CC BY
135
Проблемы саморегулирования в области оценочной деятельности
В.А. Шогин
генеральный директор закрытого акционерного общества «Фирма «Оценщик», город Тула
Проблемы саморегулирования
При написании статьи автор использовал собственный 10-летний опыт работы в области оценочной деятельности, арбитражного управления, опыт участия в качестве эксперта в процессе расследования уголовных дел, судебных разбирательств по корпоративным, налоговым спорам. Автором также использованы результаты проведенного им анализа судебной практики и тематических публикаций на форуме оценщиков www.appraiser.ru.
В статье представлены предложения по совершенствованию законодательства с целью искоренения почвы (предпосылок) для возникновения заказной оценки. Предложения, изложенные далее, имеют характер концепции, а не точной юридической нормы. В случае востребованности предложений автор готов проработать варианты соответствующих норм.
В последнее время в оценочной среде, а также во властных кабинетах исключительно много говорится о необходимости замены государственного регулирования оценочной деятельности так называемым саморегулированием. Необходимость такой замены обусловлена желанием государства, с одной стороны, сократить свои расходы, а с другой - создать условия для искоренения на рынке оценочных услуг так называемых «заказных оценок».
Разработчики (председатель комитета Государственной Думы по собственности В.С. Плескачевский, департамент корпоративного управления Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации) проекта изменений Федерального закона от 29 июля № 135-Ф3 «Об оце-
ночной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) заложили в его концепцию такую схему саморегулирования, при которой должны существовать два типа саморегу-лируемых организаций (СРО):
• для специалистов-оценщиков (физических лиц);
• для оценочных фирм (юридических лиц).
Предполагается, что каждое из таких СРО будет осуществлять контроль за деятельностью своих членов, а именно контроль за соблюдением ими федеральных стандартов оценки, существующего законодательства, а также правил оценочной деятельности и кодекса профессиональной этики, принятых саморегулируемой организацией. Осуществление двойного контроля, по мнению разработчиков проекта, будет способствовать улучшению ситуации в области оценки.
Я полагаю, что этот подход не верен по сути. Он не только может привести к возникновению конфликта интересов между специалистами-оценщиками и фирмами-оценщиками как работодателями, СРО спе-циалистов-оценщиков и СРО оценочных фирм, но и «утяжелит» законодательство об оценочной деятельности, поскольку в него вводятся нормы, которые уже существуют в гражданском законодательстве или должны содержаться в специальном законе о саморегулируемых организациях. В законах же об оценочной деятельности, об аудиторской деятельности, о несостоятельности (банкротстве) правильнее было бы лишь ввести нормы о том, что оценщики (аудиторы, арбитражные управляющие) должны состоять в СРО.
Рассмотрим целесообразность создания СРО оценочных фирм. Сторонники существования таких СРО обосновывают свою позицию тем, что ответственность перед заказчиком за результаты оценки, выполненные фирмой, несет именно фирма. Специалисты-оценщики фирмы не отвечают перед заказчиком за свои ошибки и упущения, а несут ответственность только перед своим работодателем. В связи с этим необходимо усилить контроль именно за оценочными фирмами. Это исключительно правильное утверждение. Но именно оно и является подтверждением того, что СРО оценочных фирм не нужны. Законодательство (статьи 1064 и 1068 Гражданского кодекса Российской Федерации - ГК РФ) уже накладывает на юридические лица обязанность возместить ущерб, причиненный заказчику, в полном объеме. Следовательно, владельцы оценочных фирм, действуя разумно и добросовестно, имея целью как минимум не получить убытки (разориться) из-за необходимости выплат по претензиям своих заказчиков, обязаны создать на своих предприятиях такие условия работы, при которых осуществлялся бы выходной контроль отчетов об оценке, приобретались бы необходимые технические и программные средства, способствующие качественной оценке, повышалась бы квалификация сотрудников и т. д. Почему? Да потому, что в соответствии со статьей 2 ГК РФ предпринимательство -деятельность на свой страх и риск. Исходя из этого благоразумные владельцы предприятий самостоятельно принимают решения о необходимости и способах минимизации своих рисков. Неблагоразумные предприниматели в условиях рынка просто вымрут как класс.
Каким образом юридические лица могут снизить свои риски? Они могут объединяться в любые полезные для себя партнерства, СРО и т. п. Почему это будет происходить и без прописанной в законе обязанности? Потому что у юридических лиц, конечно, есть задачи, которые легче и дешевле решать сообща. Например, оценочные фирмы опосредованно (через квалификацию нанимаемых работников) являются потребителями услуг образовательных учреждений.
Таким образом, у них должна быть заинтересованность в улучшении образовательного процесса по подготовке оценщиков, следовательно, им выгодно создавать (аккредитовывать при своем объединении) образовательные учреждения. Также фирмы должны быть заинтересованы в снижении рисков нанесения ущерба своим клиентам. Это может быть частично решено путем создания саморегулируемыми организациями оценщиков системы сертификации качества. Фирмы могут быть заинтересованы в создании баз данных, компьютерных программ и т. д. Все это легче и дешевле осуществить, объединившись с другими субъектами рынка. Но это объединение должно происходить эволюционно, добровольно и без наличия таковой обязанности, прописанной в каком-либо законе. Фирмы, имея свои интересы, при условии добровольности вступят в такие СРО только, если сочтут их полезными для себя. Подтверждением правильности такого вывода является наличие на рынке нескольких объединений оценочных фирм. А ведь до сих пор обязательной нормы, требующей создания подобных объединений, в законодательстве нет!
Таким образом, если целью введения саморегулирования на самом деле является повышения качества оценочных услуг в России, то, по мнению автора статьи, введение обязательных СРО оценочных фирм сводится лишь к желанию собрать с них побольше денежных средств с тем, чтобы быть рядом с этими потоками. Все это, несомненно, приведет к увеличению затрат самих фирм, и, следовательно - к увеличению стоимости оценочных услуг для заказчиков (в том числе и для государства), а также к возникновению коррупции если не на государственном, то на саморегулируе-мом уровне. Все это не может делаться в интересах государства. Хотелось бы задать вопрос разработчикам проекта изменений Закона об оценочной деятельности: зачем усложнять деятельность предпринимателей как владельцев фирм всякого рода участием, контролем, необходимостью внесения взносов и т. д., если наше государство декларирует, что необходимо, наоборот, облег-
чить жизнь предпринимателей, снизив непомерное давление на них проверяющих и контролирующих структур? Ведь уже действуют нормы права, предусматривающие полную ответственность юридических лиц за нанесенный ущерб! Что еще нужно? Применяйте!
