CC BY
254Инвестиции как активный элемент на рынке недвижимости Investment as an active member of the real estate market
1,¡fj МОСКОВСКИЙ ■ p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ
УДК 3.33.336 ББК 65.050 DOI 10.24411/2413-046Х-2019-10021
Черненко В.А.,
заведующий кафедрой корпоративных финансов и оценки бизнеса, доктор экономических наук, профессор, Почетный работник высшего профессионального образования РФ; Санкт-Петербургский государственный экономический университет, г. Санкт-Петербург
V. Chernenko,
Head of the Department of corporate Finance and business valuation, doctor of Economics, Professor, Honorary worker of higher professional education of the Russian Federation; St. Petersburg state University of Economics, St. Petersburg, E-mail: chernenko1003@yandex.ru Юрьев С.В.,
доцент кафедры корпоративных финансов и оценки бизнеса, кандидат экономических наук; Санкт-Петербургский государственный экономический университет, г. Санкт-Петербург Yurev S.V.,
Associate Professor of Corporate Finance and Business Activity Assessment Chair, PhD in Economics; St. Petersburg State University of Economics, St. Petersburg, E-mail: piton1982@yandex.ru
Аннотация. В статье рассматриваются вопросы касающиеся инвестиций в недвижимость. Инвестиции в недвижимость играют важную роль в процессе удовлетворения общественных потребностей. Анализ инвестиционных процессов на рынке недвижимости позволяет выявить общие закономерности их развития и определить особенности управления инвестиционной активностью. Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий. Детальный анализ функционирования рынка недвижимости, специфических особенностей объекта данного рынка однозначно приводят к выводу, что в условиях эффективно развивающейся экономики необходимо государственное участие в развитии инвестиционных процессов на рынке недвижимости.
Summary. The article deals with issues related to real estate investment. Real estate investments play an important role in the process of meeting public needs. Analysis of investment processes in the real estate market allows us to identify common patterns of their development and to determine the features of investment activity management. The essence of this pattern is that the real estate
market in its development goes through a number of stages. A detailed analysis of the functioning of the real estate market, the specific features of the object of this market clearly lead to the conclusion that in an effectively developing economy requires state participation in the development of investment processes in the real estate market.
Ключевые слова: инвестиции, инвестиционные процесс, объект вложения, срок окупаемости, рынок недвижимости, тренды рынка недвижимости, редевелопмент, жилая и коммерческая недвижимость.
Keywords: investments, investment process, object of investment, payback period, real estate market, real estate market trends, redevelopment, residential and commercial real estate.
Инвестиции в недвижимость считаются одним из наиболее надежных способов вложения денег. Ведь цены на такие объекты постоянно растут и, соответственно, приносят доход. У таких вложений есть две цели: сохранить финансы в условиях нестабильной экономики или получить доход.[3, с.65]
Для краткосрочных вложений: выбирать рынки, находящиеся в начале фазы восстановления (локации, где за последние годы цены сначала сильно упали, а недавно начали повышаться и ещё имеют большой потенциал роста). На таких рынках выгодно заниматься проектами редевелопмента: купить дешёвую недвижимость, отремонтировать и через год-два продать подороже за счёт роста цен и наценки за реновацию. Также можно купить объект на этапе строительства для спекулятивной перепродажи.
За 2018 год объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 1,84 миллиарда долларов - на 31 % меньше, чем в 2017-м году.
Падение активности инвесторов обусловлено ослаблением национальной валюты и новыми санкциями, введенными в отношении России.
Это заставило нас снизить прогноз объема инвестиционных сделок на текущий год с 5 до 3,5 миллиарда долларов.
Сектор жилой недвижимости (участки под строительство жилья) в 2018-м стал лидером и привлек рекордные 29 % инвестиций. Торговая недвижимость оказалась на втором месте (26 % от общего объема вложений). На третьем месте - сектор офисной недвижимости с 25,6 %, на четвертом - склады (12 %).
Порядка 26 % капитала, потраченного на объекты недвижимости в России в начале 2018 года, - это иностранные вложения. Интерес к российским активам со стороны зарубежных инвесторов сохраняется, однако закрытие сделок сдерживается волатильностью рубля.
Вложения в сфере недвижимости гораздо менее рискованны, чем торговля на бирже, инвестирование стартапов и бизнеса. Объясняется это просто: недвижимость очень редко дешевеет.
Выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимые объекты в крупных городах. Особенно актуально это для жилых помещений. При этом действует прямая зависимость: чем крупнее город, тем выгоднее в нем инвестировать деньги в недвижимость.
Вариант 1. Жилая недвижимость.
Этот вариант наиболее доступен частным инвесторам. Риск вложений в объекты жилой недвижимости минимальный.
Можно назвать два способа заработать на приобретении жилой недвижимости: - покупка с целью последующей перепродажи по более высокой стоимости;
- приобретение для сдачи в аренду.
В любом случае, покупая квартиру, важно обращать внимание на следующие критерии:
- местонахождение - в престижном, спальном или студенческом районе, экологически чистом, удаленном от центра города;
- планировка помещений, в т ч наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел;
- состояние - наличие и качество ремонта;
- инфраструктура - насколько далеко находятся детские сады, школы, поликлиники, остановки общественного транспорта, магазины.
Вариант 2. Коммерческая недвижимость.
Для более опытных инвесторов: офисные и торговые площади небольшого размера, так и здания большой площади, предназначенные для размещения складов, супермаркетов.
Подобные помещения неизменно пользуются достаточно большим спросом. Огромное количество бизнесменов ищут площади для ведения деятельности и готовы отдавать их владельцу арендную плату. Тем, кто приобретает коммерческую недвижимость, остается регулярно получать прибыль от своих вложений.
Аренда представляет собой классический вариант получения пассивного дохода. Прибыль инвестора в этом случае не зависит от затраченного на работу времени. Вариант 3. Земельные участки.
Для приобретения земельного участка требуется меньшая денежная сумма, чем для покупки квартиры или коммерческой недвижимости.
Можно выделить целый ряд преимуществ инвестирования в земельные участки:
- минимальный уровень вероятности мошенничества;
- не требуется делать ремонт;
- отсутствие оплаты коммунальных услуг;
- процедура покупки проще, чем для другой недвижимости;
- относительно невысокие налоги;
- нет необходимости прибегать к помощи риелторов.
Все земельные участки можно классифицировать по цели использования. Для краткосрочных инвестиций с минимальными расходами больше всего подходят участки, которые используются для строительства. Более долгосрочные вложения стоит делать в земли, предназначенные для использования в сельском хозяйстве и промышленности. Вариант 4. Загородная недвижимость.
Покупка загородной недвижимости с целью дальнейшей ее перепродажи стабильно прибыльное занятие.
Существует несколько вариантов инвестирования средств в загородную недвижимость:
- приобретение объектов на стадии строительства;
- вложение средств в готовые коттеджи;
- покупка земельных участков, предназначенных для строительства загородной недвижимости.
Вариант 5. Строящаяся недвижимость.
Вложение средств в строящиеся объекты недвижимости (новостройки). Несмотря на то, что рискованность такого варианта несколько выше, но и получить можно значительно большую прибыль.
Объясняется это очень просто - объект недвижимости на стадии строительства стоит гораздо меньше, чем на вторичном рынке. Поэтому если инвестировать средства на начальном этапе, после окончания строительства цены, скорее всего, значительно вырастут. В результате инвестор получит ощутимую прибыль.
Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость чаще всего связывают с компанией застройщиком.
Другие варианты инвестиций в недвижимость:
Вариант 6. Вложения в парковочные места.
Вариант 7. Участие в фондах недвижимости.
Имеется в виду приобретение паев какого-либо фонда, вкладывающего средства в
недвижимость.
Вариант 8. Инвестиции в зарубежную недвижимость
Таблица 1 - Сравнительная таблица вариантов инвестирования в недвижимость
Вариант Уровень доходности Особенности инвестирования
1) В жилую недвижимость Высокий Примерно 30—65?-'о за 3—5 лет При приобретении объекта недвижимости для сдачи в аренду следует рассчитывать на хлнтельные сроки
2) В коммерческую недвижимость Высокий Вложения должны осуществляться на максимально длительный срок
3) В землю Средний Минимальные налоги Более простая схема приобретения
4) В загородную недвижимость Высокий Доходность очень сильно зависит ог местоположения и инфраструктуры
5) В строящуюся недвижимость Высокий от 25—30% за срок реализации проекта (с этапа котлована до сдачи объекта в эксплуатацию) Достаточно высокий риск потери средств при неправильном выборе ■застроЙ1цнка
Из таблицы 1 видно, что инвестиции в недвижимость - это долгосрочное вложение денег с довольно высокой доходностью.
