Проблемы взаимодействия банков и оценщиков при оценке различных активов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Проблемы взаимодействия банков и оценщиков при оценке различных активов

С.А. Шиляев

начальник отдела по работе с залогами ОАО «Восточный экспресс банк», член Комитета Ассоциации российских банков по оценочной деятельности (г. Москва)

Сергей Александрович Шиляев, [email protected]

Банки всегда были и продолжают оставаться крупнейшими заказчиками оценочных услуг. С оценочными компаниями активно взаимодействуют не только кредитные, залоговые службы, подразделения по работе с проблемными активами, департаменты рисков, но и другие службы, например бухгалтерии, при необходимости проведения независимой оценки объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности банков.

Естественно, что банковское сообщество волнует ситуация в оценочной деятельности, проблемы, перспективы и направления дальнейшего развития оценки в нашей стране. Проблемы настолько сложны и многообразны, что каждой из них может быть посвящена отдельная статья. Краткий беглый анализ не может охватить все сферы многогранной оценочной деятельности в России. Но ситуация, по мнению многих, в последние годы усложняется, проблемы усугубляются, споры и обсуждения продолжаются, появляются новые суждения и точки зрения, оценочное сообщество многократно возвращается к темам и проблемам, которые на протяжении многих лет уже горячо обсуждались. К величайшему сожалению, многие острые проблемы оценочное сообщество и государство не могут решить, хотя «возраст» современной оценочной деятельности постсоциалистического периода жизни государства уже более 20 лет.

В последние годы многочисленные организации проводят семинары, конференции, съезды, форумы, на которых звучат

правильные речи, обсуждаются проблемы и высказываются предложения по их решению и выходу из кризисной ситуации, но пока реальных сдвигов и решительных поворотов мы не наблюдаем. Разрабатываются резолюции, составляются планы перспективных мероприятий, под эгидой автономной некоммерческой организации «Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов» (далее -Агентство стратегических инициатив, Агентство) уже разработана так называемая «дорожная карта» [3], которой многие деятели (в первую очередь ее авторы и инициаторы) склонны придавать очень большое значение, называя ее ключевым руководящим документом, реализация которого позволит решить проблемы оценочной отрасли в России.

Агентство стратегических инициатив создано во исполнение поручений Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Путина от 17 мая 2011 года № ВП-П16-3168 (пункт 15) и от 27 мая 2011 года № ВП-П13-3511. Учредителем Агентства является Правительство Российской Федерации. Цель этой организации - создание возможностей для самореализации молодых амбициозных лидеров, способных вывести Россию на передовые позиции в мире, построить страну, в которой хочется жить и работать. Основные задачи Агентства следующие:

• продвижение проектов и инициатив быстрорастущего среднего бизнеса и в социальной сфере;

• развитие и увеличение количества ли-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

деров из среднего бизнеса и социального сектора;

• улучшение предпринимательского климата, создание позитивного имиджа предпринимателя и предпринимательства в российском обществе;

• содействие развитию профессиональных компетенций;

• формирование и поддержка «нового» молодежного менеджмента в социальных учреждениях, развитие некоммерческих организаций в секторе социальных услуг, прежде всего бюджетных.

Ключевые функции Агентства следующие:

1) поддержка инициатив;

2) управление проектами:

• инициация и поиск;

• отбор и продвижение;

• управление изменениями нормативной правовой базы;

• поддержка молодых профессиональных коллективов.

Я не вполне понимаю необходимость существования этого дополнительного органа (Агентства стратегических инициатив), наличие которого не предусмотрено ни основами государственного устройства Российской Федерации, ни Конституцией Российской Федерации. Для чего его создал В.В. Путин? Это Агентство, по существу, вмешивается в работу всех министерств и ведомств, указывает, в каком направлении им следует работать, разрабатывает за них планы мероприятий («дорожные карты»). Получается, что в нашей стране и министры, и министерства работают не вполне удовлетворительно, не решают актуальные проблемы стратегического развития в различных отраслях, поэтому президент создал дополнительный неконституционный орган, который призван активизировать работу министерств. Здесь, мне кажется, реализуется один из законов Паркинсона: если структуры управления работают плохо и неэффективно, то для того чтобы заставить их работать лучше,

надо создать еще одну дополнительную структуру.

«Дорожная карта» «Совершенствование оценочной деятельности» разработана Агентством стратегических инициатив и Министерством экономического развития Российской Федерации совместно с деловыми ассоциациями. Пять основных разделов «дорожной карты» следующие:

1) разработка и внесение изменений в федеральные стандарты оценки;

2) повышение прозрачности оценки, уточнение порядка применения имущественной ответственности юридических лиц, заключивших договор на проведение оценки, дисциплинарной ответственности оценщиков, а также установление ее в отношении экспертов саморегулируемых организаций (далее - СРО);

3) повышение требований к членству в СРО, в том числе в части квалификации и опыта работы в области оценочной деятельности;

4) совершенствование процедур проведения государственной кадастровой оценки и порядка оспаривания результатов определения кадастровой стоимости;

5) уточнение полномочий органов государственного и негосударственного регулирования оценочной деятельности, а также порядка создания и функционирования Национального совета по оценочной деятельности.

Карта должна обеспечить транспарентность (отсутствие секретности, ясность, основанная на доступности информации; информационная прозрачность) и обоснованность определения итоговой величины стоимости объекта оценки, а также повысить качество предоставления оценочных услуг.

Однако уже сейчас высказываются довольно пессимистические и критические суждения на этот документ, и выражается мнение о том, что глобальные проблемы оценочной деятельности реализация мероприятий этой «дорожной карты» не решит.

Для оценки эффективности реализации «дорожной карты» выбраны какие-то очень

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

странные и не вполне логичные контрольные показатели:

1) степень удовлетворенности потребителей качеством услуг в области оценочной деятельности.

Вряд ли следует ожидать таких высоких показателей. Скорее, все будет наоборот. Но статистика и организация опросов -очень хитрые дисциплины, все будет зависеть от того, кто, как и среди кого будет проводить опрос и подсчет этих показателей;

2) доля рассмотренных дисциплинарными комитетами саморегулируемых организаций оценщиков жалоб на их членов, в том числе доля жалоб, по результатам рассмотрения которых применено дисциплинарное взыскание в форме рекомендации об их исключении, в общем количестве поступивших жалоб.

Здесь какое-то противоречие. Можно, наоборот, считать, что чем больше жалоб, тем хуже ситуация в оценочной деятельности. Но авторы считают, что чем больше жалоб, тем лучше. Странно как-то;

3) минимальная доля договоров обязательного страхования ответственности оценщиков, по которым осуществлена страховая выплата, в общем количестве заключенных договоров обязательного страхования ответственности оценщиков.

Здесь как будто все понятно и естественно.

Одной из главных проблем по-прежнему остается демпинг в оценочной деятельности. Многие заказчики предпочитают обращаться к фирмам, оказывающим услуги по низким ценам. При этом соответствующим оказывается и качество выполнения работ по оценке. В последние годы популярность профессии «оценщик» неизмеримо возросла, сравнялась и даже в одно время обогнала популярность таких профессий, как юрист и бухгалтер. Оценщиков с каждым годом становится все больше, а потребность в специалистах этой категории сегодня гораздо меньше, чем предложения рынка. Демпинг неизбежно ведет к ухудшению качества оценочных отчетов, искажению

достоверности выводов, увеличению вероятности ошибок.

Однако пути преодоления этого явления пока не представляются реально осуществимыми в обозримом будущем. До тех пор пока оценка остается платной услугой, трудно ожидать, что все заказчики и потребители оценки будут обращаться только к самым крупным, авторитетным, широко известным оценочным компаниям, имеющим в своих штатах высококвалифицированных оценщиков, особенно в период экономического кризиса, когда люди (физические лица) и организации (юридические лица) стремятся экономить деньги. Можно привести много похожих ситуаций из нашей жизни: малоэффективны призывы покупать высококачественные (очень дорогостоящие) товары и изделия, подавляющее большинство населения страны в первую очередь покупает дешевые товары, продукты питания, недорогие однокомнатные квартиры, совершает поездки в дешевых сидячих и плацкартных вагонах (о плацкартных вагонах президент ОАО «Российские железные дороги» В.И. Якунин недавно сказал, что это пережиток прошлого и их следует вообще ликвидировать), то есть живет по средствам, прекрасно понимая, что дешевое масло - это маргарин, который может спровоцировать раковые заболевания, что многие продукты содержат генетически модифицированные организмы, что вместо дорогих натуральных продуктов им приходится есть дешевые сырные, сметанные, творожные продукты и т. п.

Коренное отличие сферы оценочной деятельности в России от зарубежной оценочной деятельности - непрозрачность сумм сделок на рынке и недоступность этой информации для оценщиков. В нашей стране очень популярно понятие «коммерческая тайна». Это основное отличие российского рынка от рынков зарубежных стран, где оценщики имеют доступ к ценам фактически имевших место сделок. Наши же оценщики вынуждены использовать для

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

расчетов в основном опубликованные в средствах массовой информации (далее -СМИ) сведения о ценах предложений, подвергая эти величины корректировкам, нет единой точки зрения о том, какими должны быть корректировки и как их следует грамотно применять. Если раньше, в период экономического подъема, многие оценщики применяли корректировку на торг в 3-5 процентов, то сейчас, в период экономического кризиса, применяют корректировки и в 10, и в 15 процентов и более. Соответствующей базой данных о реальных ценах сделок по покупке недвижимости обладают риелторы, но они не склонны делиться информацией с оценщиками. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) проводила эксперимент по открытию доступа к информации о сделках с недвижимостью, но при этом предупреждала о том, что это информация, записанная в договорах купли-продажи, поэтому Росреестр не гарантирует, что это реальные денежные суммы, уплаченные за недвижимость. В мероприятиях «дорожной карты» не просматривается стремление коренным образом изменить эту ситуацию и дать оценщикам так необходимую им для адекватной оценки информацию. В этом парадокс нашей жизни - современное общество все больше выражает недовольство качеством и адекватностью оценки, но в то же время не дает оценщикам необходимое для этого информационное обеспечение.