По моему мнению, единственно правильным в плане целей саморегулирования является необходимость создания только СРО специалистов-оценщиков, то есть физических лиц - оценщиков. Обоснование здесь очень простое: именно специалисты являются носителями специальных оценочных знаний. Именно они являются составителями отчетов об оценке, и, следовательно -применителями правил и процедур оценочной деятельности. Именно их кормит профессия оценщика. Поэтому контролировать нужно именно специалистов-оценщиков.
При саморегулировании оценочной деятельности посредством создания СРО специалистов возникает вопрос, каким образом фирма должна подтверждать потенциальным заказчикам свою правоспособность в осуществлении оценочной деятельности. Думаю, эта проблема имеет чисто технический характер, и может быть решена следующим образом:
• по закону СРО специалистов должны обеспечить открытость реестра своих членов, это может быть и реестр, опубликованный в Интернете;
• в реестре необходимо указывать постоянное место работы специалиста (наименование юридического лица и его адрес) либо, если член СРО осуществляет самостоятельную деятельность, указывать реквизиты свидетельства предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ);
• СРО специалистов выдает своему члену свидетельство, в котором указывается постоянное место его работы. При смене места работы требуется замена свидетельства.
У разработчиков закона может возникнуть вопрос, а как же быть с ответственностью, ради которой в том числе и разрабатывался проект изменений Закона об оценочной деятельности? А здесь все очень просто:
1) в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) должна быть предусмотрена возможность дисквалификации оценщика на какой-либо период, в том числе и бессрочно, что, по сути, является отлучением от профессии. Основанием для дисквалификации должно быть соответствующее заявление заинтересованного лица и доказанность в СРО допущенных оценщиком нарушений. В СРО же с жалобами на специалистов-оценщиков должны обращаться неудовлетворенные заказчики, работодатели (в случае нанесения им действиями горе-оценщика ущерба), другие пострадавшие лица, а также прокуратура в рамках проверки соблюдения законодательства при сделках с государственным или муниципальным имуществом, следственные органы в рамках расследования уголовных дел;
2) материальная ответственность специа-листа-оценщика перед работодателем установлена нормами Трудового кодекса Российской Федерации (ТК РФ). Конечно, нормами ТК РФ такая ответственность ограничена и в полном объеме может быть взыскана только в случае доказанности «заказного» характера оценки, но тем не менее материальная ответственность специалис-та-оценщика перед работодателем предусмотрена существующим законодательством;
3)в случае доказанности согласованных с заказчиком (представителем заказчика) противоправных действий, например по выводу активов, в рамках Уголовного кодекса Российской Федерации (УК РФ) возникает уголовная ответственность.
Благоразумный специалист-оценщик, помня, что по требованию СРО, обиженных заказчика или работодателя он может быть отлучен от профессии на время или навсегда, семь раз отмерит, прежде чем представит отчет об оценке. Именно при наличии таких условий специалист-оценщик будет реже поддаваться давлению, которое может оказать на него работодатель, заключивший договор с клиентом. Именно тогда честный оценщик будет стремиться к сотрудничеству (объединению) с другими оценщиками.
Может возникнуть и такой вопрос: как быть, если речь идет о предпринимателях-оценщиках (ПБОЮЛ)? И этот случай предусмотрен ГК РФ - они несут ответственность всем своим имуществом. При желании долю предпринимателя в семейном имуществе можно выделить даже через суд и обратить ее в счет погашения нанесенного материального ущерба.
Необходимо знать и уметь применять существующее законодательство!
Отдельно хотелось бы затронуть тему компенсационных фондов. Целесообразность предлагаемой проектом изменений Закона об оценочной деятельности нормы законодательства лучше всего также рассмотреть через призму целей, достижение которых предполагается посредством внесения изменений. Цель - повышение качества оценочных услуг в Российской Федерации. Предлагаемое средство - создание компенсационного фонда, в принципе сводящегося к введению коллективной ответственности оценщиков - членов одного СРО.
Что такое коллективная ответственность и возможно ли применить это понятие к оценочной деятельности? Коллективная -это когда все несут ответственность за действия одного. Предполагается, что все члены коллективного пула будут смотреть друг за другом с тем, чтобы каким-то образом положительно друг на друга воздействовать. Возникает вопрос: а возможно ли в принципе, чтобы члены большого (не менее 500 членов) СРО могли своевременно заметить допущенные кем-либо нарушения и немедленно отреагировать на них? Ответ очевиден - не могут. Как правило, все происходит постсфактум: сообщество оценщиков узнает о праведных и неправедных грехах коллег после судебных разбирательств, из газетных публикаций и т. п. Какая может быть реакция? Приостановение членства, исключение из СРО (читай - временное или постоянное отлучение от оценки). Но фонд-то здесь при чем? Какова его роль именно в предотвращении? Никакая! Почему оценщик в Туле должен нести материальную ответственность за оценщика в Красноярске? Не должен! По своему смыслу коллектив-
ная ответственность юридически возможна только при условии, что члены СРО, несущие такую ответственность, находятся одновременно в одном месте и могут непосредственно влиять друг на друга, оперативно решать вопрос недопущения противоправных действий со стороны членов ответственности либо сразу решать вопрос о возникновении ответственности. В отношении оценочной деятельности коллективная ответственность возможна только в случае одновременного исполнения оценочных работ несколькими фирмами в рамках одного договора, поскольку результатом работ будет единый документ - отчет об оценке, подписываемый всеми участниками работ.
