CC BY
54PECULIARITIES OF LEGAL REGULATIONS AND APPLICATION OF RENTAL AGREEMENT ACCORDING TO THE CIVIL LEGISTAION OF
UZBEKISTAN
L.BURHANOVAa
Tashkent state University of law, Tashkent, 100047, Uzbekistan
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО ГРАЖДАНСКОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН
Л.БУРХАНОВА11
Ташкентский государственный юридический университет, Ташкент, 100047, Узбекистан
УЗБЕКИСТОН РЕСПУБЛИКАСИ ФУ^АРОЛИК ЦОНУНЧИЛИГИГА КУРА ИЖАРА ШАРТНОМАСИНИ ^УЛЛАШ ВА ^УЦУКИЙ ТАРТИБГА СОЛИШНИНГ ХУСУСИЯТЛАРИ
Л.БУРХАНОВАa
Тошкент давлат юридик университети, Тошкент, 100047, Узбекистон
Аннотация: в статье рассмотрены правовое регулирование и значение договора аренды, а также теоретические и практические вопросы, возникающие при заключении и расторжении договора аренды.
Ключевые слова: договор аренды, применение договора аренды, заключение договора аренды, расторжение договора аренды.
Аннотация:мацолада лизинг шартномасининг ууцуций тузилиши ва циймати, шунингдек ижара шартномасини тузиш ва тугатиш вацтида юзага келадиган назарий ва амалий масалалар куриб чицилади.
Калит сузлар: ижара шартномаси, ижара шартномасини цуллаш, ижара шартномасини тузиш, ижара шартномасини бекор цилиш.
Annotation: The article discusses the legal regulation and the value of the lease agreement, as well as the theoretical and practical issues that arise during the conclusion and termination of the lease agreement.
Keywords: lease agreement, application of the lease agreement, conclusion of the lease agreement, termination of the lease agreement.
В условиях рыночных отношений в экономике Республики Узбекистан большое значение играет реформа отношений собственности, разгосударствление, приватизация и появление новых видов собственности, что способствует развитию рыночных отношений и новых видов хозяйствования.
В связи с тем, что процесс приватизации не может произойти в короткие сроки, особое значение приобретает вопрос о становлении арендной формы хозяйствования, которая будет способствовать этому процессу. При рассмотрении этой проблемы следует учитывать накопленный мировой опыт, а также особенности экономики Республики Узбекистан.
В настоящее время функционирование арендных отношений становится актуальным. Арендные услуги представляют собой один из широко распространённых видов предпринимательской деятельности, благодаря неослабевающему спросу и предложению на них. В настоящее время происходит значительный рост предложений имущества, сдаваемого в аренду, прежде всего, предприятиями и организациями, которые по различным причинам свернули свою производственную деятельность, и для которых аренда стала основным видом деятельности и средством существования.
По договору аренды во временное пользование могут быть сданы здания и сооружения, производственные, складские и иные помещения, инвентарь и другие материальные ценности, оборудования, транспортные средства.
С учетом экономических реалий для большинства коммерческих организаций наиболее остро стоит вопрос аренды зданий, сооружений и нежилых помещений из-за отсутствия собственных площадей для складской переработки продукции, офисов, магазинов и других потребностей. Так, например, организации широко используют этот вопрос при аренде первых этажей жилых и коммунальных зданий для оборудования торговых помещений, полуподвалов для подсобных помещений и складов. Таким образом, договоры аренды получили широкое распространение в самых различных сферах предпринимательской деятельности, вызвали массу вопросов по регулированию взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.
Нормативно-правовое регулирование договора аренды имеет некоторые особенности. Имущественный наем или аренда? Эти понятия равнозначны. В нормативных актах чаще всего используется первое, а на практике второе. Глава 34 Гражданского кодекса Республики Узбекистан «Имущественный наем (аренда)» состоит из 6 параграфов, в которых урегулированы как общие положения, касающиеся имущественного найма, так и различные виды аренды: проката, транспортных средств, зданий и сооружений, предприятия, лизинг. В Республике Узбекистан арендные отношения регулируются и нормами Закона «Об аренде», в котором даны определения договора аренды, субъектов и объектов арендных отношений, существенные условия договора аренды, основания изменения условий договора аренды, его расторжения и прекращения, а также отдельные виды договора аренды: аренда предприятий, аренда имущества граждан. В законе предусмотрены и основанияразрешения споров, а также ответственность субъектов арендных отношений.
