CC BY
171
УДК 69.003.13
А.А. Ларкина
канд. экон. наук, доцент, кафедра «Экономика строительства и недвижимости», ФГБОУВУО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет»
Е.А. Хорошилова
студент,
факультет экономики и управления в строительстве и городском хозяйстве, ФГБОУ ВУО «Самарский государственный архитектурно-строительный университет»
ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОСНОВА ДЛЯ ПРИНЯТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ
Аннотация. В статье исследованы проблемы инвестирования на рынке жилищного строительства. Рассмотрен вопрос о выгодности инвестирования жилой недвижимости на разных этапах ее строительства, а также проведен анализ оценки объекта жилой недвижимости. Представлены перспективные направления результатов оценки объектов жилой недвижимости для всех участников инвестиционно-строительного комплекса, необходимых для принятия инвестиционного решения.
Ключевые слова: оценка объектов жилой недвижимости, инвестирование в недвижимость, инвестиционное решение, инвестиционно-строительный комплекс, рыночная стоимость.
A.A. Larkin;i, Samara State architecture-building University
E.A. Horoshilova, Samara State architecture-building University
EVALUATION OF RESIDENTIAL REAL ESTATE AS A BASIS FOR INVESTMENT DECISIONS
Abstract. In the article the problems of investment in the housing market.The question of profitability of residential real estate investment at different stages of its construction, as well as an analysis of assessment of residential property.Presented promising areas of facilities residential real estate evaluation for all participants in the investment - construction complex, necessary for investment decision.
Keywords: assessment of residential real estate, real estate investing, investment decision, investmentbuilding complex, the market value.
Объекты жилой недвижимости имеют существенную значимость в ходе деятельности человека, выступая рычагом не только для удовлетворения социальных потребностей и для извлечения коммерческой выгоды, а также играя роль крупного ресурса в процессе операций с объектами жилой недвижимости, которые связаны с особенностями ее оборота [1].
В настоящее время вопросы, которые связаны с недвижимостью, возникают всюду: в вопросах купли-продажи, дарения, обмена, аренды, коммерческого найма, долевого участия в строительстве, оформлении наследственных прав и т.п., поэтому актуальность исследования обусловлена инвестированием в недвижимость для всех участников инвестиционно-строительного комплекса.
Сегодня инвестирование в недвижимость является одним из волнующих вопросов для заказчиков и инвесторов на рынке жилищного строительства, однако стратегия капи-
таловложений должна быть выработана и применена в соответствии с целями инвестирования. Одни участники инвестиционно-строительного комплекса вкладываются с целью сохранения своих денежных средств, другие надеются получить прибыль от подобного рода вложений, третьи приобретают жилье с целью совершения спекуляции [8].
Инвестирование в первичную недвижимость допускается на любом этапе строительства, как до ввода объекта в эксплуатацию, так и в момент регистрации прав собственности. Смысл капиталовложений в первичную недвижимость на этапе застройки заключается в более низкой цене, по отношению к вторичному жилью. Однако договор инвестирования на этапе застройки является самой рискованной формой капиталовложений в недвижимость, так как денежные средства инвестируются в еще незавершенный строительством объект [2].
Инвестирование во-вторичные объекты недвижимости заключается в совершении сделки купли-продажи, с дальнейшей сменой собственника. Сделки купли-продажи в данном случае совершаются в соответствии с их рыночной стоимостью, которая определяется в ходе проведения оценки объекта недвижимости. В дальнейшем инвестор, в собственности которого находится вторичное жилье, может продать объект жилой недвижимости по более высокой цене, если его стоимость значительно вырастет на рынке недвижимости, либо сдать жилье в аренду.
К схеме финансирования жилищного строительства следует отнести и сделки «trade-in», присутствующие на российском рынке жилой недвижимости с 2009 года. Сделки «trade-in» применяют как к первичному, так и к вторичному рынку объектов жилой недвижимости. Суть этой схемы финансирования жилищного строительства заключается в том, что старый объект жилой недвижимости можно обменять на новый, который находится в уже существующем или находящемся на стадии строительства доме. Такая схема финансирования, позволяет сократить сроки проведения сделок и в скором времени получить жилье, но сделки принципа «trade-in» имеют ряд отличительных особенностей и не всегда являются инвестиционно-привлекательны для инвесторов.
Так или иначе, преимущество инвестирования в жилую недвижимость позволяет опередить её оценка.