Таким образом, налицо несоответствие предлагаемого средства (способа повышения материальной ответственности оценщиков) декларируемым целям саморегулирования. Фонд - это иллюзия материальной ответственности и самообман. Было бы лучше, если бы деньги, предназначенные проектом на взнос в фонд, фирмы потратили на свое техническое перевооружение, обучение работников или страхование своей гражданской ответственности на большую сумму (минимум которой, кстати, следовало бы установить законодательно). Более того, компенсационный фонд несет коррупционный потенциал, так как для пытливого российского ума искусственно создать предпосылки для расходования средств фонда в «нужном» направлении не представляется сложным.
Проектом закона также предполагается обязательное наличие в штате оценочных фирм не менее двух специалистов-оценщи-ков. Совершенно очевидно, что это не есть плохо: чем больше специалистов в фирме, тем лучше (появляется возможность обсуждать профессиональные проблемы, специализироваться на тех или иных видах оценки и т. д.). Однако формулировка соответствующей нормы, которая содержится в проекте, противоречит ГК РФ и Конституции Российской Федерации. Почему? Потому, что допускает неравенство субъектов оценочной деятельности при осуществлении оценочных работ. Так, предприниматель-оценщик, работая лично (в единственном лице)
имеет право оценивать любые активы, а оценочная фирма не будет иметь права работать при наличии в штате одного специа-листа-оценщика! Из этого следует, что правильное желание способствовать улучшению работы фирм (через увеличение количества штатных специалистов) прописано юридически неграмотно. Возможно ли изменить норму закона так, чтобы сохранить требование о количестве штатных оценщиков? Конечно же возможно. Для этого достаточно в проекте закона прописать, что, например, к оценке государственного имущества; имущества предприятий, признанных несостоятельными (банкротами); к разрешению споров, связанных с налогооблагаемой стоимостью имущества в 10 миллионов рублей, могут привлекаться юридические лица-оценщики, имеющие в штате не менее Х оценщиков. Такая формулировка не будет противоречить ни Гражданскому кодексу, ни Конституции Российской Федерации.
В последнее время в прессе появлялись высказывания представителей Госдумы, уважаемой госпожи Верхозиной (бывшего начальника отдела оценки Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, в настоящее время - вицепрезидента Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков - СМАО) о том, что, к большому сожалению, в законодательстве об оценочной деятельности не предусмотрена какая-либо ответственность оценщиков, и следовало бы ввести нормы об ответственности вплоть до уголовной. Этим господам хотелось бы ответить, что на самом деле пока просто нет желающих применять действующие нормы законодательства для привлечения нерадивых оценщиков к ответственности.
Вместе с тем отчасти можно согласиться с тем, что в этой части рассматриваемого нами вопроса проблема действительно существует. По сути, что такое оценочная деятельность? Это деятельность, результатом которой является суждение оценщика о величине той или иной стоимости. Профессиональное, но вместе с тем субъективное суждение. Потребитель отчета волен к нему прислушаться, а может полностью его
проигнорировать. Но даже если потребитель и прислушается, то не факт, что сделка произойдет по стоимости, указанной оценщиком. Должен ли оценщик нести ответственность при таких обстоятельствах. Здесь необходимо вспомнить письмо Президиума Верховного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) от 30 мая 2005 года № 92. Президиум ВАС РФ считает, что ответственность за неблагоприятные последствия применения неверной стоимости лежит прежде всего на лицах, принявших решение. Оценщик в таких случаях как бы уже ни при чем. Я не согласен с таким мнением и считаю, что в общем случае обращение к оценщику обусловлено необходимостью выяснения рыночной стоимости, то есть незнанием заказчика. Передавая клиенту результат оценки, оценщик должен нести как минимум солидарную ответственность с лицами, принявшими полученные результаты к исполнению. Такой нормой стоило бы дополнить Закон об оценочной деятельности.
Но необходимость определения размера ущерба, нанесенного недостоверной оценкой заказчику, наталкивается на другую проблему - согласно определению стоимости она имеет вероятностный характер. Возникает вопрос, каким образом с учетом вероятностной величины результата возможно определение размера материальной ответственности? Решение этого вопроса необходимо и в связи с тем, что в спорах об оценке мерилом допущенных оценщиком нарушений (недостоверности результатов) является отчет о повторной оценке, который также имеет вероятностный характер. Вариант арифметических ошибок в недостоверном отчете я намеренно опускаю. Выход здесь один - необходимо законодательно установить допустимый диапазон отклонений от наиболее вероятной стоимости, например ± 15 процентов. Тогда и решения заказчиков о сделках (и в иных, предусмотренных законом случаях), совершенных в пределах этих отклонений, будут фактически свидетельствовать о том, что они приняли решение в соответствии с полученным от оценщика результатом, и, следовательно, ответственность за такие результаты дол-
жен нести оценщик, а не лицо, осуществившее сделку (или хотя бы солидарно). Соответственно, и ущерб заказчику должен рассчитываться с учетом допустимого диапазона повторной оценки. Иными словами, если результаты повторной оценки пересекаются с результатами первой, то и речи об ответственности оценщика быть не должно, если они не пересекаются, то разница между нижней границей одного диапазона и верхней границей другого и есть материальный ущерб. Все это можно было бы прописать в статье Закона об оценочной деятельности «Ответственность оценщика». Понимаю, что предложение имеет дискуссионный характер, но, не обсуждая, невозможно прийти к единственно правильному решению.
К сожалению, инициаторы проекта изменений Закона об оценочной деятельности не провели должный анализ причин возникновения некачественных или заказных оценок. А ведь только по результатам проведения такого анализа можно было бы выбрать правильную государственную стратегию, направленную на улучшение ситуации в оценочной деятельности. На мой взгляд, существуют три причины возникновения некачественных или заказных оценок, а именно:
1)низкий уровень профессиональной подготовки некоторых оценщиков (проблема некачественного обучения);
2) отсутствие норм законодательства, позволяющих дисквалифицировать горе-оценщиков;
3)противоправные интересы заказчиков.