В Гражданском кодексе Российской Федерации правовому регулированию договора аренда посвящена глава 34, которая так и называется «Аренда», и включает общие положения, прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). В Модельном Гражданском кодексе стран СНГ предусматривается аналогичная конструкция - аренде посвящена глава 34 «Имущественный наем (аренда)», состоящая из параграфов, которые регулируют общие положения, прокат, аренду транспортных средств, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Модельный Гражданский кодекс стран СНГ не регулирует отношения по аренде зданий и сооружений, оставляя возможность урегулировать эти отношения только нормами национального законодательства стран содружества.
Наем и аренда означают передачу имущества за плату во временное владение и пользование. Стороны, возникающих отношений, называются: арендодатель и арендатор либо наймодатель и наниматель. Сдавать имущество внаем может только его собственник. Наймодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество внаем (статья 538ГК). Это означает, что если жилище не принадлежит лицу на праве собственности, то сдавать его в аренду это лицо может только при наличии у него доверенности от собственника. Поскольку сдача имущества в наем является способом распоряжения имуществом, такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Если собственников несколько, то и доверенность должна быть от имени каждого. В доверенности должно быть четко оговорено полномочие на сдачу недвижимости в наем. Если нет полномочий на сдачу в аренду, то нет и полномочий на получение арендной платы, выселение и прочее. Это условие не всегда соблюдают даже опытные агентства по недвижимости, сдающие квартиры своих клиентов.
Выбор лиц, которым сдается в наем жилая недвижимость, производится собственником. Такое же правило действует и в отношении нежилой недвижимости. Нанимателями могут быть и
физические и юридические лица. Ответственность за выбор арендатора несет арендодатель. Риск всегда есть, но его нужно попытаться свести к минимуму. Этому способствует определенная в Гражданском кодексе форма договора имущественного найма (ст.539). Договор имущественного найма на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор имущественного найма недвижимого имущества в соответствие с законодательством заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не соблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Часто требование о регистрации договора аренды здания или сооружения обходят путем заключения договора на срок менее одного года, а потом при необходимости перезаключают его на новый срок. Экономия средств и времени на оформление не всегда оправдана. Во-первых, при регистрации проверяется юридическая правильность сделки, во-вторых, стороны получают зарегистрированное подтверждение своих прав. Отсутствие письменной формы договора аренды здания или сооружения невыгодно для арендодателя: отсутствие письменной договоренности о сроке аренды может затруднить выселение арендаторов по истечению срока; если размер арендной платы и сроки ее уплаты не зафиксированы письменно, то это может послужить причиной неоплаты и споров о размере задолженности. Риски есть и у арендатора: без оговоренного письменного срока аренды, арендатор рискует быть преждевременно выселенным; не оговорив четко размер арендной платы, арендатор может получить требование о ее повышении.
На практике возникают споры, связанные с заключением нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества, то есть когда у имущества несколько арендаторов. Речь не идет о тех случаях, когда арендаторы пользуются различными частями одной и той же вещи или пользуются ею попеременно в различные периоды времени. В данном случае целесообразно руководствоваться нормами статьи 331 ГК. Согласно данной статье в случае неисполнения арендодателем обязательства передать предмет аренды во владение и пользование арендатору последствия будут такие - арендатор будет вправе потребовать, чтобы эту вещь отобрали у арендодателя и передали ему на предусмотренных договором условиях. Однако, это право отпадает, если предмет аренды уже передан третьему лицу, также имеющему право аренды на указанное имущество. Если предмет аренды еще не передали, то преимущество имеет тот из арендаторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - то тот, кто раньше предъявил иск. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Договор аренды - один из самых широко используемых договоров в гражданском праве. Но данный договор имеет свои особенности, пренебрегая которыми можно лишиться возможности полноценной защиты собственных прав. На практике нередки случаи, когда арендодатель превышает свои права, де-факто устанавливает правила эксплуатации помещения. Арендатор, со своей стороны, тоже не всегда безупречен, считая, что, если пользуется помещением, значит, может делать все, что хочет.
