в общий объем транзакций составил 27% в 2015 г., что почти вдвое выше показателя 2014 г. Главную лепту при этом внесли сделки по продаже торговой галереи «Модный сезон» и портфеля торговой
недвижимости инвестиционная компания (ИК) «Платформа», представленного несколькими торговыми центрами (ТЦ) в разных районах Москвы (табл. 2). Кроме того, в 2015 г. была закрыта сделка по продаже торгового центра «Солнечный II» из портфеля финской компании Sponda.
Доля складов в годовом объеме инвестиций практически не изменилась и составила 19% (рис. 3). Около половины вложений в такие помещения пришлось на сделку по приобретению крупного логистического комплекса «PNK-Чехов I».
Инвестиции в гостиничный сегмент сформированы в основном транзакцией по продаже отеля Four Seasons, который является частью бывшей гостиницы «Москва», консолидированной российским инвестором в 2015 г.
По итогам этого года наблюдалось снижение среднего размера сделки, а также отсутствие крупных, что сопоставимо с ситуацией 2009 г. В 2010-2013 гг. абсолютные значения объема инвестиций и средние размеры сделок существенно превышали текущие результаты. При этом за последний год увеличилась доля небольших сделок объемом от 21 до 50 млн долл. Данная тенденция отчасти объясняется переходом многих активов в рублевую зону и смещением в более низкие ценовые диапазоны.
При незначительном снижении доли в общем объеме транзакций иностранные инвесторы демонстрировали активность и совершили несколько крупных сделок. Редким примером является совместное приобретение зданий бизнесцентров «Метрополис» I и «Метрополис» III американской компанией Hines и чешской PPF в I и III кварталах 2015 г.
Покупатели с зарубежными источниками капитала сохранили интерес к объектам со снизившейся долларовой стоимостью и рассматривают возможности приобретения качественных активов по наиболее привлекательным ценам.
Снижение объема инвестиций в регионы объясняется возросшими в кризисный период рисками, а также рублевой структурой региональных сделок, что отражается на снижении объема таких транзакций в долларовом эквиваленте (рис. 4).
Обзор основных тенденций рынка инвестиций недвижимости в 2015 г.
Российский капитал продолжал доминировать:
• российские инвесторы провели большую часть сделок, их доля в общем объеме транзакций составила 82%. Доля иностранных инвестиций соответственно составила 18% против 25% годом ранее;
• крупнейший инвестор на рынке - российская группа БИН, которая продолжает расширение своего портфеля практически во всех сегментах рынка недвижимости.
Иностранные инвесторы сохраняли активность на российском рынке. Наиболее заметные сделки закрыли компании Hines и PPF Real Estate.
Сокращались объемы закрытых сделок и средний размер транзакции:
• в 2015 г. объем инвестиционного рынка сократился на 17%, до 3 млрд долл.;
• средний размер сделки уменьшился со 100 млн долл. два-три года назад до 58 млн долл. в 2015 г.
Офисный сегмент наиболее востребован у инвесторов: он лидировал по объему закрытых транзакций - 1,1 млрд долл. Торговый сегмент увеличил свою долю за счет крупных сделок -торговая галерея «Модный сезон» и портфель торговых объектов ИК «Платформа». Гостиничный сегмент, несмотря на ряд закрытий знаковых сделок, продемонстрировал сокращение объемов инвестиций.
Анализ предложения. Общий объем офисных помещений Москвы по итогам 2015 г. насчитывал 16,7 млн м2. В течение года было введено 715 тыс. м , что говорит о двукратном снижении темпов прироста предложения по сравнению с
2014 г., когда на рынок вышло свыше 1,4 млн м .
В то же время данный результат ненамного отличается от предыдущих лет. Так, относительно 2013 г. (0,9 млн м2) снижение объемов годового ввода площадей оказалось менее выраженным - в пределах 20% (табл. 3). В IV квартале рынок пополнился 256,6 тыс. м2 качественных офисных площадей. Такой результат стал наибольшим за прошедший год, в два раза превысив показатели I и II кварталов на 6% - объем ввода за III квартал
2015 г.
Структура бизнес-центров по классам сохранила распределение 2014 г. Наибольшую долю офисов формирует класс В+ - 48%, в то время как 29 и 23% приходится соответственно на классы В и А.