Еще одно коренное отличие: в зарубежных странах здание и земельный участок, на котором оно находится, - это один объект недвижимости, а у нас - два. Государство только провозгласило создание единого кадастра объектов недвижимого имущества, а через сколько лет это произойдет, неизвестно. Сейчас здание - один объект, имеющий свое свидетельство о государственной регистрации права собственности, земельный участок под ним - тоже объект, имеющий свое свидетельство о государственной регистрации права собственности. У многих

оценщиков постоянно возникают вопросы, как правильно оценить такой объект. Естественно, что это порождает много ошибок, создает прецеденты для многочисленных жалоб, конфликтов и судебных процессов. Очень часто оценщики оценивают здание и землю как один объект, но банк требует переделать отчет, так как в договоре залога и здание, и земельный участок должны быть записаны отдельными пунктами, каждый со своей стоимостью и с перечислением правоустанавливающих документов.

Много лет говорилось о том, что довольно часто проверяют, принимают (или не принимают) и рецензируют отчеты об оценке должностные лица, ничего не понимающие в оценке, не имеющие соответствующего образования, что их замечания чаще всего имеют формальный характер и т. д. Однако следует с горечью признать, что ситуация мало изменилась. Возможно, бурный рост популярности профессии оценщика привел к тому, что все стали считать себя вправе судить о той или иной величине рыночной стоимости, делать замечания оценщику, заявлять о несогласии с результатом оценки и несоответствии результата реальной рыночной стоимости. Обычно в подобных случаях я напоминаю таким «рецензентам», мало смыслящим в оценочной деятельности, строки из стихотворения А.С. Пушкина «Художник и сапожник»:

Картину раз высматривал сапожник

И в обуви ошибку указал;

Взяв тотчас кисть, исправился художник.

Вот, подбочась, сапожник продолжал:

«Мне кажется, лицо немного криво...

А эта грудь не слишком ли нага?»....

Тут Апеллес прервал нетерпеливо;

«Суди, дружок, не свыше сапога!»...

Такие ситуации наблюдаются не только в оценке. Повсеместное рекламирование лекарственных средств, доступность медицинской литературы, обилие аптек привели к тому, что почти каждый человек стал считать себя врачом и лечить себя сам. Этому

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

способствует и высокая стоимость платных медицинских услуг.

Очень широкие полномочия предоставлены судьям, и они нередко их используют, допуская безграмотные суждения и формулировки, которые попадают и в решения судов. Известно, что отчет об оценке может быть одним из доказательств в суде. В статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации записано:

1) суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств;

2) никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Вот один из примеров безграмотного решения судьи районного суда небольшого провинциального городка. Рассматривалось дело об обращении взыскания на объект недвижимости в счет долга. Решался вопрос об установлении начальной продажной цены объекта на торгах. Банк представил отчет о рыночной стоимости объекта, выполненный оценочной компанией. Должник также представил отчет об оценке, который он заказал местному оценщику. Конкуренция в суде двух отчетов об оценке одного объекта. Разница в результатах - в 2 раза. Проигнорировав существенные замечания к отчету, составленному местным оценщиком, показывающие его полную несостоятельность, необъективность и безграмотность, и не отметив ни одного замечания к отчету, представленному банком, судья поступила совершенно нелогично, необъективно и вынесла решение о том, что следует принять безграмотный отчет местного оценщика, в котором зафиксирована завышенная в 2 раза стоимость объекта недвижимого имущества. Судья не назначила судебную экспертизу, а решила, что она сама достаточно разбирается в оценке, и изложила в решении суда совершенно некомпетентные нелогичные и необоснованные суждения о качестве отчета местного оценщика, указав, что компетентность и

Подписка в любое время по минимальной цене (495)

профессионализм оценщика сомнений у суда не вызывает, что им проводилось исследование исходя из семи аналогов объекта оценки. Но что это были за «аналоги»? При оценке пустующего неликвидного объекта, находящегося в недостроенном состоянии, расположенного на окраине города в промышленной зоне, оценщик использовал в качестве «аналогов» здания, расположенные в центре города, в которых стоимость одного квадратного метра, естественно, была гораздо более высокая вследствие более выгодного местоположения и хорошего состояния. Но этот аспект был недоступен пониманию судьи, которая рассуждала так: «В этом отчете 7 аналогов, а в том - 4, значит, первый отчет более правильный».

Можно привести еще один пример безграмотности аудитора в области оценки. Аудитор (кстати, это был аудитор одной из крупнейших аудиторских компаний) сделал замечание относительно рыночной стоимости принадлежащего проверяемой компании помещения (а точнее, задал вопрос: «Почему так?») и высказал свое суждение. По мнению аудитора, рыночная стоимость этого помещения в два раза меньше его балансовой стоимости. В качестве подтверждения своей позиции аудитор привел свой расчет рыночной стоимости этого объекта недвижимости, который находится в Москве, на Тверской улице, в первой линии домов, на первом этаже (помещение с высокими потолками и витринными окнами). Расчет стоимости объекта аудитор выполнил непрофессионально, с грубыми ошибками, свидетельствующими о непонимании элементарных основ и принципов оценочной деятельности. Из подобранных аудитором «аналогов» ни один объект не являлся аналогом (одно помещение находилось в подвале, другое - на пятом этаже, третье - в дальнем переулке и т. п.). Далее аудитор суммировал величины цен предложений этих объектов в расчете на один квадратный метр, а затем разделил на количество объектов. И вот получен результат! А на то, что цены одного квадратного метра так называемых «аналогов» в его

331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

расчете отличались друг от друга более чем в 4 раза, аудитор внимания не обратил. Непонятно, почему такая крупная и солидная компания привлекает к работе безграмотных в вопросах оценочной деятельности сотрудников и направляет их для проведения таких проверок.

Плохое качество оценки в России, по мнению экспертов, сложилось под влиянием нескольких факторов, основными из которых являются несовершенство законодательной базы, низкие требования к уровню подготовки специалистов (оценщиков), специфические особенности отечественной рыночной экономики. Несмотря на предпринимаемые усилия по улучшению ситуации в области оценочной деятельности, проблемы остаются и становятся все более ощутимыми.

Что касается низких требований к уровню подготовки специалистов (оценщиков), то это, по всей видимости, издержки российского рынка. Спрос рождает предложение. Резко возросла популярность профессии «оценщик» - и сразу же десятки и сотни вузов начали их подготовку (естественно, качество подготовки разное, различается и стоимость обучения). Всем известно, что в нашей стране есть вузы, которые оформляют подлинные дипломы (соответственно подлинные табели, ведомости, приказы и прочие документы за все годы обучения) «студентам», которые вообще ни разу не появлялись в вузе, но полностью перечислили плату за обучение. В отличие от мошенников, которые торгуют поддельными дипломами (высокого качества исполнения), даже не скрывая их поддельность, такие вузы торгуют подлинными дипломами. В период, когда обязательным для оценщиков было повышение квалификации не реже одного раза в три года подобные заведения бойко торговали свидетельствами о повышении квалификации. Вообще, тема взяточничества в вузах - это отдельная тема, и материалов накопилось на огромную книгу.

О несовершенстве законодательной базы оценщики говорят на протяжении

всех 20 лет существования оценочной деятельности в нашей стране. Способны ли мероприятия «дорожной карты» «Совершенствование оценочной деятельности» устранить это несовершенство? Конечно, следует ожидать положительных результатов. Но будут ли решены все проблемы? По-видимому, нет. Тем более что все течет, все развивается. Со временем будут возникать новые проблемы, а старые проблемы, возможно, потеряют свою актуальность или разрешатся сами собой без вмешательства со стороны.

Посмотрим на эту проблему с другой стороны. Действуют Федеральный закон 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральные стандарты оценки, международные стандарты оценки, работа по внедрению которых идет уже не первый год. В нашей стране 14 саморегулируемых организаций оценщиков, и существуют стандарты оценки этих саморегулируемых организаций (НП «СМАОс», НП «СРО АРМО», СРО «РОО», НП СРО «СИБИРЬ», НП «МСО», НП СО «НКСО», НП «ОПЭО», НП СРОО «СПО», НП «Кадастр-оценка», НП «СОО Экспертный совет», НП СРО «ДСО», НП СРО «РАО ЮФО», НП «СВОД», НП СРО «ЮСО»). Постоянно разрабатываются новые стандарты. В России огромное количество законов, которые в той или иной мере касаются оценщиков. А нужно ли оценщикам такое большое количество стандартов? Какое существенное влияние они оказывают на работу оценщиков? Всем известны шутливые афоризмы: «Спасение России - в плохом исполнении плохих законов» или «Большое количество ненужных законов компенсируется необязательностью их исполнения». Есть и другие вариации на эти темы. Постоянно ведутся споры о том, что включать в стандарты, как изменить закон, нужно ли методики включать в стандарты. Очень полезную информацию можно собрать, если провести опрос практикующих оценщиков на эту тему,

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

перечислив все законы, стандарты и иные документы, и предложив оценить степень востребованности и полезности каждого документа.

