CC BY
21
Q_
о
ш
о
_Q I
Л I
_Q I
Ш I
< I
і І
Торгово-развлекательные центры растут в Москве как грибы после дождя. Однако эксперты говорят о том, что успех торгового здания сегодня зависит от очень многих факторов, включая внутреннюю планировку, «умеренность» развлекательного сектора, место расположение, отсутствие конкурентов и пр., и пр.
Мила БОЙКОВА
Рога изобилия
Есть старый анекдот о самолете, на борту которого находится бар, ресторан, банк, бассейн, кинотеатр, салон красоты, детская комната. «А теперь со всей этой ерундой мы попытаемся взлететь», — говорит командир экипажа перед тем, как набрать высоту.
Этот самолет чем-то напоминают нынешние торгово-развлекательные комплексы с их кинотеатрами, каруселями и ресторанами. Многие покупатели предпочитают сегодня без особой нужды не заглядывать в подобные заведения, где порой можно купить все, кроме того, что тебе действительно нужно. Как раз про нужное на фоне всеобщего изобилия легко и не вспомнить. Поход в такое место заканчивается приобретением массы «полезных» вещей вроде тапочек для гостей, общая стоимость которых заметно превышает запланированные траты.
Однако доходы москвичей растут, а когда денег много, их вроде бы и не жалко — в результате гипермаркеты процветают.
Еще как бум!
Официальный сервер правительства Москвы сообщает, что в 2006 году оборот розничной торговли столицы достиг 1,818 млрд. руб. (рост, по независимым оценкам, — 13%). При этом доля непродовольственных товаров равнялась в нем 57%, что лишний раз подтверждает увеличение доходов населения.
В секторе оптовой и розничной торговли сосредоточено свыше 40% всех иностранных инвестиций, привлеченных в экономику столицы. Объем прямых иностранных вложений увеличился в 2006 году на 119% по сравнению с 2005 годом и достиг $4,53 млрд.
Наиболее значимыми инвестиционными сделками в 2006 году (данные «Астера») стала покупка австрийским холдингом Meinl European Land Ltd. у «СТ девелопмент» двух функционирующих ТРЦ сети «Молл Гэлле-ри», а также двух площадок почти в 8 га для самостоятельного строительства (сумма обеих сделок—400 млн. евро). Австрийский фонд Immoeast приобрел за $200 млн. (здесь и далее подсчеты участников рынка) два ТЦ «Золотой Вавилон» общей площа-
дью 58 тыс. кв. м в Отрадном и Ясеневе, а также ТРЦ «Пятая Авеню» общей площадью 45 тыс.кв. метров.
Отечественный фонд «Лигастройпроект» купил не менее чем за $150 млн. у группы «Даев Плаза» ТЦ «Европарк» (Рублевское шоссе, 62). Гипермаркет Marktkauf немецкой компании Edeka перешел во владение компании Metro AG (Edeka официально заявила об уходе с российского рынка). 50% строящегося многофункционального комплекса «Метрополис» (Ленинградское шоссе) компания Capital Partners продала за 200 млн. евро голландцам Rodamco Europe. «Ренова Капитал» приобрела около 40% акций продуктовой сети Spar у инвестиционной компании Delta Private Equity Partners. Произошло слияние компаний
«Перекресток» и «Пятерочка». Объем сделки составил $1,365 миллиарда.
Уже в начале текущего года, по данным Colliers Internashional, была завершена сделка по приобретению датским фондом BPT Arista первой очереди торгового центра «Глобал Сити» (общая площадь — 16 тыс. кв. м) на Кировоградской улице, 15. Британская компания Kingfisher, развивающая сеть Castorama, договорилась о стратегическом партнерстве с сетью гипермаркетов «Карусель»: магазины обеих компаний будут открываться рядом. Холдинг «Подиум» (владеет одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов «Дисконт-Центр») приобрел торговый центр «Квадро» (16,2 тыс. кв. м) на Кутузовском проспекте.
Вышли на московский рынок сети Debenhams, Topshop, Peacocks, Next, Index, Tara Jarmon. Состоялось открытие первого в Москве (Алтуфьевское шоссе, 226) супермаркета торговой сети Татарстана «Бахетле».
