CC BY
218
РОЛЬ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РАЗВИТИИ БИЗНЕСА
А.А. Сорокин, канд. экон. наук, доцент А.Д. Малявина, магистрант
Национальный исследовательский университет «Московский энергетический институт»
(Россия, г. Москва)
DOI 10.24411/2411 -0450-2018-10095
Аннотация. В современных условиях с развитием рыночных отношений стал активно формироваться рынок недвижимости. В последние годы рынок недвижимости является важной составляющей любой национальной экономики, так как недвижимость - существенная часть национального богатства. Особую роль занимает сектор коммерческой недвижимости, он интегрирован практически во все сферы жизни. В статье рассматриваются отличительные особенности коммерческой недвижимости, а также изучается необходимость существования качественных объектов недвижимости для развития российского предпринимательства.
Ключевые слова: рынок коммерческой недвижимости, аренда, продажа, бизнесцентр, предпринимательство, сегмент рынка.
После формирования основ рыночной экономики и переходу к этапу совершенствования новых хозяйственных отношений, стал активно развиваться рынок недвижимости. Недвижимость представляет собой основное звено во всей системе рыночных отношений. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами. В последние годы в связи с развитием бизнеса одну из ведущих ролей играет рынок коммерческой недвижимости. Основная часть предприятий в сфере недвижимости - многопрофильные фирмы. Предпринимательская деятельность такого предприятия включаем множество аспектов: деве-лопмент, сдача в аренду, эксплуатация. От грамотного менеджмента зависит успех предприятия: рост доходов, объём привлекаемых инвестиций, сроки окупаемости, а также деловая репутации и потребительская привлекательность.
На первом этапе, в начале 1990-х гг., данные хозяйственные отношения стали активно формироваться в процессе приватизации объектов государственной собственности, что способствовало развитию
рынка нежилых помещений и появлению собственников данного вида недвижимости. Изначально в процессе приватизации участвовали магазины, предприятия сферы бытовых услуг. В стоимости данных объектов наибольший вес составляла цена помещений, а средств на выкуп площадей у предприятий не было. Поэтому в течение первых лет приватизации наибольшую популярность завоевала аренда. Со временем количество собственников нежилых помещений стало расти, как следствие, росло предложение нежилых помещений на продажу. Таким образом, первыми участниками процесса приватизации стали государственные учреждения и промышленные предприятия, выкупившие недвижимость и получившие возможность продать или сдать в аренду свои помещения различным экономическим структурам. Завершение этого этапа потребовало новых подходов к развитию рынка коммерческой недвижимости.
Рынок недвижимости всегда считался привлекательным для желающих вложить и приумножить свой капитал благодаря перепродаже или сдаче в аренду.
Согласно ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки
недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [1].
На российском рынке недвижимости большая доля приходится на жилую недвижимость, и лишь малая часть принадлежит коммерческой недвижимости. Под понятием «коммерческая недвижимость» понимается любой нежилой объект, способный приносить доход своему владельцу. Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условии для его извлечения -промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, развлекательные центры, гостиницы, офисы, гаражи и др. [2].
Существует также более общая классификация объектов коммерческой недвижимости:
- офисная недвижимость;
- складская недвижимость;
- торговая недвижимость.
Разделение рынка недвижимости на
данные сегменты способствовало привлекательности секторов рынка недвижимости и его позиционированию.
Коммерческая недвижимость - это доходная недвижимость, то есть недвижимость, способная приносить доход. Приносящая доход собственность обладает набором характеристик, таких как конфигурация доходов, будущие изменения стоимости, комплексные финансовые, правовые и налоговые последствия, а также факторы риска и рынка [3].
Основной характеристикой рынка коммерческой недвижимости является соотношение спроса и предложения.
В течение первых лет становления рынка спрос значительно превышал объёмы предложения из-за несоответствия темпов роста частных компаний и ёмкости рынка. В начале 2000-х гг. благодаря массовому строительству структура спроса изменилась. К 2007 г. спрос и предложение постепенно выровнялись, но в период кризиса 2008-2009 гг. произошло значительное сокращение спроса во всех сферах рынка,
не стал исключением и рынок коммерческой недвижимости. Резкое снижение спроса привело к сильному сокращению объёмов вывода новых площадей, сворачивались многие начатые проекты и замораживались строящиеся. Снижение спроса со стороны арендаторов и падение арендных ставок могли привести к срыву крупнейших форвардных сделок, считавшихся знаковыми для рынка в тот момент, когда подписывались контракты. Постепенно ситуация стала стабилизироваться и в 2011-2013 гг. значительно увеличился объём сделок (особенно в сегменте торговой недвижимости). Высокая инвестиционная активность сформировалась благодаря таким факторам, как накопленный объём отложенного спроса и обширное предложение объектов как в Москве, так и в регионах. Но из-за кризисных явлений 2014 г. в связи оттоком иностранного капитала, повышением стоимости кредитов, ограниченного кредитования рынок коммерческой недвижимости снова оказался в состоянии стагнации. Постепенно ситуация на рынке восстанавливается, но значительного роста сделок и инвестиций не ожидается.
