Объекты и субъекты Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

СЕГМЕНТ

ОБЪЕКТЫ

И СУБЪЕКТЫ

НАТАЛЬЯ

ДЕНИСОВА

Если судить о состоянии российской экономики только по объему сделок на рынке складской недвижимости в Москве и регионах, то никакого кризиса нет и в помине: 2015 год оказался рекордным по этому показателю — 1,7 млн кв. м. Это второй результат за всю историю рынка. Больше дал только 2013 год, да и то ненамного: тогда было арендовано и куплено свыше 1,8 млн кв. м складских площадей.

Что за чудеса? В компании CBRE считают, что такому развитию событий способствовали стабилизация арендных ставок на низком уровне (4,2-4,5 тыс. руб./кв. м/год), переход контрактов в рублевую зону, внушительный объем свободных площадей (10%), обусловленный активным строительством прошлых лет, и снижение цен.

Как отмечают эксперты, многие крупные компании использовали эту ситуацию, чтобы отказаться от арендной политики и приобрести подешевевшие складские площади в собственность. Так, знаковой сделкой прошлого года стала покупка Adidas Group 120 тыс. кв. м в комплексе PNK-Чехов II. Кроме того, компания «Леруа Мерлен» приобрела 100 тыс. кв. м в логистическом парке «Южные врата» на юге Московской области. «С участием ритейла прошло около 75% сделок в третьем квартале и более половины транзакций с начала 2015 года, — говорит Петр Зарицкий, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. — Особенно активны продуктовые сети, которые стабильны даже в условиях экономических колебаний. Долгосрочный горизонт планирования бизнеса

Девелопмент коммерческой недвижимости — рынок с большой инерцией. Резкое торможение российской экономики в 2015 году на некоторых его сегментах сказалось еще не в полной мере: в оборот продолжают вводиться объекты, к строительству которых девелоперы приступили еще несколько лет назад.

позволяет им эффективно пользоваться переменами на рынке и занимать качественные складские объекты».

Девелоперы не останавливались и продолжали реализовывать проекты по схеме built-to-suit (строительство под заказчика). По оценке Knight Frank, всего в 2015 году в России было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв. м качественных складов. Из них в Московском регионе — около 800 тыс.

Опытные игроки как будто ждали этот кризис и начали реализовывать давно задуманные планы. «Нельзя строить бизнес в России на оптимистичном сценарии, — делится опытом Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group. — В модель развития нашей компании заложено: завтра в экономике все будет плохо. Только с такой установкой бизнес в России устойчив. Основные рывки наша компания делала в кризис».

Самой крупной инвестиционной сделкой на складском рынке в 2015 году стала продажа PNK Group складского комплекса «ПНК-Чехов» в Подмосковье. Объект перешел к группе БИН, крупнейшему владельцу коммерческой недвижимости в России; размер сделки, по некоторым данным, составил

54 БИЗНЕС-ЖУРНАЛ ЯНВАРЬ #1 2016

$285-320 млн. На момент ее заключения комплекс был заполнен на сто процентов; среди арендаторов — «Эльдорадо», «М.Видео», X5 Retail Group.

Отечественный ритейл, между тем, переживает не лучшие времена: обороты розничной торговли за 11 месяцев 2015 года упали на 9,3%. Сильнее всего пострадал экономсегмент, в частности одежные бренды, «пользователи» которых крепко затянули пояса. Большую устойчивость к кризису, говорят эксперты Strategy Capital Advisor, проявили продуктовые ритейлеры (особенно дискаунтеры), продавцы детских товаров и товаров для дома. Некоторые из них даже сумели показать рост выручки на фоне падающего рынка. Но в то же время шел процесс сворачивания бизнеса. Ряд ритейлеров объявил о сокращении планов по развитию и закрытии торговых точек. Среди них Adidas, Vis-a-vis, INCITY, Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Savage, «Ол!Гуд». Как следствие, доля пустующих торговых площадей взлетела до небес: в некоторых торговых комплексах пустует до 50% площадей, даже несмотря на снижение ставок — в среднем по рынку на 20-35% относительно уровня конца 2014 года.

