CC BY
36
Перспективные направления в формировании и развитии рынка аренды нежилой недвижимости в Москве и Московской области
УДК 332.72
Е.Д. Камова,
студентка Юридического факультета, ФГБОУ ВО «ГУЗ», г. Москва
Л. П. Камов,
к.т.н., доцент, ФГБОУ ВО «ГУЗ», г. Москва
Аннотация: В статье рассмотрены перспективные направления развития и формирования российского рынка аренды коммерческой недвижимости.
Ключевые слова: аренда, нежилая недвижимость, «зеленый» офис, девелопмент.
Рынок аренды нежилой недвижимости в Москве и Московской области еще молодой. Свое развитие он начал лишь с 90-х годов ХХ века, в то время как в европейских странах в этот момент он уже был достаточно зрелым. В начале своего развития рынок аренды нежилых помещений
носил стихийный характер, это было обусловлено отсутствием законодательной базы, опыта работы в данной сфере и немалую роль на нем играл криминогенный фактор.
Говоря о перспективных направлениях в развитии рынка аренды нежилой недвижимости необходимо отметить перспективы в отношении изменений в структуре предложения коммерческой недвижимости, изменения в географии предложения помещений.
Одним из перспективных направлений в развитии рынка аренды нежилой недвижимости является ориентация арендаторов на качество помещения. На сегодняшний день многие потенциальные арендаторы нежилой недвижимости не стремятся найти недорогое предложение аренды склада, офиса или же торговой площадки.
Так, например, на рынке аренды качественных складских помещений класса А спрос стабильно превышает предложение. Так уровень вакантных площадей находится на значении примерно в 2% в течение 2012 -2017 годов. Это обусловлено тем, что почти все проекты сдаются в аренду до сдачи объекта, очень часто ещё на ранних этапах строительства. Анализ рынка складской недвижимости позволяет сделать вывод, что доля высококачественных складов стала намного выше, чем до кризиса.
Так по оценкам экспертов по состоянию на конец 2017 года доля всех качественных складских помещений, в частности комплексов класса А составляет приблизительно 70%. Тенденция к строительству высококачественных складских комплексов по мнению экспертов и аналитиков сохранится не только в 2017 году, но и продолжит своё развитие и в дальнейшем.
Так же на рынке коммерческой недвижимости набирает популярность тенденция строительства объектов под конкретного заказчика (build to suit). Заказчиками такой недвижимости являются крупные компании, а также компании, чья продукция требует специфических условий производства, хранения или реализации. Данный подход базируется на заключении предварительного договора аренды помещения, после подписания, которого и начинается активное возведение объекта.
Одним из новых и перспективных направлений на рынке аренды нежилой недвижимости является, набирающее в настоящее время рост, строительство и последующая аренда так называемых «зеленых» офисов [2].
Следует отметить, что «зеленые» офисы — это важный сегмент отрасли современного строительства, который практически не представлен на российском рынке. Важность этого сегмента строительства обусловлена, в первую очередь, тем, что «зеленые» офисы предлагают существенно больше ощутимых преимуществ в плане экологичности для пользователей офиса, чем просто сертифицированные «зеленые» здания. Используемые критерии для сертификации «зеленых» офисов призваны стимулировать улучшение рабочей среды для людей, экономию энергии, воды и других природных ресурсов. Анализ показывает, что в рамках стандарта LEED 2009 года эффективность расхода воды и энергии в проектах офисной отделки играет более важную роль для получения сертификата, чем для проектов зданий (11 и 10% соответственно для эффективности расхода воды; 37 и 35% — для энергоэффективности).
По оценкам экспертов до конца 2017 года объем рынка «зеленых» офисов и складов в России может достигнуть 1,2 млн кв. м. По подсчетам Jones Lang LaSalle, сегодня в России по международным экологическим стандартам сертифицировано 24 объекта, совокупной площадью 450 тыс. кв. м.
Однако, на сегодняшний день, доля «зеленых» офисов все еще ничтожно мала и составляет около 3% от общего предложения офисных площадей в Москве.
Одним из первых «зеленым» офисным зданием в России стал московский БЦ «Дукат Плейс III» (рис.1), сертифицированный по методу оценки BREEAM.
Рис.1. Бизнес центр «Дукат Плейс III»
Возрастание популярности «зеленой» сертификации связано с влиянием таких факторов, как изменение экологических норм, повышение требований к качеству пространства со стороны арендаторов, улучшение имиджа участников рынка экологического строительства - арендаторов, девелоперов и инвесторов. Не мало важным фактором является также возможность повышения экономической эффективности бизнеса в будущем посредством снижения операционных издержек.
Если говорить о рынке офисной недвижимости в Москве и Московской области, то можно сказать, что здания с сертификатами LEED и BREEAM являются наиболее популярными среди международных компаний. Многие зарубежные компании, такие как Siemens, Decathlon, Shell или Deutsche Bank, при выборе офисных помещений в качестве одного из важнейших факторов выделяют соответствие экологическим стандартам. Тенденции, развивающиеся на рынке офисной недвижимости, позволяют сделать прогноз, что популярность экологического девелопмента среди отечественных компаний будет расти по мере постепенного насыщения рынка. В первую очередь, спрос на «зеленые» здания можно ожидать со стороны компаний с высокой долей расходов на персонал, таких как IT, консалтинговые компании и банки.
