CC BY
42
‘Вестник экономики, права и социологии’’, № 2, 2008 г, Право
Общая характеристика и состояние рынка коммерческой недвижимости России на начало 2008 г.
Ахмеров М.Р.
аспирант кафедры экономической теории и права Казанского государственного технического университета им. А.Н. Туполева, главный специалист по недвижимости Казанского филиала ОАО АКБ “РОСБАНК”
В статье рассматривается современное состояние рынка коммерческой недвижимости России. Приведены основные причины инвес-
тиционной привлекательности коммерческой недвижимости как финансового инструмента.
Охарактеризованы основные тенденции развития рынка, дифференцируясь по отдельным на-
правлениям: торговая недвижимость, офисная недвижимость, складская недвижимость.
По итогам 2007 года можно сказать, что прошедший год продолжил цепочку удачных для российского рынка коммерческой недвижимости лет. Рынок пополнился новыми игроками и объектами, произошло несколько заметных сделок, ряд российских компаний успешно вышли на рынок. Зарубежные инвесторы, уже работающие в России - Immoeast, London & Regional Properties, Meinl European Land, Raven Russia и пр., - продолжают расширять сферу своей деятельности, увеличивая свои инвестиционные портфели. Также на рынок выходят новые иностранные игроки, среди которых британские Aberdeen Property Investors и Ovental Investments, сингапурская CapitaLand Limited, немецкая ECE Projektmanagement, американская JER Partners, ирландская Redquartz International и др.
Стабильная экономическая ситуация обеспечила рост притока инвестиций в российскую экономику. По прогнозам Минфина РФ, приток капитала в Россию по итогам 2007 года оценивается в $ 70-80 млрд., ожидаемый прирост инвестиций составил рекордные показатели - 18-20%. По данным Росстата, крупнейшими иностранными инвесторами России являются Кипр, Нидерланды и Люксембург, на долю
которых приходится соответственно 21, 19,1 и 16,3% всех накопленных инвестиций в страну.
По прогнозам правительства Москвы, объем инвестиций в экономику столицы на конец года оценивался в $ 56-60 млрд., что составляет 80-85% от общероссийского показателя. Это указывает на слабый поток иностранных инвестиций в российские регионы, что объясняется сосредоточением деловой активности в Москве, которой и достается большинство привлекаемых средств, в то время как во многих регионах мало выгодных вариантов вложения капитала. Однако эксперты ожидают роста инвестиционной активности в российских регионах: в отдельных отраслях она наблюдалась уже в этом году.
Что касается вложений непосредственно в коммерческую недвижимость, то, по данным Jones Lang LaSalle, за 12 месяцев прошедшего года в Россию было инвестировано $ 4,9 млрд., из них в Москву - $3,8 млрд. (78%). В 2006 году в коммерческую недвижимость России было вложено $ 4,2 млрд., Москвы - $ 3,7 млрд. Речь идет о покупке готовых или строящихся объектов коммерческой недвижимости, исключая инвестиции в девелопмент, покупку земли и участие в совместных предприятиях.
40
‘Вестник экономики, права и социологии’’, № 2, 2008 г.
Право
2007 год был поделен на 2 части разразившимся в августе глобальным кризисом ликвидности, который несколько омрачил позитивные тенденции первого полугодия. Во втором полугодии активность инвесторов несколько снизилась, часть сделок было отложена в ожидании стабилизации кризиса. При этом эксперты расходятся в оценке степени влияния глобального кризиса на экономику России. С одной стороны, существует мнение, что в условиях роста цен на нефть Россия слабо зависит от внешних факторов, с другой - снижение деловой активности налицо. Также девелоперы отмечают, что привлечение финансирования стало более сложным, а стоимость кредитов увеличилась. В связи с этим количество денег на рынке сократилось, что, по мнению аналитиков, приведет к некоторому снижению цен на недвижимость и приостановит снижение ставок капитализации.
