CC BY
12
«Проблемность» проблемного имущества миф или реальность?
О.Н. Желудкова заместитель генерального директора АО «Российский аукционный дом» (г. Санкт-Петербург)
Ольга Николаевна Желудкова, zheludkova@auction-house.ru
Еще десять лет назад рынок проблемного имущества был terra incognita для инвесторов. Многие относились к нему недоверчиво, ждали подвоха от покупки таких активов, они не воспринимались как объект для инвестиций. И если имелись два условно одинаковых актива, один из которых продавался в рамках процедуры банкротства, а другой на свободном рынке, то у них никогда не было одинаковой цены, потому что в понимании инвестора один -это «проблемный» актив, а другой - инвестиционно-привлекательный. Сейчас ситуация, к счастью, изменилась, проблемные активы эффективно продаются на рынке недвижимости, и это уже сегодняшняя реальность.
В последние годы наблюдается тенденция роста рынка проблемного имущества. При этом кредитные организации становятся основным игроком на рынке недвижимости. Среди причин можно отметить:
1) необходимость погашения задолженности перед кредитными организациями;
2) системную работу банков по избавлению от проблемных активов, поскольку для банков управление активами - это непрофильная деятельность и банкам выгодно максимально быстро реализовывать принятое на баланс обеспечение или заложенный актив;
3) политику Банка России по «зачистке» рынка от недобросовестных банков. В результате санации банковской системы на рынок выходят не только активы самих ликвидируемых банков, но и активы должников ликвидируемых банков.
Если ранее на торги в рамках процедуры банкротства приходили только специальные покупатели, то сейчас сами инвесторы научились работать с этим видом имущества. Также появилось множество агентов, которые подбирают инвесторам объекты для инвестиций на разных рынках, в том числе на проблемном.
Результатом этого процесса стало то, что на торгах за проблемные активы стали бороться, как за обычное имущество. За наиболее интересные объекты разворачивается серьезная борьба. По итогам наших продаж можно однозначно сказать, что рынок проблемных активов перестал быть особенным сегментом для избранных и стал нормальным сегментом для инвестиций, а значит, актив нужно готовить к продаже с соблюдением всех важных составляющих, присущих товару на рынке:
• качество залога;
• адекватная цена (как бы ни была нам дорога «Лада Калина», мы не сможем продать ее по цене «Мерседеса»);
• логично сформированный лот;
• время продажи (любой «Мерседес», годами ожидая своей реализации, может превратиться в «Ладу Калина»).
К сожалению, наличие залога не всегда гарантирует кредитору возврат даже половины выданной суммы кредита. Почему так происходит на практике? Потому что в ряде случаев имущество, выступающее в качестве залога, на момент продажи не является ликвидным и не представляет собой альтернативу выданному кредиту, а значит, реализовать его так, чтобы полученная
МНЕНИЯ
сумма компенсировала потери банка, невозможно.
Казалось бы, из этого следует очевидный вывод, что залог должен быть идеален и должен идеально подходить для продажи в счет погашения долгов, он должен быть прекрасным, желанным, и тщательно охраняемым, как любимая жена в восточном гареме. Однако когда дело доходит до продажи, очень часто банк оказывается владельцем не красавицы жены, а кособокой дурнушки.
К сожалению, в практике наших продаж нам приходилось встречаться с примерами преображения реальных залогов в липовые. Один из примеров: кредитная организация взяла в залог временное сооружение. Это сооружение было расположено на земельном участке, используемом на основании договора аренды, заключенного третьим лицом (не должником) с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга. Временное сооружение в целях его реализации на торгах в рамках процедуры банкротства было оценено независимым оценщиком в 26 миллионов рублей. На этапе реализации временного нежилого строения по причине невыполнения арендатором (третьим лицом) обязательств по арендным платежам договор аренды был расторгнут, и временное сооружение было демонтировано.
Время продажи, то есть протяженность продажи во времени, также является важнейшим фактором при реализации банкрот-ного имущества, поскольку банкротные активы имеют свойство «таять во времени».