Для того чтобы застраховать себя от злоупотреблений другой стороны по договору, необходимо подробно прописать все взаимоотношения сторон в договоре аренды при заключении договора. Хотя в Гражданском кодексе Республики Узбекистан и не содержаться специальной статьи, регламентирующие заключение договора аренды, тем не менее, существует определенный порядок заключения договора, а так же положения, которые должны быть отражены в договоре аренды во избежание недоразумений между нанимателем и наймодателем, и споров между ними в дальнейшем. Это необходимо сделать и потому, чтобы избежать ошибок, которые допускают стороны при заключении договора аренды, и предложить решения по оформлению договора, которые помогут арендатору и арендодателю максимально реализовать свои права в случае нарушений договора одной из сторон.
При заключении договора аренды бывает неясно, какое конкретно помещение в здании сдается в аренду.Поэтому вдоговоре аренды необходимо точно указать: адрес, номер дома, строения, этаж; номера помещений по плану Управления земельными ресурсами и кадастра
недвижимости. К договору должен быть приложен план дома, составленный Управлением земельными ресурсами и кадастра недвижимости, срок действия которого составляет 1 год.
В договоре аренды может быть не указано нецелевое использование сданного в аренду помещения .Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества, что закреплено в части 1 статьи 541 ГК Республики Узбекистан. Согласно статье 545 Гражданского кодекса Республики Узбекистан использование арендованного имущества по другому назначению может повлечь расторжение договора аренды и возмещения убытков.Если в договоре прописано целевое использование арендованного помещения, то использовать его необходимо строго по целевому назначению.
В договоре аренды может быть не указан срок и не указано, подлежит ли договор государственной регистрации в органах юстиции. Согласно статье 539 ГК Республики Узбекистан договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции. Таким образом, срок действия договора составляет ровно один год. Следовательно, такой договор в силу пункта 2 статьи 539 Гражданского кодекса Республики Узбекистан подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия регистрации не может считаться заключенным. В ситуации, когда договор признан не заключенным, арендатор обязан выплатить арендодателю арендную плату за все время пользования имуществом, однако, никаких правовых оснований пользования имуществом не имеет. Ему необходимо либо заключить договор аренды в соответствии с законодательством, либо освободить помещение.
В акте приема-передачи помещения отсутствует описание передаваемого и принимаемого помещения.Претензии, связанные с ухудшением использованного имущества, невозможно будет доказать при отсутствии акта приема-передачи помещения с описанием состояния помещения. Следовательно, нельзя и возложить ответственность на виновное лицо. Поэтому при заключении договора необходимофакт передачи помещения отразить в акте приема-передачи помещения. В акте необходимо отразить техническое состояние помещения во избежание возможных споров.
Арендатор проводит ремонт и перепланировку в арендованном помещении без согласия арендодателя. Согласно статье 554 Гражданского кодекса Республики Узбекистан при прекращении договора аренды арендодатель обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Перенос коммуникации, новой электрической разводки, перепланировка помещения без согласия арендодателя изменяет состояние имущества и, следовательно, нарушает условия договора аренды. В этой ситуации арендодатель имеет полное право в связи с изменением имущества расторгнуть договор аренды. Стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению арендатору не подлежит. Поэтому при заключении договора необходимосогласовать в тексте договора аренды порядок произведения перепланировок, переноса коммуникаций или при проведении изменений брать письменное согласие арендодателя на производимые изменения.
В договоре аренды не прописаны правила доступа в помещение и правила эксплуатации помещения, наличие права сдачи помещения в субаренду. Поэтому при заключении договора в текстедоговора аренды целесообразно отразить время доступа в помещение, режим работы предприятия. Особо необходимо остановиться на страховании помещения от пожара, затопления и режим охраны помещения. Необходимо прописать обязанность арендатора соблюдать нормы градостроительной деятельности, санитарные и противопожарные нормы, правила владения землей, стандарты строительства, стандарты градостроительства. Необходимо решить вопрос о возможности сдачи арендуемого помещения в субаренду и необходимость получения согласия арендодателя на сдачу помещения в субаренду.
