CC BY
293
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 4 Часть 3
АНАЛИЗ ПОТЕНЦИАЛА РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК СОСТАВЛЯЮЩЕЙ ПРОЦЕССА ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ КЛАСТЕРИЗАЦИИ
КАРПЕНКО К.В.,
старший преподаватель, Филиал ГОУ ВПО «Северо-Кавказский государственный технический университет» г. Пятигорск, e-mail: [email protected]
В статье приведено исследование рынка коммерческой недвижимости как элемента структуры и инфраструктуры торгово-логистического и рекреационного кластеров КМВ. Обоснована необходимость анализа и мониторинга рынка коммерческой недвижимости КМВ с целью интеграции субъектов рынка в формирование данных кластеров.
Ключевые слова: структура и инфраструктура рынка коммерческой недвижимости; торгово-логистический и рекреационный кластеры КМВ; анализ и мониторинг рынка; деловая и торговая недвижимость; якорные арендаторы.
In article research of the market of the commercial real estate as element of structure and infrastructure of trading-logistical and recreational clusters CMW is resulted. Necessity of the analysis and monitoring of the market of commercial real estate CMW for the purpose of integration of subjects of the market into formation of the given clusters is proved.
Keywords: structure and infrastructure of the market of the commercial real estate; trading-logistical and recreational clusters CMW; the analysis and market monitoring; the business and trading real estate; anchor tenants.
Коды классификатора JEL: L85.
Рынок коммерческой недвижимости является одновременно элементом структуры и инфраструктуры торгово-логистического и рекреационного кластеров КМВ. Следовательно, в процессе территориальной кластеризации появляется необходимость анализа и мониторинга рынка коммерческой недвижимости, качественной и количественной оценки его текущего состояния и перспектив развития с целью моделирования процесса интеграции субъектов данного рынка в технологию формирования указанных кластеров.
Развитие рынка коммерческой недвижимости в городах СКФО, не относящихся к числу лидеров экономического роста, происходит своим особым путем. Специфическими особенностями этого развития являются: небольшое количество компаний, нуждающихся в офисных помещениях высшего класса; отставание от крупных мегаполисов в сфере строительства масштабных торговых комплексов и понятная осторожность инвесторов, изучающих рынок и выстраивающих отношения с местными властями.
Наиболее развит рынок коммерческой недвижимости в городах-курортах мегаполиса КМВ, которые географически расположены в непосредственной близости друг от друга. Но и там ощущается дефицит качественных офисных и складских помещений. Наиболее развитым можно считать сегмент торговой недвижимости. Причина этого — в девелоперской активности, начало которой было зафиксировано еще в 2005 г. Тогда рост спроса на торговую недвижимость, формируемого продвигающимися в регионы крупными федеральными игроками, стал очевиден и позволил привлечь инвестиции в крупные инвестиционные проекты в данной сфере [1].
Район Кавказских Минеральных Вод, переживающий стабильное развитие, пока не столь насыщен деловой и торговой недвижимостью. Но возможное слияние таких городов, как Пятигорск, Лермонтов, Ессентуки и Минеральные воды, может создать предпосылки для строительства крупных «общих» комплексов. В результате муниципализации территории КМВ в рамках мегаполиса должен возникнуть качественно новый, мощный ресурс активизации роста на основе модернизационного развития каждого из структурных подразделений агломерации КМВ. Системные преимущества предлагаемых преобразований очевидны. Основными факторами их обеспечения явились бы внедрение на территории трех полноценных «ветвей» власти, централизованной бюджетной системы, института единой муниципальной собственности; разработка и реализация единой стратегии социально-экономического развития территории; воз-
© К.В. Карпенко, 2010
можность централизованного решения проблем инвестиционной политики, развитие территориальной инфраструктуры, природоохраны, образования, экологии, безопасности, развитие регионообразующих кластеров, занятости, здравоохранения, социальной защиты, культуры [2].
Иными словами, становление социально-экономической системы возможного мегаполиса должно быть основано на развитии ведущих кластеров: курорта, туризма и рекреации, торгово-логистической сферы, агропромышленного комплекса и инфраструктуры.
