CC BY
32
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: РЕГИОНАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ И ТЕНДЕНЦИИ
В.А. Ефимова, магистрант М.И. Казнова, канд. экон. наук, доцент Севастопольский государственный университет (Россия, г. Севастополь)
DOI: 10.24411/2411-0450-2020-10909
Аннотация. Одним из популярных инструментов, с помощью которого можно приобрести недвижимость, является ипотечное кредитование. Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Чаще всего в качестве залога принимается покупаемое жильё. В отечественной практике используются различные схемы ипотечного кредитования. В данной статье рассматриваются условия предоставления ипотечных кредитов, проводится их сравнение по ряду критериев. К ним относятся следующие: процентная ставка, сумма кредита, срок предоставления кредита, возраст заёмщика, стаж работы заёмщика и др.
Ключевые слова: ипотека, залог, заёмщик, займодатель, условия ипотечного кредитования, процентная ставка.
В существующих экономических реалиях физические лица, учитывая стоимость жилья, приобрести собственную недвижимость могут только с использованием заемных средств. Наиболее популярным инструментом в этом случае является ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование привлекает заемщиков крупной суммой, пониженной ставкой и широким выбором государственных программ -особенно для семей с детьми.
Банки охотно выдают ипотечные кредиты и с большим шансом одобрения. Не последнюю роль играет наличие залога - покупаемого жилья.
Кредитор уверен в том, что понесет минимальные риски, даже если заемщик попадет в сложные финансовые обстоятельства.
С правовой точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. При этом имущество является собственностью должника. Однако кредитор при нарушении обязательств по внесению денежных средств должником имеет право реализовать заложенную ему недвижимость. Таким образом, займодатель возвращает средства переданных должнику денежных средств. Основные положения, регулирующие предоставление ипотечного кредита, закреплены Федеральным зако-
ном № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [1]. Им установлены условия предоставления и возврата ипотечного кредита, прав и обязанности залогодателя и залогодержателя.
Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для застройщика (залогодателя) устанавливается обеспечение исполнения обязательств согласно договору в виде залога [2]. При этом должны быть учтены особенности. Исключением являются случаи, когда застройщик привлекает средства участников долевого строительства при размещении этих денежных средств на счетах эскроу (ст. 13, ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
Существует несколько различных инструментов для получения ипотеки в зависимости от категории граждан претендующих на получение денежных средств:
1. ипотека через агентство по жилищному ипотечному кредитованию;
2. ипотека на общих условиях;
3. ипотека по государственной программе;
4. ипотека для льготных категорий граждан.
С целью развития ипотечного кредитования в регионе в 2014 году Правительством Севастополя было издано Постановление от 24 октября 2014 г. № 410 «О создании ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию города Севастополя» [3]. Но в отличие от других регионов данный вид ипотеки в Севастополе не получил широкого распространения в силу ряда объективных и субъективных причин. К ним можно отнести: низкая конкуренция в банковском секторе, нежелание застройщиков взаимодействовать с агентством, низкий спрос у населения.
В части ипотечного кредитования на общих условиях ситуация в Севастополе несколько отличается от общероссийской. Из-за растущих цен на жилье, низкой конкуренции на рынке застройщиков (отсутствуют застройщики из других регионов) и в силу этого повышенного уровня рисков для банков сохраняется высокая процентная ставка по ипотеке.
В нынешней ситуации, связанной с пандемией коронавируса, важным инструментом для расширения возможностей приобретения жилья является льготная ипотека и ипотека с государственной поддержкой.
Банком России для дальнейшего развития ипотечного кредитования и компенсации убытков банков, связанных с временным снижением процентных доходов, были предприняты следующие меры:
- по ипотечным кредитам, которые выданы до 01.04.2020, отменены надбавки к коэффициентам риска;
- по ипотечным кредитам и кредитам на финансирование по договору долевого участия в строительстве, которые были предоставлены с 01.04.2020, снижены надбавки к коэффициентам риска;
- внесение ипотечных облигаций, соответствующих установленным требованиям и обладающих кредитным качеством, в Ломбардный список;
- изменение порядка применения надбавок по кредитам с низким первоначальным взносом (до 10%). Это позволит расширить возможности получения ипотеки для семей с детьми. Указанные кредиты
погашаются за счет материнского капитала. Применяемые надбавки к коэффициентам риска будут снижаться по мере погашения кредита [4].
На основании документов федеральных органов исполнительной власти Правительство Севастополя дополнительно утвердило следующие меры [5, 6].
Граждане, которым в 2018-2019 гг. было предоставлено свидетельство о праве на предоставление единовременной денежной выплаты для приобретения или строительства жилых помещений и которые в установленный срок его не реализовали, имеют право быть повторно включенными в список граждан, имеющих право на предоставление единовременной денежной выплаты в 2021 году, в хронологическом порядке исходя из более ранней даты принятия гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, а в последующие годы право на повторное включение в список на выдачу свидетельства имеют граждане, срок действия свидетельства которых истек в году, предшествующем году формирования списка на соответствующий финансовый год.
Урегулированы вопросы замены и повторной выдачи свидетельства о праве предоставления единовременной денежной выплаты для приобретения или строительства жилых помещений.
Дополнительно за счёт единовременной денежной выплаты можно погасить основную сумму долга и уплатить проценты по ипотечному кредиту, жилищному займу на строительство дома, оплатить работы по договору строительного подряда. Исключением является иные проценты, штрафные санкции при просрочке платежей по указанным кредитам и займам.