Сейчас инвестиции в недвижимость в мире являются надежным и проверенным вложением капитала. Исключениями являются неспокойные регионы, подверженных стихийным бедствиям и войнам. Недвижимости не страшна инфляция, жилье стабильно растет в цене.
Окупаемость инвестиций в недвижимость в России чтобы сократить срок окупаемости инвестиций в недвижимость: 1. Повысить ликвидность недвижимости.
В повышении стоимости аренды недвижимости, за счет посуточной сдачи жилья. Способ достаточно агрессивный, так как подразумевает риски порчи имущества, отсутствия постоянных клиентов . 2. Инвестирование дохода с аренды
Получаемый доход с квартиры будет сразу попадать в инвестиционный поток. ЧМ по футболу не привел к росту цен на жилье в городах проведения матчей В районах, где расположены спортивные объекты, цены упали сильнее, чем в целом по городам (10.05.2019). [2]
Лишь в 4 городах проведения чемпионата цены на вторичное жилье выросли. Заметнее всего - в Сочи, здесь квартиры подорожали на 19,6%. На втором месте - Санкт-Петербург, где с декабря 2013 года по март 2019-го стоимость жилья поднялись на 17,5%. При этом в районах, примыкающих к стадиону «Санкт-Петербург» (станция метро «Крестовский остров»), цены повысились всего на 4,8%, отмечают авторы исследования. Третье место у Казани - там за тот же период квартиры подорожали на 15,5%, а в Ново-Савиновском районе, где находится стадион «Казань-Арена», - на 21,7%.
мира по футболу б 2018 В Москве средняя стоимость жилья на вторичном рынке с начала подготовки столицы к чемпионату выросла всего на 4,4%. Однако в районах, соседствующих со спортивными объектами, цены поднялись очень сильно. Так, квартиры, расположенные вблизи станции метро «Спартак» и стадиона «Открытие Арена», подорожали на 13,2%, у станций «Воробьевы горы» и «Спортивная», рядом с «Лужниками», - на 14,2% и 50% соответственно.
Одновременно с падением цен на вторичное жилье в городах, принимающих чемпионат мира, подешевели арендные квартиры. Исключением стали только Санкт-Петербург и Казань. В столице Татарстана аренда стала дороже как в среднем по городу (на 8,3%), так
и в районе, где расположена «Казань Арена»:арендная ставка поднялась на 6,1%. В Санкт-Петербурге арендное жилье подорожало незначительно - на 4,2%, а в районе станции метро «Крестовский остров» и вовсе потеряло в цене 7,7%.
Заметнее всего арендное жилье подешевело в Саранске (-16,9%), Екатеринбурге (14,7%) и Сочи (-14%). В Москве ставки аренды упали на 1,7% за четыре года, однако в районах, близких к объектам чемпионата, динамика обратная. Так, в районе станции метро «Спартак» ставка выросла на 5% за четыре года, у метро «Спортивная» - на 17,2%, у станции «Воробьевы горы» - на 8,1%.
