Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Крым, как нового субъекта хозяйствования Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 336.7

Бондарь Александр Петрович,

к.э.н., доцент,

кафедра государственных финансов и банковского дела,

Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского,

г. Симферополь.

Мочалина Ольга Сергеевна,

к.э.н., доцент,

кафедра государственных финансов и банковского дела, Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского, г. Симферополь.

Мустафаева Фериде Алимовна,

студентка 3 курса направления подготовки «Экономика», Крымский федеральный университет имени В.И. Вернадского, г. Симферополь.

Bondar Alexander Petrovich,

Ph.D. in Economics, associate professor, the department of public finance and banking, V.I. Vernadsky Crimean Federal University, Simferopol

Mochalina Olga Sergeevna,

Ph. D in Economics, associate professor,

the department of public finance and banking,

V.I. Vernadsky Crimean Federal University,

Simferopol.

Mustafaeva Feride Alimovna,

3th year student on specialization «Economics»,, V.I. Vernadsky Crimean Federal University, Simferopol

РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ КРЫМ, КАК НОВОГО СУБЪЕКТА ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ

THE DEVELOPMENT OF THE RESIDENTIAL MORTGAGE IN THE REPUBLIC OF CRIMEAAS A NEW BUSINESS ENTITY

Рассмотрено развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Крым, как нового субъекта хозяйствования Российской Федерации. Проведен анализ условий ипотечного жилищного кредитования, уровень его доступности в Крыму и в сравнении с другими регионами Российской Федерации. Выделены особенности и основные проблемы ипотечного жилищного кредитования в Республике Крым. Акцентируется внимание на необходимость усиления государственной поддержки участников ипотечного рынка и выделены пути его дальнейшего развития

Ключевые слова: жилье, ипотека, ипотечное жилищное кредитование, развитие ипотечного кредитования, Республика Крым, АИЖК, социальная ипотека, ипотека с государственной поддержкой.

The development of the mortgage lending in the Republic of Crimea as a new business entity was considered. The analysis of conditions of the residential mortgage and the level of its accessibility in the Crimea in comparison with other regions of the Russian Federation was conducted. Special aspects and main problems of the residential mortgage in the Republic of Crimea were marked. The necessity of reinforcement of the government support of the mortgage market's participants is emphasized and the ways for further development are highlighted.

Keywords: housing, mortgage services, residential mortgage, the development of the mortgage lending, the Republic of Crimea, AHML, social mortgage, mortgage with state support.

ВВЕДЕНИЕ

Ипотечное жилищное кредитование является одним из главных механизмов реализации жилищной политики страны.

74

Значение ипотечного жилищного кредитования заключается в нескольких аспектах: во-первых, для граждан это возможность решить проблемы, связанные с приобретением жилья, во-вторых, для кредитного учреждения — устойчивое функционирование и стабильный доход, в-третьих, для экономики в целом — беспрерывные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительства как индустрии, становление рыночных отношений в пересекающихся отраслях национальной экономики и решение социальных проблем.

Проблемные вопросы ипотечного кредитования в Российской Федерации широко рассматриваются в трудах многих отечественных ученых. Присоединение Крыма к Российской Федерации привело к необходимости перестройки сложившихся кредитно-финансовых отношений на полуострове. Вопросы интеграции Республики Крым в банковскую систему Российской Федерации, затрагивающие, в свою очередь, и становление системы ипотечного кредитования, поднимались в работах А.А. Балабина [1], С.Ю. Колодия [2], Ю.Ю. Швеца [3] и Я.Н. Радзиевской [3]. Однако комплексные исследования ипотечного жилищного кредитования в Крыму, как нового субъекта хозяйствования Российской Федерации, не проводились, что и обуславливает актуальность темы. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ

Целью статьи является оценка состояния ипотечного кредитования в Республике Крым, как нового субъекта хозяйствования Российской Федерации, и выявление существующих проблем в данной отрасли кредитования.

РЕЗУЛЬТАТЫ

Вне зависимости от геополитической ситуации и территориальных границ жители всех без исключения государств испытывают потребность в жилье с той лишь разницей, что ее уровень может отличаться от страновых или региональных особенностей. Вступление Республики Крым в состав Российской Федерации привело к повышению интереса к недвижимости в этом регионе, что, в свою очередь, существенно увеличило спрос на ипотеку в Крыму. Отметим, что изменение условий хозяйствования отразилось не только на рынке ипотеки, но и на других сферах деятельности, которые тесно с ним взаимосвязаны [4, с.111].

