CC BY
430
№ 12 (159) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Системный подход к оспариванию кадастровой стоимости земли
Е.В. Козлова
заместитель директора ООО «Центр оценки» (г. Самара)
В.В. Козлов
руководитель судебно-экспертной лаборатории автономной некоммерческой организации «Экспертный совет по оценке и имущественным спорам»
(г. Самара)
Вячеслав Венедиктович Козлов, b2bkv@mail.ru
Введение
В сфере оспаривания кадастровой стоимости (далее - КС) сложилась парадоксальная практика: априори кадастровая оценка считается неверной, если в результате альтернативной оценки 1 конкретного земельного участка (далее - также ЗУ) получена рыночная стоимость, отличная от кадастровой, и никто не утруждает себя доказательством ошибочности расчетов оспариваемой КС. В итоге в отношении какого-либо исследуемого ЗУ мы получаем никем не оспоренную по существу кадастровую оценку, прошедшую экспертизу в саморегулируемой организации (далее -СРО) оценщиков, и альтернативную оценку, также подтверждаемую экспертизой в СРО оценщиков на соответствие отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проблема усугубляется тем, что экспертиза альтернативной оценки в СРО оценщиков проводится по формальным признакам соответствия (несоответствия) отчета об оценке нормативным требованиям стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ № 135), экспертиза же по существу на подтверждение результата оценки выполняется очень редко.
Таким образом, ставится под сомнение презумпция добросовестности государственной кадастровой оценки (далее - также ГКО) без должного на то основания. Справедливости ради следует признать, что в последнее время такая порочная практика уступает место здравому смыслу и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2014 года № 13839/13 указано следующее: «...рассмотрение арбитражным судом заявлений об оспаривании решений комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности принятых решений с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости (курсивным шрифтом выделено нами. - Авт.)». Аналогичный подход к оспариванию КС предлагается ввести и в ФЗ № 135. В проекте изменения закона статью 17.1 предлагается дополнить следующим текстом: «Обязательные случаи проведения экспертизы отчетов предусмотрены законодательством, в том числе в отношении отчетов об определе-
1 Альтернативная оценка - индивидуальная оценка рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого оспаривается.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙД
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
нии кадастровой стоимости и отчетов для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости... В обязательных случаях проведения экспертизы такая экспертиза проводится на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (курсивным шрифтом выделено нами. - Авт.)» [3]. Основным недостатком государственной кадастровой оценки земель считают массовые методы оценки, при применении которых в отношении индивидуальных объектов неизбежно допускаются несоответствия, приводящие к существенному отличию результатов кадастровой оценки от рыночной стоимости этих объектов, что является основанием для оспаривания установленной в отношении конкретного объекта кадастровой стоимости. Следовательно, прежде, чем оспаривать КС, нужно убедиться в том, что исследуемый ЗУ действительно имеет индивидуальные характеристики, отличающие его от типового представителя массовой оценки, а затем проверить расчеты ГКО на их адекватность в отношении объекта оценки. Эту процедуру рассмотрим на примере земель промышленного назначения (9-ВРИ 2) городов Самары и Тольятти.
Индикаторы рыночной стоимости
Первым фактором, на который аналитики рынка недвижимости обращают внимание, является масштаб сделки. Исследованию влияния масштаба сделки на стоимость посвящено достаточно большое количество публикаций и практических рекомендаций. В отношении земельных участков авторы исследований сходятся во мнении о том, что функция «удельная стоимость (р./кв. м) - площадь ЗУ (кв. м)» имеет логарифмическую зависимость [5]. Мониторинг рынка земли в городе Самаре показывает, что с увеличением площади
ЗУ с 1 000 до 100 000 квадратных метров средняя удельная стоимость промышленных земель с 3 416 уменьшается до 354 рублей за один квадратный метр, то есть на порядок [6]. Вызывает недоумение, почему же столь существенно влияющий на стоимость фактор остается без внимания у составителей методических указаний по ГКО
[4], у исполнителей ГКО и, соответственно, у заказчиков, принимающих отчеты о ГКО.
