CC BY
32
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ В СФЕРЕ УСЛУГ
МЕДОВЫЙ А.Е.
ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ СФЕРЫ УСЛУГ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ - СЕРВЕЙИНГ ПО УПРАВЛЕНИЮ ПОРТФЕЛЕМ
Статья посвящена проблеме формирования и управления портфелем недвижимости. Приведены примеры формирования портфелей в паевых инвестиционных фондах различного типа. Показаны преимущества закрытых паевых инвестиицонных фондов недвижимости. Определена роль сферы услуг на рынке недвижимости и его главного звена - риэлтора как исполнительного звена в управлеческой схеме, проводимой управляющей компанией с целью максимизации прибыли фонда.
МЕООУУУА.Е.
FUNCTIONING OF SPHERE OF SERVICES IN THE REAL ESTATE MARKET IN MANAGEMENT OF THE REAL ESTATE PORTFOLIO
Article is devoted a problem offormation and management of a real estate portfolio. Examples offormation of portfolios in share investment funds of various type are resulted. Advantages closed share of real estate funds are shown. The role of sphere of services in the market of the real estate and its main link - the realtor, as executive link in management for the purpose of maximisation of profit offund is defined.
Ключевые слова: портфель недвижимости, риэлтор, конъюнктура рынка, рынок недвижимости, рынок ценных бумаг, собственник, программа управленческих действий, математические методы.
Keywords: real estate portfolio, the realtor, market condition, the real estate market, a securities market, the proprietor, the program of administrative actions, mathematical methods.
Формирование и управление собственным портфелем недвижимости является сложной работой риэлтора, которая возможна только при наличии аналитического отдела, располагающего данными об изменениях конъюнктуры рынка; нередки случаи работы с портфелем недвижимости у корпоративных клиентов. Доходы риэлтора определяются разницей в курсовой стоимости элементов, входящих в портфель, - объектов недвижимости, дополнительные доходы - от временной аренды объектов или иного их коммерческого использования. До настоящего времени в нашей стране отсутствуют исследования по роли риэлторства в формировании и управлении портфелем недвижимости, имеются работы, в которых управлению портфелем уделено значительное внимание [1].
Рынок недвижимости России является несовершенным рынком в отличие от совершенного рынка - рынка ценных бумаг, и применение положений теории портфельного управления, сформированной в работах Дж. Грюбера, М., Х. Леви и С. Маршала, Г. Марковица, Р. Мертона, М. Миллера, У. Шарпа, Е. Эдвина, практически невозможно. Однако принципы диверсификации, инвестиционной целесообразности, цены капитала, которые заложены в принципах формирования портфелей ценных бумаг, представляют интерес и для рынка недвижимости [4].
Система сервейинга как профессионального управления предусматривает разделение функций собственника и профессионального управляющего. Предусматривается, что за собственником, хотя это и не обязательно, закрепляются функции стратегического управления и определения перспективных вопросов развития недвижимости, что касается оперативного управления, то это целиком функция профессионального управляющего - сервейера.
Задачами сервейинговой компании в данном случае являются разработка системы управления объектом или комплексом объектов недвижимости, программы управленческих действий, осуществление функций управления, отбор профессиональных эксплуатирующих организаций или найм персонала для оперативного управления недвижимостью, договорная работа с подрядными организациями и организация контроля за их деятельностью, организация поставок коммунальных услуг сторонними организациями, а также решение проблем эффективного использования объекта недвижимости с целью извлечения прибыли, как, например, дача в аренду или иная коммерческая эксплуатация объекта, контроль порядка выполнения договоров с организациями арендаторами, взимание с них арендной платы, контроль за выполнением договорных условий.
Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими разное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль [2].
Система подбора составляющих портфеля как ценных бумаг, так и недвижимости использует математические методы в экономике, известные как квадратическое программирование. Специалист, проводя математическую обработку полученных результатов доходностей, квадратичные отклонения, старается решить две известные проблемы теории: максимизировать доходность и минимизировать неопределенность (риск), другими словами, оптимизировать потенциальную доходность портфеля. Ожидаемая расчетная доходность является потенциальным вознаграждением, связанным с управлением портфелем.