Прежде чем перейти к рассмотрению текущей ситуации в сфере ипотечного кредитования в Республике Крым, целесообразно остановиться на исходных показателях рынка ипотеки до событий 16 марта 2014 года. Согласно данных Независимой ассоциации банков Украины, задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости в Автономной Республике Крым и г. Севастополь по состоянию на 01.03.2014 г. составляла 1748 млн. грн. (по валютному курсу на тот момент в рублевом эквиваленте 5399,4 млн. руб.). При этом, основная часть таких кредитов была выдана в иностранной валюте — 1430 млн. грн. или 81,8% [5].

В основном ипотечные кредиты выдавались на:

• приобретение недвижимости на вторичном рынке;

• приобретение квартиры с участием в долевом строительстве. В данном случае условия ипотеки предполагают покупку жилья в кредит в строящемся доме;

• улучшение жилищных условий;

• строительство домов.

Особое место занимало государственное льготное кредитование строительства, покупки домов и квартир. К основным программам, которые использовались в Крыму, относились:

• предоставление льготного долгосрочного государственного кредита молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья;

• государственное льготное кредитование индивидуальных сельских застройщиков на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья;

• льготное кредитование педагогических и научно-педагогических работников;

• предоставление военнослужащим кредита на строительство или приобретение жилья [6, с. 286].

За 2013 год в Автономной Республике Крым и г. Севастополь было выдано 19 льготных кредитов молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья, 112 ипотечных кредитов по программе «Доступное жилье» и 198 кредитов индивидуальным сельским застройщикам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья [5]. Для более чем 2 млн. жителей Крыма, это просто мизерные объемы предоставленных льготных ипотечных кредитов за счет государственной поддержки. Но, к большому сожалению, и эти показатели многократно превышают объемы предоставленных ипотечных кредитов в Республике Крым российскими банками в 2015 году.

75

Условия ипотечного кредитования украинских банков отличались двумя главными признаками: своей дороговизной, минимальное значение которой начиналось от 12% годовых, и довольно короткими сроками кредитования. Согласно данных Независимой ассоциации банков Украины, процентная ставка по ипотечным кредитам на покупку жилья на вторичном рынке колебалась от 17,6% до 24,1%, а на первичном — от 12,1% до 24,1% [5].

После кардинальных изменений, произошедших в 2014 году, многие стали надеяться на то, что российские банки принесут с собой в Крым более разнообразные и дешевые программы. В некоторой степени надежды сбылись, особенно в отношении более низких процентных ставок. В табл. 1 приведены условия ипотечного кредитования, на наш взгляд, трех наиболее активных участников рынка.

Таблица 1. Условия ипотечного кредитования в Крыму российскими банками *

РНКБ Крайинвестбанк Генбанк

Ставка, % годовых (из расчета 360 дней в году) 13,99 14,5-17,5 20-24

Минимальный аванс от стоимости жилья, % 20 20-39 15-30

Максимальный срок, лет 20 30 5

• Составлено авторами по источникам [8, 9, 10].

Первым ипотеку в Крыму начал выдавать банк РНКБ. Информация об этом появилась еще осенью 2014 года. Предлагаемая ставка по кредиту варьировалась в зависимости от программы:

• 14,95% (первоначальный взнос от 30%),

• 19,9% (первоначальный взнос до 50%),

• 11,95% (первоначальный взнос от 10% или от 30%) — программа актуальна только для военнослужащих.

На протяжении 2015 года РНКБ несколько улучшил условия ипотечного кредитования и стал безусловным лидером ипотечного рынка Крыма. В настоящее время РНКБ использует три ипотечные программы:

• «Новоселье» (на сумму до 4,5 миллиона рублей сроком от 3 до 15 лет по ставке 13,99% годовых, срок кредита — от 3 до 15 лет, первоначальный взнос — от 20%).

• «Потребительский кредит под залог недвижимости» (на срок от 3 до 5 лет под 16,99% годовых в сумме до 3 миллионов рублей, срок кредита — от 3 до 10 лет, первоначальный взнос — от 30%).