Мы видим, что рост предложения за счет нового строительства полностью компенсировался высоким спросом со стороны вышедших на рынок торговых операторов. Уровень вакантных площадей по-прежнему был низким. Так, по данным компании «Астера», в концептуальных центрах с удачным месторасположением этот показатель в 2006 году не превышал 2%. В неконцептуальных ТЦ, то есть расположенных в местах с низкой проходимостью (удаленных от станций метро и магистралей с благоустроенными въездами и выездами), достигал 10%.
В этом году общая картина с вакансиями практически неизменна. Так, по данным Cushman Wakefield Stiles S Riabokobylko, средний уровень свободных помещений в ТЦ в апреле составил 0,12%. В СВАО и
Недавно открывшийся ТЦ «Щука» (ул. Щукинская, 42) знаменит еще и традиционной для «ДОН-Строя» агрессивной и эффективной рекламной кампанией
На начало нынешнего года в Москве насчитывалось около 170 действующих торговых центров (на 15 больше, чем в 2005 году). Общая площадь введенных в эксплуатацию объектов превысила в 2006 году 940 тыс. кв. м (полезная площадь (GLA) — около 400 тыс.кв. м). Совокупный объем предложения торговых помещений превысил 2 млн. кв. м и составляет 2,88 млн. кв. м (GLA — 1,66 млн. кв. метров).
На 2007 год запланирован ввод в эксплуатацию примерно 20 объектов общей площадью около 1,2 млн. кв. м. Таким образом, к концу 2007 года совокупный объем предложения торговых площадей может составить приблизительно 4 млн. кв. м. Однако учитывая обыкновенный перенос сроков ввода в эксплуатацию объектов, а также тот факт, что многие здания содержат офисную составляющую, торговая площадь введенных центров, вероятно, будет меньше.
Что сегодня и подтверждается данными ежемесячного столичного мониторинга, проводимого консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG). Так, в мае в сегменте торговой недвижимости произошло сокращение и без того дефицитного предложения — на 23% по сравнению с апрелем. Суммарная площадь 365 экпонирующихся объектов составила лишь 282 тыс. кв. м. В мае квадратный метр торговой недвижимости предлагался в среднем по $5445. Это на 16% дороже, чем в апреле, а также почти на $500 больше отмеченной в марте нынешнего года «рекорд-
ной» стоимости торговой площади.
Торговые отряды
В 2006 году спрос на качественные торговые помещения превышал предложение. В рамках развития сети гипермаркетов электроники «ЭТО» (новый брэнд «Эльдорадо») были открыты три магазина в Москве и Казани. ГК «Ташир» обеспечивал развитие розничных форматов проекта магазинов «Супер-дисконт», работающих в недорогих сегментах непродовольственного ритейла.
Впервые в России были открыты проект международной сети спортивных гипермаркетов «Декатлон» на 84-м км МКАД, магазины компании Media Markt, европейского оператора электроники и бытовой техники, в ТЦ «Рамстор-Сити» и «Рамстор Капитолий».
ЮЗАО их вообще нет.
Самый высокий уровень свободных площадей был зарегистрирован на Проспекте Мира (32%), самые высокие арендные ставки — на Петровке и Кузнецком Мосту.
Повышенный спрос позволяет собственникам зданий диктовать жесткие условия. Даже при заключении долгосрочных договоров аренды собственники настаивают на пункте об автоматическом ежегодном повышении арендной платы — обычно в размере, компенсирующем инфляцию. Что касается среднерыночных показателей роста арендных ставок в прошлом году, то основными причинами положительной динамики выступают общий дефицит предложения, а также выход на рынок новых концептуальных торговых центров, ставки в которых
| ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ /№07 (63) £007 | реальный сектор
недвижимость
недвижимость
Доля прямых иностранных инвестиций в сектор торговой недвижимости Москвы
ежегодно увеличивается: в 2006 году фонд Immoeast (Австрия) приобрел два ТЦ «Золотой Вавилон» и ТЦ «Пятая Авеню»
выше средних на рынке.
Средняя арендная ставка на помещения в окружных ТЦ (на МКАД) составляет $1,92,9 тыс. за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов. Это объясняется высокой интенсивностью транспортного потока по сравнению с районными ТЦ (в спальных районах внутри МКАД), где средняя арендная ставка на помещения — $1,1-1,7 тыс. за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов. Дешевизна торговых центров районного масштаба объясняется меньшей зоной охвата данного формата по сравнению с окружными.