Поскольку очевидным лидером района КМВ является столица СКФО, где сейчас имеют свои представительства самые крупные компании, работающие в КМВ, именно в Пятигорске уже сейчас активно растет количество как торговых, складских, так и офисных объектов.
Пятигорск представляет собой развивающийся город с высоким потенциалом роста, что имеет особое значение для реализации концепции кластерного развития территории КМВ в целом.
В отношении рынка недвижимости, в том числе коммерческой как составляющей моделируемых кластеров, следует отметить, что Пятигорск характеризуется преобладанием частного сектора над многоэтажной застройкой, что во многом определяет местоположение объектов, которые войдут в состав будущих кластеров. В аспекте проводимого анализа город условно можно разделить на несколько основных районов:
♦ район «Белая ромашка» на юге города. Здесь сконцентрировано наибольшее количество высотных домов (свыше 16 этажей). Частный сектор в данном районе занимает незначительную территорию. Данный район можно назвать элитным;
♦ район «Импульс» — типичный «спальный» район. Преобладает 5-6-этажные дома приблизительно 80-х гг. постройки;
♦ Центр города — в основном частный сектор или дома низкой этажности.
В ближайшие годы перспективными для жилой многоэтажной застройки (более 200 тыс. кв.м ) являются микрорайоны «Западный» и «5-6-й», т. е. в данных районах появится потребность в развитии торговой инфраструктуры, что позволяет определить приоритетные направления развития торговой составляющей торгово-логистического кластера Пятигорска и сконцентрировать внимание инвесторов на наиболее перспективных и наименее насыщенных торговой недвижимостью районах.
На сегодняшний день торговая площадь крупных торгово-развлекательных центров, являющихся необходимым условием реализации на территории КМВ кластерной модели развития, составляет около 150 тыс. кв. м. Потребность в качественных торговых площадях как структурных составляющих торговологистического кластера реализуется за счет строительства и реконструкции гипермаркетов, крупных торгово-развлекательных, торговых центров и магазинов.
С целью решения вопроса целесообразности включения торговых объектов в структуру формируемых кластеров рассмотрим соотношение их арендных ставок, представленное на рисунке 1.
Рис.1. Соотношение арендных ставок в различных объектах торговой инфраструктуры г. Пятигорска2 в 2010 г.
Как видно на рис. 1, максимальная арендная ставка отмечена в ТРЦ площадью 7000 кв. м. (без названия), а также в ТЦ Меркурий, а минимальная — в ТРЦ площадью 7000 кв. м (без названия) и в торговоофисном центре на пересечении 8-й и 5-й линий. Таким образом, при одинаковом проценте наполняемости ТРЦ с наибольшими арендными ставками являются более прибыльными, а следовательно, и эффект от их включения в структуру кластера будет наибольшим.
На сегодняшний день в Пятигорске осуществляется ряд крупномасштабных проектов по созданию современных торговых центров, которые, войдя в структуру будущего кластера, обеспечат его становление и дальнейшее развитие. Торговые объекты, планируемые к вводу в ближайшие годы, отвечают всем
2 Рассчитано автором по данным, представленным на официальных сайтах рынка коммерческой недвижимости г. Пятигорска, а также результатам личных обследований объектов торговой инфраструктуры города.
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 4 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 4 Часть 3
основным требованиям кластеризации торговой сферы КМВ, так как они смогут в будущем компенсировать дефицит элементов развлекательной и деловой инфраструктуры курорта, а также привлекут на территорию КМВ вместе с новыми торговыми организациями дополнительные объемы инвестиций.
Анализ спроса на рынке торговой недвижимости Пятигорска показал, что наиболее востребованными в ТРЦ являются торговые объекты площадью от 100 кв. м; как правило, объекты такой площади являются типовыми и наиболее популярными для формата ТРЦ. Якорные арендаторы в торговых центрах, в качестве которых чаще всего выступают крупные федеральные и мировые сетевые компании, готовы занимать помещения от 1000 кв. м. Результаты проведенного исследования позволяют внести определенные коррективы в развитие торговой компоненты торгово-логистического кластера КМВ в части проектировки новых объектов, максимально удовлетворяющих потребности потенциальных арендаторов и покупателей площадей. Инфраструктурными элементами торгово-логистического кластера на территории КМВ станут также уличные магазины и магазины «возле дома». Наиболее востребованными в сегменте уличного ритейла являются помещения от 100 кв. м на центральных улицах города и до 50 кв. на небольших улицах близ центральных.