Обладая знаниями о том, какие параметры и каковы их значения, сделать прогноз о предложении на рынке коммерческой недвижимости становится проще. Так, количество объектов недвижимости, объёмы вводимых площадей, сроки строительства, факторы, влияющие на сроки вывода площадей на рынок скажут не только об изменении ситуации на рынке недвижимости, но и позволят сделать достаточно точный прогноз по необходимому объёму по сегментам рынка [4].
В последние годы рынок коммерческой недвижимости характеризуется основательных подходом к назначению и качеству объектов. Широко распространён формат многофункциональных комплексов. Большое количество разнообразных форматов можно наблюдать в сегменте торговой недвижимости. До недавнего времени в России существовало одно понятие -торговый центр - многоэтажное здание с большим количеством разнообразных магазинов, фуд-кортом, парковкой. Чуть
позже к этому понятию добавились боулинг, кинотеатры, каток. В таком случае объект можно было именовать как торго-во-развлекательный центр. Также стали развиваться специализированные торговые центры, например, торговые центры бытовой техники и электроники. Стоит отметить, что форматов на российском рынке коммерческой недвижимости предостаточно и больше вряд ли предвидится.
Еще один популярный сегмент - офисная недвижимость, так как благодаря правильно выбранному офису возможно развить свой бизнес и получать постоянный высокий доход. Офисную недвижимость принято делить на классы: А, В, С, Б. Бизнес-центры класса А самые дорогие и в них, как правило, арендуют площади крупные международные корпорации. Класс В сосредотачивает в себе рабочий контингент компаний, такие офисы предоставляют гораздо меньшее количество услуг, чем А класс. В офисах класса С часто отсутствуют современные коммуникации и арендуют такие офисы небольшие фирмы или индивидуальные предприниматели. Класс Б - устаревшие здания на окраине города, не оснащённые современными коммуникациями и имеющие неудобную планировку. Таким образом, можно утверждать, что благодаря градации офисной недвижимости по классам, потенциальный арендатор может выбрать рабочее пространство исходя из своего бюджета, вкуса и ожиданий.
Складская недвижимость - один из самых молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Но стоит отметить, что в виду развития бизнеса данный вид становится актуальным. Аренда склада -важная задача многих субъектов предпринимательства. Складская недвижимость наибольшим спросом пользуется у торговых организаций.
В современных рыночных условиях требуется особо уделять внимание конкурентоспособности фирмы, которая является важным фактором коммерческого успеха. Выбор местоположения торговой точки или офиса, промышленного помещения -
наиболее важная задача для компаний, работающих в сфере розничной торговли, напрямую встречающихся со своими клиентами, без каких-либо посредников, или же представителей производственных предприятий, которым необходимы помещения в соответствии с определенными нормами и стандартами, и в которых можно разместить необходимое производственное оборудование. Правильный выбор помещения может стать конкурентным преимуществом для компании.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что в современных условиях рынка коммерческая недвижимость играет одну из ведущих ролей. Такой вид актива как недвижимость был всегда привлекателен для инвесторов. Наибольший интерес представляют активы, расположенные в Москве и других крупных городах. Основная особенность капиталовложений в коммерческую недвижимость - сочетание надёжности капиталовложений с высоким уровнем ликвидности и доходности вложенного капитала. Также в связи с развитием бизнеса и образованием новых фирм, которым требуются площади, коммерческая недвижимость обретает популярность. Ведь от грамотного выбора офиса, производственного помещения или места для магазина зависит успех предприятия, количество клиентов, рост выручки и прибыли, а также репутация. Далеко не все организации могут позволить себе приобрести помещение в собственность, поэтому на рынке коммерческой недвижимости наиболее распространены арендные отношения. Стоит отметить, что благодаря предложению разнообразных форматов и классов коммерческих площадей, арендатор может легко выбрать то помещение, которое будет для него наиболее удобно и доступно. Несмотря на кризис, который внёс свои коррективы в развитие всех сфер экономики, рынок коммерческой недвижимости, в частности аренды, продолжает функционировать. Из-за кризисных явлений арендодатели вынуждены быть более гибкими по отношению к арендаторам и находить компромиссные решения.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301
2. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. Стандарт третьего поколения / А.Н. Асаул... - СПб.: Питер, 2013. - 416 с.
3. Симонова Н.Ю. Методология определения стоимости объектов коммерческой недвижимости // Вестник Сибирского института бизнеса и информационных технологий. -2014. - №2 (10) - С. 44-47.
4. Богданов В.В. Функционирование рынка коммерческой недвижимости // Проблемы экономики и менеджмента. - 2011. - №4. - С. 3-9.
THE ROLE OF THE COMMERCIAL REAL ESTATE BUSINESS DEVELOPMENT
A.A. Sorokin, candidate of economic sciences, associate professor A.D. Malyavina, graduate student National research university «MPEI» (Russia, Moscow)
Abstract. In modern conditions with the development of market relations the real estate market began to form actively. In recent years, the real estate market has been an important component of any national economy, as real estate is an essential part of the national wealth. A special role is played by the commercial real estate sector, it is integrated into almost all spheres of life. The article considers the distinctive features of commercial real estate, as well as the need for the existence of high-quality real estate for the development of Russian business.
Keywords: commercial real estate market, rent, sale, business center, entrepreneurship, market segment.