Следует сказать, что, на сегодняшний день, для большинства участников рынка «зеленого» экологического девелопмента существуют определенные сложности в реализации проектов. Это, конечно, и существенные первоначальные инвестиции в технологии, а также использование дорогостоящих строительных материалов. При этом необходимо также учитывать такие риски строительного бизнеса в России, как волатильность рубля, ограниченный доступ к кредитным ресурсам и высокая стоимость финансирования. Все это, в конечном счете, вынуждает девелоперов выбирать проекты с
более короткими сроками окупаемости вместо проектов с существенными денежными потоками в долгосрочной перспективе.
Тем не менее, учитывая прогнозируемое давление на доходность арендного бизнеса, наличие «зеленого» сертификата может стать одним из важнейших факторов конкурентного преимущества офисных помещений сегмента «премиум» и класса А, а также объектов за пределами МКАД, на территории районов Московской области, которые традиционно рассматриваются как более экологичная альтернатива офисным помещениям в центре города.
Анализ зарубежных офисных рынков показывает, что наличие «зеленого» сертификата влияет на мнение арендаторов при выборе ими арендуемых площадей. При этом необходимо также учитывать то, что, на сегодняшний день, «зеленые» сертификаты становятся все более важными не только в целях маркетинга, но и с точки зрения экономической эффективности. Оценки специалистов показывают, что здания с «зелеными» сертификатами могут обеспечить экономию на коммунальных услугах до 30%.
На сегодняшний день, лидером по количеству «зеленых» зданий является офисный сегмент (43% от общего объема недвижимости, сертифицированного в России), на втором месте - склады (31%), третья по величине группа представлена такими специализированными объектами, как учебные заведения. Доля торговых центров и жилья в общем объеме «зеленого» рынка в России пока незначительна [1].
В ближайшие два года мы ожидаем многократного роста рынка «зеленых» зданий. Так, до конца 2017 года общее число сертифицированных офисов и складов, например, в Щелковском районе Московской области, по мнению экспертов, достигнет 1,2 млн кв. м, также планируется сертификация 1,7 млн кв. м спортивных и инфраструктурных объектов.
В России рынок энергоэффективных зданий на сегодняшний день находится в стадии зарождения, в то время как в мире он достаточно хорошо развит.
«Согласно исследованиям, проведенным в США, наиболее развитом рынке с точки зрения экологической сертификации, ставки аренды в «зеленом» здании в среднем на 3% выше ставок в объекте аналогичного класса, но не отвечающего требованиям энергоэффективности. Инвестиционная стоимость актива благодаря «зеленым» технологиям выше в среднем на 7%.
Следует отметить, что, на наш взгляд, влияние «зеленых» технологий на стоимость строительства сильно переоценивается. В мире существует множество исследований на эту тему, и дополнительные затраты на реализацию объекта, соответствующего энергоэффективным характеристикам, оцениваются в диапазоне 0,9-29% от общей
стоимости в зависимости от желаемого рейтинга энергоэффективности или сертификации здания. Однако реальный опыт показывает, что в действительности эта «надбавка», как минимум, вдвое ниже - от 0,4 до 12,5%, и она постоянно снижается с развитием «зеленого» рынка, появлением новых технологий и реализацией большого числа проектов, а значит -появлением реальной экспертизы.
На российском рынке прогнозируется рост объектов, отвечающих требованиям экологичности, в так называемом сегменте «зеленых» офисов в ближайшие годы [1].
Специалисты отмечают, что в Москве и области статус «зеленого» здания служит отличительным признаком коммерческой недвижимости. Он рассматривается в качестве нового подхода к переоценке портфелей и компенсации рисков роста цен на энергоносители и ускоренного морального устаревания здания.
Немаловажную роль играет также престижность офиса в «зеленом» здании - такие площади сейчас все более востребованы как иностранными компаниями, для многих из которых, на сегодняшний день, сертифицированный офис является обязательным требованием, так и российскими арендаторами, стремящимися повысить качество своего рабочего пространства и условия труда своих сотрудников [3].
Подводя итог выполненному анализу, можно сказать, что растущий спрос «зеленые» офисы стимулирует девелоперов и инвесторов вкладывать средства в «зеленое» строительство, аналогично своим коллегам из других стран Европы».
Список использованной литературы
1. Анализ аренды недвижимости «Зеленые» офисы в Москве: правда или быль [электронный ресурс]. - URL: http://top1000-ru.hotlog.ru/ (дата обращения 21.01.2018).
2. «Зеленые» офисы в Москве: правда или быль [электронный ресурс]. - URL: officevmoskve.ru>articles/biznes-tsentry/zelenyie (дата обращения 15.02.2018).
3. Особенности зелёных офисов в России [электронный ресурс]. - URL: office-m.livejournal.com>185762.html (дата обращения 05.02.2018).
