CC BY
248
Анализ инвестиций в недвижимость Analys of real estate investment
УДК 330.322
Новикова Татьяна Геннадьевна,
магистрант кафедры экономики недвижимости ФГБОУ ВО Государственный Университет по Землеустройству, tatiana-n_g@mail.ru
Tatiana G. Novikova,
postgraduate of the State University of Land Use Planing, tatiana-n_g@mail.ru
Научный руководитель: Емельянова Тамара Алексеевна, д.э.н., профессор кафедры экономики недвижимости ФГБОУ ВО ГУЗ
Аннотация: В статье рассматриваются инвестиции в недвижимость, как один из методов получения стабильных доходов. Рассматривается механизм инвестиций в недвижимость в мире и в Российской Федерации.
Summary: The article considers investments in real estate as one of the methods of obtaining stable income. The mechanism of investments in real estate in the world and in the Russian Federation is considered.
Ключевые слова: инвестиции в недвижимость, доходность, финансовый риск, партнерство, кредитование, инвестиционный фонд недвижимости (ИФН).
Keywords: real estate investments, profitability, financial risk, partnership, lending, real estate investment Fund (IFN).
Невзирая на то, что на сегодняшний день инвестирование является одним из общеизвестных и стабильных методов получения дохода, в Российской Федерации оно распространеноне так сильно, как в европейских государствах, в особенности это приметно среди людей со средними доходами. Но, наибольшая часть граждан-представителей «среднего класса» нашего государства предпочитает расходовать свои денежные средства сразу либо сохранять их на зарплатных карточках, не предоставляющие и наименьшего процента. А порой встречаются граждане, которые аккумулируют все наличные денежные средствау себя дома. В этой статье мы исследуем инвестирование в недвижимость и попытаемся обосновать, что это не так сложно, как это кажется на первый взгляд.
Инвестициями признаются ценные бумаги, финансы, другое имущество, включая имущественные права, другие права, которые имеют материальную оценку, инвестируемые в объекты предпринимательской и другой деятельности для получения дохода либо достижения другого полезного эффекта[1].
Инвестирование представляет рискованное вложение денежных средств для получения прибыли в будущем [2].
Необходимо знать, во что же можно вкладывать финансы. Зачастую после выражения «инвестиции в недвижимость» обычный гражданин,прежде всего, представляет жилой дом или квартиру, хотя, недвижимость подразумевает не только лишь жилые объекты.
1. Жилыми объектами являются такие объекты недвижимости, которые предназначены для проживания или использования людьми. Хотя, их ценность зависит не только от расположения или стоимости, но также и от наличия вблизи объектов общего использования.
2. Коммерческие объекты представляют крупные торговые центры и торговые точки.
3. Индустриальными объектами считаются склады, непроизводственные и производственные помещения, какие можно применить для производственного процесса.
4. Офисные помещения - цена офисов, как правило, ниже, чем у жилых помещений, но, больше чем у складских помещений. Для офисных помещений крайне значительна инфраструктура, потому они, обычно, находятся рядом с жилыми районами либо в «офисных центрах».
5. Развлекательными объектами являются сооружения, какие можно использовать для предпринимательской и непроизводственной деятельности, которая направлена на развлекательный процесс. Примером служат, в этой ситуации, поля для гольфа, стадионы и др. Так, для образования развлекательных объектов можно даже не иметь помещение, достаточно иметь земельный участок.
Требуется правильно оценить потенциал вашего объекта инвестирования. В этой ситуации речь ведется не о том, какие бывают риски или возможный доход, но также и об определении возможных способов капитализации, т. е. возможности увеличения стоимости объекта. [3]
Увеличение стоимости объекта, чаще всего, достигается за счет:
1. Общего роста цен на рынке недвижимости.
2. Произведенных ремонтных, реконструкции или строительных работ.
3. Общее улучшение инфраструктуры в районе нахождения объекта инвестирования.
Также надопредусматривать дополнительные затраты — затраты на эксплуатацию объекта, разрешительно-согласовательные моменты и затраты на оценку объекта. Прежде всего инвестор, когда принимает решение об инвестировании в недвижимость, сталкивается всегда с проблемой выбора источника финансирования. Крупных капиталовложений требует недвижимость, так что не все люди обладают подобными денежными средствами в наличии.
