CC BY
101
ISSN 2221-7347
Экономика и право
УДК 347.453.1
У.С. Бозоров
НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Автор в данной статье раскрыто, суть разгосударствление и появление новых видов собственности в условиях рыночной экономики. Арендные услуги представляют собой один из распространённых видов предпринимательской деятельности. По этому, в статье подробно раскрыто все виды договора аренды, взаимоотношение между арендаторами и арендодателями, который широко используется в условиях Республики Узбекистан.
Ключевые слова: аренда, Бюро технической инвентаризации, Гражданского кодекса, договор аренды, арендатор.
В условиях рыночных отношений в экономике Республики Узбекистан большое значение играет реформация отношений собственности, разгосударствление и появление новых видов собственности, что будет способствовать развитию рыночных отношений, новых видов хозяйствования, и благодаря чему появиться возможность поставить экономику нашей республики в один ряд с развитыми странами мира.
В связи с тем, что процесс приватизации не может произойти в короткие сроки, особое значение приобретает вопрос о становлении арендной формы хозяйствования, которая будет способствовать этому процессу. При рассмотрении этой проблемы следует учитывать накопленный мировой опыт, а также особенности экономики Республики Узбекистан.
В настоящее время арендные отношения становятся очень актуальными. Арендные услуги представляют собой один из широко распространённых видов предпринимательской деятельности, благодаря неослабевающему спросу и предложению на этот вид услуг. В настоящее время происходит значительный рост предложений имущества, сдаваемого в аренду, прежде всего предприятиями и организациями, которые по различным причинам свернули свою производственную деятельность, и для которых аренда стала основным видом деятельности и средством существования. По договору аренды во временное пользование могут быть сданы здания и сооружения, производственные, складские и иные помещения, инвентарь и другие материальные ценности, оборудования, транспортные средства.
С учетом экономических реалий для большинства коммерческих организаций наиболее остро стоит вопрос аренды зданий, сооружений и нежилых помещений из-за отсутствия собственных площадей для складской переработки продукции, офисов, магазинов и других потребностей. Так, например, организации широко используют этот вопрос при аренде первых этажей жилых и коммунальных зданий для оборудования торговых помещений, полуподвалов для подсобных помещений и складов. Таким образом, договоры аренды получили широкое распространение в самых различных сферах предпринимательской деятельности, вызвали массу вопросов во взаимоотношениях между арендаторами и арендодателями.
Договор аренды - один из самых широко используемых договоров в гражданском праве. Но данный договор имеет свои особенности, пренебрегая которыми можно лишить себя возможности полноценной защиты собственных прав. На практике нередки случаи, когда арендодатель превышает свои права, дефакто устанавливает правила эксплуатации помещения.
Для того чтобы застраховать себя от злоупотреблений другой стороны по договору, необходимо подробно прописать все взаимоотношения сторон в договоре аренды при заключении договора. Хотя в Гражданском Кодексе и не содержаться специально статьи, регламенти-
© Бозоров У.С., 2014.
DOI: 10.15350/2221-7347.2014.5-6.00053
39
Новый университет. 2014. № 5-6(39-40)
ISSN 2221-7347
рующие заключение договора аренды, тем не менее, существует определенный порядок заключения договора, а так же положения, которые должны быть отражены в договоре аренды во избежание недоразумений между нанимателем и наймодателем, и споров в дальнейшем. Это необходимо сделать и потому, чтобы избежать ошибок, которые допускают стороны договора аренды, и предложить решения по оформлению договора, которые помогут арендатору и арендодателю максимально реализовать свои права в случае нарушений договора одной из сторон.
При заключении договора аренды неясно, какое конкретно помещение в здании сдается в аренду. Поэтому в договоре аренды необходимо точно указать: адрес, номер дома, строения, этаж; номера помещений по плану Бюро технической инвентаризации (БТИ) в соответствии с нумерацией БТИ. К договору должен быть приложен план БТИ, срок действия которого составляет 1 год.