С точки зрения удаленности от центра города наибольшая доля нового предложения (44%) обеспечена офисными помещениями в районах между Садовым и Третьим транспортным кольцами, включая зону Московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити» (табл. 4).
Такая доля была обеспечена вводом офисных
помещений в бизнес-центрах «Оружейный»,
«Симонов Плаза», многофункциональном
комплексе башни «Эволюция» и др. Около 30% 2
(204 тыс. м ) от совокупного годового объема нового предложения пришлось на условную кольцевую зону между Четвертым транспортным кольцом и Московской кольцевой автомобильной дорогой (МКАД) за счет появления бизнес-центра Neo Geo на юго-западе столицы.
Тенденция децентрализованного распределения нового предложения сохраняется и в 2016 г. -количество строительных площадок в границах Садового кольца крайне незначительное. Наиболее активно будут застраиваться районы за пределами центрального делового района (ЦДР) в юго-западном направлении (более 100 тыс. м2), ММДЦ «Москва-Сити» (220 тыс. м2), а также бывшие промышленные территории, сосредоточенные преимущественно за пределами Третьего транспортного кольца. Последнее, впрочем, можно назвать резервным фондом офисного рынка, так как окончательное завершение таких проектов ожидается в долгосрочной перспективе.
Анализ спроса. В течение 2015 г. на рынке офисной недвижимости наблюдалась отрицательная динамика показателей спроса. Общий объем
арендованных и купленных площадей в IV
2
квартале 2015 г. составил 200 тыс. м -минимальный квартальный показатель за весь год. Годовой объем сделок оценивается в 960 тыс. м2, что на 12% ниже, чем в 2014 г.
Избыточное предложение офисов на фоне падения макроэкономических показателей побудило многих собственников пересматривать арендные условия и ставки, что частично реанимировало спрос на новые помещения. Вместе с тем активность арендаторов в течение 2015 г. в основном предопределялась пересмотром текущих
договоров аренды. Доля сделок продления и переподписания в совокупном объеме транзакций за год увеличилась вдвое - с 14 до 33%.
В краткосрочной перспективе доля сделок такого типа будет снижаться, так как большинство арендаторов уже пересмотрели свои условия аренды минимум на 2-3 года. В последнем квартале было закрыто несколько новых крупных арендных сделок: компания «Связной» арендовала 11,5 тыс. м2 в бизнес-центре «Симонов Плаза», Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - 5,4 тыс. м2 в бизнес-центре «Воздвиженка Центр». Были заключены две пятитысячные сделки по аренде офисов в зоне ММДЦ «Москва-Сити». Это позволило среднему размеру арендуемого блока сохраниться на прошлогоднем уровне - 1 730 м2.
Существенно сократились количество и доля сделок по приобретению офисов в собственность: с 24% в 2014 г. до 8% в 2015 г. Средняя площадь покупаемого помещения составила по итогам 2015 г. 678 м2 (в 2014 г. - 761 м2).
Наибольший объем арендованных и купленных площадей в 2015 г., как и годом ранее, сконцентрирован в ЦДР, где заключено свыше 25% сделок от общего годового объема (рис. 5). Наличие качественных офисных площадей в этом районе в сочетании с привлекательными коммерческими условиями может возобновить интерес компаний к офисам и способствовать обратной миграции арендаторов к центру города.
Следующие по востребованности офисные помещения расположены в бизнес-центрах на западе столицы (13%) и на юго-западе (8%). Примечательно появление государственных и некоммерческих организаций в структуре сделок: ранее на них приходилось не более 1%, тогда как в 2015 г. их доля выросла до 10% (рис. 6).
Анализ вакантных помещений. Общий объем свободного предложения насчитывает 2,4 млн м2, что соответствует уровню вакантности в 13,9%. Значительная часть объектов, вышедших на рынок в 2015 г., к моменту ввода оказалась частично реализована - средний уровень свободных введенных объектов составил 40%.
Кроме того, годовой объем ввода приблизился к минимальному значению за десятилетний период, что во многом повлияло на сохранение баланса спроса и предложения в сторону превышения первого показателя. Годовое снижение доли
свободных помещений по рынку составило 0,3 п.п. -с 14,2 до 13,9%.