В договоре аренды не указана величина арендной платы, право арендодателя на ее увеличение и предельный размер такого увеличения. С учетом разных темпов инфляции, в законе закреплено право арендодателя изменять ставку арендной платы не более одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре аренды (ст. 544 ГК Республики Узбекистан). При этом увеличение размера арендной платы возможно только с согласия арендатора, даже если есть оговорка в договоре. При отсутствии согласия арендатора на изменение ставок, арендодателю необходимо обращаться в суд с иском о внесении изменений в договор в части арендной платы. Наличие в договоре оговорки об увеличении арендной платы и ее размере упрощает в данном случае судебную процедуру и увеличивает шанс получения положительного решения для арендодателя. Необходимо прописать при заключении договора аренды в тексте договора механизм формирования арендной платы через изменяемые величины, в частности, учитывая ограничение
валютных рисков. В договорах аренды арендная ставка зачастую привязывается к курсу какой-либо иностранной валюты, что создает для арендатора риски значительного повышения арендной платы в случае существенных колебаний курса валюты. На привязке арендной платы и иных платежей к курсу иностранной валюты в основном настаивает арендодатель, поэтому арендатору необходимо обезопасить себя от существенного роста курса валюты через внесение в договор аренды условий, ограничивающих указанный риск. Это можно сделать, например, через указание максимального значения курса, по которому будет происходить расчет, даже если курс будет значительно выше закрепленного в договоре, или через внесение в договор аренды условия о том, что если курс превысит определенное значение, то арендная плата будет начисляться в фиксированном заранее согласованном сторонами размере без привязки к курсу валюты или в размере, рассчитанном по какой-то иной формуле, снижающей валютный риск арендатора. Вполне возможно, что арендатору в ходе переговоров удастся убедить арендодателя отказаться от привязки арендных платежей к какому-либо курсу иностранной валюты и зафиксировать арендные платежи в сумах.
Расторжение договора аренды при отсутствии законных оснований или не соблюдение процедуры расторжения. Особое внимание при заключении договора нужно обратить на порядок расторжения договора. Закон устанавливает исчерпывающий перечень досрочного расторжения договора. По инициативе арендодателя расторжение договора аренды возможно в следующих случаях: использование арендатором имущества не по назначению или с нарушениями условий договора аренды; арендатор существенно ухудшает имущество; арендатор более двух раз по истечении установленного срока не вносит арендную плату (ст. 551 ГК Республики Узбекистан). По инициативе арендатора договор аренды может быть расторгнут, если только арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, переданное имущество имеет недостатки, переданное имущество окажется в состоянии, за которое арендатор не отвечает, переданное имущество находится в непригодном для пользования состоянии (ст. 552 ГК Республики Узбекистан). Для досрочного расторжения договора аренды необходимо направить претензию с доказательством о вручении арендатору (арендодателю) с требованием устранить допущенные нарушения в определенный срок. Список оснований для расторжения договора закон оставляет открытым, поэтому есть возможность предусмотреть иные условия досрочного расторжения, однако, в суде необходимо доказать факт их наступления.
В договоре аренды должны быть предусмотрены условия, позволяющие выйти из него с минимальными потерями. Поскольку финансовая ситуация каждого конкретного арендатора, а равно и экономические условия ведения бизнеса могут измениться, то арендатору имеет смысл защититься от рисков невозможности продолжения деятельности в арендованной недвижимости. В процессе аренды могут возникнуть и такие обстоятельства, которые будут препятствовать или затруднять для арендатора, его сотрудников, клиентов, поставщиков осуществление деятельности, с целью которой арендовалась недвижимость. Чтобы защититься от указанных неблагоприятных ситуаций, арендатору имеет смысл согласовать с арендодателем и включить в договор аренды положения, которые позволят емув любой момент отказаться от договора аренды, письменно предупредив арендодателя о таком расторжении за какой-либо разумный срок, указанный в договоре аренды. Альтернативным вариантом может быть прямое указание случаев, при наступлении которых у арендатора возникает право отказаться от договора, заранее письменно предупредив арендодателя о планируемом расторжении. При этом важно указывать в договоре на то, что арендатор имеет не просто право отказаться от договора, а право на отказ от договора, т.е. на его расторжение в одностороннем внесудебном порядке. Такая оговорка требуется для того, чтобы уйти от необходимости обращения в суд и прохождения длительной и затратной процедуры судебного расторжения договора аренды. Однако, арендатор должен быть готов к тому, что арендодатель может и не согласиться на такие условия или же будет существенным образом так или иначе ограничивать их действие, стремясь сделать процедуру одностороннего расторжения договора затруднительной для арендатора или существенно растянутой во времени.
