CC BY
28
А-
4. Роль бизнес-инкубаторов в инфраструктуре поддержки малого инновационного бизнеса регионов [Электронный ресурс]. - Режим доступа. -http://www.iurnal.org/articles/2008/ekon30.html
5. Нефтегазовый кластер Воронежской области [Электронный ресурс]. -Режим доступа. - http ://ngkvo.ru/about
6. Черникова, А.А. Кластеры и закон гармонии: гармонизация экономических и управленческих аспектов в деятельности кластера [Текст] / Черникова А.А., Далинчук Н.С., // Российское предпринимательство. - 2009. - №7. - C. 17-22.
УДК 664
Т.К. Гасанов
АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ И СУЩНОСТИ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЙ ОПТОВОЙ ТОРГОВЛИ В СФЕРЕ НЕПРОДОВОЛЬСТВЕННЫХ ТОВАРОВ
T.K. Gasanov
THE ANALYSIS OF INDICATORS AND ESSENCE OF MODEL AN ESTIMATION OF THE INVESTMENTS INTO REAL ESTATE OF THE ENTERPRISES OF WHOLESALE TRADE IN SPHERE OF THE NONFOOD GOODS
Данная статья отражает ключевые моменты инвестирования в сектор оптовой торговли непродовольственными товарами. В ней обусловлена актуальность исследования складской недвижимости, ее особенностей. Также показана привлекательность данного сектора для капиталовложений, и выявлены аспекты эффективности данных вложений, определены основные характеристики модели оценки инвестиций.
This article reflects the key moments of investment in the sector of wholesale trade nonfood goods. In it the urgency of research of warehouse real estate, its features is caused. Also appeal of the given sector to capital investments is shown, and the aspects of efficiency of the given investments are revealed, the basic characteristics of model of an estimation of investments are defined.
На сегодняшний день все большую актуальность приобретает проведение исследований в области промышленных (непродовольственных) товаров, в первую очередь, с целью проведения оценки данной отрасли для изучения степени привлекательности инвестирования в нее.
Изучению в большей степени подлежит сектор оптовой торговли в данной области, так как он является основополагающим, затрагивая общие схемы логистики и товародвижения. Инвестирование в розничные объекты торговли представляется гораздо менее привлекательным, так как является менее эффективным, и оперирует другими параметрами и показателями.
Исходя из этого, к объектам данного исследования стоит отнести: оптовую торговлю всеми видами непродовольственных товаров (обувные, швейные, текстильные, кожаные одежные товары, ювелирные изделия, мебель и т.п.), в том числе предметы искусства, антиквариата.
Предметом являются - материалы гражданского дела, в которых изложены товарные характеристики исследуемых объектов и иная информация об обстоятельствах
Вестник Дагестанского государственного технического университета. Технические науки. № 23, 2011 4.
-\-
их изменения (условиях упаковки, маркировки, хранения, транспортировки, эксплуатации и др.), объекты складской недвижимости сектора оптовой торговли непродовольственными товарами.
К сопроводительной документации, необходимой для обеспечения процесса работы складов в оптовой торговле непродовольственными товарами, относятся:
- документы, несущие информацию об особенностях происхождения изделия (сертификаты, удостоверения о качестве, технические паспорта, ярлыки);
- товаросопроводительные документы, характеризующие качество товара и упаковки перед сдачей его на склад готовой продукции и отправкой покупателю (спецификации, счета-фактуры, товарно-транспортные накладные, упаковочные листы, отвесы, ярлыки);
- товарно-транспортные (отгрузочные) документы, содержащие информацию об условиях и сроках транспортировки (квитанции о приемке груза, железнодорожная накладная, коммерческий акт);
- приемные документы, в которых зафиксированы характеристики качества товара при приемке (данные о приемке товара и методах испытаний - исследований, дефектные ведомости, журналы приемки и разбраковки товаров, приемно-расходные накладные, паспорта на товары, акты санэпидемстанции и др.);
- складские документы, содержащие сведения об условиях хранения товара;
- претензионные материалы;
- процессуальные документы (протоколы осмотра, заключения экспертов, различные справки, заявления).