Помимо сетевых торговых компаний в роли якорного арендатора — непосредственного участника торгово-логистического кластера — выступает развлекательный сегмент: фудкорты (в ТРЦ «Галерея»); мультиплексы (в ТРЦ «Галерея»); боулинг (в ТРЦ «Галерея», 4 дорожки).
Таким образом, роль развлекательного сектора в развитии торговых центров в последние годы повышается, что позволит существенно развить и увеличить спектр предлагаемых продуктов и предоставляемых услуг, а также существенно диверсифицировать специализацию моделируемого на территории КМВ торгово-логистического кластера. Анализ аренды и продажи коммерческой недвижимости показал, что цены на различные ее виды соотносятся между собой следующим образом (рис. 2-3).
Рис. 2. Цены продажи различных видов коммерческой недвижимости в современных объектах мегаполиса
КМВ3 в 2010 г.
При этом наибольшая цена продажи 1 кв. м была зафиксирована в сегменте торговых площадей, что в полной мере отражает общероссийские тенденции, а наименьшая цена — в сегменте складской недвижимости, что, главным образом, объясняется низким уровнем складских помещений и практически полным отсутствием логистической инфраструктуры.
Итоги анализа арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости полностью дублируют результаты анализа цен продаж. При этом арендные ставки в торговых помещениях превышают аналогичный показатель в складском сегменте более чем в 9 раз, а разница между ставкой на офисные и торговые помещения не превышает 120 руб.
1200 1000
1000
800
600
120
200
Л
0 о о о
I В
и £ §
~Г
н и
I руб./кв.м/мес.
Рис. 3. Цены аренды различных видов коммерческой недвижимости в современных объектах мегаполиса КМВ4.
3 Рассчитано автором по данным, представленным на официальных сайтах рынка коммерческой недвижимости мегаполиса КМВ, а также на основе результатов личных обследований объектов торговой инфраструктуры региона.
4 Рассчитано автором по данным, представленным на официальных сайтах рынка коммерческой недвижимости г. Пятигорска, а также результатам личных обследований объектов торговой инфраструктуры города.
Таким образом, сегодня на рынке коммерческой недвижимости мегаполиса КМВ присутствуют интересные с точки зрения территориальной кластеризации объекты, по цене намного ниже их проектносметной стоимости. Проведенный анализ рынка торговой недвижимости в разрезе кластеризации КМВ позволяет с полной уверенностью утверждать, что КМВ в ближайшее время получит тот же импульс развития, что и Москва, Санкт-Петербург, Сочи.
Бурное развитие сегмента торговой недвижимости, в свою очередь, становится катализатором такого же развития складского сегмента — второго важного элемента торгово-логистического комплекса. Так, единственным на сегодняшний день интересным проектом на территории КМВ является проект Группы компаний «Эспро» — первый в Ставропольском крае офисно-складской комплекс класса «А» «Кулон — Югрос». Представляется, что данный комплекс позволит реализовать на территории КМВ развитие логистической компоненты торгово-логистического кластера, став точкой отсчета для бурного роста складского сегмента рынка коммерческой недвижимости. Данный объект, по замыслам девелоперов, станет первым на территории КМВ и Ставропольского края складским комплексом класса «А», будет играть роль структурного элемента транспортного коридора «Север-Юг» — одной из составляющих торгово-логистического кластера.
Комплекс общей площадью около 51 000 кв.м ориентирован как на обслуживание территории КМВ, так и на транзитные потоки республик Северного Кавказа, что станет мощным импульсом роста транспортных потоков на территории КМВ. Достаточно широкая специализация данного объекта после его ввода в эксплуатацию позволит в значительной степени улучшить показатели социально-экономического развития мегаполиса КМВ, сняв барьеры для потенциальных инвесторов и предпринимателей, связанные с нехваткой высококлассных складских и логистических комплексов, отсутствием комплексного подхода к реализации подобных проектов и др.
