CC BY
10
1 SCIENCE TIME ■
тл 1(4 5л ' tL® -1 щг 1 - 4_W JT |Г1 1 r^g) ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ В КРЫМУ Горовец Наталья Александровна, Рудак Мшена Вадимовна, Карачун Алена Игоревна, Крымский федеральный университет им. В. И. Вернадского, г. Симферополь E-mail: ngorovets@mail.ru
Аннотация. В статье рассмотрены тенденции развития рынка ипотеки в России и Крымском регионе, результаты деятельности лидера ипотечного кредитования Российского национального коммерческого банка, выявлены основные проблемы, препятствующие развитию ипотечного кредитования в Крыму и факторы его роста.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, рынок ипотеки, экономический кризис, Российский национальный коммерческий банк, проблемы и факторы роста рынка ипотеки.
Ипотека является эффективным инструментом, с помощью которого возможно решение большого количества важных социальных, экономических и правовых проблем. Удовлетворяя потребность населения в жилье, ипотечное кредитование снижает социальную напряженность и в то же время активизирует рынок недвижимости, влияет на проблему занятости, увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Ипотечное кредитование -перспективное направление банковской деятельности, привлекательный метод размещения банками своих кредитных ресурсов под высокие проценты, что способствует повышению доходности и хорошим способом развития банковского бизнеса.
Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения.
Экономический кризис, начавшийся в 2014г., привел к резкому сокращению ипотечного кредитования в России. Темпы изменения количества и объемов ипотечного кредитования показаны на рис.1.
В 2014 г. после кризиса 2008г. наблюдался исторический максимум ипотечного рынка в России: банками было выдано 1012,8 тысяч кредитов заемщикам на сумму более 1,7 трлн.руб. В 2015г. количество кредитов сократилось на 320,9 тысяч, объем кредитования сократился на 605 млрд.руб.
2000
1500
1000
500
1751,7
—1353,6-Н-
1
1012,8
а
1292
1147,3
Объем выданных ипотечных кредитов
I Количество выданных ипотечных кредитов
2013
2014
2015
11 месяцев 2016
Рис. 1 Темпы изменения количества и объемов ипотечного кредитования (составлено авторами по данным источников [1, 2])
Для российского ипотечного рынка резкое сокращение объемов кредитования в период кризиса, вызванного неустойчивым характером развития мировой экономики, снижением цен на энергоносители и другие ресурсы, введенными санкциями США и рядом других стран по отношению к Российской Федерации, связано с ограничением внешних заимствований коммерческих банков, повышением ставок по ипотеке, ужесточением требований банков к заемщикам, снижением доходов населения и пр.
В 2016г. рынок ипотеки показал рост. За 11 месяцев 2016г. количество и объем ипотечного кредитования превысил уровень 2015г. Количество выданных ипотечных кредитов составило 756 тысяч, а объем выданных кредитов составил 1292 млрд.руб.
В Крыму рынок ипотеки в настоящее время находится в стадии становления.
В докризисные времена, в расцвет ипотечного кредитования, в 2006—2008 годах, в Крыму около 15 процентов квартир приобретались в кредит, а банки ежегодно выдавали жилищные ссуды на 900 миллионов гривен (2,7 миллиарда рублей) [3].
После вхождения Крыма в правовое поле Российской Федерации рынок ипотеки в регионе по понятным причинам замер. Необходимо было
восстанавливать банковскую систему после ухода Украинских банков; санкции не позволяли войти на рынок крупным российским банкам, располагающим большими кредитными ресурсами, более лояльными кредитными программами; отсутствовали кредитные истории жителей Крыма, что увеличивало риски при ипотечном кредитовании и, как результат, повышало его стоимость; возникли проблемы с перерегистрацией прав собственности на объекты недвижимости крымчан, при невозможности воспользоваться соответствующими данными из украинского реестра для российских банков; низкий уровень дохода крымчан и
др.
В 2015 году в Крыму было выдано ипотечных кредитов всего на сумму 466 млн. руб., в 2014г. эта сумма составила только 63млн. руб. Структура ипотечных кредитов Крымского федерального округа распределена следующим образом: на долю г.Севастополя в 2015 г. приходится 23,6%, на долю Республики Крым -76,4% [4, с.168].
Количество, зарегистрированных в Госкомрегистре ипотечных сделок в 2014-2016г.г. показано на рис.2.
1400
1200 1000 800 600 400 200 0
1165
18 6 -2 _—
Количество зарегистрированных ипотечных сделок в Крыму
| Количество зарегистрированных ипотечных сделов в г.Севастополе
2014г.
2015г.
5 месяцев 2016г.
8 месяцев 2016г.
