CC BY
111
Проблемные аспекты договора аренды жилого помещения и совершенствования
нормативно-правовой базы
Problematic aspects of the residential lease agreement and improvement of the regulatory
framework
Сапелкин И.И.
Студент 4 курс Юридический факультет Финансовый университет при Правительстве РФ
Россия, Москва igorsapelkin2016@gmail.com
Sapelkin I.I.
4th year student Faculty of Law
Financial University under the Government of the Russian Federation
Russia, Moscow igorsapelkin2016@gmail.com
Кондратьев Е. А.
Студент 4 курс Юридический факультет Финансовый университет при Правительстве РФ
Россия, Москва Kondrat-3 0@yandex. ru
Kondratiev E. A.
4th year student Faculty of Law
Financial University under the Government of the Russian Federation
Russia, Moscow Kondrat-3 0@yandex. ru
Научный руководитель: Матвеева Наталья Алексеевна,
кандидат юридических наук, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности,
Юридический факультет, Финансовый университет при Правительстве РФ
Россия, Москва
Scientific supervisor:
Matveeva Natalia Alekseevna,
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Department of Legal Regulation of Economic Activity,
Faculty of Law,
Financial University under the Government of the Russian Federation
Russia, Moscow
Аннотация.
В статье рассматривается договор аренды недвижимости его особенности, существенные условия. Авторы выделяют проблемы возникающие перед сторонами договора и выдвигают возможные пути их решения.
Annotation.
The article discusses the real estate lease agreement, its features, essential conditions. The authors identify the problems that arise before the parties to the contract and put forward possible ways to solve them.
Ключевые слова: арендодатель, арендатор, аренда, жилое помещение, недвижимость, договор, собственник, расторжение.
Keywords: landlord, tenant, lease, residential premises, real estate, contract, owner, termination.
Актуальность выбранной нами темы заключается в том, что договор аренды имущества, является одним из самый популярных видов договоров на данный момент. Это обусловлено развитием сферы услуг на территории Российской Федерации, а также новой тенденцией повышения со стороны государства интереса к предпринимательской деятельности молодёжи.
Исходя из этого существует множество различных условий для злоупотребления или нарушения права, так как большинство людей, которые заключают данный договор, не владеют должным уровнем юридической грамотности для того, чтобы не допустить факта нарушения их прав.
Для этого мы выявили наиболее часто встречаемые в, проанализированной нами судебной практике, ошибки, разобрали и предложили пути их решения и недопущения.
Договор аренды недвижимого имущества является одним из самых часто используемых гражданско-правовых договоров. Именно поэтому при его составлении существует множество моментов, на которые следует обращать внимание
1.Существует проблема, того, что арендатор повреждает имущество арендодателя и отказывается платить за ущерб, на том основании, что так все и было никакого ущерба нет.
2. Безусловно возникает множество проблем относительно оплаты здесь есть некоторые моменты. Некоторые арендаторы не выплачивают, установленную договором сумму арендодателю.
3.Также существует проблема, что стороны договора не понимают, с какого дня начинают течь сроки договора, что сказывается на правоотношении.
4.Бывает, что арендатор отказывается от уплаты аренды помещения перед новым собственником помещения
5.Расторжение договора аренды c новым собственником арендуемого имущества
Далее для изучения методов решения обозначенных пробле, необходимо дать теоритическую основу.
В первую очередь из теории рассматриваемого вопроса необходимо изучить порядок расторжения договора аренды
В Гражданском кодексе содержится исчерпывающий перечень досрочного расторжения договора, так же основания для того, чтобы досрочно расторгнуть договор можно определить в самом договоре.
По требованию арендодателя расторжение договора возможно в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную
плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ.
Арендатор по своему требованию может расторгнуть договор аренды по причинам, которые закреплены в статье 620 ГК РФ
Стоит упомянуть, что положения закрепленные в 450 ГК РФ так же используются при расторжении договора аренды.
Также следует помнить, что необязательно досрочно расторгать договор с арендодателем при обнаружении недостатков, предоставленного имущества. По ст. 612 ГК РФ арендатор может потребовать устранения недостатков, уменьшения арендной платы, также арендатор вправе сам устранить недостатки и потребовать возмещения расходов либо удержать эти расходы их арендной платы.