Много лет обсуждается вопрос об обязательности осмотра объекта оценки. Однако огромное количество оценочных компаний берется за любую работу по оценке любых объектов даже в самых дальних точках страны (естественно, без осмотра, так как расходы на командировку очень велики). А как же описание объекта, информация о нем? Все предоставит заказчик. Естественно, что в большинстве случаев заказчик, заинтересованный в более высокой оценке стоимости своего объекта, постарается представить его в наиболее выгодном свете, подчеркнув все достоинства, скромно умолчав о недостатках. С точки зрения банков, одним из серьезных недостатков большинства отчетов об оценке недвижимости и оборудования для целей залога является неполное, неквалифицированное описание объектов оценки. Проблема настолько обострилась, что даже появились компании, предлагающие банкам услуги по устранению этих недостатков, то есть по осмотру, фотосъемке и сбору информации об объектах.

Обширнейшая тема - мошенничество. Для банков эта тема очень актуальна. Имеется информация об участии оценщиков в мошеннических действиях. Приведу наиболее яркие примеры.

Олимпийский застройщик государственная корпорация (ГК) «Олимстрой» при выкупе земли у граждан столкнулась с мошенничеством. Оказалось, что за 11 приобретенных в 2009 году участков компания переплатила 51,5 миллиона рублей. Стоимость объектов рассчитал оценщик ЗАО «Центральная Финансово-Оценочная Компания» Датский Андрей Валерьевич, бывший член НП «СМАОс» (его членство в этой СРО прекращено). В 2011 году сотрудник, готовивший отчеты, был осужден за мошенничество.

В соответствии с Федеральным законом от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об ор-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

ганизации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи» ГК «Олимпстрой» осуществляла выкуп земель у граждан и юридических лиц. 13 февраля 2009 года между компанией, администрацией Краснодарского края и ЗАО «Центральная Финансово-Оценочная Компания» были заключены договоры на оценку 11 объектов недвижимости, оказавшихся на пути олимпиады, а на основании отчетов корпорация уже в марте - апреле перечислила собственникам участков 193,5 миллиона рублей. В январе 2012 года «Олимпстрой» обратился в арбитражный суд города Москвы, требуя от ЗАО «Центральная Финансово-Оценочная Компания» возместить убытки в размере 51 468 246 рублей. Решением арбитражного суда города Москвы по делу № А40-19279/2012 исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Истец ссылался на приговор адлерского районного суда от 14 июня 2011 года, которыми установлено, что при определении рыночной стоимости земельных участков сотрудник оценочной компании Андрей Датский умышленно (часть 5 статьи 33 и часть 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации) готовил отчеты с завышением стоимости. В мошенничестве участвовали еще шесть человек, суд приговорил фигурантов к наказанию от двух до 10 лет общего режима. 9 апреля 2014 года в 9 апелляционном арбитражном суде рассмотрена апелляционная жалоба ЗАО «Центральная Финансово-Оценочная Компания».

Суд апелляционной инстанции установил, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается наличие причинно-следственной связи между неправомерными и противоправными действиями оценщика А.В. Датского по оценке изымаемого имущества и причинением имущественного вреда истцу в размере 51 486 246 рублей, заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. Суд по-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

становил: «Взыскать с ООО «Центральная финансово-оценочная компания» в пользу ГК «Олимпстрой» 51 468 246 рублей убытков и 200 000 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины».

О растрате в ходе приватизации 25 процентов акций принадлежавшего Кировской области Уржумского спиртоводочного завода было возбуждено уголовное дело. 29 января 2013 года следственный комитет провел обыски у губернатора Кировской области Никиты Белых, в ходе которого «изъяты предметы, которые будут исследованы в рамках расследования уголовного дела» (см. например, [7-11]). По данным следствия, акции завода приобрело ООО «Партнер». Его генеральный директор Игорь Бурков при посредничестве Андрея Девя-тьярова обратился к оценщику кировского филиала БТИ Марианне Поповой с предложением существенно занизить стоимость имущества. Отчет был представлен в Департамент государственной собственности Кировской области, где на его основе была сформирована цена пакета акций - 98 миллионов 370 тысяч рублей. При этом, как считают следователи, реальная рыночная стоимость указанного имущества может составлять не менее 197 миллионов рублей. 24 января 2013 года Бурков, Девятьяров и оценщик Марианна Попова были арестованы в качестве подозреваемых. Бывший директор Департамента государственной собственности Кировской области Константин Арзамасцев объявлен в розыск. Оценщик Марианна Попова в течение длительного времени (более полутора лет) содержалась в следственном изоляторе «Матросская Тишина» 1.

6 августа 2013 года суд города Астрахани постановил отменить условное осуждение оценщика Ольги Морозовой по приговору

суда от 23 декабря 2011 года и снял с нее судимость. Дело Ольги Морозовой вызвало широкий резонанс в оценочном сообществе. (В 2007 году оценщик Ольга Морозова по муниципальному контракту осуществила оценку двухэтажного деревянного здания начала XX века, площадью 292,2 квадратных метра, с земельным участком площадью 446,0 квадратных метра, расположенного по адресу: Астраханская область, Красноярский район, с. Красный Яр, ул. Ленинская, д. 5. Через два года О.Г. Морозову обвинили в том, что она, вступив в преступный сговор с должностными лицами муниципального образования, занизила в последнем отчете стоимость приобретаемого этими должностными лицами через подставных лиц объекта муниципального имущества на 29 тысяч рублей, что составляет порядка 5 процентов от итоговой величины стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке.) Оценщик Морозова была приговорена к трем годам лишения свободы условно.

На фоне описанных и других подобных событий и возникла инициатива Следственного комитета Российской Федерации (далее - Комитет) по введению уголовной ответственности для оценщиков государственного имущества. В поправках, предложенных Комитетом, предлагалось наказывать оценщиков за указание в отчете об оценке недостоверных сведений штрафом до 300 тысяч рублей, запретом на работу в отрасли или лишением свободы сроком до трех лет. Если сфальсифицированные сведения относятся к приватизируемому имуществу, Комитет намеревался штрафовать оценщика на сумму до 500 тысяч рублей или лишать свободы на пять лет. В случае причинения государству ущерба на сумму свыше шести миллионов рублей оценщика

1 Подробнее об этих делах см. например: http://www.newsler.rU/incidents/2013/11/12/zashhita-popovoj http://rustoria.ru/post/delo-ob-urzhumskom-spirte-v-basmannom-ispolnenii/ http://www.pronowosti.ru/archives/225596

http://promofoods.ru/vesti/4737-delo-o-privatizacii-urzhumskogo-spirtovodochnogo-zavoda

http://www.upakovano.ru/articles/427837

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

предлагалось сажать на семь лет. В пояснительной записке к поправкам сообщалось, что оценщики фальсифицируют данные об оценке приватизируемого имущества из корыстных целей. Согласно российскому законодательству оценщики несут лишь материальную ответственность - они должны страховать ответственность на сумму не менее чем 300 тысяч рублей.

Что касается предложений о повышении ответственности заказчиков оценки, о внесении соответствующих изменений в законы, то эти идеи явно несостоятельны. Зачем изобретать новые законы, если вполне достаточно существующего законодательства (Гражданский кодекс Российской Федерации и т. д.). Есть договор об оценке, пожалуйста, записывайте в него любую ответственность заказчика, которую вы считаете нужной. На мой взгляд, попытки ввести законодательную ответственность заказчиков предпринимаются по инициативе недобросовестных оценщиков, которые, боясь потерять заказ, оформляют некачественные отчеты при недостатке исходных данных вместо того, чтобы отказаться от оценки, а при предъявлении им претензий хотят переложить вину за некачественный отчет на заказчика.

В соответствии со статьей 24.8 Закона об оценочной деятельности требование о возмещении ущерба за счет компенсационного фонда может быть предъявлено к саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является или являлся оценщик на момент причинения ущерба. В судебном процессе по делу о взыскании с ЗАО «Центральная Финансово-Оценочная Компания» 51 миллиона рублей к участию в качестве третьих лиц привлечены 2 страховые компании. Как будут развиваться дальнейшие события, покажет время. До настоящего времени прописанный в Законе об оценочной деятельности механизм возмещения ущерба за счет компенсационного фонда СРО еще не был реализован.

До настоящего времени не работает механизм изгнания из профессии недоброПодписка в любое время по минимальной цене (495)

совестных оценщиков. Можно, конечно, писать жалобы в СРО на недобросовестных оценщиков. Но к чему это может привести? К исключению оценщика из СРО? Вовсе нет. Если изучить опубликованную в открытом доступе соответствующую информацию, то можно легко увидеть, что некоторые оценщики уже несколько раз меняли членство в СРО, то есть сегодня оценщик (имеющий несколько дисциплинарных взысканий и ясно, что очередным взысканием будет исключение его из СРО) написал заявление об исключении из СРО по собственному желанию, а на следующий день - он уже полноправный член другой СРО, и его послужной список в этой СРО чист.

Не секрет, что основной источник дохода саморегулируемых организаций оценщиков - это суммы, полученные за проведение экспертизы. Порой стоимость экспертизы в несколько раз превышает стоимость самого отчета. Но в отдельных ситуациях СРО обязаны проводить экспертизу работ своих участников безвозмездно. В ряде случаев отчет об оценке должен быть подтвержден экспертизой саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик (если оценщиков несколько, из разных СРО, то каждой). СРО просят оплатить стоимость проведения экспертизы.