Рис. 2 Количество, зарегистрированных в Госкомрегистре ипотечных сделок в 2014-2016 г. (составлено авторами по данным источников [5])
В 2014 году было зарегистрировано всего 24 ипотечные сделоки, в том числе 18 в Республике Крым и 6 в г.Севастополе.
Несмотря на то, что в Крыму и Севастополе работают одни и те же банки, ситуация на ипотечном рынке у двух регионов серьезно отличается. В 2015 году в Госкомрегистре по Крыму прошло регистрацию 1165 ипотечных сделок, а за восемь месяцев 2016 года уже 1328. В Севастополе рынок полноценно так и не заработал: по данным отделения Центробанка РФ по городу, в 2015 году было зарегистрировано 53 сделки; а за 5 месяцев 2016 года - 55.
| SCIENCE TIME |
На первых этапах интеграции в состав Российской Федерации на территории Крымского федерального округа среди функционировавших банков, выдавал ипотечные кредиты только Российский национальный коммерческий банк (РНКБ). Взять кредит могли в основном бюджетники, военнослужащие и правоохранители. Разработанные ипотечные программы, такие как «Ипотека с государственной поддержкой», «Простая ипотека»; «Потребительский кредит под залог недвижимости»; «Ипотека для военных» обслуживали сделки на покупку жилья на вторичном рынке, и только позже была внедрена программа «Новострой», в рамках которой банк выдавал кредиты на приобретение жилья на этапе строительства. Выбор кредитных продуктов и условия кредитования значительно уступали российскому рынку, в частности срок кредитования был значительно короче, максимальная сумма кредита меньше, процентные ставки больше. Характеристика ипотечных программ и особенностей условий кредитования в Крыму рассматривались в источнике [4, с.169].
Сейчас на полуострове ипотечные кредиты выдают три банка - РНКБ, Генбанк и АБ "Россия". Среди этих банков лидером по объему выданных кредитов на приобретение жилья является РНКБ, который в первом полугодии 2016 г. занял 31 место в общем рейтинге российских ипотечных банков. Росту показателей способствовало активное участие РНКБ в программе «Ипотека с государственной поддержкой», которая позволяет брать кредит по сниженной процентной ставке от 11,49% годовых [6].
С момента запуска ипотечного кредитования осенью 2014 года в РНКБ выдано 980 ипотечных кредитов на 2,18 млрд.руб., из них 396 кредитов на сумму 1,16 млрд.руб. выдано клиентам - жителям других регионов России. Таким образом, ипотечные кредиты клиентам с материка по объему составляют половину общего ипотечного портфеля банка. Еще около 100 кредитов на сумму 158 млн. руб. было выдано в рамках ипотеки с государственной поддержкой. С начала 2016 года выдано 723 кредита на покупку жилья в Крыму на общую сумму 1,4 млрд. руб., что в 2,85 раза превышает количественные показатели 2015 года и в два раза - показатели по объему кредитования [7].
Росту рынка ипотеки способствовали факторы, характерные для всего российского рынка - это снижение инфляции, уменьшение ключевой ставки центрального банка до 10% годовых, что положительно сказалось на улучшении условий кредитования, в первую очередь, на снижение процентных ставок по кредитам.
В ноябре 2016г. среднегодовая ставка по ипотеке в России составила 12%, а в 2013г. она была на уровне 12,5%, то есть вернулась на докризисный уровень [8]. Средняя сумма ипотечного кредита в Крыму сегодня составляет 2 млн.руб., а средневзвешенная ставка, по данным регионального Минфина, - 12,73% годовых [9]. По размеру этой ставки, Республика Крым приблизилась к
I
SCIENCE TIME
I
общероссийскому показателю.
Росту рынка способствовало расширение жилищного строительства в Крыму. По данным Правительства Республики Крым, показатели ввода в эксплуатацию жилых помещений в 2016 году превышают аналогичные показатели прошлого года в 2,5 раза [10].
Важным фактором роста рынка является государственная поддержка. В январе 2016 года Министерство финансов РФ включило РНКБ в программу ипотечного кредитования с господдержкой.
Республика Крым включена в перечень субъектов, на территории которых реализуется программа «Жилье для российской семьи», со стоимостью 1 кв.м. общей площади не более 35 тыс. рублей. Специально для программы «Жилье для российской семьи» «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» (АИЖК) сформировало социальную ипотеку: «Квартира» со сроком кредитования от 3 до 30 лет, процентной ставкой 9,9% [11].
При участии АИЖК Крыма реализуются различные ипотечные программы, такие как «Стандарт», «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье», «Индивидуальный жилой дом».