Местоположение объекта оценки, как правило, характеризуется удаленностью от административно-делового центра (далее - АДЦ) города - такой подход к оценке фактора местоположения реализован и при государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Самарской области в 2013 году (далее - Отчет ГКО-2013) [7]. Для крупных мегаполисов, таких как Самара, выделяются следующие типы зоны: «зона АДЦ», «ближайшая к АДЦ зона», «среднее удаление от АДЦ», «удаленная от АДЦ зона» и т. д. (в Самаре сложилась практика деления города на семь ценовых зон). Однако в отношении земель промышленного назначения даже в городах с ярко выраженным АДЦ можно выделить одинаковые ценовые зоны, разбросанные в разных частях города. Соответственно, критерием оценки фактора «местоположение» должно служить не расстояние от АДЦ, а сравнение промышленных зон города между собой. В Самаре оферты ЗУ промышленного назначения в зависимости от местоположения могут отличаться в три раза [6].
Транспортная доступность к объекту оценки в Отчете ГКО-2013 [7] характеризуется расстоянием до основной магистрали города. По нашему мнению, более уместной оценкой этого фактора было бы сравнение качества подъездных путей: асфальтовое покрытие, ширина проезда, условия поворота-разворота длинномерных транс-
2 9-ВРИ - 9-й вид разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок [4].
9.1-ВРИ - 1-я подгруппа - земельные участки, расположенные в городских населенных пунктах.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 12 (159) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
портных средств и т. п., поскольку именно характеристика «удобный подъезд» обычно указывается в офертах на продажу ЗУ промышленного назначения. С точки зрения количественной оценки этого фактора установить какую-либо зависимость его влияния на стоимость сложно, можно лишь констатировать, что величина этого влияния небольшая. Например в Отчете ГКО-2013 она оценивается в 30 процентов (± 15%).
Инженерные коммуникации и инфраструктура имеют широкий спектр характеристик:
• электроснабжение;
• водопровод;
• канализация;
• теплоснабжение;
• паропровод;
• газ;
• железнодорожная ветка;
• малоценные улучшения (забор, асфальтированная площадка и т. д.).
При этом играет роль состояние этих коммуникаций:
• отсутствуют;
• «на границе» (возможно подключение);
• на участке;
• отведенные мощности и прочее.
Очевидно, что учесть все эти нюансы и
установить какую-либо обобщенную зависимость стоимости от этих параметров вряд ли получится. Соответственно, и рекомендации для корректировки стоимости по фактору «коммуникации» самые разнообразные: от малообоснованных (5-15%)
[8] до эмпирических величин (например, в работе [6] утверждается, что наличие/отсут-ствие коммуникаций может изменить стоимость ЗУ в два раза).
Прочие факторы, такие как права собственности, условия финансирования, условия и дата продажи и т. п., как правило, не учитываются, поскольку аналоги подбираются в рамках одного вида использования земель (промышленного назначения -9-ВРИ) с одинаковыми характеристиками по этим позициям.
^4^^) Подписка в любое время по минимальной цене (495) 3
Таким образом, на основании индикаторов рыночной стоимости мы выявляем основные ценообразующие факторы и степень их влияния на стоимость ЗУ 9-ВРИ в городе Самаре:
• масштабный фактор - 10-кратное влияние;
• местоположение - 3-кратное влияние;
• транспортная доступность оказывает слабое влияние на стоимость - не боле чем 1,3-кратное;
• коммуникации могут изменить стоимость до 2 раз, однако обоснование величины корректировки связано с определенными трудностями и в случаях однородных выборок (аналоги близки по своим характеристикам) могут быть отнесены к разряду «прочих» либо в отдельных случаях получены расчетным путем по каждой позиции (стоимость подключения к коммуникациям, стоимость забора и т. д.);
• прочие неучтенные факторы должны отвечать требованию статистической значимости выборки и сходимости регрессионного анализа.
Пример анализа индикаторов рыночной стоимости проиллюстрирован в разделе «Оспаривание кадастровой стоимости по существу» (рис. 2).