19 июня 2012 года Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел дело № А01-1075/2008, в котором разрешил недоработки законодателей. В рамках дела о банкротстве предприятия конкурсный управляющий привлекал оценщиков и производил оплату их услуг за счет имущества должника. В качестве независимых оценщиков для оценки имущества должника были привлечены участники СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Их отчеты не удовлетворили территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея. На запрос о представлении экспертного заключении по отчетам оценщиков СРО на-

331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

правила управляющему письмо с предложением заключить договор на проведение экспертизы отчета, приложив к нему проект договора и счет на оплату работ по экспертизе. Полагая, что такая экспертиза должна быть проведена на безвозмездной основе, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд.

Определением суда от 14 апреля 2011 года заявление управляющего удовлетворено, суд обязал СРО провести экспертизу бесплатно. При этом суд исходил из того, что обязанность СРО оценщиков по представлению экспертного заключения на отчет об оценке является производной от обязанности оценщиков - членов СРО составить отчет. И целью экспертного заключения является подтверждение или опровержение указанных в нем сведений, поэтому действия партнерства в отличие от услуг оценщика оплате не подлежат.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, отменяя решение суда первой инстанции, указали что, устанавливая в Законе о банкротстве (ст. 130) порядок и сроки обязательного представления партнерством экспертного заключения, законодатель не предусмотрел его бесплатность. Исходя из смысла общих норм гражданского законодательства, суды второй и третьей инстанций пришли к выводу о необходимости заключения управляющим в таких случаях договора с оплатой услуг партнерства. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал следующее: нижестоящими судами не учтено, что в соответствии с законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в обязанности саморегулируемой организации входит в том числе осуществление контроля за соблюдением своими членами требований настоящего закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов, стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики, и осуществление экспертизы отчетов. Президиум Высшего

Арбитражного Суда Российской Федерации обязал СРО произвести безвозмездную экспертизу (см. [12]).

По-видимому, такие меры, как разработка новых стандартов и других документов, создание «черных списков», исключение недобросовестных оценщиков из СРО, не дают большого эффекта, необходимо принимать кардинальные меры.

Что касается кодексов этики, отмечу, что такие кодексы уже были, и никакого особого влияния на оценочное сообщество они не оказывали. Многие рядовые оценщики -члены СРО недовольны работой своих СРО, считая, что вся работа сводится к сбору членских и вступительных взносов и трате их на нужды руководства. Если суммы членских и вступительных взносов, которыми располагает СРО, можно легко подсчитать, то, на что они израсходованы, рядовым членам узнать почти всегда невозможно. Бывает, что информация о финансовой отчетности, которую иногда доводят до сведения рядовых членов на отчетно-выборных собраниях, очень обобщенная, без расшифровок, поэтому оценщики не могут понять, куда конкретно израсходованы деньги.

Очень странным мне кажется такое необычное направление в деятельности СРО российских оценщиков, как проведение конференций за рубежом. Непонятно, почему обсуждать проблемы оценочной деятельности в России надо обязательно где-нибудь в зарубежной курортной зоне? Не так давно я получил письмо-приглашение от имени первого профсоюза оценщиков поучаствовать за 4 800 долларов в выставке-конференции в Лос-Анжелесе, которую организуют МПС ППО, АРМО, МСО. Мне кажется, это неэтично и, возможно, не вполне законно - ездить на отдых за границу за счет средств организации под видом участия в конференции (непосредственно мероприятие часто занимает всего 1 или 2 дня недельного срока пребывания за границей).

Крупнейшей и в течение длительного времени нерешаемой проблемой в оценке является существование так называе-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

мых «заказных» оценок. Заказчик платит деньги и считает, что вправе диктовать свои условия оценщику, в том числе и в отношении желаемого результата оценки. Конечно, солидные оценочные компании, обладающие безупречной репутацией, отказываются от таких работ. Но это не мешает заказчику пойти в другую оценочную компанию, в третью, четвертую, и конечно же он найдет такую компанию, которая согласится подготовить отчет об оценке с нужным заказчику результатом. Банки постоянно борются с завышением стоимости объектов, предлагаемых в залог, на что часто соглашаются оценочные компании. Оценочные компании, которые хотят сотрудничать с банками на долгосрочной основе, естественно, стремятся ограничить заказчиков в их стремлениях получить желаемый результат. Понятно, что банку не понравится завышение стоимости, и он перестанет сотрудничать с этой оценочной компанией, тем более что желающих сотрудничать огромное количество. В то же время оценочные компании заинтересованы в объеме работы, тем более что стабильности в этом процессе нет и нагрузка на оценщиков часто бывает неравномерной. Терять клиентов, конечно же нежелательно. Вот этим и обусловлено трудное положение оценщиков и оценочных компаний: они находятся «между двух огней». С одной стороны, для них нежелательно терять заказы и, соответственно, работу, отказывая клиентам, с другой стороны, для них опасно и нежелательно терять сотрудничество с банком - потребителем оценки.

В настоящее время значительно повысился уровень ответственности оценщика за результат оценки. Но очень часто в треугольнике «оценщик - банк - заказчик» оценщик становится или «козлом отпущения», или слугой двух господ. Заказчик платит за оценку и диктует свои требования (чаще всего просит завысить стоимость). Потребитель оценки требует качества и адекватности оценки. Принципиальность

оценщиков и отказ от «заказной» оценки часто ведет к потере заказчика.

Некоторые оценочные компании, стремясь обезопасить и защитить оценщика от ответственности за полученный результат в случае его оспаривания и обвинений в адрес оценщика, изобретают многословные конструкции из многочисленных условий и допущений. При этом они чаще всего стремятся переложить ответственность, которая в будущем может возникнуть, на кого-то другого, обычно на заказчика, не представившего исходные документы во всей полноте.

Многие заказчики практикуют обращение к оценщикам с просьбой выполнить так называемую «экспресс-оценку», то есть просят оценочную компанию определить (прикинуть приблизительно) ориентировочную стоимость объекта, и если их устраивает эта величина, тогда уже заказывают полноценный отчет об оценке.

Государственные структуры на конкурсах в первую очередь стремятся экономить государственные деньги и признают победителями тех, кто предложил наименьшую цену за работу по оценке. При этом нередко оценочные компании умышленно указывают неестественно низкую стоимость работ по оценке (чтобы выиграть торги), а заинтересованные структуры иными способами доплачивают оценочной компании за работу по оценке. Нередко государственные структуры, выступающие заказчиками оценки, оказывают давление на оценщиков, требуя от них нужного им результата.

Крайне неприятное, возмутительное, безобразное явление - так называемые «черные оценщики», которые для создания видимости обоснования своих результатов используют заведомо ложные объявления о продаже недвижимости в СМИ. В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» оценщик должен приложить к отчету распечатку с интернет-сайта или копию газеты или журнала, где содержится объявление о продаже объекта, который он исполь-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

зует в качестве аналога. Но если оценщику поставлена задача - в два или три раза завысить стоимость объекта, то, естественно, реальные аналоги он найти не сможет. Вот тогда он выдумывает несуществующие объекты, сочиняет фальшивые объявления и подает их в газету, журнал или размещает в интернете, после их опубликования распечатывает и прикладывает к отчету соответствующие фальшивые документы.

Вот уже два десятилетия обсуждается тема квалификации оценщиков, но проблем меньше не становится. Сейчас сложилась такая ситуация: оценивая объект недвижимости, оценщик может не обладать глубокими знаниями в области соответствующего сегмента рынка, профессиональной интуицией, он может руководствоваться только типовыми рекомендациями.

Как необходимо добиваться высокой квалификации оценщиков? Ясно, что здесь основными компонентами должны быть качественное обучение, постоянное самообразование, повышение квалификации, общение с коллегами и специалистами смежных дисциплин, участие в конференциях и семинарах и многое другое. Первая волна оценщиков - это люди старшего поколения, которые пришли в оценку из разных отраслей науки, техники, промышленности и т. п., уже являясь специалистами с высшим образованием. Получив второе высшее образование (профессиональную переподготовку), они с успехом включились в новую и интересную сферу деятельности, применяя в ней накопленный опыт и специальные знания. Конечно, наиболее качественную оценку они выполняли, если объект относился к области их прошлой деятельности, где они были высококвалифицированными специалистами. Сейчас в оценку пришла вторая волна - молодые оценщики, которые имеют уже не 2, а всего одно, оценочное, высшее образование. Естественно, их квалификация намного ниже, так как они не имеют опыта, навыков, знаний в других областях. Но это люди, которые заменят специалистов первой волны,

так как все мы не вечны. И от того, сумеет ли оценочное сообщество воспитать, обучить молодую смену, зависит дальнейшее развитие и качество оценки в стране в отдаленном будущем.

Не секрет, что в оценочной сфере существует огромный теневой рынок. Многие оценочные компании, стремясь экономить деньги, оформляют все необходимые документы только на двух оценщиков (обязательный минимум), так как расходы - это и взносы в СРО и компенсационный фонд, и ежегодное страхование и обучение, повышение квалификации и т. д. Эти два оценщика и подписывают все отчеты, а реально в компании могут работать и 10, и 20, и более оценщиков, фактически выполняя все отчеты об оценке. Вот такая экономия - делает один, подписывает другой. Интересные данные могут показать статистические исследования (например, один оценщик может ежедневно выпускать десятки отчетов. Понятно, что это не реальный оценщик, а «подписант»). Таким образом, все усилия по повышению квалификации оценщиков могут быть безрезультатными, если такое положение будет сохраняться в будущем, когда в оценочной компании всего два дипломированных сертифицированных оценщика и десятки «рабочих лошадок», которые и выполняют всю работу.