Вторая и третья причины являются основным, причем последняя - наиболее значима. Именно заказчики, преследуя свои интересы, диктуют условия. Именно они ищут на рынке тех оценщиков, которые «сделают» результат, сообразный внутреннему убеждению заказчика в отношении справедливой для них стоимости. Почему? Потому, что заказчики (выступая в роли покупателей, собственников, должников и т. п.) не хотят платить полноценные налоги с имущества или хотят минимизировать свои затраты, связанные с приобретением, а возможно, с выводом активов и т. д. Те оценщики, которые идут на такие условия, даже при существующем законодательстве
рискуют быть привлеченными к ответственности. Но речь не об этом. Речь о том, что государство должно создать такие условия, при которых у заказчиков оценки был бы стимул в получении достоверной оценки. Возможно ли такое стимулирование со стороны государства? Возможно, и об далее.
Задачи государства
В первой части статьи я затронул вопрос
о причинах возникновения на рынке оценочных услуг так называемых заказных отчетов об оценке и в качестве основной причины их появления указал востребованность заказчиками таких результатов. Соответственно, «лечение» проблемы должно осуществляться с учетом этого знания. Хотелось бы попутно заметить, что на рынке представлены как неграмотно выполненные заказные отчеты, так и отчеты, подготовленные высококвалифицированными специалистами. Причем в тех случаях, когда заказчики предвидят возможное оспаривание отчетов, они непременно обращаются именно к квалифицированным оценщикам.
Прежде чем попытаться найти пути решения «вредной» для нашего общества проблемы, необходимо проанализировать те случаи, когда заказчики чаще всего бывают заинтересованными в заранее определенной цифре. При этом я убежден, что вне зависимости от того, кто в результате заказной оценки является выгодоприобретателем - государство, предприниматель или чиновник - такая практика вредна.
В основе заказной оценки лежит интерес заказчика. В качестве такого интереса в одних случаях можно рассматривать потребность заказчика в минимизации своих денежных затрат, а в других - в максимизации получаемых денежных потоков.
В случае потребности минимизации получаемых денежных потоков преследуются следующие цели:
1) заказчиками - физическими лицами:
• снижение суммы государственной пошлины, уплачиваемой при вступлении в наследство;
• занижение базы для исчисления налога на доходы физических лиц при реализа-
ции недвижимого имущества, срок владения которым составляет менее трех лет;
• завышение стоимости имущества с целью получения компенсации в рамках выкупа объекта недвижимости для нужд муниципалитета (государства)
2) заказчиками - юридическими лицами:
• занижение стоимости приобретаемого имущества;
• занижение балансовой стоимости имущества предприятий;
• снижение выкупной цены муниципального или государственного имущества при его приобретении в рамках приватизации;
• занижение продажной цены имущества предприятий;
• снижение продажной цены имущества при банкротстве;
• занижение стоимости имущества, продаваемого в рамках исполнительного производства;
• занижение стоимости выплачиваемого пострадавшей стороне ущерба (например при дорожно-транспортном происшествии (ДТП), пожаре, заливе и т. п.);
• занижение величины компенсации при выкупе недвижимости для нужд муниципалитета (государства);
• занижение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость (НДС) при реализации основных средств;
• занижение стоимости для доказательства отсутствия нарушений налогоплательщиком статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).
В случае потребности максимизации получаемых денежных потоков заказчиками -юридическими лицами преследуются следующие цели:
• «раздувание» балансовой стоимости активов предприятий;
• создание искусственного перекоса в балансовой стоимости основных средств предприятий для предотвращения оснований признания сделки по выводу нужного актива крупной сделкой;
• завышение рыночной стоимости имущества для увеличения размера привлекаемых кредитных ресурсов;
• завышение стоимости имущества с целью получения компенсации в рамках выкупа объекта недвижимости для нужд муниципалитета (государства).
Физические лица
На мой взгляд, потребность физических лиц в занижении стоимости размера государственной пошлины, уплачиваемой при совершении нотариальных действий, менее всего находит отклик у оценщиков (хотя подобное и не исключается полностью). Это связано с тем, что оплата таких работ, как правило, производится в момент обращения заказчика к оценщику. Оценщик заранее не знает результат, так как обычно оценка проводится на дату в прошлом, и выдает заказчику тот результат, который получается. В связи с этим у заказчика нет возможности оказывать давление на оценщика. Если его потом не устроит результат, он может, конечно, проявить недовольство, но надо признать, что из-за небольших в принципе сумм государственной пошлины физические лица давлением на оценщиков не занимаются.
Занижение базы для исчисления налога на доходы физических лиц при реализации недвижимого имущества, срок владения которым составляет менее трех лет, осуществляется в интересах таких лиц в случаях, когда стоимость продажи имущества превышает величину подтвержденных затрат, связанных с приобретением этого имущества. Часто возникает такая ситуация: участники долевого строительства платят застройщику меньше суммы, за которую можно продать уже построенную квартиру. С точки зрения налогового законодательства эта разница не подпадает под налоговый вычет, то есть с нее должен быть уплачен налог. Обычно при продаже оценка не производится (в договоре купли-продажи фигурирует цена, соответствующая цене договора долевого участия в строительстве). Только в случае возникновения вопросов к физическому лицу со стороны налоговых органов (работники которых тоже иногда располагают данными о рыночной стоимости жилья) этим налоговым органам может быть представлен «нужный» отчет об оценке. Страдающая сторона - государство.
Юридические лица
Занижение стоимости приобретаемого имущества
Цель - снижение сумм налога на имущество юридических лиц. Занижение стоимости приобретаемого имущества осуществляется в интересах юридических лиц - плательщиков налога путем занижения договорной стоимости приобретаемого предприятием имущества (если возможно получение на это согласия продавца). Практикуется занижение договорной стоимости без проведения оценки (по официальным фактическим затратам) либо с проведением таковой, если продавцу требуется подтверждение рыночной стоимости.
Страдающей стороной оказывается государство, теряющее на налогах (налог на имущество, налог на прибыль и НДС с продавца).
Занижение балансовой стоимости имущества предприятий Цель - снижение сумм налога на имущество юридических лиц. Занижение балансовой стоимости имущества предприятий осуществляется путем проведения переоценок основных средств предприятия с результатами, искаженными в сторону понижения. Такая переоценка проводится один раз в год по состоянию цен на начало года.