Наибольшая доля свободных помещений наблюдается в офисных зданиях класса А, где показатель составил 25,3%. Аналогичный показатель в офисах сегмента В снизился до 10,5% (при этом в зданиях класса В+ она равна 12,3%, а в офисах класса В— 7,6%).
Большой объем свободных помещений в абсолютном выражении сохраняется в ЦДР, но относительный показатель является самым низким (7%). Наибольшее количество квадратных метров предлагается на западном направлении, где доля незанятых площадей одна из самых высоких в Москве - 29%. Самый высокий уровень вакантности (31%) по-прежнему в ММДЦ «Москва-Сити», однако на протяжении года здесь наблюдался сравнительно активный спрос, за счет этого уровень свободного предложения снизился (43% в 2014 г.). За пределами сформировавшихся зон деловой активности наибольшая доля свободных площадей сохраняется на юго-западном направлении (30%).
Анализ ставок аренды. В 2015 г. снижение запрашиваемых ставок аренды достигло максимальных исторических значений. За 2015 г. средняя приведенная ставка аренды в долларах упала в классе А на 36%, в классе В - на 40%. К концу IV квартала средний уровень запрашиваемой приведенной стоимости аренды для офиса класса А составил 410 долл./м2 в год, для помещения класса В - 210.
Девальвация рубля и валютные колебания оказали серьезное влияние на рынок офисной недвижимости с точки зрения формирования коммерческих условий. Многие собственники переключились с долларовых ставок аренды на рублевые.
Так, к концу года в классе А 45% предложений стали экспонироваться по рублевым ставкам, в классе В+ доля рублевых запрашиваемых ставок составила 83%. Стоит также отметить, что 85-90% собственников, предлагающих помещения за доллары, готовы фиксировать валютный коридор по внутреннему курсу минимум на 1-2 года.
Анализ цен продаж. Сегмент продаж офисной недвижимости в 2015 г. значительно переформатировался: цены в подавляющем числе объектов перешли в рублевое выражение, а период заключения сделок существенно увеличился.
Собственники скорректировали запрашиваемые цены в рублевом выражении незначительно (в пределах 5%), но при этом реальные сделки заключались с существенным дисконтом от заявленных рублевых цен. В бизнес-центрах класса А средняя по рынку цена продажи к концу
2015 г. составила 275 000 руб./м2, в комплексах класса В+ - В- средние цены варьируются в диапазоне 120 000-160 000 руб./м2.
В качественных офисах, расположенных в центре города, помещения предлагаются в среднем по 315 000 руб./м2. В более удаленных от ЦДР районах основную долю предложения формируют здания класса В, где запрашиваемая средняя цена составляет 180 000 руб./м2 для класса В+ и 150 000 руб./м2 - для класса В-.
Наиболее качественные объекты, находящиеся в кольцевой зоне между условным четвертым транспортным кольцом и МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./м2 в классе А и 115 000-130 000 руб./м2 в классах В+, В и В-. Запрашиваемая стоимость продажи в башнях ММДЦ «Москва-Сити» сохранилась на уровне начала года - 245 000-450 000 руб./м2.
Анализ тенденций и прогнозов
Прогнозы относительно объемов ввода в 2015 г. подтвердились. В середине года стало известно о корректировке планов ряда девелоперов и переносе сроков ввода объектов на 2016 г.
Так, около 8% объектов, запланированных к вводу до конца 2015 г., было заморожено, 40% -перенесено на более поздние периоды, при этом некоторые - до появления платежеспособного клиента с реальными потребностями в офисных помещениях.
Реализация новых проектов и вовсе не рассматривается в текущих условиях финансирования. Также стали известны примеры редевелопмента офисных объектов в апартаменты, что в условиях перенасыщенности рынка представляется привлекательным вариантом с точки зрения рентабельности.
Высокая стоимость и низкая доступность финансирования замедлят темпы ввода офисных площадей в ближайшие годы. В результате в
2016 г. ожидается вывод на рынок не более 500 тыс. м , в то время как в 2017 г. ввод новых офисных площадей зафиксируется на уровне 400 тыс. м2.