Когда мы продаем свое имущество, мы понимаем, что нужно поймать удачный момент для продажи. Все знают, что чем дольше продается машина, тем ниже ее цена, даже если она все это время не трогается с места, стоит в гараже. Но применительно к рынку банкротств предусмотрена практически бесконечная процедура реализации активов - первые, повторные, торги посредством публичного предложения, которые могут длиться годами. За это время меня-
ется рыночная конъюнктура, размывается актив, растут долги и издержки, а значит, уменьшается конкурсная масса, которая должна гасить потери кредиторов. То есть чем дольше продается актив, тем больше возникает рисков того, что кредиторы получат меньше. Время - главный враг эффективного рынка банкротств.
Другой разрушительный фактор, «убивающий» спрос на активы, - завышенная цена. Один из главных факторов успешной продажи залога - корректно определенная рыночная стоимость объекта.
Сегодня рынок проблемных активов огромный, но с ничтожным процентом их реализации. Например, в процедуре банкротства большая часть активов продается на последнем этапе торгов посредством публичного предложения. Одна из основных причин - активы выставляются по неадекватной цене.
Возьму на себя смелость и скажу, что цена имущества для продажи в банкротстве зачастую устанавливается не для продажи имущества, а с другой целью, например:
• минимизировать претензии со стороны контрольных органов, поскольку никто не осудит за то, что ты радеешь продать в интересах кредиторов подороже, много - не мало. При этом никто не думает о рынке, который увидев такую цену, разве что удивится;
• заложить в цену все возможные расходы и все интересы - собрать все, что было потрачено на содержание и обслуживание объекта и долгов, а также все интересы кредиторов, и -вот она начальная цена продажи.
Рассмотрим, что такое лот и как он формируется.
Допустим, в кредитную организацию в качестве залога поступили земельный банк строительной компании или сеть магазинов, разбросанных по разным городам. Как продавать такое имущество - это и есть второй основной вопрос, который нужно решить для эффективной реализации актива.
Правильно сформированный лот -это, например, когда магазин в Санкт-Петербурге продается отдельно от магазина в Твери и магазина в Челябинске. У каждого магазина свои цена и местный рынок потенциальных покупателей-инвесторов.
А что мы зачастую имеем?
Вариант 1: банк оценивает заложенный актив целиком, несмотря на то, что имущество может быть разбросано по всей стране и его части (например магазины) технологически не связаны между собой.
Вариант 2: банк сначала все оценивает по отдельности, а потом объединяет в один лот.
Логика банка ясна: он хочет сразу, то есть максимально быстро, превратить залог в деньги. Но есть логика рынка, в рассматриваемом случае - рынка недвижимости. Объект продажи должен быть интересен потенциальному покупателю. А покупателей федерального масштаба не так уж и много. Гораздо перспективнее следовать принципу «один предмет в одни руки». Например, если продавать 400 автомобилей одномоментно по 50 штук, по 5 штук или вообще по одному, то будут совершенно разные рынки и разные покупатели, а главное - разная цена.
Вот самые очевидные и красноречивые примеры разделения на лоты при отсутствии понимания, как выглядит тот или иной технологический процесс. Нам доводилось продавать отдельными лотами:
• офисное помещение и вход в это офисное помещение, которые были сформированы как самостоятельные объекты недвижимости. И если само помещение в ходе торгов ушло по начальной цене, то за вход была настоящая битва;
• станки и штампы, которые предназначены только для этих станков.
При формировании лотов необходимо анализировать, не будет ли нарушен технологический процесс, не произойдет ли разрыв налаженного бизнеса, который после реализации актива иному лицу может быть «реанимирован».
Я обозначила только малую толику проблем, с которыми сталкивается организатор торгов при реализации активов. Исходя из опыта можно утверждать, что рынок проблемного имущества ничем не отличается от любого другого рынка. Рынок недвижимости - один из самых развитых рынков в России, он публичен, на этом рынке сформированы четкие законы ценообразования. Недвижимость хорошо продается и покупается, в нее охотно инвестируют. Для России вообще свойственно отношение к недвижимости как к твердой валюте. Поэтому обеспечение кредитов именно недвижимостью - это хорошая гарантия возврата средств для кредитных организаций, поскольку залоги реально отработать даже в условиях кризиса.