Страдающая сторона - государство, теряющее на имущественном налоге.
Занижение выкупной цены муниципального и государственного имущества при его приобретении в рамках приватизации В этом случае занижение осуществляется либо по инициативе чиновников, либо по инициативе потенциальных покупателей, либо по их совместному желанию. Здесь следует отметить, что к оценке государственного и муниципального имущества допущены, как правило, фирмы, не забывающие учитывать интересы каких-либо из перечисленных сторон. Фирмы же, не идущие ни на какие «переговоры», либо не допускаются к оценке муниципального и государственного имущества, либо (для исключения всякого рода инсинуаций) формально включаются в перечень «аккредитованных»
оценщиков, но на практике к оценке не привлекаются. Не хочу утверждать, что это происходит в 100 процентах случаев, но очевидно, что такая практика существует.
Страдающие стороны - государство, муниципалитеты.
Снижение продажной цены имущества
предприятий
Такой прием используется в следующих случаях:
1) вывод активов из-под возможного ареста, банкротства. Осуществляется при прямой заинтересованности владельцев имущества, зачастую приобретающих продаваемое имущество с целью его перевода на свою подконтрольную структуру. Страдающие стороны - кредиторы, теряющие возможность получения должного возмещения;
2) банальное воровство активов предприятий, которое осуществляется:
• мажоритарным участником, не желающим делить с кем-либо бизнес (миноритарными участниками) или действующим в интересах потенциального инвестора, гарантировавшего основному участнику достойное возмещение. Достойное, но все-таки меньшее, чем пришлось бы платить с учетом наличия других участников;
• руководителем исполнительного органа предприятия, осуществляющего вывод активов в своих интересах и в ущерб владельцам бизнеса.
Способами вывода имущества являются прямая продажа, отступное в счет имеющейся задолженности, бартер. При этом нарушаются интересы других участников обществ, государства (в виде недополученных налогов на прибыль и НДС).
Недопулучение государством налогов происходит потому, что в настоящее время стоимость числящихся на балансе основных средств большинства юридических лиц значительно ниже рыночной. Естественно, собственники, зная ценность своего имущества, продают его (в случае необходимости) по рыночной стоимости. Разница между продажной ценой и балансовой стоимостью должна подпадать под налог на прибыль. Кроме того, должен быть уплачен НДС с
разницы между НДС полученным и НДС восстановленным. Не желая платить такие суммы, владельцы предприятий предпочитают получить разницу «в карман».
Снижение продажной цены имущества при банкротстве
Как правило, такое снижение производится в интересах основного кредитора, желающего приобрести имущество для своих собственных нужд, либо способствующего его приобретению иным заинтересованным лицом, от которого основной кредитор предполагает получить погашение задолженности в большем (в ущерб другим кредиторам) размере. В этом случае снижение продажной цены осуществляется путем утверждения собранием кредиторов (читай -основным кредитором) «нужного» оценщика, а затем - «нужной» продажной стоимости. Следует отметить, что даже в случае оспаривания результатов такой оценки суды в основном считают правильным при банкротстве определять исключительно ликвидационную стоимость, что на самом деле не соответствует нормам существующего законодательства.
Занижение стоимости имущества, продаваемого в рамках исполнительного производства
Такой прием используется в следующих случаях:
1) в интересах собственника предприятия-должника, желающего приобрести арестованное имущество для его перевода на свою подконтрольную структуру (то есть вывести имущество из-под ареста с минимальными затратами). В результате таких действий кредиторы не получают должного возмещения по исполнительным листам. В основном применяется при оценке арестованного движимого имущества, продаваемого без торгов;
2) в интересах заранее определенного покупателя арестованного недвижимого имущества (продаваемого исключительно с торгов). Имеет место как в случаях расположения продаваемого имущества в местах с неразвитым рынком недвижимости (то есть с небольшой вероятностью появления
конкурирующих покупателей), так и в условиях развитого рынка (с применением технологий подтасовки результатов торгов). Как правило, второй участник торгов является подставным лицом собственника или заранее определенного покупателя;
3) в интересах так называемых «реализаторов» арестованного движимого имущества, заинтересованных в занижении продажной цены имущества с тем, чтобы, помимо комиссионного процента, установленного договором со службой приставов, получить дополнительную прибыль;
4) по инициативе судебного пристава-исполнителя, действующего в интересах перечисленных в пунктах 1-3 лиц.
Основной причиной «соглашательской» позиции оценщика является практика работы региональных управлений юстиции (служб судебных приставов-исполнителей) на условиях оплаты оценочных работ исключительно после продажи арестованного имущества. Такая практика противоречит статьям 10 и 16 Закона об оценочной деятельности. Как правило, описанные действия нарушают интересы следующих участников:
• миноритарных собственников (участников) - юридических лиц;
• кредиторов юридического лица;
• службы судебных приставов-исполнителей (получающей 7 процентов от взысканной с должника суммы).
По аналогии с привлечением оценщиков в рамках определения стоимости приватизируемого имущества также следует отметить, что к оценке арестованного имущества допущены фирмы, прошедшие так называемую аккредитацию. Следует отметить, что к оценке арестованного имущества для определения стоимости приватизируемого имущества допущены оценщики, прошедшие так называемую аккредитацию. В списке аккредитованных при управлении юстиции может быть несколько фирм, однако зачастую к оценке привлекаются фирмы, умеющие учитывать интересы приставов и заинтересованных лиц. Здесь я также не хочу утверждать, что это происходит в 100 процентах случаев, но очевидно, что такая практика существует.
Занижение стоимости выплачиваемого пострадавшей стороне ущерба В случае выплат по застрахованному имуществу или имущественной ответственности такое занижение осуществляется в интересах страховщиков. Поскольку выбор привлекаемого к определению стоимости оценщика принадлежит в первую очередь страховщику, он выбирает тех, кто готов учитывать именно его интересы. Совершенно независимых оценщиков страховщики стараются не привлекать. Конечно, у пострадавшей стороны есть возможность попытаться опровергнуть результаты такой оценки, но пострадавший не всегда предпринимает такие попытки. Расчет страховщиков банален и прост - для того чтобы судиться, пострадавший должен иметь деньги (для привлечения другого оценщика, адвоката) и время (судебное разбирательство длится достаточно долго). Таким образом, одни пострадавшие (причем многие) предпочитают не ввязываться в судебную тяжбу и получить сколько дают, а другие (особенно юридические лица, имеющие в штате юристов) - выбирают судебный спор. Тем не менее описанная ситуация встречается довольно часто.