Что же касается элементов структуры моделируемого туристско-рекреационного кластера, то следует отметить, что объем санаторно-курортных ресурсов КМВ насчитывает примерно 30 туркомплексов, гостиниц и мотелей, имеющих собственную материальную базу на 3530 мест. Заполняемость объектов гостиничного комплекса составляет 50-60% во внесезонные для отдыха месяцы и 90-100% в сезон отдыха, что указывает на необходимость увеличения санаторно-курортной базы КМВ в рамках реализации кластерной схемы развития КМВ.
Для того чтобы объекты гостиничной инфраструктуры КМВ смогли составить структуру будущего рекреационного кластера, прежде всего необходимо провести их полную модернизацию, построить новые современные объекты, а также расширить спектр предоставляемых ими санаторно-курортных услуг. Только в этом случае данные объекты могут играть роль основных составляющих кластеризации КМВ.
При этом главными направлениями развития санаторно-курортного и туристско-рекреационного кластеров КМВ в разрезе количественного и качественного развития объектов, составляющих его структуру, с одной стороны, и инфраструктуру, с другой, станут:
1. Реконструкция и модернизация объектов санаторно-курортного и гостиничного комплекса, организация и развитие новых типов курортов, обеспечивающих диверсификацию и повышение качества услуг по профилактике, оздоровлению и лечению.
2. Строительство новых санаторно-курортных и туристических объектов. Помимо наличия гостиничных объектов, необходимым условием эффективного функционирования рекреационного кластера на территории КМВ является наличие современных лечебно-диагностических и бальнеологических центров, санаториев, клиник современных технологий, детских оздоровительных центров, спортивно-оздоровительных и реабилитационных комплексов, горнолыжных курортов, объектов экстремального туризма, конгресс-отелей, выставочных центров, парков аттракционов, аквапарков, этнопарков и обсерваторий.
Всего, по оценкам экспертов, для развития Кавказских Минеральных Вод необходимо 49 млрд руб. инвестиций. В этом случае до 2020 г. рекреационный район сможет перейти на самофинансирование. При этом следует отметить, что этот район очень привлекателен для строительных инвестиций, и у каждого муниципального образования существует пакет инвестиционных предложений и проектов для активного привлечения инвесторов в сферу строительства жилья и объектов курортной инфраструктуры, здравниц. Предполагается, что общий объем финансирования КМВ до 2026 г. составит 52,06 млрд рублей. Из федерального бюджета планируется выделить 2,54 млрд рублей, из бюджета края — 0,24 млрд рублей, из местных бюджетов — 0,28 млрд. руб. Остальные 49 млрд рублей будут привлечены из внебюджетных источников. При этом бюджетные средства пойдут исключительно на создание инженерной инфраструктуры ОЭЗ.
Таким образом, строительство новых торговых, логистических, туристических и рекреационных комплексов имеет важное экономическое и социальное значение для данного рекреационного района, по-
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 4 Часть 3
ТЕRRА ECONOMICUS ^ 2010 ^ Том 8 № 4 Часть 3
скольку будет способствовать росту занятости населения благодаря созданию новых рабочих мест, развитию инфраструктуры, улучшению состояния автомобильных дорог. Поскольку предприятия ОЭЗ регистрируются в местных налоговых органах, значительно пополнится бюджет муниципального образования. То есть эффект от реализации кластерной модели развития КМВ будет положительным для всех участников и охватит все сферы модернизации социально-экономической системы региона.
ЛИТЕРАТУРА
2. КузьменкоВ.В.,МиловановаЕ.А.,Кузьменко Т.В. Инвестиционная привлекательность в системе региональной экономической политики // Региональная экономика: теория и практика. 2007. № 2(41).
2. Слепаков С.С. Концептуальные подходы к социально-экономическому развитию административного центра СКФО. Пятигорск, 2010.