На сегодняшний день остаются не решенными проблемы такие как:
- недостаточность объектов для покупки на первичном рынке, не смотря на рост жилищного строительства и имеющийся спрос на первичное жилье. По предварительным данным в ближайшие годы ипотечный кредит собираются взять около 150 тысяч крымчан или 6,5% населения полуострова [12];
- не все застройщики научились работать по российскому законодательству;
- нет залогов, так как до сих пор не решен в полной мере вопрос с перерегистрацией прав собственности на объекты недвижимости крымчан, возникают трудности при оформлении земельных участков; банки не хотят рисковать и приобретать в залог непроверенную недвижимость;
- нестабильность цен на рынке ипотеки, так как цены на жилье ориентируются продавцами на иностранную валюту (чаще привязываются к доллару США), курс которой постоянно колеблется.
- высокие цены на недвижимость: за последние два года стоимость квадратного метра выросла в 2 раза и сравнялась с аналогичными показателями в Сочи;
- монопольное положение функционирующих в крымском регионе банков, что препятствует здоровой конкуренции на рынке и ведет к удорожанию кредитного обслуживания.
- из-за санкционного режима в Крым пока так и не зашли крупные
ипотечные жилищные кредиторы, такие как Сбербанк и ВТБ24,
Россельхозбанк, банки группы Societe Generale, Газпромбанк, Абсолют Банк,
I
SCIENCE TIME
I
банк "Возрождение" и др., которые могли бы активизировать ипотечное жилищное кредитование за счет более низких процентных ставок и более широкой линейки продуктов ипотечного кредитования;
- низкий уровень дохода большей части населения крымского региона, а также люди стали осторожнее подходить к получению кредита и рассмотрению покупки квартиры в качестве способа инвестирования.
Несмотря на все существующие трудности, банкиры прогнозируют дальнейший рост ипотечного кредитования на полуострове. Так, РНКБ рассчитывает в 2017 году увеличить портфель по ипотечным кредитам не менее чем в 2-2,5 раза [10].
Литература:
1. Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов [Электронный ресурс] // РУСИПОТЕКА. - Режим доступа: http://rusipoteka.ru/ ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/
2. АИЖК: за 11 месяцев 2016 года выдано 1,3 триллиона рублей ипотечных кредитов [Электронный ресурс] // ГОРОБЗОР.РУ - Режим доступа: http:// www.gorobzor.ru/newsline/novosti-ekonomiki/aizhk-za-11 -mesyacev-2016-goda-vydano-1 -3-trilliona-rubley-ipotechnyh-kreditov-26-12-2016
3. Кредитная оттепель [Электронный ресурс] // Российская газета. - Режим доступа: https://rg.ru/2016/03/24/reg-kfo/ipotechnyj -rynok-kryma-nachal-vosstanavlivatsia.html
4. Горовец Н.А., Чернышова В.С. Состояние ипотечного кредитования в Крымском федеральном округе. В сборнике: Финансовые рынки и инвестиционные процессы сборник трудов III Международной научно-практической конференции. 2016.С.167-170.
5. Крымчане все чаще берут в долг [Электронный ресурс] // Аргументы недели. Крым. - Режим доступа: http://an-crimea.ru/page/news/145473
6. РНКБ занял первое место по Крыму в рейтинге российских ипотечных банков по объему выданных кредитов на жилье [Электронный ресурс] // РУСИПОТЕКА. - Режим доступа: http://c-in.ru/novosti-kryma/159697-rnkb-zanyal-pervoe-mesto-po-krimu-v-rejtinge-rossijskih-ipotechnih-bankov-po-obemu-vidannih-kreditov-na-zhile.html
7. РНКБ отметил троекратный рост числа ипотечных заемщиков в Крыму [Электронный ресурс] // КрымИнформ. - Режим доступа: http://www.c-inform.info/news/id/46801
8. Ставки по ипотеке упали до докризисного уровня [Электронный ресурс] // Газете «Ведомости». - Режим доступа: http://www.vedomosti.ru/finance/ articles/2016/11/29/667380-stavki-ipoteke
I
SCIENCE TIME
I
9. Два миллиона в одни руки: жители Крыма все активнее берут ипотечные кредиты [Электронный ресурс] // Экономика и бизнес. - Режим доступа: http:// tass.ru/ekonomika/3661005
10. В Крыму в 2016г. уже введено в 2,5 раза больше жилья, чем годом ранее [Электронный ресурс] // ИнтерСтрой. - Режим доступа: http://интерстрой.рф/ articles/v-krimu-vvedeno/
11. Сайт Министерства строительства и архитектуры Республики Крым. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://mstroy.rk.gov.ru/rus/info.php?
12. В Крыму создадут рынок регулируемой ипотеки [Электронный ресурс] // Крым. Net. - Режим доступа. - http://ikrim.net/2016/1227/278713.html
id=604718
