Институциональное обеспечение развития рынка ипотечного кредитования Российской Федерации Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 336.7

Бондарь Александр Петрович,

к.э.н., доцент,

кафедра государственных финансов и банковского дела, Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского, г. Симферополь.

Мокронос Виктория Игоревна,

магистрант направления подготовки «Финансы и кредит», Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского, г. Симферополь.

Bondar Alexander Petrovich,

Ph.D in Economics, associate professor, Department of Public Finance and Banking, V.I. Vernadsky Crimean Federal University, Simferopol.

Mocronos Victoria Igorevna,

Master's degree student on «Finance and credit» specialization,

V.I. Vernadsky Crimean Federal University,

Simferopol.

ИНСТИТУЦИОНАЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

INSTITUTIONAL SUPPORT OF MARKET DEVELOPMENTAT MORTGAGE LENDING OF THE RUSSIAN FEDERATION

Охарактеризованы основные сегменты ипотечного рынка Российской Федерации, как взаимосвязанной системы. Описана модель, присущая рынку ипотечного кредитования России. Раскрыты особенности обеспечения институционального развития рынка ипотечного кредитования на современном этапе. Проведен анализ развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, институты ипотечного кредитования, секьюритизация, ипотечные ценные бумаги.

The main segments of the mortgage market of the Russian Federation as an interconnected system were characterized. The model inherent in the Russian mortgage lending market was described. The features of ensuring the institutional development of the mortgage market at the present stage were disclosed. The analysis of the development mortgage lending in the Russian Federation was held.

Keywords: mortgage loans, mortgages, mortgage lending institutions, securitization, mortgage-backed securities.

ВВЕДЕНИЕ

В любой стране, с заметными для неё отличиями в региональных особенностях и сложившихся потребностях, несмотря на характерную экономическую и политическую ситуацию, а также на социальные условия, созданные для населения, большинство граждан испытывают потребность в жилье.

В настоящее время в Российской Федерации, несмотря на все экономические реалии, решение жилищного вопроса остаётся в приоритете. На территории страны государством создаются все условия для того, чтобы население могло приобрести доступное и комфортное жильё, посредством осуществления проектов повсеместного строительства, введения новых социальных ипотечных программ, перекредитования и т.п.

Актуальность данной темы выражается в том, что развитие ипотечного рынка выступает катализатором роста национальной экономики, поскольку деятельность его институтов перераспределяет финансовые ресурсы и создает условия для стимулирования инвестиций. А ипотечное кредитование, в свою очередь, представляет собой институциональный механизм, направленный на решение проблемы привлечения инвестиций в жилищное строительство.

Проблемные вопросы ипотечного кредитования в России широко рассматриваются в трудах многих отечественных ученых, среди которых можно отметить Л.М. Борщ [1], Воробьеву Е.И. [2],

97

Е В. Ивашину [2], А.П. Бондаря [3, 4], О.С. Мочалину [3], Ф.А. Мустафаеву [3], И.А. Федорова [4], В.И. Мокронос [4], И.А. Разумову [5] и других экономистов. Анализ вышеназванных работ подтвердил, что институциональное обеспечение развития рынка ипотечного кредитования является важным направлением поддержки экономики Российской Федерации, а существующие проблемы ипотеки обуславливают необходимость дальнейших исследований данного вопроса. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ

Цель исследования — обосновать развитие институтов ипотечного кредитования, определяющих устойчивость социально-экономического развития страны.

РЕЗУЛЬТАТЫ

Большое значение в решении жилищной проблемы имеет ипотечный кредит, который реализуется через кредитование индивидуального и кооперативного жилищного строительства, покупки квартир и домов в личную собственность. Ипотечный кредит является наиболее легким способом решения жилищного вопроса, но, в то же время, достаточно долгим, трудоемким и требующим повышенного внимания, особенно в современных экономических условиях, что и предопределяет необходимость в анализе рынка ипотечного кредитования

Ипотечный рынок Российской Федерации характеризует собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных сегментов: рынка ипотечных кредитов, рынка ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости.

1. Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок).

Охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают определенные обязательства. Участниками на данном рынке выступают граждане, ипотечные банки, ипотечные компании, а также другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

2. Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок).

На вторичном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов.

Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов, а на вторичном рынке — их оборот. Таким образом, вторичный рынок не увеличивает стоимость привлеченных финансовых ресурсов, а создает механизм их ликвидности и обеспечивает спрос на ипотечные ценные бумаги.

3. Рынок недвижимости.

На рынке проводятся сделки с конкретными объектами, в частности купля — продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков. [5]

Процесс взаимодействия названных рынков можно пронаблюдать на простейшем механизме оформления сделки по ипотеке. Так, при заключении договора ипотечного кредита, участвуют множество субъектов. Проанализируем факт получения ипотеки: заёмщик берёт кредит в банке, который и будет заниматься его обслуживанием. Под обслуживанием кредита подразумевается принятие кредитором на себя полной ответственности за выдачу ипотечного кредита, сбор всех выплат по кредитным долгам, также возможную в определенных случаях пересылку получаемых от заёмщика кредитных поступлений реальным инвесторам.

Однако, даже при получении денежного кредита, покупатель должен будет уплатить недостающую сумму для покупки недвижимости из собственных средств. Продавец в свою очередь, получив в полном объёме средства по согласованной заранее рыночной цене, передаёт по договору купли-продажи принадлежащие ему права на недвижимость покупателю и уходит с рынка. Однако официальный переход прав на объект недвижимости к заёмщику наступит после подписания обязательства, обеспеченного ипотекой, в результате которого кредитные средства направятся продавцу недвижимости.

По окончании заключённой сделки покупатель сразу станет владельцем приобретенной недвижимости, естественно отягощенной ипотекой.

Что касается уплаченных собственных средств заёмщика, то непосредственно они и составят первоначальный взнос в банк при заключении договора ипотеки.

В конце срока кредитования, после выплаты основного долга (сумма ипотечного долга и стоимости предоставляемого кредитования) все заключенные договоры и оформленная закладная

98

аннулируются. Между кредитором и заёмщиком заключается документ, который подтверждает погашение кредита и как результат освобождает недвижимость от залога.

А в случае неисполнения заёмщиком принятых по договору обязательств, кредитор осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество посредствам лишения прав собственности у заёмщика и удовлетворение требований залогодержателя за счёт будущей реализации залогового имущества.

Таким образом, видим, что при взаимодействии указанных рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.

Также отметим, что для Российской Федерации характерна двухуровневая модель ипотечного кредитования, которая предполагает наличие специализированного финансового посредника — Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [3]. В результате, кредитное учреждение, сразу после выдачи кредита ипотеки продает его специальной организации, то есть кондуиту, а сам кредит списывается с баланса банка на баланс кондуита. Впоследствии кондуит проводит укрепление кредита, то есть дополнительное обеспечение эмиссии. Самым распространённым вариантом считается создание пула закладных, причём положение должников по ипотечным ссудам не подлежит каким-либо изменениям. После чего проводится секьюритизация (от англ. securities I ценные бумаги), то есть процесс трансформации однотипных ипотечных ссуд в ценные бумаги. И под видом ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, пулы продаются инвесторам. Обязательным условием является предоставление инвестору гарантии, то есть страховки от кредитного риска.

Назначение ипотечных ценных бумаг заключается в минимизации рисков несвоевременного возврата заёмных средств при инвестировании в ипотечное строительство, осуществляемой согласно механизму секъюритизации. Сущность данного механизма состоит в процедуре преобразования долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в бумаги, обладающие приемлемым обеспечением и сравнительно высокой ликвидностью. Процедурная сторона секъюрити-зации заключается в реализации одной из двух тактик. В первом случае имеет место выпуск кредитными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, обеспеченных ценных бумаг. А во втором имеет место продажа ипотечными инвесторами долговых обязательств ипотечному агенту I специализированной коммерческой организации, которая в конечном итоге осуществляет эмиссию обеспеченных ценных бумаг, поскольку обладает правом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