Цены на продажу квартир в ноябре 2018 года у станций метро г. Санкт-Петербурга. Таблица 2 — Распределения по стоимости продажи кгартир у метро г. Санкт-Петербурга за ноябрь 2013 года [1]
Средняя Изменения Изменения
стоимость относительно относительно Процент
квартиры данных за Цена за м=.. данных за объявлений
Метро руб. октябрь руо.м: октябрь в городе
Чернышевская 27 567 996 14% 239 486 13% 1,36%
Площадь Восстания 12 267 ООО 4 ■% 154 830 3% 1,13%
Проспект Ветеранов 7 3 09 529 -6% 107 40В 5% 5:73 %
.ТЕеснал Ё 962 614 16% 121 912 12% б:0+%
Гражданский Проспект 5 48: 173 В% Е4 642 6°-Ъ 1,71%
Девяткина 4 933 137 З'-'п 77 167 2°'Ь 3:39%
Звездная 9 344 165 -6% 117 295 -1% 3.85%
Купчпно 7 282017 17% 91 577 2,4%
Оаерки 8 191849 -24% 97 795 -15% 0,8%
Парнас 6 560 472 8% 92 463 5% 5.73%
Пионерская 9 105591 5% 119 037 9% 1,34%
Проспект Просвещения 7 386 158 5% 99 133 2°-Ь 94%
Петроградская 15 319 552 —9% 170 043 -1% 1.84%
Московская 11 072 587 1% 121 812 3% 3,4%
Василеостровская 11 360 948 7°*п 139 472 2:2 3 %
Гостиный Двор 16 223 238 -9% 165 532 -10% 0.07%
Рыоацкое 5 215 861 5% 79 430 7% 2.35%
Елнзаровская 9 076 574 20% 122 259 10% 1,36%
Приморская 11 742 145 16% 117 374 9% 2.55%
Проспект Большевиков 9 475 884 127 100 8% 0.97%
Улица Дыоенкс 7 954 369 11% 107 233 6°-Ь 4.69%
Спасская 7 752 285 -12°,'о 134 281 3% 0.02%
Новочеркасская 13 766 519 12% 143 774 10% 1.52%
Комендантский 7 733 035 2% 107 101 1% 3:3 5 %
Проспект
Крестовский Остров 33 233 630 -15% 276 946 -б% 1.12%
Спортивная 2В 05з 750 -15°,'о 272 321 З'-'п 0.66 %
Цены на продажу квартир за ноябрь 2018 года по районам г. Санкт-Петербурга.
Таблица 3 - Распределения по стоимости продажи квартир в районах г. Санкт-
Петербурга за нояорь 2013 года[1]
Средняя Изменения Изменения
стоимость относительно относительно Процент
квартиры данных за. Цена за данных за объявлений
Район рус. октябрь руб-'м2 октябрь в городе
Абтобс 5 341 304 -23% 97 574 13% 3.67%
Адмиралтейский 3 123 702 -29 % 123 093 -5% 2.В1%
Еасилеостровский 6 954 979 -28% 125 449 -13% 2.96%
Выборгский 9 607 729 -10% 113 540 16% 17%
Красногварренский 3 212 646 -19% 105 211 -5% 4.13%
Красносельский 7 144 940 18% 107 334 9% 7.49%
Московский 9 234 363 -3% 139 700 14% 10.77%
Невский 3 263 124 3% 113 662 8% 9.55%
Петроградский 20 321 £50 7% 191 225 8% 4.71%
Приморский 11 014 944 -2% 134 772 -5% 11.94%
Фрунзенский 6 751 ЗБ9 -52% 123 703 -1% 1.45%
Центральный 12 912615 25% 131 743 -7% 5.7%
Обзор динамики цен в Санкт-Петербурге в марте 2018 года. Для сравнительного анализа выбраны Москва и Калининград.
Что лучше: купить + сдавать в аренду или перепродать квартиру в Санкт-Петербурге?
Цены аренды в Петербурге - падают, зато растет стоимость покупки. Это значит, что если инвестировать, то выгоднее брать квартиру дешевле, делать ремонт и перепродавать дороже.
Цена продажи эа м2 Цена аренды за м2
01.14 01.15 01.16 01.17 01.18 01.14 01.15 01.16 01.17 01.1В
Калининград В Москва санкт-петедбург
Рисунок 2 — Динамика цен на продажу и аренду квартиры в Санкт-
Петербурге, Москве и Калининграде [2]
Москве и Калининграде - обратные ситуации: в этих двух городах недвижимость падает в цене (или стоит на месте), зато арендная плата растет. Сдавать ли квартиру в аренду в Санкт-Петербурге? Есть 2 самые популярные стратегии инвестирования в недвижимость: 1 - купить квартиру и сдавать ее в аренду;
2 - купить квартиру в стройке и продать ее по переуступке.
Для Санкт-Петербурга наблюдается падение цен аренды жилья. Скорее всего, это связано с хорошими условиями для покупки собственного.
В марте 2018 года средняя стоимость аренды 1 кв.м. составила 593 рубля. В марте прошлого года эта цифра была больше на 5%. Такая тенденция характерна только для Петербурга. Как видно из рисунка 2, в Москве и Калиниграде цены на аренду жилья растут. Рынок продажи жилья в Санкт-Петербурге растет в среднем на 2% в год. В феврале 2017 года 1 кв. м. стоил 105 626 рублей, а в феврале 2018 года - 107 214 рублей.