Говоря о ставках капитализации, нельзя не заметить их продолжающееся снижение. За истекающий год, по разным оценкам, ставки снизились на 1,5-2%. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, ставки доходности в сегменте офисной недвижимости на ноябрь 2007 года составили 7,5-9,5% (снижение по сравнению с 2006 годом в среднем на 1%), в сегменте торговой недвижимости
- 8,5-10% (снижение на 1,5%), в сегменте складов
- 7,5-10,5% (снижение на 1%). Текущие показатели все еще значительно выше, чем в странах Западной и Восточной Европы, и это делает российский рынок весьма привлекательным для инвесторов.
Торговая недвижимость.
По оценкам аналитиков ведущих мировых компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости, рынок нежилой недвижимости России, наряду с рынком Китая, видится наиболее привлекательным в мире в смысле перспектив развития и роста. В Москве на одну тысячу человек по состоянию на 01.01.2005 года приходилось 65 кв.м торговых площадей, за период 2005-2006 года эта цифра увеличилась до 100 кв.м (рост за год на 54%) в то время как в Будапеште, например, - 200 кв.м на одну тысячу жителей, в Варшаве - 360 кв.м, в Париже
- 400 кв.м. Россия, в сравнении с Западной Европой, в настоящий момент обеспечена торго-
вой недвижимостью - не более чем на 35-40%, офисными - 25-30% и складскими помещениями - не более 10-15%.
Торговые центры остаются основным интересом для инвесторов, более 60% из 1,5 миллионов евро, инвестированных в торговые центры в 4-ом квартале 2007 г., было потрачено в Германии, России и Италии. Другие 1,1 миллиона евро инвестировано в распределительные центры и ритейл парки, в основном в Германии, Франции и Бельгии, 468 миллионов евро
- в супермаркеты в Германии и России, и еще 38 миллионов евро - в аутлеты.
В последнее время «спальные» районы решительно обгоняют центр по количеству возведенных торговых площадей. Строить торговые комплексы в исторической части крупных городов всегда было выгодно и престижно. Но в последнее время девелоперы активно строят в спальных районах, проявляя при этом наибольшую активность в непосредственной близости от транспортных магистралей. Невзирая на дефицит земельных участков в центре города и возможность лишь точечной застройки, новые торговые комплексы появляются и в центральных районах города. Еще одна сохраняющаяся и укрепляющаяся тенденция: торговые центры появляются на месте рынков - не только продовольственных, но и, например, рынков электроники. Хорошим примером может быть легендарная «Горбушка» в Москве, где сейчас открыт ТЦ «Горбушкин Двор». Торговый центр площадью 36 тыс. кв.м появился на месте Митинского радиорынка. Территорию Савеловского радиорынка новый его владелец - ИК «Нерль»
- предполагает занять под торговый центр площадью 250 тыс. кв.м.
Тенденцией 2007 г. в Москве, по оценкам экспертов, можно назвать выход ключевых ритейлеров за МКАД и активные поиски торговых площадей в строящихся ТЦ в подмосковных городах. Всего же, по данным Paul’s Yard, в 2007 году заявлено о выходе на рынок Москвы и ближайшего Подмосковья 26 торговых центров общей торговой площадью около 900 тыс. кв.м. Эта цифра превышает количество торговых площадей в 2006 году более чем в два с половиной раза. Таким образом, обеспеченность качественными торговыми площадями к началу 2008 года
41
‘Вестник экономики, права и социологии’’, № 2, 2008 г.
Право
выросла на 30% и составила около 310 кв.м. на 1000 человек.
Необходимо также отметить, что существует и такой момент, как отложенный ввод в эксплуатацию торговых площадей. После официальной сдачи строительства многие магазины в ТЦ находятся еще в стадии «оформления». Это связано, прежде всего, с поиском арендаторов, техническими задержками или переездом. Поэтому, несмотря на то, что в идеальном варианте на момент открытия ТЦ все площади должны быть уже сданы в аренду, на практике такое случается редко, а на дверях павильонов еще два-три месяца может висеть табличка «Скоро открытие».
Особенности аренды. В течение 2007 года наблюдалось некоторое повышение арендных ставок, связанное с падением курса доллара.