Для формирования и управления портфелем недвижимости фонд недвижимости заключает договор с риэлторской компанией, способной наиболее точно исполнять распоряжения управляющей компании фонда.
Управление коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость» декларирует новую услугу по управлению порт-
фелем частных активов РРМ (Private Property Management). Под управлением портфелем, в данном случае, они понимают комплекс мер, направленных на повышение капитализации и доходности объекта, в частности, изменение назначения здания, ремонт, модернизация инженерии и т. п. Услуга предназначена прежде всего для физических лиц. Сейчас под управлением «МИЭЛЬ» находится 15 объектов площадью от 100 до 2 тыс. кв. и общей стоимостью $18 млн. Комиссия управляющего составляет 10-15% от истого операционного дохода объекта [9].
Другой пример управляющего портфелем недвижимостью - ЗАО «РТМ Девелопмент» [3] - девелоперская компания, управляющая активами группы «РТМ», среди которых: ООО «РТМ Менеджмент», которая занимается управлением торговыми комплексами, а также более чем тридцатью проектами данной компании.
Сегодня в портфель Группы «РТМ», по данным ежемесячного аналитического журнала «Слияния и поглощения» [7], входят 57 объектов коммерческой недвижимости в различных городах России: 47 объектов находятся в эксплуатации и приносят арендный доход, 7 объектов находятся на стадии строительства, 3 объекта - на этапе подготовки к строительству. Общая площадь объектов, входящих в портфель Группы «РТМ» и относящихся к сегменту коммерческой недвижимости, составляет 563 764 м2, арендопригодная площадь - 381 823 м2. Согласно оценке независимой компании Colliers International, рыночная стоимость портфеля объектов ОАО «РТМ» на 31 декабря 2007 года составила 790,2 млн. долл. США, что на 22,8% выше аналогичной оценки на 30 июня 2007 года.
Фонды недвижимости формируются исходя из интересов институциональных инвесторов банком ВТБ [8].
Целевыми инвесторами в фонды являются:
v иностранные профессиональные участники рынка недвижимости,
требующие высокой доходности; v иностранные консервативные инвесторы; v российские институциональные инвесторы.
Фонды, создаваемые в форме закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) или зарубежного фонда, осуществляют инвестиции в строительство и девелопмент (высокий риск, высокая доходность), сдачу в аренду (более низкий) риск, (более низкая) доходность.
ВТБ участвует в формировании 4 видов фондов недвижимости: v Зарубежный фонд (девелопмент); v Зарубежный фонд (рентный); v ЗПИФ (девелопмент); v ЗПИФ (рентный).
Из иностранных риэлторов интерес представляет работа группы компаний «Тора», которая формирует свой портфель недвижимости, покупая объекты недвижимости в разных странах, управляет портфелем, эксплуатирует объекты, производит улучшения объектов, реконструкцию в соответствии с принципом наиболее эффективного использования; возможна после-
дующая продажи их, в том числе и с использованием ипотечных схем. Формировать и управлять портфелем могут не только риэлторы, но и любые другие предприятия, имеющие свободные денежные средства и желающие получить прибыль от работы с недвижимостью. В этом случае риэлторы привлекаются для формирования портфелей в заданном направлении по поручению управляющего фондом. В настоящее время имеют место фонды смешанных инвестиций, где наряду с недвижимостью участвуют и иные активы, в том числе ценные бумаги, товары, валютные ценности, драгоценные металлы, опционы и варранты. Одной из особенностей этих фондов является то, что они закрытого типа, то есть операции с паями этого фонда (выкуп паев) возможна только в определенное время, устанавливаемое органами управления фондом в соответствии с уставом. Вопросы формирования и управления фондом недвижимости в настоящее время находятся в центре внимания управляющих компаний и структур как в мире, так и в России [6].