меч
№чрм«« рима. СЛЛ1
пел»*»*- чгт
Рисунок 3 — Динамика изменений цен на квартиры в Санкт-Петербурге
(руб./кв.м) [1]
Средний показатель роста стоимости квартиры все-таки ежегодно растет на 4-5% в
год.
Какой район ценится больше в Санкт-Петербурге: где недвижимость дороже?
Продажа квартир (средняя цена за м')
Метро Цена за м1 Изменение
цены, г./г.
Академическая Ю2 155 РУБ. +3%
Автово Ю1 827 РУБ. +2%
Балтийская Ю1 946 РУБ. +6%
Черная речка 138 955 РУБ. +4Чь
Черны шевская 145 805 РУБ. о%
Чкаловская 172 523 РУБ.
Девяткино 88 351 РУБ. +1%
Достоевская 131 803 РУБ. +3%
Эл ек тросила 134 358 РУБ. +1 %
Елиэаровскан 96 777 РУБ. +1%
Рисунок 4 — Продажа квартир в г. Санкт-Петербурге (средняя цена за м2)
за 2018 год[2]
Самые дорогие квартиры в феврале 2018 года продаются в районе станции метро Чкаловская: квадратный метр здесь стоит 172 523 руб. Также в тройку лидеров входят станции метро Чернышевская (145 805 руб. за кв. м) и Черная речка (138 955 руб. за кв. м).
Данные за март 2018: Самые высокие арендные ставки на жилье в районе Чкаловское, где съем квартиры обходится в среднем в 154 004 руб. за месяц.
Дешевле всего наем жилья стоит в районе Лахта-Ольгино, где средняя месячная ставка равна 17 902 руб. По цене продажи вторичных квартир лидирует район Чкаловское: там средняя цена предложения составляет 258 655 руб. за кв. метр.
Аренда квартир (средняя цена за квартиру)
Метро Цена за месяц Изменение
цены, г./г.
Академическая 22 191 РУБ. -4%
Автово 22 731 РУБ. -6%
Балтийская 28 602 РУБ. -5%
Черная речка 47 906 РУБ. +27%
Чернышевская 55 820 РУБ. -18%
Чкаловская 86 843 РУБ. -6%
Девяткино 19 366 РУБ. -7%
Достоевская 53 928 РУБ. -10%
Электросила 33 019 РУБ. -6%
Елизаровская 21 345 РУБ. -8%
Рисунок 5 — Аренда квартир в г. Санкт-Петербурге (средняя цена за квартиру) в
2018 году[2]
Основная сложность в недвижимости и инвестициях в нее - сделать правильный выбор: как правильно выбрать ту недвижимость, которая будет приносить доход, где найти подходящую для инвестиций квартиру и получать с этого 6-17% годовых пассивных инвестиций, кого выбрать партнером и помощником в деле грамотного распределения своих денег.
Динамика цен на жилую недвижимость регулярно меняется. На цены продажи и аренды квартиру влияют экономическая ситуация в городе и стране. Также политические действия местной власти напрямую отражаются на рынке недвижимости. В России рынок жилья также связан с ценами на нефть и уровнем инфляции. [3, с.225]
Необходимо определиться с тем, в какую недвижимость вкладывать: жилую, коммерческую, зарубежную или на этапе строительства. Учесть особенности региона, его экономику, спрос. Например, в каких-то городах более популярны офисные помещения, а в других - жилые квартиры с хорошим ремонтом. Рынок недвижимости считается одним из самых стабильных и перспективных, и по прогнозам - не теряет спроса, а наоборот, развивается.
Список литературы
1. Инвестиции в недвижимость становятся сберегательными [Электронный ресурс] https://www.fontanka.ru (Дата обращения: 20.06.2019)
2. Надежные Инвестиции в недвижимость [Электронный ресурс] https://e3investment.ru/ (Дата обращения: 21.06.2019)
3. Инвестиции [Электронный ресурс]: Учебник и практикум / Леонтьев В.Е., Бочаров В.В., Радковская Н.П. - Электрон. дан. - М.: Издательство Юрайт, 2018. - 455 .- (Бакалавр. Академический курс)