Занижение величины компенсации при выкупе недвижимости для нужд муниципалитета (государства)
Занижение величины компенсации в этой ситуации происходит в интересах упомянутых лиц и обосновывается ими тем, что они (эти лица) «доверяют» («имеют право» использовать результаты) только аккредитованным при них оценочным фирмам. Таких случаев пока не много, поэтому здесь имеются перспективы роста.
Занижение стоимости для доказательства отсутствия нарушений налогоплательщиком статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации В этом случае занижение стоимости производится в интересах налогоплательщиков с целью предотвращения предъявления претензий со стороны налоговых органов при осуществлении налогоплательщиком бартерных сделок, сделок с аффилирован-
ными лицами по заниженной стоимости либо при осуществлении сделок по ценам, отличающимся от аналогичных своих же сделок более чем на 20 процентов. Страдающая сторона - государство.
«Раздувание» балансовой стоимости активов общества
Такой прием используется в интересах владельцев предприятий с целью введения в заблуждение акционеров, кредиторов, потенциальных инвесторов или суда (при разрешении вопросов о признании хозяйствующего субъекта банкротом). Осуществляется путем проведения переоценки (можно проводить только в начале года) либо путем постановки на баланс «вновь выявленных» по итогам инвентаризации активов. При разрешении судом вопросов целесообразности введения процедуры банкротства в отношении должника возможна ситуация, когда в суд представляется отчет, в котором оценка рыночной стоимости активов должника многократно превышает сумму задолженности. Цель таких действий - отсрочить начало банкротства для последующего вывода активов.
Завышение стоимости имущества для увеличения размера привлекаемых кредитных ресурсов
В этом случае завышение стоимости имущества производится в интересах собственников залогового имущества. Имеет место при оценке залогового имущества для получения кредитов в банках, не имеющих аккредитованных оценщиков. Следует отметить, что когда осуществляется оценка залогового имущества аккредитованными при банках оценщиками, давление банков на оценщиков отсутствует. Это связано с тем, что банки заинтересованы в предоставлении обеспеченных кредитных ресурсов. Давление на аккредитованных оценщиков со стороны заемщиков, как правило, бесперспективно, так как оценщики дорожат своими отношениями с кредитными организациями.
Завышение стоимости имущества с целью получения компенсации в рамках вы-
купа объекта недвижимости для нужд муниципалитета (государства) потенциально может иметь место на практике. Потенциальная страдающая сторона - собственники выкупаемого имущества.
Не исключены и иные ситуации, в которых возможны нарушения оценочного законодательства, однако, по мнению автора, они не имеют систематического характера.
Зная интересы заказчиков, можно попытаться выработать предложения по корректировке различных отраслей законодательства с целью искоренения заказной оценки. Смею утверждать, что проблема заказной оценки будет актуальна независимо от того, развивается в стране частная (независимая) оценка (что подтверждает история зарубежной оценки) или исключительно государственная оценка. Проблема кроется в человеческой природе. При объективной невозможности ее изменить представляется правильным введение предлагаемых автором законодательных ограничений, направленных на предотвращение возможных нарушений оценочного законодательства.
Предложения по корректировке законодательства
С точки зрения автора в положения законодательства, касающиеся оценочной деятельности, необходимо внести изменения (далее они приведены концептуально), причем эффективным будет лишь их комплексное применение.
I. Частично предложения относительно изменений в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» были сформулированы в первой части статьи. К ним хотелось бы добавить следующие.
1. В статье «Ответственность оценщика» (в предлагаемом законодателями проекте изменений закона) необходимо сформулировать следующую норму: «Заказная оценка - оценка с заранее предопределенным результатом или порядком результата либо оценка, осуществляемая зависимым оценщиком. Заказная оценка является экономическим преступлением». Уличен судом в заказной оценке, вылетаешь из СРО со всеми
вытекающими последствиями. Исключение из СРО фактически будет равносильно дисквалификации, поэтому правильнее было бы прописать, что СРО может обращаться в суд с заявлением о дисквалификации, после применения которой дисквалифицированное лицо уже не может состоять членом СРО, так как оно не соответствует предъявляемым к его членам требованиям. Обращение саморегулируемой организацией в суд с требованием об исключении из СРО, на мой взгляд, неверно - это все-таки внутреннее дело самой СРО.
2. Для руководителей оценочных фирм в КоАП РФ необходимо добавить статью о штрафе или дисквалификации за нарушение существующего оценочного законодательства: нет в фирме архива выполненных за последние 3 года отчетов (чего требует Федеральный закон № 135-Ф3), получите дисквалификацию на 3 месяца (или штраф в размере Х рублей). Используете труд оценщиков, не прошедших обязательное повышение квалификации, получите дисквалификацию на 4 месяца (или штраф в размере 5Х рублей). Ваша фирма нанесла ущерб заказчику, и это доказано в суде, получите дисквалификацию руководителя на
1 год с лишением права создания нового хозяйствующего субъекта за отсутствие организации внутреннего контроля качества предоставляемых услуг. И так далее. Главное - указать, кто может обращаться в суд и с таким требованием. Например, по вопросам хранения отчетов в суд могли бы обращаться СРО специалистов-оценщиков, выявившие в ходе проверки, что копии отчетов отсутствуют; по вопросам нанесенного ущерба - пострадавшее лицо.
Если предлагаемыми автором статьи нормами не будут пользоваться (в случае, если эти изменения войдут в закон) заинтересованные лица, то это проблема исключительно заинтересованных лиц.