В целом, существует широкий спектр активов, которые могут служить обеспечением в сделках секьюритизации, в число которых входят и ипотечные кредиты. Данное обстоятельство объясняется фундаментальными свойствами рассматриваемого вида кредитования, поскольку оно является массовым, а также по причине существования юридически отработанного механизма уступки требований по ипотечным кредитам и обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Доказано, что развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации невозможно без применения техники финансирования под названием секьюритизация, которая позволяет снизить стоимость фондирования, диверсифицировать риски, а также повысить ликвидность ипотечных активов.

Одним из основных законодательных актов, описывающих механизм секьюритизации ипотечных кредитов, является Федеральный закон от 11 ноября 2003 года № 152 «Об ипотечных ценных бумагах». Именно с момента появления данного закона на российском финансовом рынке начинается функционирование ипотечных ценных бумаг. Закон определяет два вида ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием, ипотечный сертификат участия, а также отражает иные вопросы, касающиеся эмиссии облигаций с ипотечным покрытием [6].

Примечательно, что применение ипотечных ценных бумаг в процессе рефинансирования ипотечного капитала осуществляется трояко. Российским законодательством выпуск облигаций с ипотечным покрытием предусмотрен банками, предоставляющими ипотечные кредиты. Однако, также возможна и уступка банками ипотечным агентам прав требований по кредитам, обеспеченным ипотекой или закладными. И наконец, возможна уступка указанных прав требований управляющей компании в обмен на ипотечные сертификаты участия.

Отметим, что для большинства инвесторов ипотечные ценные бумаги в Российской Федерации привлекательны не доходностью, а ликвидностью и надежностью. Этот финансовый инструмент представляет интерес для тех, кто желает вложить свои средства для получения гарантиро-

99

ванного дохода, например, страховым компаниям, пенсионным фондам и другим потенциальным инвесторам.

Для проведения анализа развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации проанализируем данные, представленные в табл. 1.

Таблица 1. Значения показателей объёма выданных ипотечных жилищных кредитов, объема задолженности и объема просроченной задолженности по данным Банка России, за 2009-2015 гг., млн. руб. *

Показатель 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России. 152500 380061 716944 1031992 1353926 1764126 116663

Объем задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам, по данным Банка России. 1010889 1129373 1478982 1997204 2648859 3528379 3982237

Объем просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам, по данным Банка России. 31031 41632 45327 41559 39650 46097 66209

* Составлено авторами на основании [7]

Согласно данным, за анализируемый период видим, что ипотечное кредитование после кризиса 2008 года развивалось и набирало популярность среди населения, постепенно увеличивая свои объёмы, и достигло к 2014 году своего пика. Также видим, что объём задолженностей на современном этапе превышает объём выданных кредитов (немало важно, что данные относительно выданных кредитов представлены накопительным итогом в отличие от задолженностей), более того из года в год задолженность только увеличивается. И естественно это предсказуемое явление, ведь во время сложных экономических обстоятельств и кризисных течений происходит замедление темпов развития рынка, когда следует ожидать не только падение спроса на представленный продукт, но и ухудшение качества ипотечных портфелей. Для предотвращения подобных ситуаций, кредитным организациям необходимо тщательно оценивать кредитные риски и не допускать необоснованного снижения требований к заемщикам.