• «Военная ипотека» (на сумму до 2,4 миллиона рублей сроком до 20 лет по ставке 11,95% годовых, первоначальный взнос — от 10% на покупку квартиры, от 30% на покупку жилого дома с земельным участком) [8].

Наиболее привлекательные условия по программе «Военная ипотека», но она предназначена только для ограниченного круга заемщиков (участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, имеющих право на получение целевого жилищного займа).

Интеграция Республики Крым в правовое поле Российской Федерации привела к необходимости перерегистрации крымских предприятий, перестройки работы участников ипотечного рынка по российскому законодательству, перерегистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с нормами Российской Федерации, что сказалось на уровне развития ипотеки.

Существенным сдерживающим фактором развития ипотеки в Крыму является и то, что статус новой территории России не признан на международном уровне, а значит, всегда существует риск того, что сделки совершенные здесь будут признаны ничтожными. Поэтому банки пока крайне осторожно выдают кредиты под залог крымских активов.

Из-за риска попасть под санкции на полуострове отсутствуют крупные российские банки, которые доминируют на ипотечном рынке Российской Федерации, предлагая разнообразные ипотечные кредиты, часто на основе государственной поддержки, позволяющей снизить стоимость кредита для заемщиков. К сожалению, пока будут действовать санкции, придется довольствоваться теми ипотечными продуктами, которые предлагают небольшие банки, зашедшие на полуостров.

Несмотря на это, после кризисного прошлого года, в 2015 году ипотечное жилищное кредитование в Республике Крым начало возрождаться, постепенно наращивая объемы, о чем свидетельствуют отчеты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основные показатели ипотечного жилищного кредитования с 1.02.2015 по 1.09.2015 представлены в табл. 2.

76

Таблица 2. Основные показатели ипотечного жилищного кредитования в Республике Крым в период с 01.01.2015 по 01.09.2015)

Показатель 1.02. 1.03. 1.04 1.05 1.06 1.07** 1.08 1.09

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, млн. руб. 12 18 21 36 51 51 129 162

Объем задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам, по данным Банка России, млн. руб. 75 84 94 110 127 127 213 245

Доля региона в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, % 0,02 0,01 0,01 0,01 0,01 0,01 0,02 0,02

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, шт. 5 9 11 18 26 26 55 75

Средний размер выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, тыс. руб. 2 400 2 000 1 909 2000 1 962 1 962 2345 2160

* Составлено авторами по данным источника [7], ** Данные на 1.07 приводим согласно первоисточника, хотя и удивляет неизменность значений на 1.06 и 1.07.

Как видно по данным табл. 2, объем выданных ипотечных жилищных кредитов вырос с 12 млн. руб. в феврале 2015г. до 162 млн. руб. в сентябре того же года, а количество выданных ипотечных кредитов — с 5 до 75 шт.

Все это можно представить более наглядно на рис. 1.

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

80

- 70 60

- 50

- 40

- 30 20 10 0

01.02.2015 01.03.2015 01.04.2015 01.05.2015 01.06.2015 01.07.2015 01.08.2015 01.09.2015

| I Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, млн руб.

^И^Количество выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, шт.

Рис. 1. Объем и количество выданных ипотечных жилищных кредитов в Республике Крым

(Составлено авторами)

Средний размер выданных ипотечных жилищных кредитов колеблется на уровне 2000 тыс. руб. и на 01.09.2015 г. составил 2160 тыс. руб. Удельный вес Крымского федерального округа в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов незначительный и колеблется в пределах от 0,01 % до 0,02%. Если учесть, что удельный вес Крымского федерального округа в Российской Федерации по численности трудоспособного населения составляет 1,64%, то можно сделать

77

Таблица 3. Сравнение основных показателей ипотечного жилищного кредитования в Республике Крым и Российской Федерации (на I полугодие 2015 года) *

№ п/п Показатель Республика Крым Российская Федерация

1 Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, млн. руб. 51 447 088

2 Количество выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, по данным Банка России, шт. 26 280 485

3 Средний размер выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, тыс. руб. 1962 1642

4 Численность трудоспособного населения, млн. чел 1,4 85,6

5 Объем выданных ипотечных кредитов на 1-го трудоспособного жителя, руб. (с. 1 / с.4) 36,43 5 223

6 Среднедушевой доход населения, руб. 12 119 27 331

7 Отношение годового среднедушевого дохода к среднему размеру выданных ипотечных жилищных кредитов, %. (с. 6 х 12 х 100/с.3) 7,4 20,0

* Составлено авторами по данным источника [7]

вывод об огромном отставании Крыма от остальных регионов страны в области получения ипотечных жилищных кредитов.