Государственная кадастровая оценка земель Самарской области
Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Самарской области 9-ВРИ проводилась в 2013 году на базе сравнительного подхода (затратный и доходный подходы не использовались). Расчеты проводились методом статистического моделирования (см. [7, с. 54]) «В связи с малым количеством предложений на рынке земельных участков 9-ВРИ анализ и последующая оценка кадастровой стоимости проводились в целом по населенным пунктам Самарской области» [7, с. 302]. Было использовано 54 объекта-аналога
1-9789, iovrf@mail.ru
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙД
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
в следующих городах: Самара - 16 аналогов, Тольятти - 30, Жигулевск - 2, Ново-куйбышевск - 2, Отрадный - 4 аналога. Из общего количества аналогов был исключен 21 выброс, оставшаяся совокупная выборка из 33 аналогов разделена на обучающую выборку (17 аналогов) и контрольную (16 аналогов) (см. рис. 1). Выборка ЗУ промышленного назначения представлена диапазоном цен от 941 до 2269,23 рубля за один квадратный метр.
Критерии, по которым отбрасываются те или иные аналоги (выбросы), в Отчете ГКО-2013 не указываются. В расчетах приняты следующие ценообразующие факторы:
• подгруппа (1-я подгруппа - Самара;
2-я подгруппа - Тольятти; 3-я подгруппа - прочие малые города; 4-я подгруппа - поселки городского типа);
• расстояние от объекта до административного центра населенного пункта;
• расстояние до ближайшей из основных дорог [7, с. 307].
Скидка на торг в размере 13 процентов [7, с. 107] применялась к офертам аналогов. Как видим, в перечень ценообразующих факторов не попали «масштабный фактор» и «коммуникации», хотя о значимости последнего в Отчете ГКО-2013 говорится [7,
с. 227].
Для расчета удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС, р./кв. м) земельных участков подгруппы 9-ВРИ была выбрана мультипликативная с двоичными факторами модель. Общий вид формулы Y = a0X11 ...Xan" приведен в Отчете ГКО-2013 [7, с. 354]. Конкретно для земель 9.1-ВРИ (код подгруппы_уэг1) уравнение принимает следующий вид [7, с. 376]:
УПКС = 0,000111 х (код подгруппы_Увг1 + + 0,50)1379 х (расстояние от объекта до административного центра населенного пункта + 0,50)01474 х (расстояние до ближайшей из основных дорог + 0,50)15775.
Критерий достаточности рыночной информации, используемой для расчета када-
стровой стоимости каждой группы, соответствует условию 6(m + 1), где m - количество ценообразующих факторов, отобранных для построения модели расчета [7, с. 330]. Однако верификация модели путем подстановки в соответствии с описанием конкретных значений в полученное уравнение регрессии не приводит к идентичным результатам, опубликованным в Отчете ГКО-2013 [7]. В этом легко убедиться, подставив параметры исследуемого далее ЗУ в приведенное уравнение.
Анализ статистического моделирования для расчета КС в Отчете ГКО-213 в совокупности с анализом индикаторов рыночной стоимости выявил следующие несоответствия, приводящие к существенной погрешности результатов оценки земель 9-ВРИ в городе Самаре:
• интерпретация принятых в расчетной модели ценообразующих факторов неверно отражает их влияние на стоимость;
• в расчетах не учитываются такие ценообразующие факторы, как масштаб и коммуникации, существенно влияющие на стоимость ЗУ 9-ВРИ;
• принятая расчетная модель не верифицируема.
На основании изложенного можно утверждать, что использованные в Отчете ГКО-2013 методы анализа и обработки статистических данных, а также принятые расчетные модели не гарантируют высокую точность определения КС на базе стандарта рыночной стоимости и могут привести к существенной погрешности расчетов в отношении индивидуальных объектов.
Оспаривание кадастровой стоимости по существу
Рассмотрим конкретный пример оспаривания КС земельного участка 9-ВРИ в городе Самаре (кадастровый номер 63:01:0925007:540). На основании анализа рынка и результатов государственной кадастровой оценки, проведенной в 2013 году,
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
□ - выбросы □ - обучающая выборка ■ - контрольная выборка
сл
(О
ю
о
Рис. 1. Использованные в Отчете ГКО-2013 [7] для расчета кадастровой стоимости аналоги земель 9-ВРИ населенных пунктов Самарской области (ось абсцисс - порядковые номера объектов-аналогов по возрастанию; ось ординат - цены сделок или оферт
с учетом скидки на торг).