В 2016 г. не ожидается сохранения положительной динамики спроса, учитывая, что снижение активности арендаторов обусловлено не столько ценообразованием, сколько платежеспособностью потенциальных арендаторов. А в условиях текущего поведения рубля и цены на нефть компании все больше несут избыточные расходы.
В связи с произошедшим серьезным ослаблением платежеспособности арендаторов дальнейшая динамика снижения спроса сохранится. Падение объема поглощения может составить, по оценкам автора, 30-40% - до 600 тыс. м2. Дальнейшая динамика спроса будет определяться темпами роста экономики страны.
Небольшой ввод новых объектов, ожидаемый в 2016 г., будет способствовать восстановлению баланса рынка. По некоторым оценкам, общая доля вакантных площадей на рынке Москвы по итогам года составит около 13,5-14%. Снижение базовых ставок аренды в 2016 г. не превысит 10%.
Маркетинговый анализ рынка торговой недвижимости
Предложение. Экономическая ситуация, складывавшаяся в России на протяжении 2015 г., серьезно скорректировала амбициозные планы девелоперов и анонсированные годом ранее прогнозы по вводу порядка 4 млн м2 торговых площадей по всей стране.
Больше половины проектов, заявлявшихся к вводу в 2015 г., были заморожены, либо срок их открытия был перенесен. К концу года общий объем качественных торговых площадей в России увеличился на 1,86 млн м2 за счет ввода 62 торговых центров и достиг показателя 23,9 млн м2. Количество введенных в 2015 г. торговых центров сопоставимо с показателем 2014 г., однако средний размер сократился почти на 20%.
Более трети нового ввода площадей в 2015 г. обеспечила Москва. Именно столица даже в условиях замораживания планов по развитию большинством ретейлеров осталась тем рынком, который продолжали рассматривать для открытия новых магазинов почти все, что в свою очередь поддерживало торговый девелопмент в столичном регионе.
В структуре качественного существующего предложения в России Москва по итогам года занимает 26%, что равно суммарному
предложению торговых площадей во всех региональных городах-миллионерах без учета Санкт-Петербурга (рис. 7).
По параметру обеспеченности населения торговыми площадями среди всех городов-миллионеров России тройка лидеров по итогам 2015 г. осталась неизменной - Самара, Санкт-Петербург и Екатеринбург. А вот Москва, занимавшая в 2014 г. 4-е место, уступила свою позицию Нижнему Новгороду, который стал
лидером по приросту торговых площадей и
2
обеспеченности (540 м2 на 1 000 чел. Против 437 м2 в 2014 г.) среди региональных городов. По прогнозам автора, к концу 2016 г. Самара сохранит свое лидерство, а Екатеринбург переместится с третьего места на второе, обогнав Санкт-Петербург.
Спрос. По некоторым оценкам, в 2015 г. на рынок России вышло 45 новых международных брендов, при этом на долю торговых операторов пришлось 56%. Ключевыми городами для открытия первых точек по-прежнему остаются Москва и Санкт-Петербург.
Тенденции и прогнозы
Девелопмент. Пересмотр уже утвержденных на бумаге проектов торговых центров, а также адаптация действующих к новым реалиям рынка стали ключевыми трендами в девелопменте и управлении торговыми объектами в 2015 г.
К числу основных инструментов, которые выбирали девелоперы на протяжении года для удержания покупателей и конкурентных позиций в условиях падения посещаемости, можно отнести следующие.
1. Реконцепция торговых центров:
• обновление пула арендаторов без закрытия торгового центра и привлечение новых функций в проект (например, такие социальные объекты, как многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг и почтовые отделения, нестандартные операторы развлечений, и т.д.);
• частичная реновация объекта, например обновление зон фуд-корта13 в сети торговых центров «Мега»;
13 Зоны в торговых центрах, аэропортах или отдельных зданиях, где посетителям предлагают услуги сразу несколько предприятий питания, имеющих общий зал для питания.
• полный редевелопмент здания торгового центра, например сеть ТЦ «Капитолий» в Москве.
2. Изменение концепции в условиях растущей конкуренции (классический ТЦ «Капитолий» в Санкт-Петербурге будет переформатирован в дисконт-центр).
3. Привлечение собственниками торговых центров профессиональной внешней управляющей компании - даже теми владельцами, которые исторически управляли своим портфелем самостоятельно.