В неудачных торговых центрах наблюдалась стагнация либо незначительное уменьшение цен. На данный момент средний уровень арендных ставок в торговых центрах составляет $700-900/кв.м в год, однако он может значительно варьироваться в зависимости от площади и профиля арендатора. По минимальной ставке, не превышающей $400-450/кв.м в год, арендуют помещения «якорные» арендаторы - гипермаркеты, развлекательные центры и т.д. Максимальные ставки достигают $4000-5000/ кв.м в год и характерны для небольших арендаторов в центре города.
Схем предоставления аренды в торговых центрах две: первая - сбор в одном месте множества мелких арендаторов (по принципу стихийного рынка), вторая - когда к крупному, так называемому «якорному», арендатору (такому как «Перекресток, «Ашан», или «Рамстор»), делающему торговый центр наиболее привлекательным для покупателей, подтягиваются более мелкие. С точки зрения как потребителя, так и инвестора второй подход много привлекательнее, а потому считается нормой.
Особенности новых торговых комплексов.
Крупные торговые центры строятся сейчас, в основном, по американскому принципу: первый этаж отводится под продукты и товары для дома, на втором располагаются магазины одежды, на третьем - развлечения, в том числе многочисленные кафе и кинозалы. Особое внимание к многофункциональности закладываемых 42
торговых площадей обусловлено результатами маркетинговых исследований. Система all in one (предоставить возможность не только шопинга, но и досуга), по мнению маркетологов, привлекает покупателей и обеспечивает новый, более высокий уровень продаж.
Современный торговый комплекс строится с таким расчетом, чтобы в нем можно было провести весь день. Становится более конструктивно продуманным и общий путь по торговому центру: заглянув на минуту, чтобы приобрести конкретную вещь, покупатель невольно просматривает весь ассортимент товаров, выложенный в стеклянных витринах, и задерживается, чтобы купить что-то дополнительно. Фактически центры стали представлять собой места проведения полного досуга, причем не только для покупающего, но и для всей его семьи. Тенденция строительства торговых площадей в спальных районах имеет большие перспективы. Особой популярностью пользуются и будут пользоваться торговые центры, построенные по принципу all in one и расположенные в шаговой доступности от своих потребителей.
Офисная недвижимость.
В ноябре 2007 г. российский рынок офисов получил возможность установить новые стандарты качества. В классификации, предложенной «большой четверкой» брокерских компаний (Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Ryabokobylko, Jones Lang Lasalle и CB Richard Ellis Noble Gibbons), требования к объектам категории «А» стали гораздо жестче, что по замыслу разработчиков должно свести к минимуму возможность завышения «статуса» офисного здания. Кроме того, вместо класса «В» введены категории «В+» и «В-», а среди критериев оценки объектов выделены обязательные и факультативные. Новая классификация дает всем игрокам более полное и точное представление о меняющихся стандартах и растущих требованиях арендаторов на развивающемся российском рынке.
Все более заметными и отчетливыми становятся следующие тенденции в развитии офисной недвижимости в столице и крупнейших городах России:
1. Год от года растет общее количество арен-
‘Вестник экономики, права и социологии’’, № 2, 2008 г.
Право
дованных и купленных в собственность офисных помещений. Объем 1,5 млн. кв.м в год будет достигнут уже в 2008 г.
2. Растет так называемая «децентрализация»: все большее количество офисов строится, сдается и покупается вдали от центральных улиц и площадей города.
3. Договоры аренды заключаются на значительно более длинные сроки (не менее 3-х лет в 70-80% операций с офисами класса «А»), что значительно уменьшает риски инвесторов и способствует скорейшему развитию инвестиционных продаж.
4. Растет потребность в офисах большой (более 3000 кв.м) площади и количество сделок с ними.
В регионах - на офисы класса «В+», «В-», «С» и «Д» (офисные помещения категории «А» в соответствие с международными стандартами, предъявляемыми к помещениям такого уровня в регионах практически отсутствуют), спрос спокойный, но растущий, особенно в классе «В», рост активности в ближайшие два - пять лет аналитики связывают с ожидаемым массовым приходом в регионы ведущих российских и западных компаний. По имеющимся на рынке предложениям - объемам реализуемых и предоставляемых в аренду офисных помещений в регионах нет достаточной и достоверной информации. Стоимость аренды офисов в различных городах России колеблется в пределах от 345 до 500 $ кв.м в год в классе «А» и от 230 до 400 $ кв.м в год в классе «В»; большинство эксплуатируемых и строящихся объектов по целому ряду показателей не соответствуют классификатору и требованиям к помещениям такого уровня и заявляемым владельцами классу. В вопросах прогнозирования рынка офисной недвижимости большинство аналитиков сходятся во мнении, что рынок ожидают следующие события:
1. Завершение строительства и вывод на рынок не менее 2,5-3,0 млн. кв.м офисных помещения только класса «А» и «В» ( главным образом в Москве и Санкт-Петербурге , отчасти в городах с населением 1 и более млн. человек.