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙД
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
Параметр Данные из Отчета ГКО-2013 [7] Фактические данные и характеристики Рыночные индикаторы, р./кв. м Пояснения к данным столбца «Рыночные индикаторы»
Площадь ЗУ* 17 896,4 кв. м 17 896,4 кв. м - -
Масштабный фактор не учитывался - 1 290 [6] среднее значение для площадей 10 000-100 000 квадратных метров
Расстояние до АДЦ 2,12 км 10,8 км 1 547 [7] 1 489 [6] средние значения по фактическим данным
Расстояние до ближайшей магистрали 322 м 420 м 1 754 [7] величина индикатора в Отчета ГКО-2013 [7] не обоснована**
Фактор коммуникации не учитывался только электрические сети 1 397 [6] среднее значение для представленного набора коммуникаций
Подъезд к ЗУ не учитывался хуже среднего - индикаторы отсутствуют
Скидка на торг 13% рассчитывается 0-50% [6] величина скидки дифференцируется***
УПКС 2 521,3 р./кв. м определяется 940-1 600 см. рис. 2
Примечания:
* ценовой диапазон площадей ЗУ - 10 000-100 000 квадратных метров;
** см. раздел «Индикаторы рыночной стоимости»;
*** по нашему мнению, скидка на торг должна применяться дифференцировано: максимальная скидка на торг назначается для максимальных оферт, а для минимальных оферт она не назначается (равна 0). Такой подход соответствует обычаям делового оборота на рынке недвижимости. Для промежуточных (средних) оферт скидку на торг определяем на основе пропорциональности - по линейной зависимости от 0 до максимума.
сравним данные из Отчета ГКО-2013 с фактическими данными и индикаторами рыночной стоимости применительно к земельному участку, КС которого оспаривается (см. табл.).
Обращаем внимание на то, что УПКС оцениваемого ЗУ выходит за верхнюю границу диапазона цен выборки, использованной в Отчете ГКО-2013 [7] (2 521,3 р./кв. м > 2 269,23 р./кв. м (см. рисунки 1 и 2). Получается, что объект оценки лучше лучшего из аналогов), в то время как фактические характеристики оцениваемого ЗУ имеют среднестатистические (ниже среднего уровня)показатели.
Выполненный анализ позволяет определить интервал цен, в котором предположительно будет находиться рыночная стоимость ЗУ как эквивалент кадастровой стоимости:
• по расстоянию до ближайшей из основных дорог объект оценки относится к ценовому диапазону со средним значением 1 754 рубля за один квадратный метр [7];
• по удаленности от АДЦ объект оценки относится к ценовому диапазону со средним значением 1 547 рублей за один квадратный метр [7] или 1489 рублей за один квадратный метр по данным [6];
• по инженерным коммуникациям объект оценки относится к ценовому диапазону со средним значением 1 397 рублей за один квадратный метр [6];
• по масштабному фактору объект оценки относится к ценовому диапазону со средним значением 1 290 рублей за один квадратный метр [6].
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 12 (159) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Рис. 2. Индикаторы рыночной стоимости объекта оценки
Графическая интерпретация индикаторов рыночной стоимости объекта оценки представлена на рисунке 2.
Индикаторы рынка указывают на интервал стоимости от 940 до 1 754 рублей за один квадратный метр (на рисунке 2 -заштрихованный отрезок), но лишь один индикатор фактора «транспортная доступность» превышает среднее значение выборки аналогов, использованных при проведении государственной кадастровой оценки в 2013 году (см. рис. 2), а поскольку влияние этого фактора слабое (до 1,3-кратного) и его критерии неопределенные (большее влияние на стоимость оказывает удобство подъезда, а не расстояние до ближайшей основной магистрали), следует ожидать, что искомая рыночная стоимость оцениваемого ЗУ находится в диапазоне 940-1 600 рублей за один квадратный метр (округленно), поскольку, как уже отмечалось, по основным параметрам объект оценки имеет характеристики средние - ниже среднего уровня, причем наиболее сильное влияние на стоимость оказывает масштабный фактор.
Следует отметить, что базой для аналитических исследований рынка недвижимости, как правило, служат данные об офертах, а не о совершенных сделках. Это
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
обстоятельство снизит значения (диапазон значений) индикаторов рыночной стоимости на величину скидки на торг. Например, для 13-процентной скидки диапазон будет иметь значения 940-1 400 рублей за один квадратный метр (нижняя граница выборки, представленной в Отчете ГКО-2013, сформирована ценами сделок, а не оферт).