То есть нельзя своевольно пытаться расторгнуть договор на это есть основания либо в законе, либо в договоре, не иначе.
К сожалению, на практике участники гражданских правоотношений предпочитают не составлять договор аренды жилого помещения, чтобы избежать обязательной государственной регистрации договора и налогообложения.
Стороны договора аренды ЖП.
Не менее важным теоритическим аспектом договора является его стороны. Стороны договора согласно ГК РФ: арендодатель и арендатор.
Условия в отношении сторон договора аренды достаточно лояльны, что касается арендатора это условие о его дееспособности и правоспособности, а арендодателя: право собственности на сдаваемое имущество. При этом юр лицом может выступать любая организация, независимо от организационно-правовой формы.
Например Статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 39 Федерального закона от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 5.36.5 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановление Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года №2 432, сказано, что ОГВ представляют гос органы в отношениях связанных с договором аренды.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю необходимо иметь право собственности на сдаваемое имущество.
Данный факт позволяет заключать договоры аренды, которая появится в собственности только в будущем.
Одним из недочетов является использование арендованного имущества не по назначению.
Наниматель помещения должен использовать имущество в порядке установленным договором по ч. 1 ст. 615 ГК РФ, либо по назначению этого имущества. Нарушение данного положения основание для расторжения договора аренды по ст. 619 ГК РФ.
Признаки договора:
Для лучшего понимания проблем необходимо обратится к теоретической части вопроса. Большинство ученых определюят следующие признаки договора аренды недвижимого имущества:
1 Передача одной стороной своей собственности в пользование другой стороне. В данном случае имеет место передача прав на имущество, за исключением права распоряжения имуществом. Таким образом, право собственности при заключении договора аренды не передается от арендатора к арендодателю. Следует учесть, что право пользования может быть ограничено арендатором, если это указано в договоре.
2 Платность. Арендодатель и арендатор определяют расценки по соглашению друг с другом, а также форму платы. Что интересно, плата может определяться исходя из аналогичного имущества (ст. 614 ГК РФ).
3. Срочность. Собственность передается на конкретный срок, а не навсегда. Срок устанавливается соглашением.
Далее рассмотрим каждый из принаков рассматриваемого договора в отдельности.
Срок договора определяется соглашением арендодателя и арендатора (ст. 610 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре условия о сроке, то обозначенный договор считается заключенным на неопределенный срок действия.
Из пленума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66, срок договора аренды, определяемый наступлением конкретного юридического факта, может определяться с обозначением конкретного события, которое должно наступить в определенный промежуток времени, независимо от воли сторон договора аренды. Если же этот факт не указан, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок.
Аренда заключенная на определенный срок, может преобразиться в аренду, на неопределенный срок, в том случае если арендатор по истечении срока продолжает пользоваться жилым помещением, а арендодатель не против.
При этом заключение договора аренды жилого помещения на неопределенный срок несет за собой определенные правовые последствия, а именно возможность одностороннего отказа от договора обеими сторонами, за три месяца ч. 2 ст. 610 ГК.
Если договор аренды был заключен по итогу проведения аукциона или конкурса, чаще применяется к договорам аренды государственного имущества, то для данного типа договоров действует особое правило. Оно звучит так: продление данного договора, который был заключен в ходе проведения конкурса или торгов, то его продление не требует повторного проведения аукциона или конкурса
Бывают случаи, когда в договоре не содержится четких указаний на срок, а также не ясно подлежит ли он государственной регистрации.
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, если он не зарегистрирован, то он недействителен Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой": п 3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 ст. 651 Кодекса признан равным году. То есть нужно внимательно следить за датами, чтобы не было оснований признать договор недействительным.
Существенные условия:
Безусловно, чтобы понимать всю суть договора аренды жилого помещения, необходимо поговорить о существенных условий договора.
Существенными условиями договора аренды признан предмет данного договора, то есть неупотребляемая, незаменимая и индивидуально определенная вещь.
По разъяснениям Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73, можно понять, что если арендуемая вещь должным образом не индивидуализирована, то данное не является основанием для не заключения договора аренды.
Во избежание обозначенных в начале работы проблем мы предлагаем следующие рекомендации:
В акте приема передачи всегда следует подробного описывать передаваемое имущество, так как если арендатор как, то повредит испортит имущество в помещении, то арендодателю будет сложно это доказать и взыскать ущербе при составлении данного договора.