Дальнейшее сравнение основных показателей ипотечного жилищного кредитования в Республике Крым и Российской Федерации проведем с помощью табл.3.

По данным табл. 3 видно, что средний размер выданных ипотечных жилищных кредитов, накопленным итогом с начала года, в Республике Крым на 320 тыс. руб. больше чем в среднем по Российской Федерации, что объясняется более высокой стоимостью одного метра квадратного жилищной недвижимости. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов на душу трудоспособного населения в Российской Федерации в целом в 143,37 раза больше по сравнению с Республикой Крым. В связи с этим можно отметить, что во многом такое положение ипотечного кредитования в Крыму связано с тем, что среднедушевой доход населения в данном регионе в 2,26 раза меньше, чем по России в целом, и, как следствие, крымские банки кредитуют заемщиков с очевидным риском для себя.

Важным показателем, показывающим уровень доступности ипотечного кредита, является отношение годового среднедушевого дохода к среднему размеру выданных ипотечных жилищных кредитов. Его значение для Республики Крым в 2,7 раза хуже, чем в среднем по Российской Федерации.

В целом, можно выделить следующие особенности банковского ипотечного кредитования в Республике Крым:

• низкая активность банков, работающих в Крыму, на рынке ипотеки. Так, за первые восемь месяцев в Крыму было выдано всего лишь 75 ипотечных кредитов;

• практически монопольное положение на рынке занимает РНКБ, которому удалось довести основные условия (процентная ставка, первоначальный взнос, срок) по ипотечным кредитам до среднероссийских. Остальные банки предлагают ипотечные кредиты с существенно худшими условиями;

• уровень доступности ипотечного кредита для жителей Крыму заметно ниже, чем в среднем по Российской Федерации, что привело к огромному отставанию Республики Крым от остальных регионов страны по объемам и количеству предоставленных кредитов;

• максимальная сумма, которую можно получить составляет 4500000 рублей, а значит, выбор покупателя будет ограничен и ему нужно будет выбирать не ту недвижимость, в которой он хотел бы жить, а ту, что он может купить в реальности.

В настоящее время лишь немногие семьи могут себе позволить обычный ипотечный кредит по причине высоких процентных ставок. Для тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, но при этом имеет средние доходы, создана ипотека с государственной поддержкой.

Это относительно новый проект, в котором принимают участие лишь отдельные банки. Принцип программы основан на том, что Правительство частично направляет средства Пенсионного фонда на жилищное кредитование, что позволяет банкам-участникам программы

78

использовать сниженную процентную ставку. Ипотека с государственной поддержкой предназначена для приобретения квартир в новостройках, возведение которых произошло при государственном финансировании.

На территории РФ одним из инструментов повышения уровня обеспеченности населения жильем является федеральная целевая программа «Жилище» на 2015-2020 годы [11]. В рамках данной программы действуют следующие подпрограммы, содействующие активизации ипотечного жилищного кредитования:

• «Обеспечение жильем молодых семей»;

• «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»;

• «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации»;

• «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан».

Общий объем финансирования Программы «Жилище» в 2015-2020 годах за счет всех источников финансирования составит 691,82 млрд. рублей, в том числе:

• за счет средств федерального бюджета — 357,92 млрд. рублей, в том числе по направлению «капитальные вложения» — 14,41 млрд. рублей, по направлению «прочие нужды» — 343,51 млрд. рублей, из них на управление реализацией Программы — 0,78 млрд. рублей;

• за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов — 105,31 млрд. рублей;

• за счет средств внебюджетных источников — 228,59 млрд. рублей [11].

Для оказания поддержки на улучшение жилищных условий молодых семей в бюджете Республики Крым на 2015 год предусмотрено 67,4 млн рублей.

В рамках этой программы правительством РФ было создано Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (ОАО «АИЖК») со 100% государственным капиталом. При участии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Российской Федерации на территории Республики Крым будут реализовываться следующие ипотечные программы при государственном финансировании (табл. 4).