Убедившись в том, что установленный УПКС оцениваемого ЗУ действительно не соответствует рыночным индикаторам и предположительно завышен в два раза, перейдем к альтернативной оценке рыночной стоимости ЗУ. Оценка проводится с применением всех доступных подходов и методов. В нашем случае оценка выполнялась методами сравнительного подхода на базе выборки, состоящей из 15 аналогов. Полученный результат - 1 104 рубля за один квадратный метр с доверительным интервалом ±20 процентов при 97-процентной вероятности - полностью подтвердил все наши предположения. С отчетом об оценке можно ознакомиться по публичным ссылкам арбитражного дела № А55-17649/2014 [9].
Таким образом, несоответствие исходных данных, принятых в Отчете ГКО-2013, фактическим характеристикам объекта оценки, игнорирование существенных ценообразующих факторов (коммуникации
-9789, iovrf@mail.ru
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙД
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
и масштаб), оказывающих более сильное влияние на стоимость, чем принятые в расчетной модели, а также другие факторы (например формирование выборки) привели к существенному завышению кадастровой стоимости оцениваемого ЗУ при проведении государственной кадастровой оценки в 2013 году.
Другой опыт оспаривания кадастровой стоимости
В нашем распоряжении есть данные об оспаривании КС ЗУ промышленного назначения (9-ВРИ) в городе Тольятти.
Земельный участок расположен в одной из промышленных зон города, имеет среднестатистические характеристики, за исключением площади, равной 2,62 гектара. Сведений об оцениваемом ЗУ в Отчете ГКО-2013 нет, установленный УПКСЗУ -3 228,58 рубля за один квадратный метр. Простое сравнение этого значения с УПКС аналогичных соседних участков, примыкающих к оцениваемому, дает следующую картину:
УПКСан = (800-1 800) р./кв. м << УПКСЗУ= = 3 228,58 р./кв. м.
Оценщик выполнил анализ рынка и подготовил выборку, состоящую из 24 аналогов, диапазон оферт составил 100-1 250 рублей за один квадратный метр. Одна треть выборки приходится на интервал 100 - 400 рублей за один квадратный метр, одна треть - на интервал 400 - 700 рублей за один квадратный метр и оставшаяся треть - на интервал 700 - 1 250 рублей за один квадратный метр. Нетрудно видеть, что этот диапазон оферт существенно смещен в меньшую сторону относительно диапазона цен, принятого в Отчете ГКО-2013 (941-2 269,23 рубля за один квадратный метр) (см. рисунки 1 и 3). Результаты этого анализа послужили поводом для оспаривания КС оцениваемого ЗУ.
Дополнительный анализ выборки из
Отчета ГКО-2013 применительно к оцениваемому ЗУ показал, что из четырех представленных там аналогов, сопоставимых с объектом оценки, два имеют существенные улучшения (железобетонный забор, бетонированная площадка, железнодорожная ветка, козловые краны и т. п., стоимость которых не вычиталась из стоимости ЗУ), один аналог не подтверждается ссылкой на источник информации, и только один можно использовать для расчетов. В результате альтернативной оценки ЗУ получен результат - 300 рублей за один квадратный метр (уравнение регрессии имеет квадрат коэффициента корреляции R2 = 0,8). Существенную роль в снижении стоимости оцениваемого ЗУ сыграл масштабный фактор - площадь ЗУ 26 200 квадратных метров больше среднестатистических значений (около 5 000 квадратных метров).
Анализ других отчетов об оспаривании КС в городе Тольятти, содержащихся в публичной базе данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, показывает, что абсолютное большинство оценок (92%) находится в диапазоне 400-900 рублей за один квадратный метр, один отчет (опасное производство) - 293 рубля за один квадратный метр и остальные - от 900 до 1 000 рублей за один квадратный метр. По неподтвержденным сведениям, но из трех разных источников, получена информация, что администрация города не принимает отчеты, в которых указана УПКС менее 400 рублей за один квадратный метр для промышленных земель. Так появился еще один «ценообразующий» фактор - административный. Таким образом, оценщики в городе Тольятти работают исключительно с выборкой 400-1000 рублей за один квадратный метр (рис. 4), аналоги с меньшими офертами считаются выбросами, а предложения к продаже объектов по цене свыше 1 000 рублей за один квадратный метр встречаются редко, и такие объекты, как правило, имеют улучшения.