Общепринято, что ресурсы любого предприятия в любой сфере и требования рентабельной работы в определенной степени ограничивают маневрирование, как ассортиментом товаров, так и ценами на них. Но именно ориентация на спрос покупателей и его активное формирование должны определять использование имеющихся ресурсов. Отсюда успешная реализация товаров, которая обеспечивает эффективность работы предприятия.
В свою очередь именно реализация товаров, и их предпродажное хранение в оптовой торговле, напрямую зависит от особенностей складской недвижимости: от размеров складов, условий, которые они могут предоставить.
В зависимости от данных показателей будет оцениваться, какой объект складской недвижимости в секторе оптовой торговли непродовольственными товарами будет наиболее привлекателен, и приобретение которого представляется экономически целесообразным и эффективным.
Среди целей (направлений) инвестирования в данной сфере возможно выделить три основных.
К данным направлениям реализации коммерческой недвижимости для сферы оптовой торговли непродовольственными товарами следует отнести:
- инвестиции в расчете на рост стоимости купленной недвижимости в оптовой торговле непродовольственными товарами;
- инвестиции в недвижимость (склады оптовой торговли для размещения непродовольственных товаров) с целью получение дохода от последующей аренды;
- покупка недвижимости для ведения бизнеса (офисные, производственные, складские помещения, земельные участки для мест расположения складов непродовольственных товаров, здания и участки для смежных видов деятельности).
Если провести краткий обзор складской недвижимости по России, то можно предположить, что наиболее большую отдачу и прибыль можно получить с Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга.
Например, коммерческая недвижимость в сфере оптовой торговли в Москве пользуется высоким спросом со стороны арендаторов, покупателей и инвесторов.
А-
Не менее востребованной является и коммерческая недвижимость оптовой торговли в Санкт-Петербурге. Сделки по аренде и продаже торговых объектов и складских помещений требуют квалифицированного подхода.
Инвестиционная активность на российском рынке выросла в третьем квартале. Общий объем инвестиций увеличился на 12% по отношению к соответствующему периоду годом ранее и составил 1,1 млрд долл. США.
С начала 2010 сектор торговой недвижимости все больше привлекает внимание инвесторов. Несколько факторов стимулировали данный интерес. Прежде всего, возросшая доступность долгового финансирования, выразившаяся в большей готовности банков рефинансировать существующие торговые объекты и предоставлять кредит на строительство: одним из примеров является кредит в размере 100 млн. долл., выданный банком Nordea австрийской компании Immofinanz Group на рефинансирование двух ТРЦ «Золотой Вавилон».
Это подкреплялось заявлениями девелоперов о возобновлении строительства их проектов. Вторым фактором, на фоне восстановления потребительского сектора непродовольственных товаров, стал пересмотр ритейлерами своих планов развития, который предполагает стабильность арендных ставок, а в некоторых случаях даже рост. Это укрепило доверие инвесторов к торговой недвижимости и увеличило активность как отечественных, так и иностранных участников рынка, включая частных и институциональных инвесторов.
Как обычно инвесторы начали проявлять интерес в первую очередь к завершенным проектам.
Существующие объекты являются редким инвестиционным продуктом, поскольку продавцы качественных активов не готовы их продавать главным образом в силу отсутствия иных интересных возможностей для инвестирования.
На рынке присутствует небольшое количество завершенных объектов торговой недвижимости, доступных для продажи, а цена объектов, имеющихся в распоряжении, необоснованна: или собственник запрашивает слишком высокую цену, или уровень долга по объекту велик, или присутствует фактор размытости собственности, что значительно снижает стоимость актива. Именно поэтому инвесторы начали проявлять интерес к строящейся торговой недвижимости. Несколько сделок со строящимися проектами были совершены недавно (примерами являются ТРК «Авиапарк» в Москве и ТРЦ «М5 Молл» в Рязани), и их доля значительно увеличилась в 2010. Несколько сделок, находящихся на данный момент на стадии due diligence, это объекты на стадии девелопмента или ре-девелопмента.
