Состояние инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости в ЦФО Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

тов собственности и субъектов хозяйствования. Социальная инфраструктура, являясь совокупностью отраслей, создает необходимые условия для полноценной жизни населения и развития человеческого потенциала. В свою очередь, каждая из отраслей социальной инфраструктуры представляет собой сложную социально-экономическую систему с присущими ей признаками, свойствами, закономерностями и особенностями формирования и функционирования. Вместе с тем, социальная инфраструктура может и должна рассматриваться как самостоятельная система более высокого порядка, объединяющая вполне определенные отрасли (системы), имеющие единую общую цель - обеспечение жизнедеятельности населения и формирование условий для социально-экономического развития, а также связанные между собой соответствующими отношениями различной сложности и степени взаимовлияния. Изучение условий функционирования, внутренних связей и внешних факторов каждой из систем и всей инфраструктуры в целом чрезвычайно важно и необходимо для выработки

эффективных средств полноценного функционирования экономики и социальной сферы России.

1. Берестова Л. О сбалансированности социального развития // Человек и труд. 2004. № 4. С. 31-32.

2. Михайлина Д.Л., Матраева Л.В. Эффективное управление социальным развитием региона. Тула, 2001.

Поступила в редакцию 2.02.2009 г.

Sogachova O.V. The particularities of formation and functioning of the social infrastructure of a region. In conditions of modern Russian economy special attention to the regional social policy should be given. In the clause the analysis and generalization of the “social infrastructure” concept is made. The categorization of the branches of the social infrastructure of the city based on function-specialized approach with a provision of social orientation of the services is designed.

Key words: social infrastructure, social society development, social infrastructure of the city (SIC).

УДК 336

СОСТОЯНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦФО © В.Л. Костенко

В статье раскрывается сущность и специфика инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости на примере Москвы и других городов ЦФО. Инвестиции в недвижимость обоснованы как инструмент оптимизации соотношения доходности и риска для инвесторов.

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, инвестиции.

В последнее время можно наблюдать стремительное развитие российского рынка недвижимости, возрастание его роли на рынке капитала. Высокие темпы экономического роста, которые демонстрирует экономика России в настоящее время, влекут за собой повышение спроса на недвижимость. Это, в свою очередь, стимулирует предложение, новое строительство и положительно сказывается на доходности инвестиций в недвижимость. Важным инвестиционным направлением является коммерческая недвижимость. Состояние российского рынка нежи-

лой коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как бурно развивающееся. Данное обстоятельство связано с появлением нового класса владельцев коммерческой недвижимости, формированием новых предпринимательских структур, управляющих компаний на рынке недвижимости, развивается законодательная база, совершенствуются правовые аспекты деятельности.

Инвестиции в первоклассную недвижимость являются подходящим инструментом оптимизации соотношения доходности и риска, например, для таких инвесторов, как

пенсионные фонды, компании по страхованию жизни, банки, для которых уровень риска на российском рынке ценных бумаг остается критическим. В традиционном понимании рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Для потенциальных инвесторов российский рынок недвижимости в настоящее время может быть интересен тем, что пока он является развивающимся и демонстрирует привлекательное соотношение доходности и риска. На рынке недвижимости действуют субъекты - инвесторы, осуществляющие упорядоченную деятельность по отношению к объектам нежилой недвижимости, в качестве которых выступают нежилые помещения. К нежилым помещениям относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей. Для удобства анализа нежилые помещения разделяют на виды: коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл)); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи т. д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); недвижимость целевого назначения (больницы, детские сады, энерго-вырабатывающие станции и др.).

Исследование инвестиционной деятельности на рынке нежилой недвижимости осуществлялось в разрезе этих групп. На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

Центральный федеральный округ является географическим и финансовым центром России: здесь аккумулируется до 50% всех инвестиций в отечественную экономику. Московский регион развивается самыми быстрыми темпами как по меркам Центрального федерального округа, так и России в целом. Активное развитие здесь получили все

сегменты коммерческой недвижимости:

офисная, торговая, складская и гостиничная.