Для нас важен другой вывод: реальная выборка объектов-аналогов 9-ВРИ для города
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 12 (159) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ООО
ООО
Т— см со
о
о
о о Iо
о
о
со
о
о
г-
о
о
со
о
о
О)
о
о
о
о
о
о
о
см
о
о
со
о
о
о о Iо
о
о
со
о
о
г-
о
о
со
о
о
О)
о
о
о о о см см
g p./кв. м
см
см
□ оферты в г.Тольятти
і цены сделок из ГКО-2013
Рис. 3. Диапазоны цен предложений в городе Тольятти и цен сделок из Отчета ГКО-2013 9-ВРИ Самарской области (ось абсцисс - цены оферт или сделок, ось ординат -количество оферт или сделок в соответствующем интервале цен)
Тольятти практически не пересекается с выборкой из Отчета ГКО-2013 (рис. 3). В Отчете ГКО-2013 приводятся данные (см. [7,
с. 44]), по которым можно рассчитать коэффициент перехода от цен в Самаре к ценам в Тольятти, для 9-ВРИ он составляет примерно 0,7. Если предположить, что выборка из Отчета ГКО-2013 отражает в большей степени ситуацию на рынке города Самары (максимальные цены), то из сравнения выборок, представленных на рисунке 3, видно, что пропорция с коэффициентом перехода 0,7 не соблюдается, соотношение средних значений выборок отличаются более чем в 3 раза. Что же говорить о малых городах и городских населенных пунктах Самарской области, на которые распространяется та же выборка из Отчета ГКО-2013 (941-2 269,23 рубля за один квадратный метр)?
Статистика оспаривания кадастровой стоимости
Начиная с 2010 года большое расхождение кадастровой и рыночной стоимостей стало проблемным для многих
^5^) Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
собственников земельных участков. Противоречивость судебной практики в тот период привела к необходимости выработки универсальных подходов к оспариванию кадастровой стоимости, и в 2011 году вышло постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года № 913/11 [10], в котором была дана оценка правовых ошибок, возникавших при оспаривании кадастровой стоимости. В работе [11] приводится статистика 25 арбитражных дел периода 2011-2012 годы по различным регионам России. В соответствии с этой статистикой минимальное снижение КС - в 1,64 раза, максимальное - в 25,33 раза, среднее - в 8,16 раза. Суммарная кадастровая стоимость по рассмотренным делам была снижена с 3,8 миллиарда рублей до 836,5 миллиона рублей, в результате чего бюджет недополучит, а собственники ЗУ сэкономят около 8 миллионов рублей в год.
Анализ 49 результатов оспаривания проведенной в 2013 году государственной кадастровой оценки земель промышленного на-
-9789, iovrf@mail.ru
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙ
С
к
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
4
□ кадастровая стоимость в альтернативная оценка номеР пРеМедента оспаривания
Рис. 4. Результаты оспаривания государственной кадастровой оценки земель
в городе Тольятти
значения в городе Тольятти по состоянию на июнь 2014 года показывает следующее: минимальное снижение КС после оспаривания составляет 1,49 раза, максимальное - 17,32 раза, среднее - 4,22 раза (рис. 4). 21 заявление комиссией было отклонено, около половины из этих заявителей обратились в
суд, судьба остальных отклоненных оспариваний КС нам неизвестна. Суммарная кадастровая стоимость по представленной выборке была переоценена на 5,43 миллиарда рублей. В результате переоценки кадастровая стоимость снижается с 7,8 до 2,37 миллиарда рублей.
£ 70
со
1 60 о
Н 50 40 30 20 10 0
65,4---------------------------------------
----- 60,7
_________________________________57,5
многоэтажная торговые объекты административно- промышленные жилая застройка офисные объекты здания
■ рыночная □ кадастровая
Рис. 5. Сравнение рыночной и кадастровой удельных стоимостей недвижимости
в городе Самаре
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 12 (159) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Представляет интерес и аналитическое исследование сопоставимости кадастровой и рыночной стоимостей объектов торговой и офисной недвижимости в городе Самаре [6]. Его результаты свидетельствуют о том, что на большей части территории городского округа Самара их расхождение составляет от 2 до 30 процентов. Максимальные отклонения кадастровой стоимости (КС) от рыночной стоимости (РС) для различных объектов капитального строительства представлены на гистограмме (рис. 5).