В 2006 году в сегменте street retail (торговые улицы-коридоры) был отмечен незначительный рост ставок аренды. По-прежнему наиболее высокий их уровень на Тверской, Новом и Старом Арбате ($2-5 тыс. за 1 кв. м в год). При этом значительно выросла арендная ставка на помещения, характеризующиеся высокой проходимостью (рядом магистраль с удобным въездом-выездом), на Кутузовском проспекте ($1,5-4,8 тыс. за 1 кв. м в год, данные «Астера»).
При продаже торгового помещения имеет значение и его расположение: чем ближе к центру города (где свободные торговые помещения в дефиците, а земля дороже), тем выше его цена. Цена продажи торговых площадей, расположенных в центре города, составляла в прошлом году $3,15-25,3 тыс., спальные районы ценились в $1,2-10,2 тыс. за 1 кв. м в год (данные «Астера»).
По щучьему веленью
И при продаже, и при аренде решающее значение имеет гармоничное сочетание всех элементов торгового помещения. Часто допускаются ошибки при создании концепции торгового центра, что в итоге может сказаться на его покупательских потоках и, следова-
тельно, доходности ТЦ. Например, в ТЦ «Гло-бал-Сити-2» (ул. Кировоградская, 14) развлекательная зона расположена перед торговой, хотя должно быть наоборот. Шумные развлечения отпугивают часть посетителей, и те не проходят дальше в торговую галерею, следовательно, не совершают покупок.
Во многих гипермаркетах плохо освещена парковка, в некоторых при входе не видно витрин магазинов. Подобные недочеты допущены, например, в ТЦ «Гвоздь» на Волоколамском шоссе и в «Мега Белая дача».
Среди более-менее успешных концептуальных современных торговых центров специалисты называют — за удачное местоположение — «Атриум» (Земляной вал) и «Щука» (ул. Щукинская, 42). Последняя новостройка знаменита еще и традиционной для «ДОН-Строя» агрессивной и эффективной рекламной кампанией. Из перспективных фаворитов рынка называют центральное здание «Детского мира» после завершения реконструкции (ориентировочно к концу 2008 года), в результате которой значитель-
но увеличится полезная площадь, а значит, и функциональность.
Денис Колокольников, гендиректор Russian Research Group (RRG): «Доступность, видимость, целевая аудитория — три кита успешности ТЦ. Важна концепция здания, комфортабельность парковки, благоустроенность путей подъезда/выезда; уровень конкуренции в кластере. В идеале рядом с ТЦ должна быть станция метро, а конкуренты отсутствовать. Примечательно, что при всей привлекательности рынка коммерческой недвижимости в целом западные инвесторы предпочитают инвестировать в офисы: там меньше зависишь от вкусов потребителя — «белым воротничкам»
В ТЦ «Глобал-Сити» (вторая очередь, ул. Кировоградская, 14) довольно шумная развлекательная зона расположена перед торговой, что отпугивает часть покупателей
все равно надо где-то работать и при подборе офиса работодатель руководствуется прежде всего принципами функциональности, оптимальности соотношения цена-качество помещения.
Иное дело — покупатель в магазине: если ему однажды не понравилось, он пойдет в другое место. В торговом секторе уже сегодня серьезная конкуренция. Можно даже говорить о хрупкости бизнеса на ТЦ».
Абсолютно согласны со спикером консультанты компании Jones Lang LaSalle: «При создании торгового центра для покупателей необходимо учитывать планировку, которая должна подразумевать максимально возможную видимость всего пространства; грамотно сформированную траекторию движения потоков посетителей. Особое внимание стоит уделить функциональности пространства».
реальный сектор | ПРЯМЫЕ инвестиции / №07 (63) 2007 I
Общество потребления инвестиций
Несмотря на конкуренцию со стороны прочих сегментов коммерческой недвижимости, участники рынка считают торговые помещения весьма привлекательным инструментом для инвестирования.
Андрей Бушин, гендиректор «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»: «С точки зрения инвестиций интересен практически любой тип торговой недвижимости. Одним из недооцененных сегментов являются торговые ритейл-парки, но здесь очень остро стоит вопрос наличия земельного участка. Для ритейл-парка необходим участок большой площади по адекватной цене. Если участок небольшой и дорогой (что чаще всего и бывает внутри МКАД), то целесообразно построить многоуровневый ТЦ. Сегодня ощущается недостаток объектов районного значения (то есть в спальных районах города).