Таблица 4. Социальные ипотечные программы в Республике Крым (с опцией «Ипотека с государственной поддержкой») *

Ипотечная программа Процентные ставки Срок кредитования Первоначальный взнос

«Социальная ипотека: квартира» Кредит на приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке жилья от 10,9% 3-30 лет от 10%

«Социальная ипотека: дом» Кредит на приобретение индивидуального жилого дома с земельным участком от 10,9% 3-30 лет от 10%

* Составлено авторами по данным АИЖК

Несмотря на заманчивые процентные ставки, ипотека при поддержке государства имеет несколько недостатков.

Во-первых, кредиты по этой программе выдаёт ограниченное число банков. Если жители крупных городов могут выбрать подходящий банк, то у жителей небольших провинциальных городов вряд ли будет такая возможность.

Во-вторых, сниженная процентная ставка (10,9% годовых) начинает действовать с момента, когда заёмщик оформит право собственности на квартиру. На стадии строительства процентные ставки выше.

В-третьих, средства на первый взнос — 10% стоимости жилья — удастся накопить не каждому заёмщику со средним доходом (именно на такую категорию граждан рассчитана программа).

В-четвёртых, банки имеют список аккредитованных компаний-застройщиков, и жильё придётся приобретать у них, иначе ставка повысится.

Несмотря на указанные недостатки, ипотека с господдержкой вносит существенный вклад в развитие ипотечного жилищного кредитования как на федеральном, так на региональных уровнях.

79

ВЫВОДЫ

Проведенное исследование показывает, что на данный момент ипотечное жилищное кредитование в Республике Крым находится на стадии становления.

Главная причина этому связана с тем, что предоставление полноценных услуг по жилищному кредитованию в Крыму не возможно без окончательно сформированных элементов ипотечного рынка.

Республика Крым и город федерального значения Севастополь как регионы, недавно вошедшие в состав РФ, нуждаются в поддержке жилищного строительства в целом и в субсидировании ставки по ипотеке, в частности.

В полную силу рынок заработает только тогда, когда все предприятия пройдут перерегистрацию, застройщики начнут работать по российскому законодательству, а на вторичном рынке будет достаточно объектов, оформленных в соответствии с нормами Российской Федерации.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Баладин А.А. Банки и Крым / А.А. Баладин // ЭКО. — 2014. — №7. — С. 164-179.

2. Бондарь А.П., Колодий С.Ю. Институциональные аспекты интеграции Республики Крым в банковскую систему Российской Федерации / А.П. Бондарь, С.Ю. Колодий // Друкеровский вестник. — 2015. — № 3. — С. 174-182.

3. Швец Ю.Ю. Инновации в кредитной политике банковской системы в новых регионах Российской Федерации / Ю.Ю. Швец, Я.Н. Раздзиевская // Друкеровский вестник. — 2014. — № 3. — С. 177-184.

4. Мочалина О.С. Развитие инвестиционных процессов при переходе к новым условиям хозяйствования / О.С. Мочалина // Экономика Крыма. — 2014. — №4 (49). — С. 111-117.

5. Ипотечный бюллетень [Электронный ресурс] / Независимая ассоциация банков Украины. — 2014. — Апрель. — Режим доступа: nabu.ua/ukr/analytics/ipoteka/ (дата обращения 12.10.2015)

6. Бондарь А.П. Государственное регулирование жилищного ипотечного кредитования в Украине / А.П. Бондарь // Архитектоника финансового пространства и^его интеграционные приоритеты: монография / Под ред. С.В. Климчук. — Симферополь: ДИАИПИ, 2013. — С. 281-304.

7. Аналитика и статистика АИЖК [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.ahml.ru/ru/ agency/analytics/statsis/ (дата обращения 14.10.2015)

8. РНКБ [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.rncb.ru (дата обращения 12.10.2015)

9. Генбанк [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.genbank.ru (дата обращения 12.10.2015)

10. Крайинвестбанк [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.kibank.ru (дата обращения 12.10.2015)

11. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015-2020 годы: Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 №1050 (ред. от 25.08.2015) [Электронный ресурс]. — Режим доступа: base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=185356;fld=134;dst=1000000001,0; г^= 0.09329609142631018 (дата обращения 14.10.2015)

Статья поступила в редакцию 19 октября 2015 года

80