В цифровом выражении эти отклонения имеют следующие значения (приведены отношения КС/РС):
• для объектов многоэтажной жилой застройки - 2,18;
• для торговых объектов - 12,14;
• для зданий административно-офисного назначения - 5,38;
• для объектов промышленного назначения - 3,45.
Заключение
Имеются веские основания полагать, что завышение кадастровой стоимости земельных участков относительно их рыночной стоимости имеет массовый характер. Наибольшее расхождение между кадастровой и рыночной стоимостями следует ожидать в отношении земельных участков малых населенных пунктов. Однако эти предположения не дают основания пренебрегать доказательством ошибочности расчетов ГКО в отношении конкретных объектов - перед оспариванием необходимо выявить и обосновать факторы, свидетельствующие о несоответствии КС рыночной стоимости исследуемого объекта.
Альтернативная оценка земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости должна сопровождаться экспертизой отчета об оценке не по формальным признакам, а на подтверждение стоимости (результата оценки). Расчетные модели альтернативной оценки должны соответствовать требованиям методических указа-
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
ний по ГКО земель, утвержденных уполномоченными органами [4].
Практика государственной кадастровой оценки земель показала неэффективность крупных контрактов на оценку. Так, оценка всех земель населенных пунктов Самарской области (1 000 1 75 земельных участков) по всем 17 видам разрешенного использования выполнялась пятью оценщиками в течение 45 дней (с 10 сентября по 25 октября 2013 года). При таких объемах и скорости оценки (одному оценщику необходимо осмыслить и оценить примерно 750 объектов в час) ошибки в расчетах просто неизбежны, гораздо эффективнее, по нашему мнению, дифференцировать оценку, как минимум, по видам разрешенного использования с тем, чтобы ее выполняли узкоспециализированные оценщики. Применение предложенного подхода облегчит проверку отчетов о ГКО и, надеемся, сократит колоссальные расходы на оспаривание кадастровой стоимости.
* * *
Краткая справка о порядке оспаривания кадастровой стоимости
Основные нормативные положения, касающиеся оспаривания кадастровой стоимости, изложены в главе Ш.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оспорить кадастровую стоимость могут юридические и физические лица, органы государственной власти и местного самоуправления, если результаты определения кадастровой стоимости (далее - КС) затрагивают их права и обязанности. Результаты определения КС могут быть оспорены в суде или в комиссии по рассмотрению споров, создаваемой органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (далее -также ГКО) в соответствующем субъекте Российской Федерации (далее - комиссия). Оспаривание результатов определения КС
-9789, iovrf@mail.ru
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙД
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
в суде юридическими лицами, а также органами государственной власти и местного самоуправления может проводиться только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в этом случае оспаривается решение комиссии), либо в случае если заявление не рассмотрено комиссией в установленный срок. Для оспаривания физическими лицами результатов определения КС в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость [1, ст. 24.18].
Соответственно, при альтернативной оценке рыночная стоимость объекта недвижимости определяется на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, что эквивалентно дате, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Пересмотр КС может проводиться с момента внесения в государственный кадастр недвижимости текущих результатов определения КС до даты внесения в государственный кадастр недвижимости новых (очередных) результатов ГКО.
Согласно статье 24.18 Федерального закона [1] при оспаривании КС в комиссии альтернативный отчет об оценке должен сопровождаться положительным заключением эксперта(-ов) саморегулируемых организаций (далее - СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, выполнивший оценку. При оспаривании КС в суде такое требование не предъявляется, а решение комиссии не является предметом рассмо-
трения. Соответственно, суд рассматривает исковое заявление «по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости» [2], основываясь при этом на процессуальных положениях судопроизводства. В частности, суд может принять решение:
• на основании представленного доказательства - альтернативного отчета об оценке без проведения какой-либо его экспертизы;
• по аналогии с работой комиссии -с учетом положительного (или отрицательного) заключения эксперта(-ов) СРО оценщиков;
• с учетом заключения специалиста или эксперта при проведении судебной экспертизы альтернативного отчета об оценке в независимом экспертном учреждении;
• назначить судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки.