Безусловно, в настоящее время огромную роль в осуществлении оценочной деятельности играют информационные технологии. Прогресс в этой сфере движется ускоренными темпами. Широкие возможности предоставлены современному оценщику: огромное количество полезных и не очень полезных программ, безграничные интернет-ресурсы, возможности онлайн общения и различных онлайн функций. Главное, чтобы оценщик и руководство оценочных компаний правильно воспринимали и умело применяли в работе все эти огромные возможности. Так, например, появилась компания, которая предлагает услуги по поиску и представлению данных из справочников укрупненных показателей

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

стоимости строительства (УПВС), то есть конкретные таблицы для конкретного объекта. Не надо листать толстые тома этих справочников, искать необходимые таблицы. Конечно, это ускоряет и облегчает работу. Не секрет, что в провинции многие оценочные компании не имеют этих справочников или пользуются справочниками предыдущих годов издания, а в некоторых отчетах до сих пор можно увидеть расчеты, сделанные на основе справочника УПВС от 1969 года!

Отмечу, что затратный подход имеет гораздо меньшее применение в расчетах стоимости, чем два других подхода. Реальность сегодняшнего дня такова, что для многих банков особо актуальной стала задача реализации непрофильного имущества. В основном это бывшее залоговое имущество, которое перешло в собственность банков или по отступному, или по решению суда (после обращения взыскания на это имущество и проведения первичных и повторных торгов, на которых это имущество никто не купил). Во многих случаях реализация непрофильного имущества -непростая и небыстрая процедура. Сколько реально стоит такое имущество? Банк обращается к оценщикам, и ему нужен правдивый, достоверный, адекватный результат, который впоследствии будет подтвержден рынком, - имущество купят по цене, примерно совпадающей с величиной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Большинство проблем, с которыми при этом сталкиваются банки, общие для всех. Банк заказывает отчет. Оценочная компания его выполняет. Банк пытается продать имущество и выставляет его на продажу по цене, равной рыночной стоимости, определенной в отчете. Однако его никто не покупает, поскольку потенциальные покупатели считают, что это имущество оценили неправильно! Банк предъявляет претензию оценщикам, которые отвечают примерно следующее: «Нет! Мы правильно оценили! Это вы не умеете продавать!». Часто в этом споре неправы обе стороны.

Подписка в любое время по минимальной цене (495)

Очень остро стоят вопросы оценки рыночной стоимости имущества, на которое банк обращает взыскание в судебном порядке. При этом в суд представляется выполненный по заказу банка отчет об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на текущий момент. Но при этом должник (собственник имущества), как правило, несогласный с результатами оценки, представляет в суд другой отчет об оценке, который он заказал другой оценочной компании. «Столкновение» двух отчетов в суде -сложная и неприятная процедура.

Большинство потенциальных покупателей убеждены, что бывшее залоговое имущество банков можно приобрести дешевле, чем по рыночной цене, то есть «с молотка», сэкономив при этом примерно до 40 процентов от стоимости продаваемого объекта. В кризисные времена довольно большое количество объектов переходит в собственность банков, и банки стремятся избавиться от этого имущества, которое является для них непрофильным. Показателен пример США, где в 2010 году более одного миллиона квартир (домов) перешло в собственность банков, и было выставлено ими на торги.

Безусловно, при исследовании одного и того же объекта расхождения в оценке могут возникнуть и у высокопрофессиональных специалистов, но разница не будет превышать 15-20 процентов от суммарной стоимости. Расхождения, как правило, возникают за счет субъективного восприятия значимости некоторых факторов. Однако когда расхождения в величинах рыночной стоимости одного и того же объекта достигают громадных величин, ситуация становится крайне ненормальной, и подобные проблемы следует целенаправленно решать. Например, профессор С.П. Коростелев в одной из своих статей «Кризис жанра, или Опять к вопросу оценки недвижимости» [14] обнародовал вопиющий факт. В одном из центральных городов России уже более четырех лет федеральные органы пытаются продать на аукционе уникальный

331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

объект - фортификационное сооружение командного пункта войск противовоздушной обороны. Были проведены две независимые оценки объекта двумя различными оценочными компаниями, имеющими соответствующие аккредитации при государственных органах. Разница в оценках составила 57! раз.

Ситуации, когда при определении начальной продажной цены имущества на торгах в суд представляются два отчета об оценке рыночной стоимости одного и того же объекта (выполненные по заказу банка и по заказу должника) и итоговые величины рыночной стоимости одного и того же объекта отличаются в 2-3 раза, а иногда и в 10 раз, - ненормальные ситуации! Это самым пагубным образом влияет на репутацию оценщиков (не только конкретных оценочных компаний, но и всего оценочного сообщества), вызывает негативную реакцию и банков, и судейского корпуса и всего общества. Нередко два противоречащих друг другу отчета представляются в суд вместе с положительными заключениями экспертизы. Кроме того, в суд также представляются отзывы, рецензии, экспертные заключения на отчет противоположной стороны, которые, естественно, подвергают отчет жесткой критике, содержат выводы о недостоверности конечного результата. Эти документы подписаны оценщиками, экспертами, кандидатами и докторами наук. Таким образом, в обществе создается представление о том, что любая сторона в судебном процессе может заказать и получить любой отчет, любое заключение, как положительное, так и отрицательное (естественно, положительное заключение дается на «свой» отчет, а отрицательное - на «чужой»). Далеко не всегда судьи в подобных случаях назначают судебную экспертизу. В основу судебного решения могут положить результат одного из двух отчетов.

Приведу конкретный пример. Банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество по договору залога для погашения долга перед банком и установлении начальной продажной цены имущества. В суд был представлен отчет, выполненный по заказу банка, рыночная стоимость имущества, определенная в отчете, - 456,727 миллиона рублей. Также в суд был представлен отчет, выполненный по заказу собственника имущества (должника), рыночная стоимость имущества, определенная в отчете, - 5 миллиардов 802,236438 миллиона рублей. Расхождение между результатами определения рыночной стоимости одного и того же объекта составило 12,7 раза. Интересно, что обе стороны судебного процесса вместе с отчетами представили даже не по одному, а по несколько положительных экспертных заключений о высоком качестве «своих» отчетов и разгромные отзывы на отчеты противоположных сторон 2.

Если два отчета об оценке рыночной стоимости одного и того же объекта, в которых итоговые величины отличаются в 2-3 раза, а иногда и в 10 раз, имеют положительные заключения экспертизы, то каким образом можно не допустить возникновения такой ненормальной ситуации? Эти проблемы необходимо срочно решать всему оценочному сообществу.

Казалось бы, очевидно, что один и тот же объект, оцененный разными оценщиками по состоянию на одну и ту же дату, должен иметь одну и ту же или очень близкую стоимость. Но в нашей стране сплошь и рядом имеют место факты, подобные описанным. Каким же после этого будет отношение граждан нашего государства к оценщикам и оценочной деятельности?

Если при оценке жилой недвижимости серьезных проблем возникает гораздо меньше (хотя встречаются уникальные, сложные и проблемные объекты, особенно

2 Дела № ВАС-2817/2014, № Ф08-6198/2013, № 15АП-13974/2012, № А53-16263/2011. URL: http://kad.arbitr.ru/ Card/27b101b3-7cb3-4d4e-b635-6019c5ef44d7

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

в крупных городах), то при оценке нежилой недвижимости нередко возникают серьезные проблемы, требующие проработки. Приведу некоторые ситуации, в которых могут возникнуть сложные проблемы:

• оценка крупных имущественных комплексов;

• оценка производственной недвижимости, неразрывно связанной с соответствующим производственным оборудованием и сооружениями;

• оценка объектов незавершенного строительства;

• оценка объектов недвижимости с неузаконенными переустройствами и перепланировками;

• оценка крупных производственных зданий, имеющих в своем составе как офисные, так и производственные помещения;

• сложность и противоречивость выводов оценщика на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

• сложность оценки объектов коммерческой недвижимости с использованием доходного подхода.

Ясно, что коммерческие объекты следует оценивать с использованием доходного подхода. Но грамотная реализация этого подхода сейчас, в период нестабильности в экономике, а в последние месяцы и в политике, практически невозможна. Ошибки и погрешности могут быть очень велики, и конечный результат может очень сильно искажаться. Мы живем в эпоху перемен. Оценщики - не ясновидящие и не могут строить грамотные прогнозы на 5-7 лет. Если в период экономического подъема расчеты с применением доходного подхода могли быть вполне разумными, грамотными и обоснованными, то в настоящее время ситуация не позволяет грамотно применять этот подход. К сожалению, результат может быть как очень высоким, так и очень низким. Все зависит от желания клиента и мастерства оценщика, который при желании может получить любой результат. К тому же

Подписка в любое время по минимальной цене (495)

известно, что конечные результаты, суммы сделок, далеко не всегда совпадают с той величиной, которая выведена в отчете, а определяются в итоге переговоров продавца и покупателя. Для банков очень важен такой раздел отчета, как прогноз изменения рыночной стоимости объекта в период срока кредитования, но, как правило, содержание этого раздела не устраивает банки, так как многие оценщики не обладают необходимыми аналитическими способностями.

Особое значение в настоящее время приобретает оценка залога в инвестиционном и проектном финансировании, которое, как считают многие эксперты, не развивалось должным образом в последние годы из-за отсутствия необходимой законодательной базы. Сейчас появилась перспектива значительного сдвига в этом направлении деятельности в связи с принятием двух важных законов:

1) Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

2) Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

Актуальность вопроса организации взаимодействия банков и оценщиков возросла с учетом усиления внимания Центрального банка Российской Федерации (далее -Банк России) к вопросам работы с залоговым обеспечением, к вопросам оценки недвижимого имущества, находящегося на балансе банков и в залоге у банков.