Часто арендодатели вносят в договор аренды условие о том, что в случае одностороннего отказа арендатора от договора аренды арендатор должен выплатить арендодателю определенную в самом договоре сумму денежных средств в качестве платы за отказ от договора аренды на основании ст. 237 ГК Республики Узбекистан (недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства) и ст. 382 ГК Республики Узбекистан (основания изменения и расторжения договора). При этом такая сумма должна быть разумной и
соответствовать неблагоприятным для арендодателя последствиям, вызванным отказом арендатора от исполнения договора аренды. Если в суде будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным для арендодателя последствиям, вызванным отказом арендатора от договора аренды, а также заведомо недобросовестное осуществление арендодателем права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 6 статьи 9 ГК Республики
Узбекистан).
В договоре аренды целесообразно предусмотреть условие о запрете арендодателю в одностороннем порядке отказываться (расторгать) от договора. Для обеспечения стабильности работы арендатору имеет смысл ограничивать, если не запретить вообще, право арендодателя на односторонний отказ от договора аренды. Длительные надежные договорные арендные отношения позволяют арендатору более свободно и уверенно планировать свой бизнес, не опасаясь того, что в любой момент ему придется переезжать на новое место и решать все сопутствующие этому вопросы. Если не удается согласовать с арендодателем запрет на односторонний отказ арендодателя от договора аренды, то арендатор может стремиться включить в договор положения, усложняющие процедуру расторжения договора арендодателем. Такими условиями, например, могут быть условия, предусматривающие необходимость направления предварительного уведомления арендатору об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды за значительный срок. Или же, например, указание в договоре аренды периода времени, в течение которого договор не может быть расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Также можно указать в договоре, например, условия, предусматривающие обязательства арендодателя перед отказом от договора аренды в обязательном порядке выплатить арендатору суммы денежных средств, причитающихся арендатору по условиям договора (компенсация неотделимых улучшений; расходы на осуществление текущего ремонта и т.д.), если аренда будет прекращена до истечения определенного срока или если арендодатель прекратит фактический доступ арендатору, его сотрудникам, клиентам, поставщикам в арендуемый объект недвижимости.
Возможность включения в договор аренды положения о плате за односторонний отказ от договора любой из его сторон-согласование между сторонами условия о том, что сторона, инициировавшая расторжение договора аренды, уплачивает другой стороне определенную сумму за такое расторжение. В случае если арендатором был внесен обеспечительный платеж по договору аренды, то плата за отказ от договора аренды может вычитаться из обеспечительного платежа при наличии в договоре условия об этом. Иногда выгодней и разумней уплатить определенную сумму денежных средств при отказе от договора аренды, чем продолжать арендовать недвижимость и вносить арендную плату или формировать кредиторскую задолженность перед арендодателем.
Не погашение задолженности по арендной плате в случае расторжения договора аренды. Вслучае расторжения договора аренды и наличия долга по арендной плате арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение, что необходимо приписать при заключении договора. Следует учитывать, что право на удержание вещи должника возникает у арендодателя лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи арендатора помимо его воли.
Отказ арендатора от оплаты арендной платы за помещение новому собственнику помещения. Только собственник может полностью осуществлять права владения, пользования, распоряжения, принадлежащим ему имуществом. Согласно статье 535 Республики Узбекистан Гражданского кодекса арендатор может осуществлять только право временного владения и пользования имуществом. Договор аренды является одним из видов обременения собственности. Арендатор и арендодатель связаны взаимными правами и обязанностями по соблюдению условий договора аренды, который они заключили.Арендатор вправе уплачивать арендную плату прежнему собственнику только до момента уведомления нового собственника о смене арендодателя. Арендатор имеет право потребовать подтверждающие документы о смене собственника, а новый собственник по требованию арендатора обязан представить документы, подтверждающие его права.