Оценщик альтернативного отчета об оценке де-факто выступает в роли эксперта и здесь в полной мере могут быть реализованы и послужить весомым аргументом доводы оценщика-эксперта о несоответствиях (неадекватности) ГКО применительно к конкретному объекту оценки. Если эти аргументы окажутся убедительными, то решение суда об оспаривании КС может быть принято по первому сценарию без дополнительных экспертиз.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.
2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2014 года № 13839/13.
3. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» : проект федерального закона. URL: http://regula
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 12 (159) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
tion.gov.ru/project/12105.html?point=view_
project&stage=2&stage_id=12109
4. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года. № 39 (с изменениями, внесенными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 января 2011 года № 3).
5. Власов А. Д. Проблемы кадастровой оценки земельных участков под объектами в поселениях (Модель влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость) // Имущественные отношения в Российской Федерации. № 1(40). 2005. URL: http://niek.ru/Met/met006.htm
6. Исследование рынка недвижимости и анализ социально-экономических последствий кадастровой оценки на территории г. Самара, 2012. Самара : Поволжский центр развития, 2013.
7. Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области : отчет от 25 октября 2013 года № 1/К-2013-01 : с приложениями. ООО «Группа комплексных решений». URL: https://rosreestr.ru/ wps/portal/p/cc_ib_cadastral_estimation/cc_
ib_ais_fdgko/!ut/p/c5/jY7LCoJAGIWfxQeI_4w 1uh4vjKOlIyqpGzEIEby0iKC3T1u1yTpnefg4H 9W0dGoffdfe-3lqByqpthowLlhwgEqK1IOIfH_ v5h4g7WWvrIbzk6siyZAU3IHSaSLCEAzS_Id WMtTBSsv0CCjXy5gWNqDxgw6p7ob5slieV-9tj3Xfenp_fYkAxcE8Xqmi2v4wyvVqFDtBJrgJ Ccqpcug2FuUzUzvZGcYLciEk9A!!/dl3/d3/L0l DU0dabVptWmltbS9vQW9nQUVJWUlnQkFR SVJBQ0FKUWlBRUJCaEVBSUJIQ0lBUUVC RVFBZ0lTSWdCQVlVUkFDQWhvaUFFQkEx aUlBUUFET2hZRGcvNEMxYjhVQWcvN18wM TVBMUg0MElPVFBEMEFLTkJIU0E1MjBHMC 9yZXBvcnRDYXJk/?restoreSessionState=true &id=4862&refController=listReports. ^ 63-Са марская область/НП/1-К-2013-1.zip
8. Центр экономического анализа и экспертиз. URL: http://ceae.ru/ocenka-zemel-
uchastkov.htm
9. URL: www.samara.arbitr.ru
10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011года № 913/11.
11. Анализ судебной практики оспаривания кадастровой стоимости земельных участков : аналитическая справка / ООО «БК-Аркадия», 2013. URL: http://www.bk-arkadia.ru/media/textpages/2013-04-15/anal-iticheskaja_spravka_priznanie_kadastrovoj_ stoimosti_na_urovne_rynochnoj_15-04-13. pdf
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!
Приносим извинения за неточности, допущенные в статье А.Ф. Пацкалева «Определение вида стоимости предприятия как объекта управления», на с. 74 журнала № 11 за этот год:
1) вместо «оплата дополнительных акций общества неденежными средствами, если их номинальная стоимость превышает более 200 (двухсот) минимальных размеров оплаты труда» следует читать: «оплата дополнительных акций общества неденежными средствами, если иное не установлено федеральным законом (ст. 34 в ред. Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ»;
2) вместо «Стоимость инвестированного капитала определяется как разница между совокупными активами компании и текущими обязательствами, что, по нашему мнению, и составляет стоимость чистых активов компании» следует читать: «Разница между совокупными активами компании и текущими обязательствами», по нашему мнению (и согласно приказу Министерства финансов Российской Федерации от 28.08.2014 № 84н «Об утверждении Порядка определения стоимости чистых активов»), составляет стоимость чистых активов компании, а не стоимость инвестированного капитала, как это утверждает соискатель [14, c. 46]».
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