По состоянию на 1 октября 2012 года стоимость недвижимого имущества в залоге у банков (а именно оно является основной частью непрофильных активов банков) составляла 24,6 триллиона рублей, на 1 января 2013 года - 22,2 триллиона рублей. Развитие ситуации потребовало принятия

331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

новых мер. Проблема недостоверной оценки банковских непрофильных активов потребовала от Банка России нестандартных кадровых решений. Банк России взял в штат двух профессиональных оценщиков, чтобы они проверяли достоверность отражения банками стоимости залогов по кредитам. Цель таких действий - борьба с завышением банками стоимости непрофильных активов (как заложенных по кредитам, так и уже перешедших на баланс банков по непогашенным ссудам). Риски неверной оценки этого имущества огромны. В ряде случаев расхождения в оценках непрофильных активов, сделанных оценщиками, привлеченными банками, и Банком России, были в 2 и более раза. Банк России обнародовал первые оценки масштаба искажения реальной стоимости непрофильных активов банков. Как показала проверка, проведенная Банком России, завышение стоимости залогов может быть многократным. В таких условиях Банк России готов самостоятельно вычислять недобросовестных оценщиков, а банкам, пользующимся их услугами, уделять повышенное внимание. В ряде выявленных случаев завышение стоимости измерялось не десятками и даже не сотней процентов. Зафиксировано искажение стоимости в 5-7 и более раз. Банк России оповестил все банки об этой деятельности в начале 2013 года. На деле оказалось, что масштабы проверок ничтожно малы (к работе в Банке России были привлечены 2 оценщика, а количество банков в нашей стране свыше 900). Теперь ясно, что Банк России умышленно распространил эту информацию без указания масштабов проверок в расчете на то, что многие банки сами проведут профилактическую работу, проверят реальную рыночную стоимость своей недвижимости на предмет завышения балансовой стоимости и примут соответствующие меры 3.

Все настойчивее высказываются мнения о том, что необходимо коренным образом изменить трактовку понятия «стоимость», то есть определить стоимость не как конкретную величину, а как некий интервал стоимости. Я отрицательно отношусь к этой идее и считаю, что на современном этапе такое изменение не улучшит, а значительно ухудшит ситуацию и положит начало многочисленным негативным тенденциям. Хотя эта идея заслуживает внимания и требует дальнейшей проработки, ее возможная реализация - дело отдаленного будущего.

Другая идея, которую настойчиво выдвигает Л.Д. Ревуцкий, - создание института государственных оценщиков и государственных экспертов - в настоящее время также неосуществима. В то время, когда мы все наблюдаем, что чиновничий государственный аппарат не сокращается, а, наоборот, разрастается, и возмущаемся этим, идея о существенном увеличении государственного аппарата мне кажется порочной, хотя многие умные мысли в работах Л.Д. Ревуц-кого заслуживают пристального внимания и требуют проработки. Из 381 печатной работы и 51 статьи Л.Д. Ревуцкого на его минисайте 4 многие статьи последних лет чрезвычайно интересны и актуальны.

К величайшему сожалению, далеко не совершенны законы, действующие в нашем государстве. Считаю необходимым внести изменения в статью 85 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в которой указано следующее: «Статья 85. Оценка имущества должника. 1. Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации». Тот факт, что в этом законе ошибочно применяется понятие «рыночная цена» вместо понятия «ры-

3 Смотри:

http://www.kommersant.ru/doc/2338054

http://bankir.rU/novosti/s/bankovskie-zalogi-podesheveli-na-glazakh-u-tsb-10059381

4 URL: http://www.audit-it.ru/articles/authors/revuckij.html

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ночная стоимость» порождает огромное количество ненужных судебных процессов по обжалования результатов оценки только на том основании, что в отчете указана рыночная стоимость, а не рыночная цена. Кроме того, закон предусматривает продажу арестованного имущества в течение двух месяцев, то есть при вынужденном и сокращенном сроке экспозиции, и, таким образом, стоимость, определяемая для целей реализации арестованного имущества, гораздо ближе к ликвидационной стоимости, чем к рыночной стоимости, что также порождает большое количество ненужных судебных процессов по обжалования результатов оценки. Во всем тексте закона законодатель произвольно, вперемешку использует понятия «цена» и «стоимость» (очевидно, не делая различия между ними), таким образом, текст закона нуждается в редактировании в части правильного применения этих оценочных понятий. Для любого оценщика абсолютно ясно, что цена и стоимость - это не одно и то же, а совершенно разные понятия. К сожалению, авторы текста закона в этом отношении безграмотны. Также было и в первой редакции закона «Об исполнительном производстве». Я очень надеялся, что в новой редакции закона эта ошибка будет исправлена, но этого не произошло.

Считаю, что аналогичные недостатки имеет и Налоговый кодекс Российской Федерации (Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения). Создается впечатление, что авторы кодекса создавали его при полнейшем отсутствии информации о том, что в стране есть оценочная деятельность и соответствующий закон. Точно так же, как в Федеральном законе «Об исполнительном производстве», во всем тексте кодекса его автор оперирует понятиями «рыночная цена», очевидно, не зная и не понимая понятия «рыночная стоимость» и не понимая разницы между ценой и стоимостью. Более того, в этом кодексе даются определения понятий, которые идут вразрез с определе-

Подписка в любое время по минимальной цене (495)

ниями, указанными в Законе об оценочной деятельности - основополагающем законе в этой сфере, изобретен даже метод оценки - метод цены последующей реализации, даются четкие инструкции, как именно следует определять рыночные цены. Это тем более печально с учетом того, что в последние годы налоговая служба все более активно сотрудничает с оценочными компаниями (заказывая им отчеты об оценке) в борьбе с недобросовестными налогоплательщиками, которые пытаются экономить, недоплачивая налоги. Оценщики при этом испытывают затруднения, пытаясь совместить требования и термины Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки с терминами, понятиями и формулировками Налогового кодекса Российской Федерации.

Саморегулирование в оценочной деятельности, возможно, испытывает трудности роста и становления. Возможно, заложенные в Законе об оценочной деятельности положения были плохо проработаны и именно это привело к сегодняшней ситуации, когда война двух лагерей СРО не позволяет им эффективно выполнять свои функции, деятельность Национального совета по оценочной деятельности (далее -НСОД) парализована. Безусловно, одними из основных проблем оценочной деятельности являются неэффективная работа НСОД, несовершенство саморегулирования. Однако идеи, проекты решения этих проблем не реализуются.

Постоянно предпринимаются попытки внесения поправок в законодательство об оценочной деятельности, тем не менее особого эффекта от таких действий ожидать не стоит. Конкретные действия для решения проблем в оценочной деятельности осуществлены не были. Борьба за власть в НСОД между СРО продолжается уже несколько лет. СРО разбились на два лагеря и противостояние, позиционная война продолжаются.

13 марта 2013 года СРО «Экспертный совет», АРМО, ОПЭО, МСО, ДСО, «Сибирь»

331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

и РАО «ЮФО» провели Всероссийский форум оценщиков «Оценка и саморегулирование: результаты и перспективы развития».

14 марта 2013 года пять СРО (РОО, СМАО, НКСО, «Кадастр-Оценка» и СПО) провели Съезд оценщиков, на котором обсуждались имеющиеся проблемы в оценочной отрасли и механизмы по их разрешению. Объединившихся «мелких» СРО обвиняли в том, что при существующей системе голосования (1 СРО = 1 голос) они блокировали возможность принятия ряда решений НСОД. (Об этом было заявлено на недавней пресс-конференции руководителей РОО, СМАОс и НКСО в Интерфаксе.) Естественно, самые крупные СРО хотели установить систему голосования в НСОД по принципу пропорциональности, то есть чем больше членов СРО, тем больше голосов. Руководство «крупных» СРО инициировало создание профсоюза. Группа мелких СРО очень активно и деятельно работавшая по ряду направлений, в том числе по направлению взаимодействия с органами власти, одним из важнейших элементов своей деятельности выбрала информационную открытость и опору на оценочные массы.

При сравнении этих мероприятий (были проведены в одном и том же зале 13 и 14 марта) становится очевидным, что форум был лучше подготовленным и более содержательным. Многие мероприятия, внесенные в резолюцию форума, вошли в «дорожную карту». Однако ни на съезде, ни на форуме конфликт в НСОД и меры по его преодолению не были вынесены на широкое обсуждение оценочных масс. Об этом конфликте упоминалось как-то вскользь, словно представители двух лагерей боялись скатиться до уровня мелких разборок. Прозвучали отдельные реплики и напоминание о том, что худой мир лучше доброй ссоры. Но обсуждения не получилось.

НСОД в соответствии с существующим законодательством получает статус «отраслевого регулятора» и соответствующую регистрацию в Росреестре при условии,

что он объединяет не менее 50 процентов СРО оценщиков, в состав которых входит не менее 50 процентов участников оценочных услуг. При этом согласно Уставу НСОД решения общего собрания принимаются двумя третями всех членов. В Едином государственном реестре юридических лиц в качестве исполнительного директора НСОД указан М.М. Долматов (запись от 7 ноября 2014 года). При этом представители пяти СРО, объединяющих более 70 процентов всех оценщиков, официально заявляют о том, что никогда не голосовали за избрание М.М. Долматова исполнительным директором НСОД, и что такое решение не могло быть принято в соответствии с Уставом НСОД.