В этой ситуации имеется несколько методов сократить сумму своих вложений:
1.Партнерство;
2. Кредитование;
3. Поиск более не дорогих объектов недвижимости;
4. Капиталовложение в инвестиционный фонд недвижимости.
Таким образом, исследуем эти варианты более детально.
Кредитование
Когда инвестор не имеет достаточные средства, то он может получить кредит. Вэтой ситуации будет применяться ипотечный кредит, в котором будет считаться залогом уже купленная недвижимость, хотя, ипотечный кредит не будет воздействовать на определенные помещения. Имеется ипотека на нежилые помещения, но в этойситуации банк может обладать индивидуальными ограничениями.
Партнерство
Инвестор может покупать не в одиночку недвижимость, а с одним либо несколькими партнерами, но, в тогда желательно будет оформить договор, в каком будут отмечены условия разделения последующей прибыли, и также перераспределения затрат.
Поиск более е дорогих объектов недвижимости.
В этой ситуации тоже имеется несколько вариантов. Первый вариант - покупка «недостроя», т. е. недвижимости, которая только планируется или строится. В таком случае инвестор существенноувеличиваетсрок инвестирования и риски, потому что строительство может затянуться, или быть заморожено либо запрещено. В первую очередь, надо искать уже проверенную строительную организацию и детально исследовать условия строительства, перед тем как вкладывать финансы.
Второй вариант — приобретение недооцененных объектов с будущим увеличением прибыльности. Важным условием в этой ситуации считается то, что инвестор сам хорошо разбирается в рыночной оценке недвижимости. Данное явление часто встречается на рынке коммерческой недвижимости, и степень прибыльности при верной оценке объекта или грамотном дальнейшем увеличении ликвидности достигает 20-30%.
ИФН - инвестиционный фонд недвижимости В сущности, данный фонд — организация, аккумулирующая финансы индивидуальных инвесторов, приобретает на данные средства недвижимость и распоряжаются ею. По законодательству не меньше 90% от прибыли подобные фонды выплачивают пайщикам дивиденды. Прибыль предприятие получает от повышения стоимости недвижимости или от аренды. [4]
Вложение финансов в подобный фонд подобно тому, что вкладчик обладает частичкой недвижимости и получает прибыль от ее предоставления в аренду, но при том, он сам не занимается ремонтом, поиском арендаторов и иным техническим составом предмета инвестирования. Необходимо заметить, у инвестора существует риск, что определенная управляющая организация может вложить ваши финансы неуспешно, к примеру, неудачно размещенный объект, где совершается упадок спроса на недвижимость, а инвестиционная прибыль в данной ситуации будет существенно ниже прогнозируемого.
Чтобы себя обезопасить, можно приобрести фонд предприятия, в котором будет множество объектов недвижимости, которые классифицированы по определенному признаку.
Имеются такие организации, инвестирующие жилую, офисную, торговую и складскую недвижимость. А также существуют и такие, глобальные компании, которые инвестируют в отдельном государстве либо регионе.
При том, владение подобного фонда не обязывает вложение больших сумм, данный актив обладает заманчивым соотношением«риск-доходность».
Потому в инвестиционный портфель с малыми суммами можно отнести «дорогие» активы — недвижимость.
Достаточно ста долларов, чтобы быть владельцем недвижимости на любом из континентов.
Помимо этого, недвижимость в содержании инвестиционного портфеля дает возможность улучшить многообразие по классам активов.
Так, можно выделить преимуществаинвестирования в ИФН:
- малые суммы для капиталовложения в недвижимость;
- многообразие по государствам и типу недвижимости;
- ликвидность;
- отсутствие необходимости в поиске арендаторов - ремонт и поддержание состояния, это не Ваша работа;
- защита от инфляции, потому что основнаяприбыль идет с арендной платы, а она корректируется всегда с учетом повышения цен.
Инвестировать денежные средства в ИФН возможно с помощью собственного зарубежного брокера. К ним относят инвестиционный банк, биржевого брокера, страховую компанию.