Контрагентам следует устанавливать срок начала исчисления сроков, а именно дату фактического составления договора и дату начала использования имущества
Если договор аренды был заключен в результате проведения аукциона или торгов, на данный тип договора распространяется следующее правило, что для продления договора следует заново проводить новые торги или аукцион соответственно.
В случае с новым собственником перешли права арендодателя этого имущества, однако арендатор имеет право запросить документы, подтверждающие смену собственника и только после этого выплачивать арендную плату ему.
Если иное не указано в договоре, то смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды, это не предусмотрено ГК РФ и другими законами.
Следует помнить, что нельзя расторгать договор аренды при отсутствии законных оснований или несоблюдение процедуры расторжения. Некоторые недобросовестные стороны грешат этим.
В гражданском кодексе 310 статья устанавливает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются
Если арендатор не выплатил причитащиеся по договору суммы, то арендодатель может удержать вещь арендатора, которая досталась ему на законных основаниях, до выплаты арендатором соответствующих сумм (ст. 359 ГК РФ).
Следует помнить, что главное решением проблем, которые возникают в аренде на практике, будет заключение письменного договора с последующей регистрации, так как после этого появятся права и обязанности у сторон.
Арендатору не стоит проводить какой-либо ремонт или перестановку без уведомления арендодателя.
В статье 622 ГК РФ закреплено то, что, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Подобные действия арендатора дают арендодателю права для того, чтобы расторгнуть договор аренды
В договоре аренды должны быть прописаны правила доступа в помещения и правила эксплуатации помещения, наличие права сдачи помещения в субаренду
Таким образом:
В ст. 610 и ст. 683 ГК РФ прописать обязательность обозначения начала исчисления сроков, а именно дату фактического составления договора и дату начала использования имущества. Более точное уточнение сроков необходимо для упрощения их исчисления в первую очередь контрагентам, а в случае обращение в суд для решения данного имущественного спора, то для суда.
В ст. 623 ГК РФ предусмотреть обязательное согласия арендодателя на производство арендатором любых улучшений, изменений арендуемого имущества (для избежание дальнейших споров). Данная мера будет защищать арендатора от недобросовестных контрагентов, которые злоупотребляя своим правом производят улучшения арендуемого имущества без согласия арендатора и тем самым фактически вынуждают при расторжении договора компенсировать затраты на несогласованное улучшение.
В ст. 617 ГК РФ прописать право арендатора не выплачивать арендную плату до получения от нового арендодателя подтверждающих документов о правомочии собственника. Названные изменения помогут предотвратить множественные мошеннические схемы, в которых не собственник арендуемого имущества или лицо неправомочное на его сдачу в аренду, фактически осуществляет это.
Дополнить ст. 655 ГК РФ императивной рекомендацией подробно описывать передаваемое арендатору имущество, а именно количество, признаки, объем, рыночная стоимость и тд. Это поможет снизить нагрузку на суды общей юрисдикции, так как будет меньше спорных ситуаций связанные с имуществом, которое не регламентируется или недостаточно регламентируется в договоре аренды.
Список используемой литературы:
1. Барабан, А. А. Договор аренды в гражданском праве / А. А. Барабан. — Текст : непосредственный // Образование и право . — 2017. — № 11. — С. 87-89.
2. Магомадова, Э. И. Исполнение договора аренды / Э. И. Магомадова. — Текст : непосредственный // Colloquium-journal. — 2020. — № 10. — С. 262-263.
3. Никитина, О. В. К вопросу о соотношении договоров аренды и договоров природопользования / О. В. Никитина. — Текст : непосредственный // Евразийский научный журнал. — 2016. — № 12. — С. 167-172.4
4. Солдатова, В. И. Обеспечительный платеж в договоре аренды / В. И. Солдатова. — Текст : непосредственный // Актуальные проблемы российского права. — 2017. — № 8. — С. 63-68.
5. Мерхрюков, С. К. Расторжение договора аренды недвижимости / С. К. Мерхрюков. — Текст : непосредственный // Инновационная наука . — 2018. — № 6. — С. 111-113.9
6. Зигалаева, Ж. А. Существенные условия договора аренды / Ж. А. Зигалаева. — Текст : непосредственный // Colloquium-journal. — 2020. — № 10. — С. 247-248.