Евгений Нейман сообщил, что уже было оглашено решение по одному из судебных разбирательств. Кассационная инстанция оставила в силе то, что для принятия решения нужно 2/3 голосов членов НСОД, а не 2/3 голосов тех, кто пришел на заседание. Пять СРО не считают документы за подписью исполнительного директора НСОД Михаила Долматова легитимными и намерены оспаривать их в суде.

К сожалению, все эти войны наносят ощутимый ущерб обеим сторонам конфликта и всему оценочному сообществу.

Существенное отличие России от западных стран - это невозмутимость общественных деятелей с испорченной репутацией. Если на Западе испорченная репутация -это конец карьеры общественного деятеля, то в нашей стране безвозвратно утраченный авторитет, который был подорван сильнейшим ударом по репутации, - это ерунда, и человек продолжает активную руководящую деятельность так, будто ничего не произошло, хотя рядовые члены организаций прекрасно осведомлены обо всех происходивших событиях и неблаговидных поступках.

Сильнейший удар по репутации руководителя одной из крупнейших СРО был нанесен очень популярной телевизионной передачей Андрея Караулова «Момент истины». Описания неблаговидных поступков

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

по закулисным распределениям и присвоениям крупных государственных заказов были опубликованы в СМИ. После этих событий сын руководительницы был уволен из Министерства экономического развития Российской Федерации, где он был одним из руководящих работников. Однако его жена и мать и не подумали уйти в отставку, они, несмотря на запятнанные репутации, продолжали работать на руководящих должностях.

Другая руководительница СРО «прославилась» скандальным изгнанием из рядов родного СРО его основателя, доктора наук, профессора, крупнейшего специалиста в области оценки, автора многих монографий, человека, имеющего неоценимые заслуги в деле развития и становления оценочной деятельности в стране. Эту некрасивую историю, к сожалению, нельзя стереть из памяти. Это пятно на всю жизнь.

Исполнительным директором НСОД избран участник судебного процесса, руководитель Центральной Финансово-Оценочной Компании, в отношении которой по иску ГК «Олимпстрой» о возмещении убытков вынесено Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда города Москвы о взыскании убытков в размере 51 468 246 рублей. Неужели же в оценочном сообществе так мало достойных руководителей с безупречной репутацией, что руководителем НСОД избирают человека, явно не обладающего такой репутацией? В пресс-релизе к совместной прессконференции представителей РОО, СМАО и НКСО, состоявшейся 15 января 2014 года в центральном офисе агентства «Интерфакс», ситуация в НСОД названа рейдер-ским захватом. Две крупнейшие СРО называют виновниками конфликта пять СРО: АРМО, «Экспертный совет», «Сибирь», ОПЭО и ДСО. Война продолжается. Как справедливо заметил автор одного из комментариев, руководители СРО судятся друг с другом на деньги оценщиков.

В течение нескольких лет рядовые оценщики с удивлением, интересом, возму-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

щением и разочарованием наблюдают за ходом этой войны. Следует отметить, что лагерь «мелких» СРО действует гораздо активнее. Например, они провели уже два форума. Лагерь «крупных» СРО, обладая численным перевесом, лишь констатирует факты и подает судебные иски. Возникает вопрос: «Если вы крупнее и сильнее, как же вы позволили малочисленным СРО захватить власть?». Безусловно, все это в немалой степени кулуарные игры, так как многочисленных подробностей широкие массы оценочного сообщества не знают по причине закрытости информации. Не следует отводить большую роль и придавать большое значение личности исполнительного директора НСОД. Не думаю, что от человека, занимающего эту должность, зависит решение вопроса о преодолении конфликта и объединении СРО, хотя определенную роль в примирении сторон исполнительный директор НСОД, конечно, может сыграть. Но для того чтобы начать процесс примирения, желательно было бы выбрать компромиссную фигуру исполнительного директора НСОД, которая устроила бы и ту, и другую стороны конфликта.

К чему может привести эта затяжная война СРО? Не к тому ли, что саморегулирование как неудавшийся эксперимент будет ликвидировано, а все функции руководства и управления оценочной деятельностью вновь возьмет на себя министерство? Так уже было. Но тогда это было Министерство имущественных отношений.

Проблемы современной оценочной деятельности в России могут и должны быть решены всем оценочным сообществом на основе принципов демократии и гласности. Важным событием является начало работы дискуссионной площадки «Выработка предложений по урегулированию конфликта в Национальном совете по оценочной деятельности и налаживанию его работы». Надо изучать и анализировать опыт саморегулирования и в нашей стране, и за рубежом. Нужно привлечь широкие массы оценщиков, заказчиков и потребителей оценки

-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

к всенародному обсуждению изменений в Закон об оценочной деятельности. Не надо стремиться решать проблемы оценочной отрасли в кабинетах министерств или в узком кругу руководителей саморегулируемых организаций. Обсуждения должны быть конструктивными, а их результатом должны стать проекты документов, конкретные формулировки для внесения изменений в законы и стандарты. На дискуссионной площадке немало говорилось о таких явлениях, как противоправные действия, недобросовестная конкуренция, закрытость информации о финансово-хозяйственной деятельности НСОД, рейдерский захват, необходимость ротации руководителей и т. п. Нужно учиться на своих (и чужих) ошибках и подробно прописать в Законе об оценочной деятельности все необходимые пункты, которые в будущем могли бы предотвратить не допустить такие явления.

Не нужно скрывать информацию от широких масс оценочного сообщества, наоборот, следует опираться на поддержку рядовых оценщиков. Что касается судебных процессов, отмечу, что информация сайта арбитражного суда общедоступна, и независимо от исхода судебных процессов все, кто познакомился с ними, уже давно составили мнение о том, кто прав, а кто нет.

Полагаю, что конфликт должен быть решен не в судах, а за столом переговоров и, может быть, руководителями саморегулируемых организаций следует избрать новых лидеров, способных и умеющих договариваться, которые смогут урегулировать конфликт, преодолеть глобальный кризис в оценочном сообществе.

Смогут ли решить эту проблему на первый взгляд «фантастические» предлагаемые мною глобальные изменения?

1. Ликвидация саморегулирования, возврат к прежней системе регулирования оценочной деятельности одним из профильных министерств. А может быть, создание отдельного управляющего государственного органа? Ну конечно же не министерства. Всем известно, какое огромное количество

министерств, существовавших в период социализма, было ликвидировано, и создание нового министерства явно не соответствует существующей системе государственного управления. Может быть, создание более скромного органа, например Федерального агентства по оценочной деятельности или Федеральной службы по оценочной деятельности? (Эта идея уже перекликается с идеями Л.Д. Ревуцкого.)

2. Объединение всех существующих сегодня 14 СРО в одну организацию (тогда уже два отчета об оценке, в которых конечная величина рыночной стоимости значительно различается, не смогут получить положительные заключения экспертизы). Нечто подобное уже было. Для того чтобы заниматься оценочной деятельностью, необходимо было получить лицензию. Существовало Российское общество оценщиков (оно существует и сейчас - СРО «РОО»). Членство в РОО не было обязательным, но многие оценщики туда вступали, это давало им возможность получить более высокий статус. Когда при оформлении отчета они добавляли «действительный член РОО», это повышало «вес» и значимость отчета. Объединение в общество (они надеялись) должно было помогать оценщикам совместно решать многие профессиональные вопросы и проблемы.

3. Создание единого для всех СРО органа, осуществляющего экспертизу отчетов. Эта идея уже неоднократно высказывалась и заслуживает самого внимательного рассмотрения.

Несколько лет, прошедших после введения саморегулирования, нельзя назвать достаточно результативными. Получилось, как в известном афоризме В.С. Черномырдина: «хотели, как лучше, а получилось, как всегда». Был период, когда руководящим и координирующим деятелем в сфере оценочной деятельности был известный депутат Госдумы Иван Грачев, один из авторов Закона об оценочной деятельности. Был период, когда главным координатором считался депутат Виктор Плескачевский -

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

один из главных инициаторов, идеологов и реализаторов введения саморегулирования в оценочной деятельности.

Сейчас такого авторитетного депутата, который мог бы проникнуться интересами и заботами оценочной деятельности в нашей стране, к сожалению, нет. На форуме 13 марта 2013 года выступал молодой энергичный депутат Госдумы, но его доклад был таким сумбурным, таким откровенно некомпетентным, что все присутствующие оценщики сразу поняли, что от этого депутата ждать нечего. Как справедливо заметил один из комментаторов мероприятия, депутат стал нести такую околесицу, что следовало бы срочно выключить его микрофон.

Еще одна необычная идея. Было бы полезно ввести такой порядок: возможность перехода оценщиков из одной СРО в другую без всяких финансовых доплат, разрешений, с сохранением и компенсационного фонда, и ранее уплаченных взносов, также как сейчас граждане вправе выбирать медицинское учреждение и врача, или абоненты телефонных сетей могут переходить от одного оператора к другому с сохранением номера телефона. Даже члены партий, депутаты Госдумы свободно переходят из одной партии в другую и так же успешно продолжают свою деятельность. Если такой переход разрешить, то тогда оценщики будут массово переходить в лучшие СРО, а численность худших СРО будет уменьшаться, стремясь к нулю. Это будет стимулировать СРО развиваться, бороться за своих членов и привлекать новых, вести активную информационную, организаторскую деятельность в соответствии со своими задачами (а не устраивать заграничные конференции для себя и богатых партнеров). Сейчас в соответствии с Законом об оценочной деятельности оценщик может написать заявление, прекратить свое членство в СРО, стать членом другой СРО, но при этом он снова должен оплатить компенсационный фонд и заплатить взносы. Не так давно мы наблюдали, как одна из новых организаций усиленно привлекала новых членов,

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

осуществляя прием без уплаты компенсационного фонда и даже без взносов, - такое сильное было желание побыстрее набрать членов и достичь нужной численности.