В мире существует несколько известных управляющих организаций, объединяющие финансы частных инвесторов и инвестирующие их по общей стратегии в недвижимость по всем государствам.
По сведениям invеsТfunds.ru, предоставляющие полную открытые данные по инструментам частных инвесторов: доверительное управление, паевые инвестиционные фонды,пенсионные негосударственные фонды, рынок акций, котировки, драгоценных металлов, рейтинги [5].
Исследуем управляющую организацию «Сбербанк Управление Активами», т.к. она считается одной из крупных организаций на отечественном рынке доверительного управления. Управляющая фирма предоставляет клиентам обширный выбор в инвестиционных продуктах -индивидуальные инвестиционные счета, паевые инвестиционные фонды (5 закрытых и 20 открытых фондов недвижимости), обширный перечень стратегий доверительного управления c возможностью капиталовложений в разные финансовые инструменты.
Изучим закрытый фонд недвижимости — «Жилая недвижимость 3».Объект инвестирования- недвижимость.
Динамика цены пая за 3 месяцаотражена на графике (рис. 1).
За период: 1 месяц 3 месяца 1 год 3 года
1000 990 980 . 970 i960 ■950
07.08 21.08 04 09 18 09 02.10 18.10 30.10
И
Окт '1S Окт'16 |
Рисунок 1. Динамика цены пая за 3 месяца фонда «Жилая недвижимость 3»
Цена пая за 3 месяца понизилась с 1004,40 рублей до 957,77 рублей, что достигло 4,64%.
Динамику цены пая за год, отражен на графике (рис. 2).
1 месяц 3 МЕСЯЦА \ гвд з года
Январь 17 Апрель 17 Ищль 17 Октябрь 17
Рисунок 2. Динамика цены пая за последний год фонда «Жилая недвижимость 3»
На графике отображено скачкообразное понижение цены пая. Но, в апреле 2016 г.цена пая достигла предельной отметки в 1184,87 рублей. Потому инвестиции в недвижимость являются большим риском. Доход фонда перераспределяется между инвесторами пропорционально числу паев, какими инвесторвладеет.
Подобные инвестиции может позволить себе любой.
Суммарный размер финансов под управлением организации «Сбербанк Управление Активами» достигает больше 30 млрд. рублей.
В исследуемом фонде больше 1 млрд. рублей.
Произведем итог инвестирования в недвижимость Имеются отрицательные и положительные стороны капиталовложения в недвижимость.
К минусам относятся:
- большой период;
- высокие риски;
- зачастую (исключая инвестирование в фонды) — крупные денежные суммы капиталовложения.
К плюсам можно отнести:
- возможность сдачи в аренду недвижимости после приобретения и до продажи, и, следовательно, возможность получения прибыли (но здесь, с позиции налоговой оптимизации, требуется, чтобы до данной продажи еще прошлитри года, чтобы не было объекта налогообложения);
- низкая вовлеченность инвестора.
Необходимо обратить внимание, что на московском рынке недвижимости на сегодняшний день стабильный рост цен, что очень выгодноинвесторам.
Инвестирование в недвижимость является одним из востребованных методов капиталовложения. Стоимость недвижимости возрастает и можем сделать вывод о том, что как разэтот вид инвестиций будет популярно и в нашем государстве все больше с каждым годом.
Список использованной литературы
1. Федеральный Закон от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями и дополнениями)
2. А.Н. Плотников Проблемы современной экономики: инвестиции, инновации, логистика, труд, недвижимость // Сборник научных трудов по материалам всероссийской научно-практической конференции м-во образования и науки Российской Федерации. -2012.
3. Г.Р. Халикова Экономическая сущность и значение инвестиций на макро- и микроуровне: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук: 08.00.05. Екатеринбург, 2014. 23 с.
4. Виталий Рунцо. Как купить недвижимость за сто долларов? // Всё о личных финансах и инвестициях. — 2015. [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.lk-rinance.ru/artides/1/369/ak-kupit-nedvizhimost-za-sto-dol...
5. Информация о фондовом рынке [электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://pif.investfunds.ru/funds/rate management.phtml