Стоит отметить, что в посткризисный период стагнационные процессы на рынке недвижимости затронули очень многие сектора, оказав на них значительное (причем, негативное) влияние.
Однако, в основе своей данные процессы практически не повлияли на помещения в отдельных зданиях, ангарах и жилых домах, используемых под коммерческие нужды, а особенно, под сектор оптовой торговли, и в первую очередь, на торговлю непродовольственными товарами. По оценкам экспертов, сегодня такие объекты по-прежнему остаются на пике популярности, а финансовые вложения в них считаются наиболее перспективными.
Тенденция переоценки и «сегментации» объектов недвижимости также обошла стороной этот сектор рынка, емкость которого остается высокой, несмотря на неугасающий спрос.
Например, в Санкт-Петербурге работают десятки компаний, оказывающих услуги по переводу жилых помещений в нежилые, а также последующему созданию и согласованию проектов переоборудования. В условиях спада на рынке жилой
Вестник Дагестанского государственного технического университета. Технические науки. № 23, 2011 4.
-\-
недвижимости многие риэлтерские фирмы стали рассматривать малый девелопмент как одно из наиболее перспективных направлений своего бизнеса.
Однако изменения в сфере жилищного законодательства поставили в тупик некоторых операторов рынка, работающих в этом направлении. Поэтому, оценивая ближайшую перспективу развития данного сектора рынка, специалисты серьезно расходятся во мнениях.
Но в любом случае, по состоянию торговли судят о состоянии экономики, поскольку структурообразующие функции торговли - генератор требований и регулятор рынка.
В последнее время на рынке складской недвижимости в непродовольственной сфере проявилось несколько заметных тенденций. Повысился интерес крупных, в том числе и российских, инвесторов к рынку индустриальной и складской недвижимости Московского региона, вследствие чего один за другим стали появляться анонсы крупномасштабных логистических, индустриально-логистических и промышленных парков.
На складской рынок приходит все больше крупных иностранных девелоперов. Западные инвесторы высоко оценивают перспективы российского рынка высококлассной складской недвижимости. Сегодня можно говорить о серьезной инвестиционной привлекательности данного сегмента, хотя растут и требования инвесторов к качеству заявленных проектов. Например, фонд Raven Russia Limited объявил о намерении инвестировать $850 млн. в складскую недвижимость Московского региона и приобрел три крупных складских комплекса.
Вообще, если брать коммерческую недвижимость в целом, то, по данным специалистов компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, с 2006 года иностранные инвестиции начали превышать российские. Есть основания полагать, что в 2012 году не только в сфере торговой, но и в складской недвижимости приток западных инвестиций будет больше объема отечественных вложений.
Не в последнюю очередь это произошло благодаря активным действиям районных администраций, которые старались привлечь крупные международные компании в конкурсные проекты по созданию особых экономических зон (ОЭЗ) промышленно-производственного типа. Общим местом дискуссий на тему инвестиционного климата стало признание того, что Московская область культивирует его наиболее последовательно.
Приток инвестиций - как зарубежных, так и российских - в складскую недвижимость заставляет усомниться в искренности девелоперов, сетующих на низкую доходность этого сектора. По данным экспертов компании «Русская недвижимость», относительно низкая себестоимость девелопмента (от $1 тыс. за 1 кв. м), высокие арендные ставки и превышение спроса на складские площади над предложением обеспечивают крайне высокий уровень доходности этого сегмента рынка - от 15 до 20%.
Одной из основных особенностей, проявившихся на рынке складской недвижимости в сфере непродовольственных товаров, специалисты считают инвестиции в возведение гигантских логистических центров.
Если раньше крупнейшими для рынка считались проекты строительства терминалов общей площадью 10 тыс. кв. м, то уже с 2006 года один за другим стали анонсироваться проекты от 50 тыс. до 300 тыс. кв. м.