Основными целями учредителей фонда являются следующие:
❖ повышение эффективности и надежности управления соответствующими инвестиционными портфелями недвижимости или смешанных инвестиций;
❖ оптимизация налогообложения (в части налога на прибыль при продаже части активов фонда и иных корпоративных налогов);
❖ диверсификация инвестиций.
Так, в США, по состоянию на 1 декабря 2007 года, функционирует порядка 210 инвестиционных трастов (Real Estate Investment Trust), консолидировавших в управлении недвижимость стоимостью свыше 500 миллиардов долларов. Эти трасты созданы в виде открытых акционерных обществ, акции которых обращаются на американских биржах, причем действующие льготы в области налогообложения трастов делают вложения в акции этих фондов не только конкурентоспособными, но и исключительно выгодными. Необходимо отметить высокую ликвидность акций фондов и то, что курсовые стоимости этих акций коррелируют со стоимостью других акций - «голубых фишек» отраслей, а также то, что прослеживается связь стоимости акций фондов с динамикой стоимости недвижимости как капитала. Для такого рода фондов характерны достаточно высокие дивиденды и высокая надежность вложений.
Суть управления портфелем заключается в нахождении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Это означает определение тех сочетаний элементов портфеля (недвижимости) и рынков, с которыми фонд считал бы необходимым работать. При этом система рисков определяет выбор оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на разнообразных уровнях, например на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье) или на уровне стран (США, Бразилия). Разумно комплектовать портфель, имея в виду все сектора рынков.
Доли паевых фондов недвижимости являются наиболее выгодным вложением для игроков с «длинной» рыночной позицией (пенсионные фон-
ды, страховщики, компенсационные фонды) и являются качественным инструментом для диверсификации инвестиционных рисков. Российское несовершенное законодательство препятствует как созданию такого рода фондов, так и обращению его паев на открытом рынке.
Научные основы управления портфелем недвижимости имеют отличия от управления портфелем ценных бумаг. Тем не менее в обоих случаях существуют общие принципы портфолио-менеджмента - теории управления портфелями.
Главнейшим принципом управления портфелем является поддержание ребалансинга, то есть производимое управляющим плановое или экстренное изменение соотношения активов в портфеле и изменение режима функционирования элементов портфеля в зависимости от рыночной конъюнктуры.
Принятие решений по формированию портфеля совершается одновременно на двух основаниях:
❖ исходя из ожидаемой эффективности портфеля;
❖ исходя из прогнозируемых рисков, связанных с управлением активами портфеля.
Система минимизации рисков дополняется страхованием соответствующих случаев в отличие от хеджирования рисков в портфелях ценных бумаг.
ЗПИФН - российский аналог трастов недвижимости в США (real estate investment trusts, REITs) - самый современный и прогрессивный способ сохранения и преумножения сбережений. Мировой опыт показывает, что инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости в долгосрочной перспективе являются более интересными, чем многие другие формы инвестиций [5].
Основные преимущества ЗПИФН:
❖ защита интересов инвестора за счет строгого регулирования рынка инвестиционных фондов со стороны государства;
❖ паевой фонд не является юридическим лицом и освобожден от уплаты корпоративных налогов;
❖ управление средствами осуществляют профессионалы рынка, которые не только знают, какие объекты недвижимости следует выбирать для инвестиций, но и способны оперативно реагировать на изменение рыночной конъюнктуры;
❖ структура инвестиционного портфеля открыта, и ведется регулярная отчетность.
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) появились в России в 2003 году после того, как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение «О составе структуры активов закрытых паевых инвестиционных фондов».
Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком фонда, приобретя паи ЗПИФН и внеся денежные средства или иное имущество - ценные бумаги, объекты недвижимости, права на недвижимость.
Управляющая компания инвестирует денежные средства пайщиков в объекты приносящей доход недвижимости. Это может быть жилая недвижи-
мость (девелоперские проекты в области строительства многоквартирных жилых домов, коттеджных поселков и т.д.) или коммерческая недвижимость (существующие и строящиеся офисные комплексы, доходные дома, гостиницы и т.д.).