Ожидается, что фокусирование ключевых игроков рынка на улучшение своих действующих проектов, а также замораживание многих проектов и минимальное число новых строек в ближайшей перспективе станут причиной появления определенного лага во вводе площадей в 2017-2018 гг., что положительно повлияет на заполняемость вакантных площадей в действующих торговых центрах.
Ретейлеры. Кризисная ситуация способствовала активному развитию сетей в сегменте «дисконт». Особенно ярко данный тренд проявился в продуктовом ретейле, причем не только среди операторов, давно действующих на рынке, таких как «Дикси» и «Пятерочка». Развитие получили новые бренды. Так, компания «О'Кей» запустила сеть дискаунтеров «Да!». Кроме того, некоторые ретейлеры разрабатывали новые концепции магазинов под дисконт-формат. В течение года они экспериментировали с новыми для себя схемами сотрудничества и методами продаж.
К примеру, было анонсировано сразу несколько проектов shop-in-shop, то есть размещение одним
ретейлером другого на своих площадях (магазины Media Markt на площадях Metro C&C, точки продаж «Евросети» в магазинах «Пятерочка», студии кухонь «Мария» в гипермаркетах «Эльдорадо»).
Некоторые онлайн-ретейлеры (Wikimart, KupiVip) открывали первые полноценные магазины, а кто-то, например Enter, полностью перешел в онлайн-формат, закрыв все офлайн-точки.
За последний год наблюдалось изменение баланса в развитии международных брендов на территории России, а именно уход некоторых западных фирм и активная экспансия турецких (Koton, LC Waikiki, DeFacto, DERI & MOD) и азиатских компаний (Uniqlo, Seiko, Tsumori Chisato, Orient, Erborian и др.).
Заключение
Идут большие дискуссии о том, как будет развиваться экономика России после кризиса. Серьезные системные изменения заставляют менять горизонт планирования, методический инструментарий формирования стратегии и в целом парадигму развития городской недвижимости.
В условиях нестабильности востребованы новые методологические подходы к прогнозированию развития, пониманию его ресурсной базы, синтезу мультикультурных и поливозрастных целей и др.
Стратегические форматы развития колеблются в диапазоне от акцентов в методах морфологического анализа и скользящего планирования до инструментария нормативно-целевого и эволюционного прогнозирования. Однако практически все известные схемы укладываются в емкое и системное понятие форсайта.
Таблица 1
Основные показатели рынка недвижимости в 2015 г. Table 1
Main indicators of the real estate market in 2015
Показатель Значение
Общий объем инвестиций, млн долл.: 2 976
- офисы 1 107
- торговая недвижимость 811
- склады 562
- гостиничный сегмент 496
Ставка капитализации, %:
- офисы 9,5-10,5
- торговые центры 9,5-10,5
- склады 12-13
Таблица 2
Значимые инвестиционные транзакции в 2015 г. Table 2
Significant investment transactions in 2015
Название Сегмент недвижимости Сумма сделки, Продавец Покупатель
млн долл.
БЦ «Оружейный» (49,9%) Офисная 282 Glanbury Investments «Мегафон»
«Модный сезон» (93,4%) Торговая 250-270 Nafta CDS Group
«PNK-Чехов I» Складская 220-250 PNK Группа БИН
Портфель ИК «Платформа» Торговая 170-200 ИК «Платформа» Группа БИН
Four Seesons Hotel Moscow Гостиничная 170-200 Nafta CDS Group
БЦ «Метрополис» III Офисная 170-190 Capital Partners PPF Real Estate / Hinec
БЦ «Метрополис» I Офисная 120-130 Capital Partners PPF Real Estate / Hinec
БЦ Mersedes Benz Plaza Офисная 90-100 ASKK ИК «Регион»
БЦ «Заречье» Офисная 90-100 Группа ИСТ O1 Properties
Отель «Шератон Палас Москва» Гостиничная 80-90 Kotrill Limited Группа БИН
БЦ «Юпитер» Офисная -80 Warimpex НПФ «Благосостояние»
БЦ «Бахрушин Xayc» и ТЦ «Солнечный II» Офисная / торговая -50 Sponda Horizon Properties
Источник: Colliers International Source: Colliers International
Таблица 3
Основные показатели рынка Table 3
Main market indicators
Показатель 2014 г. 2015 г.