2. Значительное увеличение предложений в классе «С» за счет сдачи объектов в регионах и всякого рода проектов класса «технопарков» и
реконструкции бывших заводских зданий.
3. Рост самого уровня предложений (улучшение качества помещений внутри классов) и уровня обслуживания во всех сегментах.
4. Возросшая доля свободных площадей и рост предложения могут привести к постепенному (от 5 до 10% в год, начиная с 2008 - 2009 года) снижению арендных ставок на офисные площади класса «В» и «С»; спрос на офисы класса «А», скорее всего, на период до 2009 года останется высоким, арендные ставки не уменьшатся.
Складская недвижимость.
Рынок складских помещений - один из самых молодых и быстро развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. В настоящий момент общие позитивные тенденции развития российской экономики обусловливают постоянное расширение бизнеса импортеров, производителей и торговых сетей: российских и международных. А это, в свою очередь, способствует постоянному росту спроса на современные складские помещения.
К наиболее характерным тенденциям рынка можно отнести следующие: превышение спроса над предложением, в первую очередь, в сегменте качественных складских помещений. Договоры аренды в современных комплексах заключаются еще до окончания строительства, много проектов реализуется по схеме build-to-suit. Из-за дефицита помещений ряд крупных торговых сетей строит склады самостоятельно. При этом спрос на современные помещения продолжает расти, а большую часть предложений до сих пор составляют некачественные склады старой постройки. Однако, несмотря на сохранение дефицита качественной складской недвижимости, по оценкам некоторых экспертов, доходность инвестиций в складскую недвижимость постепенно снижается.
Инвестиционная активность на складском рынке повышается из-за более высокой доходности и надежности по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости. Новая тенденция 2006-2007 гг. - выход крупных российских и иностранных девелоперов и логистических компаний на региональные рынки России, строительство современных складских комплексов и анонсирование новых масштабных региональных проектов в городах-милли-
43
‘Вестник экономики, права и социологии’’, № 2, 2008 г.
Право
онниках и промышленных центрах.
Общая емкость российского рынка складской недвижимости оценивается в 4,5 млн. кв.м. При этом большинство складов не отвечает мировым стандартам. Сдаются, как правило, неспециализированные помещения, где качество складирования не соответствует современным требованиям. Из региональных рынков, помимо Санкт-Петербурга, к наиболее развитым можно отнести Самару, Екатеринбург и Новосибирск. Значительный потенциал имеют Казань, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Архангельск, Владивосток. В ближайшее время в этих городах ожидается существенный рост предложений складов класса «А». По оценкам экспертов, спрос растет, в первую очередь, в связи с выходом крупных торговых сетей на региональные рынки. Однако уже сейчас можно говорить о том, что рынок имеет все предпосылки для активного развития в ближайшие несколько лет. Это связано, в первую очередь, с повышением индексов инвестиционной привлекательности России в международных рейтингах. Все больше транснациональных корпораций проявляют интерес к российскому рынку. Именно западные игроки наиболее заинтересованы в складских помещениях, отвечающих международным стандартам. Не стоит забывать и том, что российский бизнес сегодня уже не тот, что был еще пять лет назад. Ведущие производители ощущают растущую конкуренцию и стремятся максимально оптимизировать свои бизнес-процессы в соответствии с международной практикой.
Ожидается, что в ближайшие 2-4 года наиболее актуальными для аренды станут помещения площадью от 1000 до 5000 кв.м. Также не удовлетворен пока спрос на хранилища большой площади (десятки тысяч квадратных метров), имеющие необходимые коммуникационные и железнодорожные подъезды, автомобильные развязки.