Имущество фонда является имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей собственности. Выкуп паев осуществляется по окончании срока функционирования фонда, однако пайщик имеет возможность продать принадлежащие ему паи на открытом рынке (в том числе на бирже), тем самым зафиксировав свой доход. Пайщик также имеет право получать текущий доход от оперативной деятельности ЗПИФН. Например, если приносящее арендный доход офисное здание находится в составе ЗПИФН, то распределение этих доходов между пайщиками может производиться ежеквартально. Требования к составу активов ЗПИФН определяются в инвестиционной декларации, содержащейся в Правилах ЗПИФН. Объектами инвестирования могут быть любые объекты недвижимости, права на недвижимость, ценные бумаги и т.д.
Управление закрытым паевым инвестиционным фондом осуществляется системой из четырех компаний: управляющей компанией (управляющим), специализированным депозитарием паевых инвестиционных фондов, аудиторской организацией и организацией-оценщиком. Все эти компании независимы друг от друга и не могут являться аффилированными лицами. Вышеописанная система создает базу устойчивости инвестиционного фонда, предпосылки повышенной надежности инвестиций в фонд, что позволяет максимизировать проблему защиты интересов инвесторов. Внутри системы полномочия и обязанности (роли) распределяются между участниками управления таким образом, что в управлении отсутствует параллелизм действий компаний.
Управляющая компания ЗПИФН производит анализ рыночной ситуации и принимает решения о приобретении объектов недвижимости как инвестиционных инструментов, распоряжается объектами, осуществляет текущее управление портфелем недвижимости (осуществляет сделки в пределах полномочий, определенных уставом и положениями, а также осуществляет иные операции с недвижимостью (сдача в аренду и т.д.) паевого инвестиционного фонда недвижимости).
Специализированный депозитарий производит учет имущества и паев инвестиционного фонда, поддерживает соответствующие инвестиционной декларации состав и структуру активов, производит расчеты с пайщиками, осуществляет операции по залогу имущества фонда, осуществляет расчеты стоимости чистых активов и стоимости пая при его выплате, а также другие учетно-расчетные операции с паями. Депозитарий также осуществляет ведение реестра пайщиков паевого фонда.
В функциях независимого аудитора - проведение текущих и ежегодных аудиторских проверок финансовой отчетности, правильности исчисления налогов и сборов. Он проверяет и дает рекомендации по системе бухучета и отчетности в отношении имущества фонда. Результаты проверок, а также го-
довые и ежеквартальные отчеты эмитента предоставляются в Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР) Российской Федерации. За непредоставление отчетности в ФСФР предусмотрены большие штрафные санкции административным законодательством.
Оценка имущества фонда, в том числе рыночная оценка недвижимости, осуществляется независимым оценщиком, являющимся членом одной из саморегулируемых организаций, зарегистрированным в ФСФР в качестве оценщика паевых инвестиционных фондов.
Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России) осуществляет функции по принятию нормативно-правовых актов, контролю и надзору в сфере финансовых рынков, в том числе по надзору за деятельностью ЗПИФН.
Основные типы ЗПИФ недвижимости:
1. Рентный:
Основное направление деятельности фонда: эксплуатация коммерческих или производственных объектов недвижимости путем сдачи их в аренду или во временное пользование. Привлекательность фонда для пайщика:
V оптимизация финансовых потоков от владения и использования объектов недвижимости за счет налоговых преимуществ паевого фонда;
V возможность привлечения дополнительных средств для развития бизнеса;
V повышение эффективности от эксплуатации объектов недвижимости и концентрация средств для приобретения новых объектов недвижимости;
2. Девелоперский:
Основное направление деятельности фонда: реализация проектов строительства и реконструкции жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей эксплуатации или продажи. Привлекательность фонда для пайщика:
V возможность привлечения дополнительных средств для завершения строительства путем продажи или залога паев фонда;
V повышение эффективности использования привлеченных средств за счет налоговых преимуществ фонда;
V централизация управления проектами, контроль за использованием средств.