3. Проблему занижения стоимости (в том числе размера ущерба) можно частично решить следующим способом (кстати, по мнению автора, принцип будет полезен во всех случаях, когда кем-либо проводится так называемая «аккредитация»): в Закон об оценочной деятельности необходимо ввести
статью «Аккредитация оценщиков». Предлагаю такую редакцию статьи: «Аккредитация - признание прошедшими аккредитацию оценщиками предъявляемых к ним требований. Условия аккредитации должны иметь открытый характер. Аккредитация должна проводиться на основе «открытых дверей», то есть без временных ограничений срока в течение срока аккредитации и без ограничения количества оценщиков. Аккредитация может проводиться не реже одного раза в 2 года. Лишение аккредитации возможно при возникновении условий (доказательств) несоответствия оценщиков заявленным требованиям. Документы по аккредитации подлежат хранению в течение трех лет».
Что даст такой подход? Во-первых, всем оценщикам России будут известны востребованные заказчиками (читай - рынком) качественные требования к оценщикам. И если оценщики имеют желание работать, например с РАО «ЕЭС России», «Газпромом», «Росгосстрахом» и подобными организациями, то они будут стремиться подтянуть уровень своей квалификации до требуемого. Во-вторых, «открытые двери» позволят не ограничиваться узким кругом выбранных оценщиков. Это будет способствовать, с одной стороны, возникновению конкуренции среди аккредитованных оценщиков, что позволит избегать завышения стоимости их услуг (в том числе и для государства), а с другой -возможности специализации оценщиков, их более-менее равномерному размещению по территории России. Применительно к страховым организациям можно сказать, что у пострадавших (от ДТП, пожаров и других чрезвычайных происшествий) сторон будет возможность выбора из большего, нежели чем сейчас практикуется, списка оценщиков.
В настоящее время (при отсутствии такого принципа проведения аккредитаций) от представителей государства, крупных и не очень больших компаний мы очень часто слышим, что, дескать, уровень профессиональной подготовленности оценщиков низок и т. д. Вместо того чтобы подавать остальным участникам оценочной деятельности положительные сигналы (выражать потребность рынка в качестве требуемых
услуг), государство и упомянутые компании замыкаются на ограниченном круге допущенных «к телу» оценщиков, отсекая других желающих. Причем зачастую в числе аккредитованных фигурируют одни и те же лица. Автор статьи конечно же не против этих лиц, но он против того, что имеющие место аккредитации не способствуют развитию потребности в улучшении услуг у этой «остальной» части.
4. В статью 13 Закона об оценочной деятельности необходимо добавить следующую норму: «Правоотношения, возникшие с учетом результатов оценки, признанных судом недостоверными, могут быть оспорены заинтересованными лицами». Необходимость наличия такой нормы обусловлена следующими соображениями. Почему, преследуя личные интересы, заказчики зачастую обращаются к оценщикам, заранее предопределяя результат оценки? Потому что в случае возникновения в будущем каких-либо проблем им выгодна такая позиция: «А ко мне какие претензии? Я не владел информацией о действительной рыночной стоимости, потому и обратился к оценщику. Какую цену он мне написал, такую я и использовал». Хотя конечно же владел... Таким образом, происходит попытка как минимум перевалить ответственность на другого. Введя в закон предлагаемую норму, мы лишим подобную позицию основы: если результат оценки признан недостоверным, то и сделка с учетом этого результата может быть признана заинтересованным лицом недействительной.
II. Простым, но эффективным (по мнению автора) способом можно предотвратить или значительно сократить количество таких случаев, как:
• занижение стоимости приобретаемого имущества;
• снижение выкупной цены муниципального и государственного имущества при его приобретении в рамках приватизации;
• занижение продажной цены имущества предприятий;
• снижение продажной цены имущества при банкротстве.
Следует признать, что никто не отменял формулу «капитал должен работать». Иму-
щество - это овеществленный капитал, который позволяет привлекать денежные ресурсы. И действительно, мы зачастую видим, что те, кто сегодня приобрел имущество задарма, завтра пытается заложить его в банк или другим лицам по рыночной стоимости. Если в нормативные акты включить норму, согласно которой «в течение первых трех лет с момента приобретения основных средств величина привлекаемых кредитных ресурсов не может превышать первоначальную стоимость, увеличенную на размер официально установленного размера инфляции за этот период», то количество случаев, когда стоимость покупаемого по рыночной цене имущества в договоре отражается не полностью, значительно сократится. Соответственно, в Положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01) можно было бы записать, что «в течение первых трех лет с момента приобретения основных средств изменение их балансовой стоимости путем проведения переоценки допускается только в размере, не превышающем официально установленный уровень инфляции».
Если банковскими правилами можно «зарегулировать» условия предоставления банками кредитных ресурсов, то в отношении предоставления заемных средств физическими или юридическими лицами сделать это невозможно. Поэтому в НК РФ дополнительно можно предусмотреть, что «в первые 3 года с момента приобретения основных средств затраты, связанные с обслуживанием кредитных ресурсов, привлекаемых под залог этих основных средств в той части, которая соответствует превышению первоначальной стоимости основных средств, увеличенной в пределах официально установленной инфляции, относится на чистую прибыль».
Корпоративное законодательство должно содержать ограничение в отношении увеличения уставного капитала (осуществляемого за счет имущества в трехлетний период с момента его приобретения) сверх первоначальной стоимости, увеличенной в соответствии с официально установленной инфляцией.
При наличии таких условий лица, приобретающие имущество, стоимость которого
в договоре отражена нереально, столкнутся с проблемой привлечения кредитных ресурсов и десять раз подумают, что им выгоднее - указать истинное положение дел или занизить цену. Предполагаю, что в этом случае потребность в занижении стоимости в договорах отпадет.
III. Проблему занижения продажной стоимости в рамках банкротства частично можно решить, законодательно установив в стандартах оценки (может быть, включив в общую часть подраздел «Об оценке при процедурах банкротства») принципы выбора базы оценки. В этом случае суды были бы более подготовленными к правильному рассмотрению споров (и отчетов) об оценке имущества предприятий-банкротов. Дополнительно к этому можно было бы законодательно установить, что продажа любого имущества предприятия-банкрота должна осуществляться исключительно с торгов.