Стоит отметить, что валютный кризис 2014 года значительным образом отразился на рынке ипотечного кредитования. В связи с чем, объем выданных ипотечных жилищных кредитов резко упал, а процентная ставка в свою очередь выросла. В свою очередь Банк России предпринял своевременные действия, а именно с 10 ноября 2014 года ЦБ РФ упразднил действовавший механизм курсовой политики. Произошла отмена интервала допустимых значений стоимости бива-лютной корзины, и были прекращены регулярные интервенции как на границах указанного интервала и за его пределами, данные действия были направлены на сглаживание валютного курса, вследствие чего рубль перешёл к плавающему курсу. Данные меры в совокупности привели к ослаблению курса национальной валюты, резкому росту цен, снижению уровня жизни населения и экономической активности и др. негативным процессам. Стоит отметить, что несмотря на данные последствия, действия Центрального Банка РФ были направлены исключительно на выживание экономики страны. Что в свою очередь оказалось поддерживающим фактором, который сумел смягчить негативное влияние внешних событий, и позволил ускорить первичную адаптацию

100

экономики к низким ценам на сырье, а также стал ключевым фактором поддержания платежного баланса страны [8].

Из проведённого исследования выделим следующие меры, необходимые для эффективного функционирования сферы ипотечного кредитования:

• сократить сроки относительно регистрации прав и совершения сделок с объектами недвижимости;

• организовать более быструю и результативную процедуру регистрации пулов закладных. Речь идёт о передачи закладных организации, которая выполняет функцию ипотечного агента;

• увеличить объёмы привлеченных инвестиций в отрасль строительства нового жилья;

• содействовать снижению рисков инвесторов касательно вложения средств в ипотечные ценные бумаги, посредством четко прописанных прав ответственности кредитора и заемщика;

• выработать усовершенствованную систему налогообложения при проведении ипотечных сделок;

• организовать доступную для всех слоёв общества правдивую публичную информацию о состоянии ипотечного рынка России;

• упорядочить систему передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;

• сделать возможным, чтобы инструменты с секьюритизации стали легкодоступными активами для инвестирования накопительной части пенсии;

• продолжать заниматься развитием современного, организованного рынка ипотечного кредитования; возможна разработка Кодекса ипотечного кредитора для повышения финансовой грамотности среди населения;

• постоянно создавать более совершенные и результативные механизмы социальной защиты в случаях выселения граждан из жилых помещений при обращении взыскания на заложенную недвижимость;

• разъяснять тонкости о порядке заключения сделок относительно жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние.

ВЫВОДЫ

Следовательно, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, выражающийся в способности превращать недвижимость в работающий капитал, помогающий заемщикам получать недвижимость, а кредиторам — гарантированный доход. В свою очередь, развитие ипотечного жилищного кредитования могло бы стать важным фактором в выведении российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Борщ Л.М. Ипотечное кредитование в системе финансовой безопасности банков / Л.М. Борщ // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. — 2014. — №3. — С. 106-113.

2. Ивашина Е.В. Влияние государственной программы субсидирования на выдачу ипотечных кредитов в Российской Федерации / Е.В. Ивашина, Е.И. Воробьева // Science Time. — 2016. — №11. — С. 201-207.

3. Бондарь А.П. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Крым как нового субъекта хозяйствования / А.П. Бондарь, О.С. Мочалина, Ф.А. Мустафаева // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. — 2015. — N° 1. — С. 74-80.

4. Бондарь А.П. Инструменты поддержки Банком России ипотечного жилищного кредитования / А.П. Бондарь, И.А. Федоров, В.И. Мокронос // Альманах современной науки образования. — 2016. — № 4 (106). — C. 24-26.

5. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебное пособие / И.А. Разумова — СПб.: Питер, 2005. — 208 с.

6. Об ипотечных ценных бумагах (с изменениями и дополнениями): Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [Электронный ресурс] / Система «ГАРАНТ». — Режим доступа: base.garant.ru/12133150/#ixzz4LIakyMrC (дата обращения 01.11.2016).

7. Аналитика и статистика АИЖК [Электронный ресурс] / Оф.сайт «АИЖК». — Режим доступа: www.ahml.ru/ru/agency/analytics/statsis/ (дата обращения 01.11.2016).

8. Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2015 год и период 2016 и 2017 годов. [Электронный ресурс] / Оф. сайт Банка России. — Режим доступа: www.cbr.ru/publ/ondkp/on_2015(2016-2017).pdf (дата обращения 01.11.2016).

Статья поступила в редакцию 10 ноября 2016 года

101