Проведение оценки инвестиций в недвижимость приобретает сейчас все большее значение, так как ее результаты непосредственным образом влияют на инвестиционную политику инвестора, финансовое планирование и тактику реализации инвестиционных решений, выбор контрагентов, а также на составление отчетности, регулирование разногласий и т.д. Из этого вытекает, что оценка инвестиций в недвижимость влияет на решения, которые принимает инвестор [6].
Основные проблемы, которые могут возникнуть при сделках с недвижимостью, это определение факторов, влияющих на стоимость, и характеризующих инвестиционную привлекательность.
Для того чтобы оценить инвестиционную привлекательность недвижимости, необходимо опираться на такие факторы, которые будут востребованы при проведении
оценки. Это могут быть такие факторы, на которые инвестор, прежде всего, обратит внимание при вложении капитала в недвижимость, от которой будет ожидать получение дохода. С помощью таких факторов можно получить информацию о недвижимости и условиях ее использования. К таким параметрам можно отнести:
- описание недвижимости (характеристика местоположения, физические и функциональные особенности, право собственности, условия пользования и т.д.);
- анализ рынка недвижимости, для изучения экономических условий района, в котором находится объект (динамика сделок, уровень цен и т.д.);
- анализ аналогичных объектов, для изучения потребительских характеристик (местоположение объекта, качество ремонта, выгодность планировки, наличие дополнительных услуг и др.);
- анализ стоимости (физические, экономические, социальные, административные) [4].
Анализ перечисленных факторов, помогающих определить привлекательность недвижимости, является одним из важных этапов при принятии инвестиционного решения о предполагаемых вложениях в покупку недвижимости.
Описательных характеристик без количественной оценки, недостаточно для сравнения разных объектов недвижимости. Необходимо исследовать количественные показатели, характеризующие инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие этапы:
• заключить договор на проведение оценки, включающий задание на оценку;
• определить количественные и качественные свойства объекта недвижимости, включая сбор, обработку и анализ сведений, необходимых для проведения оценки, в частности правоустанавливающих документов, информации об обременении объекта недвижимости правами иных лиц; сведений об эксплуатационных и технических свойствах оцениваемого объекта; прочих сведений, которые необходимы для того, чтобы найти количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта недвижимости, в целях определения его стоимости;
• проанализировать рынок и сегмент, к которому принадлежит рассматриваемый объект недвижимости;
• использовать подходы к оценке и провести необходимые расчёты;
• согласовать результаты, которые получены в рамках примененных подходов к оценке, и определить итоговую стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• установить интервал стоимости оценки объекта недвижимости;
• определить ликвидационную стоимость оценки объекта недвижимости;
Сформировавшаяся оценочная практика показывает, что наиболее точно описывает сложившуюся ситуацию на рынке сравнительный подход, поскольку он определяет рыночную стоимость недвижимости, исходя из цен сделок с аналогичными объектами. В таблице 1 приведен стандартный перечень элементов сравнения, которые учиты-
ваются при корректировке цен [5].
Таблица 1 - Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен
Группа факторов Элементы сравнения для сделок купли-продажи
1. Качество прав 1.1. Обременение объекта договорами аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения 1.3. Наличие прав на земельный участок
2. Требования к оплате 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств
3. Специальные требования 3.1. Финансовые затруднения при осуществлении сделки 3.2. Несопоставимость цены продажи с арендной ставкой 3.3. Возможность субсидирования и льгот на развитие
4. Рыночные условия 4.1. Временное колебание стоимости 4.2. Различие цены сделки от цены
5. Местоположение 5.1. Привлекательность рассматриваемого района 5.2. Объекты социальной инфраструктуры 5.3. Развитость инфраструктуры 5.4. Экологическая обстановка района
6. Физические характеристики 6.1. Характеристики земельного участка 6.2. Наличие и описание улучшений 6.3. Износ и необходимость ремонта улучшений 6.4. Состояние окружающей застройки
7. Экономические характеристики 7.1. Возможности ресурсосбережения (наличие проектов строительства, экспертизы и пр.) 7.2. Текущее использование объекта оценки
8. Дополнительные элементы и сервис 8.1. Наличие связи и коммунальных услуг 8.2. Состояние прилегающей территории 8.3. Наличие системы безопасности 8.4. Наличие необходимого для бизнеса оборудования
Для обоснования выбора объектов-аналогов проводится анализ значительного массива информации ценовых показателей рынка недвижимости. В качестве первоначальных сведений используют публикации риэлтерских фирм, интернет-информацию, периодические сборники о предложениях по продаже и сдаче в аренду объектов недвижимости.