Расторжение договора аренды новым собственником арендуемого имущества.При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право
на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Перемена собственника помещения не может являться основанием для расторжения договора аренды. Основание расторжения договора аренды в случае смены собственника должно быть отдельно прописано при заключении договора в тексте договора.
Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. На практике сложно урегулировать предоставление в аренду части здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного участка. Это нежилые помещения в многоэтажных зданиях, расположенные на одном из этажей. Выделение обслуживающего такие помещения участка для заключения отдельного договора аренды объективно невозможно. Поэтому это обстоятельство и позволяет в некоторых случаях распространять на аренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды. Но нежилые помещения имеют больше общего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами аренды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на нежилые помещения. В особенности это касается правил о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения).
При достаточной законодательной урегулированности договора аренды, тем не менее, можно высказать некоторые предложения по вынесению дополнений в гражданское законодательство Республики Узбекистан.
Первое. В частности, в части 1 статьи 537 Гражданского кодекса Республики Узбекистан названы объекты, которые могут быть переданы в имущественный наем. В части 2 статьи 537 Гражданского кодекса Республики Узбекистан указано, что законодательством могут быть установлены виды предприятий и виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. Но в Республике Узбекистан нет специального закона, ограничивающего или не допускающего сдачу в наем отдельных видов имущества. На наш взгляд, было бы целесообразно в части 2 статьи 537 Гражданского кодекса Республики Узбекистан назвать конкретно какие виды имущества, сдача которых в наём не допускается или ограничивается.
Второе. Так же Гражданский кодекс Республики Узбекистан (часть 1 статьи 556) не исключает возможность того, что арендованное имущество может перейти в собственность арендатора при условии внесения им всей выкупной цены. Однако, законом (часть 3 статьи 556 ГК Республики Узбекистан) могут быть установлены случаи запрещения выкупа нанятого имущества. Но данные случаи не определены в законодательном порядке. Поэтому целесообразно назвать такие случаи непосредственно в Гражданском кодексе Республики Узбекистан.
Третье. В статье 553 Гражданского кодекса Республики Узбекистан предусмотрено преимущественное право нанимателя на заключение договора имущественного найма на новый срок. При заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. На наш взгляд, необходимо внести пояснение в часть 2 статьи
553 Гражданского кодекса Республики Узбекистан, что если новые условия не устраивают арендатора, то он теряет преимущественное право заключать договор на новый срок.
Данные предложения по внесению дополнений в Гражданский кодекс Республики Узбекистан обеспечат более высокий уровень охраны и защиты прав, как нанимателя, так и наймодателя на законодательном уровне.
Таким образом, можно сделать вывод, что правовой институт договора аренды один из старейших и востребованных в гражданском праве. Характеризующие его консерватизм и стабильность, сочетаются с определенными переменами и возможностями регулирования новых видов экономических отношений. Это объясняется значением самого договора аренды как одного из способов решения экономических задач. Более того, договор аренды дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития.
References:
1. Grajdanskiy kodeks Respubliki Uzbekistan. - Tashkent: Adolat, 2017.
2. Zakon Respubliki Uzbekistan «Ob arende». Vedomosti Verxovnogo Soveta Respubliki Uzbekistan, 1992 g., № 1, st. 45; 1993 g., № 9, st. 329; Vedomosti OliyMajlisa Respubliki Uzbekistan, 2000 g., № 56, st. 153.
3. Grajdanskiy kodeks Rossiyskoy Federatsii. Prinyat Gosudarstvennoy Dumoy 22 dekabrya 1995 g. Vveden v deystviye 26 yanvarya 1996 g. N 14-FZ.
4. Modelniy grajdanskiy kodeks stran SNG. Chast 2. - Sankt-Peterburg. 1995 g.
5. Kommentariy k Grajdanskomu kodeksu Respubliki Uzbekistan (chast vtoraya). Professionalniye kommentarii. T. 2.
- T.: Ministerstvo yustitsii Respubliki Uzbekistan, SMI-ASIA, 2011.
6. Grajdanskoye pravo. Osobennaya chast. Uchebnik. // Pod red. X.R.Raxmankulova i I.B.Zakirova. - T.: TGYI, 2009.