Банками, действующими в Севастополе, были существенно снижены ставки и улучшены условия для получения ипотечного кредита с государственной поддержкой. В настоящее время ипотечный кредит в Севастополе можно получить в двух банках: РНКБ Банк (ПАО) и АО «АБ Россия». Рассмотрим процентные ставки и основные условия получения данного вида кредита в этих банках (табл. 1) [7, 8].
Таблица 1. Процентные ставки и условия получения ипотечного кредита в банках РНКБ Банк (ПАО) и АО «АБ Россия»_
РНКБ Банк (ПАО) АО «АБ Россия»
наименование условия наименование условия
Господдержка 2020 ставка 6,5% сумма 600000 - 12000000 руб. срок 3 - 25 лет взнос от 15% возраст от 21 года стаж не менее 6 месяцев на последнем месте работы Для семей с детьми ставка 4,5% сумма 500000 - 12000000 руб. срок 1 - 25 лет взнос от 20% возраст от 21 года стаж не менее 3 месяца на последнем месте работы
Новостройка ставка от 7,3% до 9,5% сумма 600000 - 15000000 руб. срок 3 - 25 лет взнос от 10% возраст от 21 года стаж не менее 6 месяцев на последнем месте работы Новые меры с господдержкой ставка 6% сумма 300000 - 12000000 руб. срок 1 - 25 лет взнос от 15% возраст от 21 года стаж не менее 3 месяца на последнем месте работы
На вторичном рынке ставка от 7,3% до 9,5% сумма 600000 - 15000000 руб. срок 3 - 25 лет взнос от 10% возраст от 21 года стаж не менее 6 месяцев на последнем месте работы Доступные метры ставка от 7,75% до 7,95% сумма 500000 - 30000000 руб. срок 1 - 25 лет взнос от 20% возраст от 25 года стаж не менее 3 месяца на последнем месте работы
Под залог недвижимости ставка 12,49% сумма 600000 - 8000000 руб. срок 3 - 25 лет взнос от 10% возраст от 21 года стаж не менее 0 месяцев на последнем месте работы Новые метры ставка от 7,75% до 7,95% сумма 300000 - 30000000 руб. срок 1 - 25 лет взнос от 15% возраст от 25 года стаж не менее 3 месяца на последнем месте работы
Новые метры без первоначального взноса ставка от 12% до 12,27% сумма 300000 - 8000000 руб. срок 1 - 25 лет возраст от 25 года стаж не менее 12 месяцев на последнем месте работы
Важным условием при принятии решения о покупке жилья в ипотеку является оценка финансовых возможностей заёмщика: уровень общего заработка семьи, количество иждивенцев, доходы члена семьи, за счёт которого предполагается погашение кредита и т.д.
На основании проведенного сравнительного анализа предоставления ипотеки банковскими учреждениями можно сде-
у АО «АБ Россия», так как в большинстве случаев процентная ставка более выгодная для заемщика и более гибкие условия предоставления заемных средств.
При этом в Севастополе в силу сложившихся экономических, социальных и прочих условий наиболее распространенным видом ипотечного кредитования являются различные виды ипотеки с государственной поддержкой.
лать вывод, что предпочтительнее условия
Библиографический список
1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Информационно-правовой портал «Гарант». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base.garant.ru. (дата обращения 25.10.2020).
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// Информационно-правовой портал
«Гарант». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://base.garant.ru. (дата обращения 25.10.2020).
3. Постановление от 24 октября 2014 г. №410 «О создании ГУП «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию города Севастополя»// Консорциум КОДЕКС. Электронный фонд правовой и нормативно-технической документации. - [Электронный ресурс]. -Режим доступа: https:// www.kodeks.ru (дата обращения: 05.11.2020)
4. Сайт Центрального банка Российской Федерации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://cbr.ru/banking_sector/ (дата обращения: 10.11.2020)
5. Постановление Правительства Севастополя от 27.10.2016 № 1010-ПП Об утверждении государственной программы города Севастополя «Жилище» (с изменениями) // Консорциум КОДЕКС. Электронный фонд правовой и нормативно-технической документации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https:// www.kodeks.ru (дата обращения: 05.11.2020)
6. Постановление Правительства Севастополя от 07.08.2020 №381-ПП «О внесении изменений в Постановление Правительства Севастополя от 09.07.2018 N422-1111 «Об утверждении Порядка предоставления мер социальной поддержки по обеспечению жильем отдельных категорий граждан в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.03.2018 N116 «Об обеспечении жилыми помещениями отдельных категорий граждан Российской Федерации, проживающих на территориях Республики Крым и г. Севастополя» // Консорциум КОДЕКС. Электронный фонд правовой и нормативно-технической документации. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https:// www.kodeks.ru (дата обращения: 05.11.2020)
7. Сайт АО «АБ Россия». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https:// www.abr.ru (дата обращения: 07.11.2020)
8. Сайт РНКБ Банк (ПАО). - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https:// www.rncb.ru (дата обращения: 07.11.2020)
MORTGAGE LENDING IN THE RUSSIAN FEDERATION: REGIONAL FEATURES
AND TRENDS
V.A. Efimova, Graduate Student
M.I. Kaznova, Candidate of Economics Sciences, Associate Professor Sevastopol State University (Russia, Sevastopol)
Abstract. One of the most popular tools that you can use to purchase real estate is mortgage lending. A mortgage is a pledge of real estate. Most often, the purchased housing is accepted as collateral. In domestic practice, various mortgage lending schemes are used. This article discusses the conditions for granting mortgage loans and compares them by a number of criteria. These include the following: interest rate, loan amount, loan term, age of the borrower, length of service of the borrower, etc.
Keywords: mortgage, collateral, borrower, lender, mortgage loan terms, interest rate.