В крупных экономических центрах первый по емкости сегмент рынка нежилой недвижимости составляют офисные помещения. В число факторов, определяющих стоимость аренды или продажи таких помещений входят: местоположение, способ первичной приватизации, площадь, тип, качество помещений, их функциональное назначение, срок аренды, форма оплаты.

Рынок торговых помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном магазинами, находящимися в частной собственности или арендуемыми трудовыми коллективами у города. В структуре спроса 80 % заявок приходится на аренду и лишь 20 % на приобретение в собственность. Рынок торговых помещений развивается гораздо медленнее рынка офисных помещений. Развитие сдерживается трудностями в получении удобно расположенных помещений, а также нежеланием западных оптовых фирм брать на себя содержание больших торговых площадей. Фактор места для торговых помещений играет очень большую роль.

В мегаполисах и крупных городах большой потенциал спроса на торговую недвижимость. По некоторым оценкам, он составляет более 1 млн м2. Однако перспективы развития рынка торговой недвижимости в Москве этим не ограничиваются. В Москве на одного жителя приходится 0,1 м2 торговых площадей, в то время как в большинстве европейских городов, как минимум, в 10 раз больше, а в США в 20 раз. Третье место в структуре спроса на рынке аренды нежилых помещений занимают складские помещения. Очевидно, что Москва, как центр национальной торговли, испытывает большую потребность в помещениях для хранения товара. На рынке недвижимости Москвы сложилась уникальная (с точки зрения западных экспертов) ситуация на сегменте промышленной недвижимости. Уникальность ситуации состоит в том, что на рынке практически не обращается промышленная недвижимость, точнее ее обращение происходит способами, минующими рынок недвижимость. Автозаправочные станции, гаражи и паркинги являются одним из наиболее привлекательных видов предпринимательской деятельности на

территории г. Москвы. Поэтому среди потенциальных покупателей готовых предприятий наибольший спрос сохраняется за АЗС, СТОА и автомагазинами. С ростом количества автомобильного транспорта в городе возрастает спрос на парковочные услуги. Только около 0,5 млн автомобилей обеспечены гаражно-парковочными местами, что обуславливает потенциальный спрос - не менее 1,5 млн мест [1].

Изучая косвенные индикаторы участия отдельных инвесторов в девелопменте инвестиционных проектов в области коммерческой недвижимости, установили, что масштабы подобной деятельности достаточно велики, однако крайне сложно оценить реальный размер портфеля объектов коммерческой недвижимости.

В то же время наличие большого числа инвестиционных фондов и растущее качество предлагаемых объектов способствуют снижению уровня доходности, наблюдаемому в 2005-2006 гг. Несмотря на невозможность проанализировать точные показатели каждой сделки (например, налог, уплачиваемый при продаже имущества, вычет процентов по кредиту и др.), чистая норма доходности для лучших объектов недвижимости в 2006 г. по г. Москва оценена на уровне 11-12 % для офисов, 12-13 % для торговых площадей и порядка 12-13,5 % для складских площадей.

Известно, инвестиции в готовую недвижимость приносят два вида доходов [2]:

1) доходы, получаемые от сдачи помещений в аренду (либо косвенная выгода от их использования в собственных целях без необходимости уплаты арендной платы третьему лицу);

2) доходы, получаемые от роста стоимости объектов коммерческой недвижимости. Арендную доходность инвестиций в недвижимость мы можем сравнить с дивидендной доходностью ценных бумаг, тогда как доходы, получаемые от роста стоимости недвижимости, мы можем сравнить с доходами, получаемыми от роста их курсовой стоимости. Если на рынке ценных бумаг инвестор рассчитывает прежде всего на рост курсовой стоимости приобретаемых акций, то подобная ситуация может сложиться и на рынке недвижимости, несмотря на отсутствие необходимых экономических предпосы-

лок (т. к. недвижимость, не сдаваемая в аренду, не создает добавленной стоимости).

Кроме того, немаловажным для крупного инвестора является третий источник дохода -прибыль от девелоперской деятельности, представляющая собой разницу между себестоимостью строительства объектов недвижимости (либо стоимостью услуг строительной компании по строительству объекта) и стоимостью готовых объектов недвижимости.