Общий объем предложения, млн м2 15,8 16,7
Класс А 3,4 3,8
Класс В 12,4 12,9
Объем ввода, млн м2 1,4 0,715
Объем купленных и арендованных 2 площадей, м 1,1 0,96
Доля вакантных площадей, м2 14,2 13,9
Класс А 26,1 25,3
Класс В 10,9 10,5
Средневзвешенная приведенная ставка аренды, ЦДР, долл. за 1 м2 в год 700 495
Класс А 840 605
Класс В 540 355
Источник: Colliers International Source: Colliers International
Таблица 4
Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в IV квартале 2015 г.
Table 4
The largest objects, commissioned in the 4th quarter, 2015
Название Класс Девелопер (собственник) Офисная площадь, м2
«Атлантик» А Construction 31 100
«Сириус Парк» В+ Plaza Development 66 000
YE'S В+ ГК «Пионер» 10 380
Neo Geo I и II очереди В- Stone Hedge 110 000
«Высота» В- «Проминдустрия АГ» 12 000
Источник: Colliers International Source: Colliers International
Рисунок 1
Объем инвестиций в недвижимость в 2007-2015 гг., млрд долл. США Figure 1
Investment in real estate in 2007-2015, bn USD
ю
8,8
5.1
4.9
3.9
3.2
1 1
8.2
3.4
3,C
И. M,
2007 200'¿ 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 • I квартал • II квартал О III квартал IV квартал
Источник: Colliers International Source: Colliers International
Рисунок 2
Цена на нефть марки Brent и курс рубля к доллару Figure 2
Brent crude oil price and the ruble-dollar rate
Источник: авторская разработка Source: Authoring
Рисунок 3
Распределение инвестиций по типу недвижимости в 2015 г., %
Figure 3
The distribution of investments by property type in 2015, %
Рисунок 4
Территориальное распределение инвестиций в 2007-2015 гг., млрд долл. США Figure 4
Investment spatial distribution, bn USD
Источник: Colliers International Source: Colliers International
Рисунок 5
Динамика объема сделок в 2006-2015 гг., млн м2 Figure 5
Dynamics of transactions in 2006-2015, million m2
П
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Аренда Продажа
Рисунок 6
Распределение спроса на недвижимость по секторам экономики в 2015 г.
Figure 6
Real estate demand allocation by sectors of economy in 2015
1 - Обрабатывающая
промышленность
2 - Профессиональные услуги
3 - Торговля
4 - ИТ и телекоммуникации
5 - Государственные
некоммерческие организации
6 - Добыча и распределение
7 - Банки и финансовые компании
8 - Строительство и девелопмент
9 - Автомобильный сектор
10 - Фармацевтика
11 - Медиа
12 -Транспортные услуги
13 — Другие секторы
Источник: Colliers International Source: Colliers International
Рисунок 7
Структура общего предложения торговых площадей в 2015 Figure 7
The structure of the global supply of retail space in 2015
Список литературы
1. Разгулин А. Мировой финансовый кризис и его влияние на состояние рынка недвижимости // Проблемы теории и практики управления. 2010. № 1. С. 117-121.
2. Бусов В.И. Финансирование рынка жилой недвижимости в современных условиях кризиса // Вестник Университета (Государственный университет управления). 2015. № 7. С. 159-161.
3. Яськова Н.Ю. Развитие недвижимости в условиях кризиса // Известия Иркутской государственной экономической академии. 2015. Т. 25. № 3. С. 443-449.
4. Комарова Л.В., Видеркер Н.В. Актуальные вопросы привлечения инвестиций в недвижимость в период кризиса: как избежать финансовых потерь // Экономика и управление: проблемы, решения. 2015. № 3. С. 145-147.
5. Лемешко Д.С. Кризисные трансформации рынка недвижимости: принятие решений в условиях неопределенности и оценка волатильности поправки на риск // Экономика образования. 2011. № 1. С.162-171.
6. Журавлев Н.В. Тенденции развития российского рынка недвижимости в кризисный период // Вестник Ярославского государственного университета им. П.Г. Демидова. Серия Гуманитарные науки. 2012.№ 2. С. 223-227.