В договоре аренды не указано нецелевое использование сданного в аренду помещения. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены в соответствии с назначением имущества. Согласно статье 545 Гражданского Кодекса Республики Узбекистан использование арендованного имущества по другому назначению может повлечь расторжение договора аренды и возмещения убытков. Если в договоре прописано целевое использование арендованного помещения, то использовать его необходимо строго по целевому назначению. [1]
В договоре аренды не указан срок и не указано, подлежит ли договор государственной регистрации в органах юстиции. Согласно статье 539 ГК Республики Узбекистан договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции. Таким образом, срок действия договора составляет ровно один год. Следовательно, такой договор в силу пункта 2 статьи 539 Гражданского Кодекса Республики Узбекистан подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия регистрации не может считаться заключенным. В ситуации, когда договор признан незаключенным, арендатор обязан выплатить арендодателю арендную плату за все время пользование имуществом, однако никаких правовых оснований пользования имуществом не имеет. Ему необходимо либо заключать договор аренды в соответствии с законодательством, либо освобождать помещение.
В акте приема-передачи помещения отсутствует описание передаваемого и принимаемого помещения. Претензии, связанные с ухудшением использованного имущества, невозможно будет доказать при отсутствии акта приема-передачи помещения с описанием состояния помещения. Следовательно, нельзя и возложить ответственность на виновное лицо. Поэтому при заключении договора необходимо факт передачи помещения отразить в акте приема-передачи помещения. В акте необходимо отразить техническое состояние помещения во избежание возможных споров.
Арендатор проводит ремонт и перепланировки в арендованном помещении без согласия арендодателя. Согласно статье 554 Гражданского кодекса Республики Узбекистан при прекращении договора аренды арендодатель обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Перенос коммуникации, новой электрической разводки, перепланировка помещения без согласия арендодателя изменяет состояние имущества и, следовательно, нарушает условия договора аренды. В этой ситуации арендодатель имеет полное право в связи с изменением имущества расторгнуть договор аренды. Стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению арендатору не подлежит. Поэтому при заключении договора согласовать в тексте договора аренды порядок произведения перепланировок, переноса коммуникаций или при проведении изменений брать письменное согласие арендодателя на производимые изменения.
В договоре аренды не прописаны правила доступа в помещение и правила эксплуатации помещения, наличие права сдачи помещения в субаренду. Поэтому при заключении договора в тексте договора аренды целесообразно отразить время доступа в помещение, режим работы предприятия. Особо необходимо остановиться на страховании помещения от пожара, затопления и режим охраны помещения. Необходимо прописать обязанность арендатора соблюдать нормы градостроительной деятельности, санитарные и противопожарные нормы, правила владения землей, стандарты строительства, стандарты градостроительства. Необходимо решить
40
ISSN 2221-7347
Экономика и право
вопрос о возможности сдачи арендуемого помещения в субаренду и необходимость получения согласия арендодателя на сдачу помещения в субаренду.
В договоре аренды не указана величина арендной платы, право арендодателя на ее увеличение и предельный размер такого увеличения.
С учетом различия в прогнозах динамики курса доллара и евро, разных темпов инфляции и ограничения в законе закреплено право арендодателя изменять ставку арендной платы не более одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре аренды (ст. 544 ГК Республики Узбекистан). При этом увеличение размера арендной платы возможно только с согласия арендатора, даже если есть оговорка в договоре. При отсутствии согласия арендатора на изменение ставок, арендодателю необходимо обращаться в суд с иском о внесении изменений в договор в части арендной платы. Наличие в договоре оговорки об увеличении арендной платы и ее размере упрощает в данном случае судебную процедуру и увеличивает шанс получения положительного решения для арендодателя. Необходимо прописать при заключении договора аренды в тексте договора механизм формирования арендной платы через изменяемые величины.
Расторжение договора аренды при отсутствии законных оснований или несоблюдение процедуры расторжения. Особое внимание при заключении договора нужно обратить на порядок расторжения договора. Закон устанавливает исчерпывающий перечень досрочного расторжения договора. По инициативе арендодателя расторжение договора аренды возможно в следующих случаях: использование арендатором имущества не по назначению или с нарушениями условий договора аренды. Арендатор существенно ухудшает имущество. Арендатор более двух раз по истечении установленного срока не вносит арендную плату (ст. 551 ГК Республики Узбекистан). По инициативе арендатора договор аренды может быть расторгнут, если только арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, переданное имущество имеет недостатки, переданное имущество окажется в состоянии, за которое арендатор не отвечает, непригодном для пользования (ст. 552 ГК Республики Узбекистан). Для досрочного расторжения договора аренды необходимо направить претензию с доказательством о вручении арендатору (арендодателю) с требованием устранить допущенные нарушения в определенный срок. Список оснований для расторжения договора закон делает открытым, поэтому есть возможность предусмотреть иные условия досрочного расторжения, однако, в суде необходимо доказать факт их наступления.