В последнее время залогом успешности ТЦ может стать расположение в еще неосвоенной зоне. Иначе придется выдерживать конкуренцию с местными объектами, для чего необходимо более детально продумать концепцию нового ТЦ, четко определить его направленность, которая будет выгодно отличать его от уже существующих проектов.
Сейчас эффективны многие форматы. Главное, чтобы это был качественный торговый центр с продуманной концепцией, рассчитанной на определенную целевую аудиторию, а также с оптимальным соотношением местоположения и стоимости земли».
Из перспективных городских ареалов аналитики компании «Астера» называют район, прилегающий к зоне строительства Четвертого транспортного кольца.
Денис Колокольников: «Дефицит торговых помещений существует в кластерах (ареалах, не совпадающих с административным делением города) между Измайловским парком и Лосиным островом — район метро Первомайская, на северо-востоке, высокая концентрация отмечается на юго-западе, а в районе Тушино только началось строительство ТЦ. В идеале у каждой станции метро с высоким трафиком должно быть по одному торговому центру».
Холодный климат плюс дорогая земля делают возможным существование в России подземных многоярусных ТЦ в центре города, считает Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle. Это более целесообразно, чем торговые улицы, как в Европе. Для нас органичнее ТЦ «Охотный ряд», строящаяся «Тверская застава» или имитация торговых улиц внутри торговых центров, расположенных на МКАДе.
Кстати, сроки окупаемости проектов тор-
говой недвижимости оптимальны. По мнению Андрея Бушина, в основном ТЦ сдаются в аренду, тогда срок окупаемости в среднем составит шесть-восемь лет. Другой способ — продажа торгового центра (полная или частичная). Например, сразу после окончания строительства девелопер может реализовать объект инвестиционному фонду, таким образом резко снизив сроки окупаемости. Возможна частичная продажа, но она менее эффективна, так как целостность концепции меняется и стоимость объекта сокращается.
Строительство объектов ведется частично на заемные средства, поэтому стоимость сильно влияет на сроки окупаемости. Здесь на помощь приходит рефинансирование. Например, изначально девелопер кредитовался на строительство под 13% годовых. После окончания строительства, когда уже возникает предмет залога, можно рефинансировать заем под более низкий процент, например 9%.
Примерно те же сроки окупаемости указывает и Михаил Гец, вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood: «Строительство торговой недвижимости — одно из самых прибыльных вложений наряду с офисной. Срок окупаемости торговых центров составляет, как правило, семь-девять лет, его обычно считают от момента сдачи площадей в аренду».
Дошел до точки?
И самый интересный вопрос: а успеет ли инвестор, входящий в проект сегодня, реализовать его до момента полного обеспечения рынка предложением или хотя бы до формирования жесткой конкурентной среды? Здесь мнения экспертов неоднозначны. Андрей Бушин: «Рынок торговой недвижимости нуж-
но оценивать с точки зрения статики и динамики. Если смотреть на статику, то через год-два сектор уже достигнет насыщения. В ближайшие годы могут быть введены в эксплуатацию еще около 4 млн. кв. м торговых площадей. Торговые центры сейчас очень популярны. Конкуренция находится на среднем уровне, но чтобы вырваться вперед по посещаемости и лояльности, каждый девелопер стремится создать ТЦ со своей неповторимой концепцией. По многим оценкам, более половины торговых центров из тех, что построены не в последнее время, надо перестраивать: концепция и распределение торговых площадей явно устарели.
Если это произойдет, то перспективы сегмента торговых центров достаточно хорошие. В результате на рынок могут прийти многие сетевые западные брэнды, которые до сих пор не присутствуют в России. Это отодвигает сроки насыщения на более длительный период, на три-пять лет.
Думаю, в ближайшем будущем количество иностранных торговых операторов на российском рынке будет только увеличиваться, и вносить свои коррективы в рынок. Это будет способствовать укрупнению рынка российских ритейлеров».
Михаил Гец прогнозирует первичное насыщение рынка торговой недвижимости уже
Реконцепция «Детского мира» превратит его в качественный торгово-развлекательный центр для семейного отдыха
через два года. Причина того, что рынок до сих пор не насыщен, в неравномерном распределении торговых площадей: «они сконцентрированы в центральной части Москвы и практически полностью отсутствуют в ВАО. При исправлении ситуации — а это реально в ближайшее время — можно будет говорить о переходе к стадии стабилизации». Ш
|прямые инвестиции /№07 (63) gQ07 | реальный сектор
недвижимость