В 2010 году также укрепились тенденции, проявившиеся раньше. В частности, речь идет об опережающем строительстве складов высоких категорий, соответствующих международным стандартам. Объектов класса А и В не хватает уже сегодня (не более 13% вакантных площадей), и потребность в них только возрастает. Другая тенденция заключается в том, что быстро увеличивается средний срок договора аренды - с трех-пяти лет в 2005 году до восьми-десяти в 2010-м.
А-
С этими двумя факторами связан третий. По словам руководителя отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Айдара Галеева, «все новые качественные складские площади поглощаются еще на стадии строительства, за три-четыре месяца до сдачи объекта в эксплуатацию», причем этот показатель тоже растет.
Повысился спрос на помещения площадью от 5 тыс. до 10 тыс. кв. м, в то время как существенно упал интерес арендаторов к помещениям размером от 1 тыс. до 3 тыс. кв. м.
По данным экспертов компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, 29% спроса на склады формируют логистические операторы и 20% - компании, работающие в розничной торговле. «Русская недвижимость» среди основных арендаторов складских помещений называет сети супермаркетов и гипермаркетов («Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка»), магазины электроники («Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо»), фирмы-производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистических операторов (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Ароматный мир», «Ростикс групп», «Балтика», «Евросеть» и др.) строить собственные складские терминалы. Число проектов, которые осуществляют сами торговые компании, постоянно растет.
В то же время общий объем предложения профессиональных складских помещений классов А и В по-прежнему остается на невысоком уровне и, по данным специалистов компании Swiss Realty, составляет менее 45%. «Русская недвижимость» несколько иначе делит складской рынок на сегменты. По ее оценкам, складские комплексы класса А формируют около 25% общего объема рынка складской недвижимости, а площади класса В - 40%.
Что касается уровня арендных ставок, то он практически не изменился и, по данным разных компаний, остается на уровне $135-170 за 1 кв. м (класс А) и $115-140 (класс В).
Поскольку сегодня не наблюдается ни малейших признаков возможного спада деловой активности, ясно, что благоприятные тенденции на рынке складской недвижимости будут упрочивать свое положение.
По оценке директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексея Новикова, в 2006 году российский рынок высококлассной складской недвижимости стал более полноценным сегментом.
На рынке определились ключевые игроки, серьезно увеличилась инвестиционная активность, были заявлены первые крупные сетевые проекты. Ожидается, что эти достижения приведут к росту качественной конкуренции как основной характеристики рынка складской недвижимости.
Интересные цифры приводят эксперты компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko. По данным компании, в сравнении с 2001 годом в 2006-м оборот розничной торговли в Москве вырос всего на 127%. При этом доля столицы в розничном товарообороте по России постепенно снижается. Если в 2000 году почти 30% розничных продаж приходилось на Москву, то уже в 2006-м этот показатель снизился до 22%.
Все сильнее заметной стает тенденция смещения в сторону оптовой торговли. Данный сектор приобретает все большее значение.
При этом потребительский рынок в регионах растет опережающими темпами по сравнению со столицей. Эта характерная черта, очевидно, все ярче будет проявляться в связи с активным выходом московских и иностранных торговых девелоперов в регионы. Соответственно, двинулась в регионы и складская недвижимость.
Вестник Дагестанского государственного технического университета. Технические науки. № 23, 2011 4.
-\-
Библиографический список:
1. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ. - М.: Дело, 2009. - 280 с.
2. Бочаров В.В. Инвестиционный менеджмент. - СПб: Питер, 2000. - 160 с.
3. Инвестиции./ под ред.Ковалева В.В., Иванова В.В., Лялина В.А. - М.: ТК Велби, 2003. -440 с.
4. Нешитой А.С. Инвестиции. - М.: Дашков и К, 2007. - 372 с.
5. Орлова Е.Р. Инвестиции. Курс лекций. - М.: Учебное пособие, 2008. - 345 с.
6. Ткаченко И.Ю. Инвестиции. - М.: ИЦ «Академия», 2009. - 240 с.