Непогашение задолженности по арендной плате в случае расторжения договора аренды. В случае расторжения договора аренды и наличия долга по арендной плате арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение, что необходимо приписать при заключении договора. Следует учитывать, что право на удержание вещи должника возникает у арендодателя лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи арендатора помимо его воли.
Отказ арендатора от оплаты арендной платы за помещение новому собственнику помещения. Только собственник может полностью осуществлять права владения, пользования, распоряжения, принадлежащим ему имуществом. Согласно статье 535 Гражданского Кодекса арендатор может осуществлять только право временного владения и пользования имуществом. Договор аренды является одним из видов обременения собственности. Арендатор и арендодатель связаны взаимными правами и обязанностями по соблюдению условий договора аренды, который они заключили. Арендатор вправе уплачивать арендную плату прежнему собственнику только до момента уведомления нового собственника о смене арендодателя. Арендатор имеет право потребовать подтверждающие документы о смене собственника, а новый собственник по требованию арендатора обязан представить документы, подтверждающие его права.
Расторжение договора аренды новым собственником арендуемого имущества. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду в порядке. Перемена собственника помещения
41
Новый университет. 2014. № 5-6(39-40)
ISSN 2221-7347
не может являться основанием для расторжения договора аренды. Основание расторжения договора аренды в случае смены собственника должно быть отдельно прописано при заключении договора в тексте договора.
При достаточной законодательной урегулированности договора аренды, тем не менее, можно высказать некоторые предложения по вынесению дополнений в гражданское законодательство.
В частности, в части 1 статьи 537 [2] Гражданского Кодекса Республики Узбекистан названы объекты, которые могут быть переданы в имущественный наем. В части 2 статьи 537 указано, что законодательством могут быть установлены виды предприятий и виды имущества, сдача которых в имущественный наем не допускается или ограничивается. Но в Республике Узбекистан нет специального закона, ограничивающего или не допускающего сдачу в наем отдельных видов имущества.
На наш взгляд, было бы целесообразно в части 2 статьи 537 Гражданского Кодекса Республики Узбекистан назвать конкретно какие виды имущества, сдача которых в наём не допускается или ограничивается.
Так же Гражданский Кодекс Республики Узбекистан (часть 1 статьи 556) не исключает возможность того, что арендованное имущество может перейти в собственность арендатора при условии внесения им всей выкупной цены. Однако, законом (часть 3 статьи 556) могут быть установлены случаи запрещения выкупа нанятого имущества. Но данные случаи не определены в законодательном порядке. Поэтому целесообразно назвать такие случаи непосредственно в Гражданском Кодексе Республики Узбекистан.
В статье 553 Гражданского Кодекса предусмотрено преимущественное право нанимателя на заключение договора имущественного найма на новый срок. При заключении договора имущественного найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. На наш взгляд, необходимо внести пояснение в часть 2 статьи 553 Гражданского Кодекса Республики Узбекистан, что если новые условия не устраивают арендатора, то он теряет преимущественное право заключать договор на новый срок.
Данные предложения по внесению дополнений в Гражданский кодекс Республики Узбекистан обеспечат более высокий уровень охраны и защиты прав, как нанимателя, так и наймодателя на законодательном уровне.
Библиографический список
1. Гражданский Кодекс Республики Узбекистан. Ташкент. Адолат. 2011.
2. Комментарии Гражданской Кодекса Республики Узбекистан. Ташкент. Baktriya press, 2013.
Статья поступила в редакцию 15.06.2014. * ***
БОЗОРОВ Улугбек Саидмуродович - старший преподаватель кафедры общественных наук, Ташкентский институт текстильной и легкой промышленности (Узбекистан).
***
UDC 347.453.1
U.S. Bozorov
SOME QUESTIONS OF THE THEORY AND PRACTICE OF APPLICATION OF THE LEASE CONTRACT
The author in this article it is opened, an essence privatization and emergence of new types ofproperty in the conditions of market economy. Rent services represent one of widespread types of business activity. On it, in article it is in detail opened all types of the lease contract, relationship between tenants and lessors which is widely used in the conditions of the Republic of Uzbekistan.
Keywords: rent, Bureau of technical inventory, Civil code, lease contract, tenant.
42