Проводится анализ показателей нескольких объектов недвижимости. Сопоставляются характеристики их потребительской ценности с параметрами объекта оценки. Методами математической статистики определяются размеры совокупности, доверительные интервалы анализируемых показателей [9].
В процессе сравнения объекта оценки и аналогичных объектов, вводятся поправки на отличия между рассматриваемым объектом недвижимости и сопоставимыми объектами. Поправки вводятся на основании методики оценки объектов недвижимости. Базовая корректировка выбирается в соответствии с характеристиками оцениваемого объекта и объектов-аналогов. Затем производится приведение корректировок сопоставимых объектов к оцениваемому объекту, посредством вычитания из корректировки объекта оценки, корректировки объекта-аналога.
Далее первая корректировка вычитается или прибавляется к измененной стоимости сопоставимого объекта. Эта методика применяется до тех пор, пока не будут внесены все корректировки.
Для определения окончательного результата стоимости оцениваемого объекта недвижимости, находится ее средневзвешенное значение, при этом результату, который получен с меньшими корректировками, присваивается наибольший вес. По отношению к этим коэффициентам должно выполняться равенство (формула 1).
Г1 + Г2 + Гз = 1, (1)
где г1, г2, г3 - соответствующие весовые коэффициенты.
Завершающим элементом определения рыночной стоимости изучаемого объекта недвижимости является сравнение результатов, которые получены при помощи применённых классических подходов оценки. Согласование результатов проводится с целью установления наиболее допустимой стоимости прав на рассматриваемые объекты на дату проведения оценки через взвешивание достоинств и недостатков выполненных вычислений [3].
Для согласования используется метод присвоения удельных весов. Результаты согласования вносятся в таблицу. Автором была проведена оценка объекта жилой недвижимости общей площадью 70,10 кв.м., расположенной в Промышленном районе города Самара, на улице Зои Космодемьянской, в ходе которой были получены следующие результаты (табл. 2).
Таблица 2 - Согласование результатов
Подход Рыночная стоимость, руб.
Затратный Не применялся
Ср авнительный 3 476 000
Доходный Не применялся
Полученные в результате оценки недвижимости данные, необходимы инвестору для совершения сделок с объектом недвижимости: купли-продажи; сдачи в аренду объекта недвижимости; разработки инвестиционного проекта; разрешения имущественного спора, определении стоимости безвозмездно полученного имущества; получении жилищной субсидии и др. [7].
Решение о вложении капитала в жилую недвижимость должно приниматься с учетом интересов участников инвестиционного процесса исходя из динамики спроса и предложения, конкуренции на рынке; знаний о реальных ценах на рынке и знаний о движущих факторах рынка, а также исходя из прогнозов относительно уровня арендной платы и цен продаж.
Таким образом, рассмотрение варианта инвестирования своих денежных средств в недвижимость требует для инвестора всестороннего анализа и оценки, иными словами важно сопоставить цели и задачи с имеющимися ресурсами.
Список литературы:
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - 3-е изд. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.
2. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник / под общ. ред. П.Г. Грабового. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2012. - 848 с.
3. Домнина С.В. Оценка объектов собственности: учебник / С.В. Домнина [и др.] - Самара: НОУ ВПО «Самарский институт - Высшая школа приватизации и предпринимательства», 2011. - 670 с.
4. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова. - 4-е изд. - М.: Кнорус, 2010. - 344 с.
5. Коланьков С.В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Коланьков С.В.
- 2-е изд. - М.: УМЦ ЖДТ, 2013. - 478 с.
6. Кравченко Н.А. Инвестиционный анализ / Н.А. Кравченко. - М.: Дело, 2007.
264 с.
7. Черняк В.З. Управление недвижимостью / В.З. Черняк. - М.: Экзамен, 2006. -
318 с.
8. Явкин А.В. Проблемы управления предприятиями инвестиционно-строительного комплекса: монография / под ред. А.В. Явкина, А.А. Ларкиной; СГАСУ.
- Самара, 2012. - 134 с.
9. Ларкина А.А. Особенности применения системы сбалансированных показателей в строительных организациях // Традиции и инновации в строительстве и архитектуре: материалы 71-й Всероссийской научно-технической конференции / СГАСУ. -Самара, 2014. - С. 215-216.