IV. Проблему занижения стоимости имущества, продаваемого в рамках исполнительных производств, можно исключить следующим образом:
• путем включения в стандарты оценки (может быть, в общую часть) подраздела «Об оценке при исполнительном производстве», в котором следует прописать принципы выбора базы оценки;
• путем законодательного (в законе «Об исполнительном производстве») введения принципа оплаты работ привлеченных специалистов, запретив устанавливать в договорах условия оплаты только при условии реализации арестованного имущества. Это, кстати, противоречит действующему закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как при таких условиях оценщик является заинтересованным в результате оценки лицом: только заниженная стоимость более-менее гарантирует получение вознаграждения за выполненную работу. Следует учитывать тот факт, что на дальнейшие условия и усилия по реализации арестованного имущества специалист-оценщик не влияет никоим образом. К сожалению, представляется маловероятным, чтобы сами оценщики смогли убедить службы судебных приставов-ис-
полнителей (управлений юстиции) в незаконности описанных условий оплаты;
• путем установления открытых торгов единственной процедурой продажи арестованного имущества.
V. Для предотвращения искушения заказчиков - мажоритарных участников обществ или их руководителей - выводить (вопреки интересам миноритарных участников) нужные им активы, в корпоративное законодательство необходимо внести норму, согласно которой определение крупности сделок по отчуждению имущества должно осуществляться путем сопоставления рыночной стоимости отчуждаемого имущества с активами баланса.
VI. В стандарты оценки необходимо внести понятие «инвентаризационная стоимость имущества», под которой следует понимать стоимость, рассчитываемую без учета стоимости прав на земельный участок, которая базируется на восстановительной стоимости имущества, уменьшенной на величину физического износа. В результате определение инвентаризационной стоимости будет признано оценочной деятельностью, и, соответственно, станет возможным определение такого вида стоимости оценщиками.
VII. Для предотвращения возможности искажения структуры стоимости основных средств предприятий (являющихся активами) необходимо в Положении о бухгалтерском учете «Учет основных средств» (ПБУ 6/01) ввести норму о том, что если собственником принято решение о проведении переоценки основных средств, то переоценке подвергаются все группы основных средств (за исключением тех, в отношении которых действует предлагаемый автором статьи трехлетний (с момента приобретения) мораторий). Это предложение обусловлено тем, что в настоящее время имеется возможность проведения переоценки определенной группы основных средств. Таким образом, можно переоценить оборудование, завысив его балансовую стоимость, или даже всего лишь приведя эту стоимость к уровню рыночных цен. После такой комбинации не исключен вариант, что продажа «нужного» объекта недви-
жимости (не подвергшегося переоценке) по действующему корпоративному законодательству не будет считаться крупной сделкой. Это может явиться поводом для искушения вывести актив.
Следует иметь в виду, что само проведение переоценки основных средств является, по мнению автора, необходимой процедурой, без которой предприятия будут испытывать недостаток амортизационных отчислений и тем самым лишаться средств на воспроизводство основных фондов.
VIII. И последнее. Учитывая то, что Закон об оценочной деятельности имеет характер специального для тех правоотношений, при которых производится оценка той или иной стоимости, необходимо одновременно с предлагаемыми, да и с любыми иными поправками к этому закону, привести в соответствие с ним прочие нормативные акты. Это нужно сделать не путем включения в рассматриваемый закон пункта с формулировкой «Поручить Правительству Российской Федерации привести иные нормативные акты в соответствие с данным законом», а путем реального внесения изменений в терминологию других законов, что сделать не так сложно. Необходимость такого шага обусловлена зачастую неверным или неединообразным применением на территории России норм разных законов, содержащих правила оценки. Это является прямым нарушением Конституции Российской Федерации, согласно которой «перед законом все равны». Вот перечень законов, содержащих нормы об оценке:
• Федеральный закон «Об акционерных обществах» (статьи 77, 78, 83);
• Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственность» (статьи 14, 23, 26);
• Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (статьи 110, 111, 139);
• Федеральный закон «Об исполнительном производстве» (статья 52);
• Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» (статья 25);
• Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (статья 3);
• Федеральный закон «Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации» (статья 27.11);
• Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статьи 9, 14);
• Федеральный закон «Земельный кодекс Российской Федерации» (статья 66);
• Федеральный закон «О реструктуризации кредитных организаций» (статьи 18, 19);
• Федеральный закон «О сельскохозяйственной кооперации» (статья 5);
• Федеральный закон «О негосударственных пенсионных фондах» (статьи 25, 36.15);
• Федеральный закон «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (статья 12);
• Федеральный закон «Таможенный кодекс Российской Федерации» (статья 378);
• Федеральный закон «Налоговый кодекс Российской Федерации» (статьи 40, 333.25);
• Положение о бухгалтерском учете «Учет основных средств» (ПБУ 6/01).
Безусловно, предлагаемые в статье изменения в Закон об оценочной деятельности могут дискутироваться, но, надеюсь, что заинтересованными лицами позиция автора будет воспринята с пониманием. По моему мнению, коренным образом изменить ситуацию на рынке оценочных услуг возможно только, ликвидировав почву для возникновения потребности у заказчиков в получении от оценщиков недостоверного результата.
Принципы деятельности саморегулируе-мых организаций оценщиков автор предполагает рассмотреть в следующей публикации.
і
Бизнес-Семинары
® -
консультационный семинар
15-17 мая 2006 года, Москва ОБОРОТ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ ПРАВООБЛАДАТЕЛЕЙ
приватизация земельных участков: поправки в Земельное законодательство РФ основания, условия и порядок возникновения и прекращения прав на земельные участки изменение целевого назначения и разрешенного использования земельных участков проблемы установления сервитутов на земельные участки
практические вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости; гарантии собственников объекта недвижимости порядок, состав и последовательность работ по предоставлению и изъятию земельных участков практика арбитражных судов по спорам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
арбитражная практика применения положений гражданского и земельного законодательства РФ об аренде недвижимости
Получить более подробную информацию о семинарах Вы можете на сайте www.business-seminars.ru, по тел: (095) 937-58-09 (многоканальный) факсу (495) 363-02-58, 363-02-59 и E-mail: [email protected]