В последнее время активизируется деятельность в области разработки необходимых нормативных и методических документов в сфере оценочной деятельности, по обсуждению проблем, поиску путей эффективного взаимодействия оценщиков с заказчиками и потребителями их услуг. В этом плане можно выделить Комитет Ассоциации российских банков по оценочной деятельности (далее - Комитет АРБ по оценочной деятельности) под руководством В.Ю. Рослова, Комитет Торговопромышленной палаты по предпринимательству в сфере экономики недвижимости под руководством А.А. Каньшина, Комитет Торгово-промышленной палаты по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности (сопредседатель Совета К.Н. Апрелев).

Комитет АРБ по оценочной деятельности объединяет представителей залоговых служб крупнейших банков, руководителей крупных оценочных компаний, саморегулируемых организаций оценщиков, а также крупнейших потребителей оценочных услуг - ОАО «РЖД», ОАО «АИЖК», ОАО «Лукойл».

Как уже отмечалось, банки всегда были и продолжают оставаться крупнейшими заказчиками и потребителями оценочных услуг. Особое значение для банков имеет оценка недвижимости для целей залога, поскольку недвижимость, как наиболее «твердый», надежный предмет залога, составляет основную долю в структуре залогового портфеля большинства банков.

Не секрет, что сфера оценки недвижимости - это источник повышенных рисков для устойчивости банковской системы. Действующие федеральные стандарты оценки и иные нормативные документы не охватывают все необходимые вопросы оценки для целей кредитования, отсутствуют единые требования к методическим подходам, на-

-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

сущной является задача совершенствования законодательной и нормативной базы оценочной деятельности.

Банкам как заказчикам оценки, естественно, нужны качественные отчеты об оценке с полным описанием объектов оценки, с достоверными адекватными результатами, с прогнозами изменения рыночной стоимости. В общем, банкам нужна честная и достоверная оценка. Банки не приемлют обман, завышение величины залогового имущества, сговор оценщиков с заказчиками, попытки обмана и фальсификации.

На протяжении последних лет Комитет АРБ по оценочной деятельности целенаправленно проводит работу, способствующую оптимизации процесса взаимодействия банков с субъектами рынка оценочных услуг и всемерному повышению качества оценки объектов залогового обеспечения. За последние годы разработан ряд важных и полезных документов:

• Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога»;

• Методические рекомендации по оценке АЗС для целей залога;

• Методические рекомендации «Электронный формат отчета об оценке жилой недвижимости» и ряд других документов.

Разработаны и согласованы с Федеральной антимонопольной службой принципы работы кредитных организаций с оценщиками, (успешно внедренные в некоторых банках, в частности в ОАО «Сбербанк России», «ВТБ 24»).

Комитет АРБ по оценочной деятельности является организатором ежегодной конференции «Актуальные проблемы оценки в банковском секторе на современном этапе». Эта конференция становится крупнейшим форумом для обсуждения актуальных проблем оценочной деятельности, поиска путей для эффективного взаимодействия банков и оценщиков. В 2012 году принять участие в конференции съехались более 150 человек, в 2013 году конференция вы-

звала небывалый ажиотаж среди банковского и оценочного сообщества, собрав более 200 участников, и организаторы даже не смогли зарегистрировать всех желающих принять участие в работе конференции из-за ограниченной вместимости зала. Подобный интерес обусловлен актуальностью выбранной темы.

По инициативе Комитета АРБ по оценочной деятельности в план мероприятий («дорожную карту») «Совершенствование оценочной деятельности» в рамках национальной предпринимательской инициативы по улучшению инвестиционного климата Российской Федерации включена разработка Федерального стандарта «Оценка для целей залога». В настоящее время для разработки документа сформирована рабочая группа, включающая представителей Банка России. Руководителем рабочей группы является председатель Комитета АРБ по оценочной деятельности Рослов В.Ю.

Комитет АРБ по оценочной деятельности открыт для сотрудничества со всеми заинтересованными организациями, может поделиться имеющимся практическим опытом и предложить теоретические наработки для решения вопросов систематизации требований к залоговому обеспечению кредитных сделок, оценки залогового имущества, содействие в общей работе по совершенствованию оценочной деятельности в России.

Безусловно, искать пути выхода из кризисной ситуации необходимо всему оценочному сообществу совместно с заказчиками и потребителями оценки.

Проблема качества услуг по оценке имущества может быть решена в том случае, если на рынке останутся только хорошо подготовленные профессионалы. Будем надеяться, что качество оценки улучшится при внедрении подробных и развернутых стандартов оценки, реализации мероприятий «дорожной карты» «Совершенствование оценочной деятельности».

В последние месяцы активную деятельность по обсуждению и решению проблем

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 6 (153) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

оценочной отрасли ведет Совет по саморегулированию предпринимательской и профессиональной деятельности Торговопромышленной палаты Российской Федерации (далее - Совет) (сопредседатель Совета К.Н. Апрелев). Совет провел заседания, на которых обсуждались проблемы саморегулирования в оценочной деятельности. По его инициативе организована дискуссионная площадка «Выработка предложений по урегулированию конфликта в Национальном совете по оценочной деятельности и налаживанию его работы» и проведены два заседания - в апреле и мае. Но интерес участников к этому мероприятию падает - по сравнению с первым заседанием на заседании, прошедшем 26 мая 2014 года, количество участников значительно сократилось. Хорошо, что технические возможности Торгово-промышленной палаты позволяли транслировать заседания дискуссионной площадки в интернете в режиме реального времени и обеспечивали возможность онлайн участия.

Широко обсуждаются разработанные Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) поправки в законопроект № 421531-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Поправки включали серьезные изменения в основы саморегулирования оценочной деятельности, например, предусматривалось регулирование деятельности юридических лиц посредством их обязательного членства в саморегулируемых организациях оценщиков с обязательным взносом в компенсационный фонд в размере не менее 300 000 рублей. В статье 24.6 законопроекта предусматривалось, что убытки, понесенные вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценочной компанией, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценочной компании, причинивших своими действиями убытки или

Подписка в любое время по минимальной цене (495)

имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности. (Следует вспомнить, что с 2007 по первый квартал 201 4 года ни одного случая взыскания с оценщика убытков и выплаты денежных средств в пользу потребителя за счет страхового полиса и средств компенсационного фонда не было.) Особо острой критике подвергаются предложения по созданию дополнительной структуры по выработке государственной политики в области оценочной деятельности и передаче основных функций НСОД новому образованию - Совету по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

Высказываются мнения о том, что перелом и урегулирование ситуации в оценочной деятельности произойдут в ближайшее время, когда будут внесены изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Не могу разделить это мнение - проблем накопилось слишком много, и поправками к закону, изменяющими основы саморегулирования оценочной деятельности, всех проблем не решить.

Банки выдают в виде кредитов реальные деньги, и им нужна реальная, честная, объективная, достоверная оценка рыночной стоимости имущества, предлагаемого в залог в качестве обеспечения этих кредитов. Банки не заинтересованы ни в завышении, ни в занижении рыночной стоимости залоговых объектов. То же касается и имущества банков, и судебных разбирательств, когда ключевым вопросом становится величина рыночной стоимости спорных объектов.

Становление оценочной отрасли в нашей стране происходит тяжело. Обострение многих проблем в оценке негативно сказывается и на взаимодействии банков и оценщиков. И банки, как крупнейшие заказчики оценки, заинтересованные в качественной оценке, с повышенным вниманием будут наблюдать за дальнейшим развитием ситуации оценочной отрасли и стремиться вносить свой вклад в решение больших и

331-9789, [email protected]

АКТУАЛЬНАЯ ПРОБЛЕМА

малых проблем, урегулирование противоречий и негативных тенденций.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Поручение Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Путина от 17 мая 2011 года № ВП-П16-3168.

2. Поручение Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Путина от 27 мая 2011 года № ВП-П13-3511.

3. Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Совершенствование оценочной деятельности» : распоряжение Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2013 года № 1744-р.

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ.

5. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

6. Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи : Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ.

7. URL: http://www.newsler.ru/incidents/ 2013/11/12/zashhita-popovoj

8. URL: http://rustoria.ru/post/delo-ob-urzhumskom-spirte-v-basmannom-ispolnenii/

9. URL: http://www.pronowosti.ru/archives/ 225596

10. URL: http://promofoods.ru/vesti/4737-delo-o-privatizacii-urzhumskogo-spirtovodoch nogo-zavoda

11. URL: http://www.upakovano.ru/articles/ 427837

12. URL: http://www.arbitr.ru

13. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства

экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.

14. Коростелев С. П. Кризис жанра, или Опять к вопросу оценки недвижимости. URL: http://www.pandia.ru/text/77/231/33601. php

15. URL:http://kad.arbitr.ru/Card/27b101b3-7cb3-4d4e-b635-6019c5ef44d7

16. Решение арбитражного суда города Москвы по делу № А40-19279/2012.

17. Уголовный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 13 июня 1996 года № 63-ФЗ.

18. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 379-ФЗ.

19. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации : Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ.

20. URL: http://www.kommersant.ru/doc/ 2338054

21. URL: http://bankir.ru/novosti/s/bankov skie-zalogi-podesheveli-na-glazakh-u-tsb-10059381

22. URL: http://www.audit-it.ru/articles/au thors/revuckij.html

23. Об исполнительном производстве : Федеральный закон от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ.

24. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ.

25. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» : проект федерального закона № 421531-6.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]