По оценке JLL, в 2015-м российский рынок торговой недвижимости пополнили 1,5 млн кв. м, что на 12% ниже результата предыдущего года. Наиболее заметные объекты в регионах — ТРЦ «Алмаз» в Челябинске (90 тыс. кв. м), «Тау Галерея» в Саратове (44 тыс.), «Жар-птица» (70 тыс.) и «Небо» (68 тыс.) в Нижнем Новгороде.

В городах с населением от 500 тыс. до миллиона суммарный прирост торговых площадей сопоставим со столичным,

считают в CBRE. Новое предложение в регионах эксперты оценивают в 1,05 млн кв. м, что составляет примерно 67% от общего объема нового предложения. Эксперты прогнозируют, что в 2016 году ввод торговых центров в России окажется на 15% ниже — и далее пойдет по нисходящей, в зависимости от глубины кризиса в стране.

Где по-настоящему свирепствует кризис — так это в сегменте офисной недвижимости. «Если раньше у инвесторов спросом пользовались офисы и еще раз офисы, то сейчас мало кто верит в этот сегмент», — считает Алексей Богданов, управляющий партнер S. A. Ricci. Регресс вышел по всем статьям. По результатам года объемы офисного строительства в России упали примерно вдвое. Сроки ввода в эксплуатацию по многим проектам перенеслись на 2016 год. Девелоперы отказывались от офисной составляющей или сокращали ее и перестали анонсировать новые объекты.

Ставки просели до минимальных значений, сократившись в долларовом выражении на 20-30%, доля вакантных площадей — до максимальных. Так, только в Москве пустовало 3 млн кв. м, что более чем в 1,5 раза превышает аналогичный показатель кризисного 2009 года. В Cushman & Wakefield посчитали, что некоторые пустующие офисные помещения Москвы простаивают по четыре года, а средний срок экспозиции достиг 273 дней. Это самый длительный «период ожидания» за последние несколько лет.

«Самым заметным трендом 2015 года стала дедолларизация, — рассказывает Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield. — В классе В переход на рублевые расчеты практически завершился (90% сделок). В классе A в национальной валюте уже номинируется 30% сделок».

Основная активность на рынке была связана не с поиском новых арендаторов, а с удержанием старых. Больше всего сделок по пересогласованию условий пришлось на топовый сегмент, где текущие арендаторы, «пользуясь случаем», выбивали для себя скидки и бонусы. У брокеров работы прибавилось. Самая популярная услуга — изменение условий аренды.

По мере сворачивания бизнеса коммерческих организаций в бизнес-центрах стали укреплять позиции госкомпании. «Их доля на московском офисном рынке, по предварительным итогам 2015 года, составила примерно 20% в общем объеме поглощенных офисных площадей, — говорит Дмитрий Жидков, директор департамента офисной недвижимости S. A. Ricci. — Значительное влияние на такой результат оказали сделки по аренде офисных помещений с правительством Москвы (БЦ «ОКО») и Московской области (БЦ «Орбита 2»)». Для сравнения: годом ранее с госкомпаниями на офисном рынке заключалось не более 4% сделок.

Брокеры сетуют: более низкий, чем в 2015 году, показатель инвестиций в коммерческую недвижимость России фиксировался только в 2009-м. С оттоком иностранного капитала ушло примерно 30% транзакций. «Рынок пережил падение и застыл в ожидании, — говорит Алексей Богданов (S. A. Ricci). — В регионах активности почти нет, лишь небольшие транзакции. Растет риск и неопределенность по доходности, запросы инвесторов становятся все более агрессивными. В следующем году уровень инвестиций в коммерческую недвижимость вряд ли увеличится». А значит, инерция рынка неминуемо щв будет затухать. Н9

БИЗНЕС-ЖУРНАЛ ЯНВАРЬ #1 2016 55