7. Кашкинбаев Т.И. Развитие девелоперского бизнеса в условиях кризиса // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2015. № 11. С. 201-205.
8. Торгашина И.Г. Жилищное строительство в период кризиса // Baikal Research Journal. 2015. Т. 6. № 2. С. 17. URL: http://brj-bguep.ru/reader/article.aspx?id=20029.
Финансовая аналитика: Financial Analytics:
проблемы и решения 26 (2016) 17-31 Science and Experience
ISSN 2311-8768 (Online) Monitoring of Economic Processes
ISSN 2073-4484 (Print)
A MARKET RESEARCH OF FINANCIAL CRISIS EFFECTS ON THE INVESTMENT COMPONENT OF REAL ESTATE
Vladimir A. TETUSHKIN
Tambov State Technical University, Tambov, Tambov Oblast, Russian Federation [email protected]
Article history:
Received 24 June 2016 Received in revised form 1 July 2016 Accepted 9 July 2016
JEL classification: B22, C13, E21, F65, G01
Keywords: finance, real estate, marketing, analysis, investment
Abstract
Importance The research focuses on marketing changes in the real estate sector, and represents a market research of how the financial crisis influences the investment market of the Russian real estate sector.
Objectives I combine fragmented information with that presented in publicly available sources, and obtain sufficient information to understand how market actors relate with each other, and project further development and possible implications for businesses and population in real estate investment.
Methods Drawing upon econometric and statistical methods, I analyzed aspects of the financial crisis and its effect on the real estate investment market and companies.
Results The article presents analytical data reflecting the real estate market of the Russian Federation for FY 2015, and identifies possible trends in the sector development.
Conclusions and Relevance The business environment is rapidly changing, thus making developers revise their strategic goals and approaches to business in the real estate market. In the current circumstances, the commercial real estate market is indispensable without companies that professionally manage such properties. The financial crisis influences the commercial real estate market so that various factors arise and affect the way those properties are operated. The findings can be used for academic researches, and by banking and other financial institutions, developers.
© Publishing house FINANCE and CREDIT, 2Q16
References
1. Razgulin A. [The global financial crisis and its impact on the real estate market]. Problemy teorii i praktiki upravleniya = Theoretical and Practical Aspects of Management, 2010, no. 1, pp. 117-121. (In Russ.)
2. Busov V.I. [Finance of the residential real estate market in the current circumstances]. Vestnik Universiteta (Gosudarstvennyi Universitet Upravleniya) = Bulletin of University (State University of Management), 2015, no. 7, pp. 159-161. (In Russ.)
3. Yas'kova N.Yu. [Real estate development during the crisis]. Izvestiya Irkutskoi Gosudarstvennoi Ekonomicheskoi Akademii = Izvestiya of Irkutsk State Economics Academy, 2015, vol. 25, no. 3, pp. 443-449. (In Russ.)
4. Komarova L.V., Viderker N.V. [Topical issues of attracting investment in the real estate during the crisis: how to avoid financial losses]. Ekonomika i upravlenie: problemy, resheniya = Economics and Management: Problems, Solutions, 2015, no. 3, pp. 145-147. (In Russ.)
5. Lemeshko D.S. [Crisis-driven transformations in the real estate market: decision making under uncertainty and evaluation of the risk adjustment volatility]. Ekonomika obrazovaniya = Economics of Education, 2011, no. 1, pp. 162-171. (In Russ.)
6. Zhuravlev N.V. [Development trends in the Russian real estate market during the crisis period]. Vestnik Yaroslavskogo gosudarstvennogo universiteta im. P.G. Demidova. Seriya Gumanitarnye nauki = Bulletin of P.G. Demidov Yaroslavl State University. Series: Humanities, 2012, no. 2, pp. 223-227. (In Russ.)
7. Kashkinbaev T.I. [Evolution of the development business during the crisis]. Vestnik Irkutskogo gosudastvennogo tekhnicheskogo universiteta = Bulletin of Irkutsk State Technical University, 2015, no. 11, pp. 201-205. (In Russ.)
8. Torgashina I.G. [Residential property construction during the crisis]. Baikal Research Journal, 2015, vol. 6, no. 2, p. 17. (In Russ.) Available at: http://bij-bguep.ru/reader/article.aspx?id=20029.