3. Инвестиционный:
Основное направление деятельности фонда: приобретение земли, жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей перепродажи и получения дохода. Возможно переоформление, ремонт или реконструкция объектов недвижимости перед их продажей. Привлекательность фонда для пайщика:
V простой, удобный и доступный способ инвестирования средств на рынке недвижимости;
V наличие многоуровневой защиты прав пайщиков, публичность и прозрачность работы фонда.
❖ возможность инвестирования средств в надежный актив для получения стабильного инвестиционного дохода.
Функции риэлторской компании для повышения эффективности и качества работы ЗПИФН:
❖ разработка и реализация концепции работы Фонда на основе объектов недвижимости клиента (пайщика);
V приобретение в Фонд и реализация объектов недвижимости Фонда на максимально выгодных для пайщика условиях:
V обеспечение максимального уровня безопасности сделок с объектами недвижимости Фонда;
V повышение капитализации и рыночной привлекательности объектов недвижимости Фонда;
V повышение эффективности и увеличение доходов от управления и эксплуатации недвижимости Фонда;
V достижение максимально возможной ликвидности и доходности инвестиций на рынке недвижимости.
Основной функцией риэлтора, работающего по договору с управляющей компанией фонда, является купля-продажа объектов недвижимости за счет и по поручению управляющей компании фонда в пределах сроков, установленных договором об оказании услуг. В обязанности риэлтора может входить и сдача в аренду недвижимости в интересах фонда с целью максимизации прибыли, а также продажа объектов с использованием лизинговых и ипотечных схем.
Необходимо отметить, что всех случаях работы с фондом риэлтор лишь выполняет заявки (поручения) управляющего фондом наиболее точно и быстро (в пределах нормального срока реализации, если иное не установлено договором). Ответственность риэлтора наступает в случае невыполнения или недобросовестного выполнения порученных ему заданий в размере ущерба, нанесенного фонду, включая упущенную выгоду, если бы планируемая операция была проведена в срок и при выполнении всех условий. При этом риэлтор не несет ответственность за качество управленческих решений управляющей компании фонда, из-за которых фонду могут быть нанесены убытки. Деятельность риэлтора может быть застрахована, в этом случае убытки подлежат возмещению страховой компанией, если они произошли в результате неумышленных действий риэлтора.
_Литература_
1. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости. - М.:- Инфра-М, 1998,-С.391.
2. Галеев А. Управлению недвижимостью - профессиональный подход.-Электронный ресурс. Режим доступа http://www.rentasystem.ru/index6.files/bar_page2.htm
3. Группа «РТМ». О компании.- Электронный ресурс, Режим доступа http://www.rtmd.ru/
4. Гусев М.Ю. Некоторые аспекты формирования инвестиционного портфеля недвижимости. - Журнал «Сибирская Финансовая Школа».- 2006.-№4., С.14-21.
5. Закрытые Паевые Инвестиционные Фонды Недвижимости (ЗПИФН).-Управляющая компания «Музей». Электронный ресурс. Режим доступа. http://www.museum-am.ru/fonds/.
6. Недосекин А., Инвестиции / Real Estate Portfolio Management Mix (REPMM) - новая концепция управления портфелем недвижимости.-Журнал для руководителей «Top-manager».- Электронный ресурс. Режим доступа http://www.top-manager.ru/?a=1&id=309.
7. ОАО «РТМ» приобрела компанию «РеМа Иммобилиен».- Ежемесячный аналитический журнал «Слияния и поглощения. - Электронный ресурс. Режим доступа http://www.ma-journal.ru/news/45491/.
8. Стратегия фондов недвижимости. Банк ВТБ.- Электронный ресурс. Режим доступа http://www.vtb.ru/rus/web.html?s1=6359&l=1.
9. Управление портфелем частных активов. - Сайт «МИЭЛЬ-Недвижимость». Электронный ресурс. Режим доступа. http://www.miel.ru/Services/service/124.