Предложение качественных складских помещений на данный момент крайне ограничено. Около 60% от всего объема составляют предложения складов класса «С». Ожидается, что в течение ближайших 2 -3 года их число сократится, поскольку эти помещения будут реконструированы и модернизированы.
Арендные ставки на высококачественные
складские помещения в Московском регионе по-прежнему остаются одними из самых высоких в Европе. Уступают они только Лондону и при этом обеспечивают самую высокую доходность (до 20%) по сравнению со среднеевропейским уровнем в 8,5%. В 2007 году наблюдался умеренный рост арендных ставок на высококлассные помещения, обусловленный прежде всего острой нехваткой качественных площадей. На конец третьего квартала арендные ставки на складские помещения класса «А» составили в среднем 165 долл. США за кв.м в год без НДС и эксплуатационных расходов, на складские помещения класса «В» - 125 долл. за кв.м в год без НДС и эксплуатационных расходов. Эксплуатационные расходы остаются пока на прежнем уровне и составляют в среднем 25-35 дол. США за кв.м в год для класса «А», и 15 -20 долл. США за кв.м в год для класса «В». Однако формирующаяся в последнее время тенденция повышения требований к управлению складскими комплексами может привести к незначительному росту эксплуатационных расходов.
В I квартале 2007 г. было отмечено увеличение сроков договоров аренды и увеличение запрашиваемых площадей в аренду.
За последний год арендные ставки в классе «А» выросли в среднем на 12 -13% и достигли значений 145 -150 долларов за кв.м в год. В классе «В» рост был зафиксирован на уровне 17% и составил 105 -130 долларов за кв.м в год (без НДС).
Будущее рынка складской недвижимости.
В текущем и следующем году ожидается рост инвестиционной привлекательности складского сегмента рынка. В связи с постепенным снижением доходности офисных и торговых площадей все больше потенциальных инвесторов будет обращать свое внимание на складской сектор. Доходность складской недвижимости составляет сейчас в среднем 17-22%, что весьма привлекательно как для российских, так и для иностранных инвесторов.
Ликвидность складских площадей высокого класса значительно превосходит показатели других секторов рынка коммерческой недвижимости. Причем в ближайшие 2-3 года насыщение этого рынка не ожидается. Постоянно растущий спрос стимулирует в складском секторе
44
‘Вестник экономики, права и социологии’’, № 2, 2008 г.
Право
инвестиционную активность. В совокупности эти факторы делают вложения в складскую недвижимость перспективными и надежными.
Набирающая силу сегментация рынка свидетельствует о том, что пусть не в ближайшем, но все-таки вполне обозримом будущем доходность объекта станет напрямую зависеть от того, насколько тщательно продумана концепция, удачно выбрано место расположения, грамотно сформирован пул арендаторов, профессионально организовано управление и эксплуатация здания.
По мнению многих экспертов, сценарий развития рынка коммерческой недвижимости в России во многом повторяет восточноевропейский, а если говорить конкретно о регионах - то московский. В первом приближении схема выглядит следующим образом: острый дефицит высококачественных объектов провоцирует строительный бум, но, несмотря на выход на рынок все большего количества квадратных метров, ставки аренды по-прежнему держатся на высоком уровне, поскольку потребность в них слишком велика. Понадобится значительное количество площадей, чтобы наступил баланс спроса и предложения. Дальнейшее развитие рынка
коммерческой недвижимости в России, по прогнозам все тех же специалистов, будет происходить волнообразно - от центра (Москва, Санкт-Петербург) к регионам. Очередность развития «сегментов» рынка нежилой недвижимости в России будет следующая:
- офисная недвижимость;
- торговая недвижимость;
- промышленная (в том числе складская) недвижимость.
Литература:
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учеб. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2007. - 624 с.
2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. - М.: Проспект: Изд-во ТК Велби, 2006.
3. Регионы России - 2007: переоценка ценностей // Commercial Real Estate. - 2007. - №24 (84) - 1531 декабря.
4. Рынок коммерческой недвижимости в РФ. Общая характеристика рынка [Электронный ресурс] - Режим доступа: http//www.greviUe.m.
45