До недавнего времени схема инвестиционных сделок была чрезвычайно проста и ограничивалась простой покупкой существующих объектов недвижимости (в основном в форме покупки акций). Сейчас наблюдается усложнение этой схемы, инвесторам приходится проявлять гибкость. Так, набирают популярность такие инвестиционные инструменты, как форвардные приобретения, часто совмещенные с финансированием девелопмента или форвардным финансированием. Все большее количество инвесторов требуют получения долгосрочного кредита для финансирования сделки или инвестиционного финансирования уже в момент приобретения.

Хотя на сегодняшний день снижение доходности и может быть объяснено притоком капитала в поисках новых инвестиционных возможностей, рынок в последнее время стремится не только к снижению нормы доходности, но и к уменьшению рисков (как специфических для сферы недвижимости, так и рыночных). Рынок коммерческой недвижимости в России имеет большой потенциал развития. В последнее время инвестиционные потоки российских и зарубежных компаний все активнее перемещаются из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы. На протяжении последних пяти лет объем инвестиций в коммерческую недвижимость большинства российских регионов неуклонно увеличивался. Стабильное развитие данного рынка и спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости стимулировал приход на рынок самых разных игроков. Если несколько лет назад основными инвесторами были девелоперы, то сейчас прослеживается тенденция к созданию крупными российскими холдингами своих собственных девелоперских подразделений, призванных развивать и увеличивать непрофильные ак-

тивы. Активизируются международные инвесторы и строительные компании.

Дальнейшему повышению инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости в ЦФО будут способствовать, прежде всего, дефицит качественных торговых, офисных, складских и гостиничных площадей, растущий спрос на них.

1. URL: www.g2p.ru

2. Ивантер А.Д. Инвестиционный процесс и

общая теория всего // Эксперт. 2000. № 10.

Поступила в редакцию 09.02.2009 г.

Kostenko V.L. The condition of investment processes in the market of the commercial real estate in CFO. In article reveals the essence and specificity of investment processes in the market of the commercial real estate based on an example of Moscow and other cities of CFO. Investments into the real estate are proved as the tool of optimization of a parity of profitableness and risk for investors.

Key words: the commercial real estate, investments.

УДК 339.31

ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АНАЛИЗА И ОЦЕНКИ РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКЕ © Л.Н. Гатина

Статья посвящена анализу методов обоснования инвестиционных проектов на региональном уровне, определению методик оценки и финансирования инвестиционных рисков промышленных предприятий региона.

Ключевые слова: инвестиционный проект, управление рисками.

Инновационные проекты относятся к категории наиболее высокорисковых инвестиций. Большинство коммерческих финансовых организаций не осуществляет вложения в исследования и инновации, рассматривая их условия в проекте как стоп-фактор. В основном, финансирование инноваций осуществляется за счет бюджетных источников из средств венчурных и специальных фондов. НИОКР являются одной из необходимых составляющих успешного развития промышленных предприятий, но большинство предприятий во всем мире осторожно относятся к принципиально новым разработкам, предпочитая пути незначительных усовершенство-

ваний уже существующих технологий [1-3]. Только крупные корпорации в состоянии осуществлять вложения в инновации, т. е. процент предприятий, способных инвестировать средства в инновационные проекты невысок. Поэтому при поиске инвестиций предприятию необходимо реально оценить свои шансы. Возможность получения средств возрастает со степенью готовности к внедрению. Если разделить инновационные продукты по степени зрелости исследований и характеру результатов НИОКР, то можно получит следующие категории инновационных проектов (табл. 1).

Категории инновационных проектов

Таблица 1

Группа У совершенствованный продукт/ технология

Инновационные проекты, связанные исключительно с продвижением готового инновационного продукта 1.1.

Инновационные проекты с незавершенной стадией внедрения 2.1.

Инновационные проекты с незавершенной стадией ОКР 3.1.

Инновационные проекты с незавершенной стадией НИР 4.1.

Инновационные проекты с незавершенной стадией поисковых исследований 5.1.