CC BY
110
Практические аспекты реализации заложенного имущества в процедурах банкротства
Т.Г. Грушко
заместитель директора Управления по работе с проблемными активами СевероЗападного банка публичного акционерного общества «Сбербанк России» (г. Санкт-Петербург)
Татьяна Геннадьевна Грушко, tggrushko@sberbank.ru
Ухудшение макроэкономической ситуации привело к падению темпов роста реального сектора экономики, что не могло не сказаться на качестве кредитного портфеля российских банков. Рост необслуживаемой задолженности корпоративных клиентов сопровождается стремительным ростом доли компаний-банкротов среди заемщиков.
Необходимо учитывать, что в советское время, в рамках плановой экономики, не существовал институт несостоятельности, да и необходимости в этом не было, что в результате привело к утрате правовой традиции в области банкротства. В связи с этим законодательство о банкротстве в Российской Федерации постоянно претерпевает различные изменения, и специалисту в области процедур банкротства необходимо разбираться и в праве, и в экономике. Достаточно отметить, что Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации изданы 18 постановлений Пленума, посвященных только банкротству, и множество постановлений Президиума по конкретным делам (по конкурсному оспариванию - 70 поста-
новлений с обязательной (прецедентной) силой). Магистр частного права Олег Зайцев на одном из проводимых им семинаров отметил следующее: «Defacto: не знаешь разъяснений ВАС РФ - не знаешь российского права банкротства» 1.
В конце 2014 года приняты федеральные законы, существенно изменившие регулирование процесса реализации имущества в ходе процедур банкротства 2. Пожалуй, как и любые новшества, они несут с собой как положительные моменты, так и отрицательные.
К положительным нововведениям для кредитных организаций относятся:
1) сокращение сроков при продаже предмета залога за счет исключения необходимости утверждения начальной цены продажи в суде. Судебная инстанция подключается только в случае разногласий сторон (участников дела о банкротстве) по поводу условий, касающихся порядка продажи. Вызывает вопрос включение законодателем вопроса об определении порядка и условия обеспечения сохранности предмета залога в статью 138 Федерального закона
1 Олег Зайцев - магистр частного права, консультант Исследовательского центра частного права имени С.С. Алексеева при Президенте Российской Федерации, доцент Российской школы частного права, советник руководителя юридической дирекции Агентства по страхованию вкладов, кандидат юридических наук.
2 Федеральный закон от 1 декабря 2014 года № 405-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»;
Федеральный закон от 22 декабря 2014 года № 432-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»;
Федеральный закон от 29 декабря 2014 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях».
от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о несостоятельности), регулирующую, по сути, порядок удовлетворения требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, ведь обеспечение сохранности предмета залога является важным для залогодержателя задолго до начала продажи имущества должника;
2) возможность повышения цены предложения на публичных торгах. Законодателем введена новелла, устанавливающая правило о признании победителем торгов в публичном предложении лица, предложившего максимальную цену за имущество. В то же время в связи с неопределенностью распространения правил пункта 13 статьи 110 Закона о несостоятельности о размере шага аукциона и отсутствием понятия состязательности в публичном предложении существуют опасения, что эта новелла не приведет к реальному повышению эффективности торгов при банкротстве. По нашему мнению, торги в процедуре банкротства целесообразно проводить в форме голландского аукциона, без проведения первых и повторных торгов, с законодательным закреплением неограниченного количества шагов на повышение на любом этапе аукциона, что позволит в более короткие сроки реализовать заложенное имущество по максимальным условиям, предлагаемым рынком;
3) законодательное закрепление права залогового кредитора оставить предмет залога за собой в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения. Раньше, например, нашему банку приходилось отстаивать такое право в суде при рассмотрении разногласий в отношении порядка реализации заложенного имущества. Пункт 4.2. статьи 138 Закона о несостоятельности предоставляет конкурсному кредитору по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, право оставить предмет залога за собой в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения
на любом этапе снижения цены такого имущества при отсутствии заявок на участие в торгах по цене, установленной для этого этапа снижения цены имущества. Однако и здесь, сказав «А», законодатель оставил место для нашего с вами профессионального совершенствования в случае, если сложится ситуация, при которой будут и заявка на повышение, и заявка залогового кредитора об оставлении имущества. Как в таком случае должен будет поступить организатор торгов?
4) защита прав залогового кредитора в случае реализации предмета залога в составе имущества должника (п. 4 ст. 138 Закона о несостоятельности). Ранее только путем заявления разногласий было возможно защитить права залогового кредитора в случае реализации предмета залога в составе другого имущества должника без согласия залогодержателя. Изменения, внесенные в законодательство, устранили этот пробел, и теперь согласие залогового кредитора необходимо при продаже предмета залога в составе имущества. Но это правило таит опасность злоупотребления залоговым кредитором таким правом, особенно в процедурах, где участвует не один залоговый кредитор.
Конечно же, залоговые кредиторы, источником удовлетворения требований которых в большинстве процедур служит имущество должника, реализуемое через электронные площадки, не могут не отметить положительные изменения закона, направленные на установление норм об ответственности электронных площадок за убытки, причиненные нарушениями при проведении торгов.
Нормы законодательства, направленные на совершенствование процедурных моментов, но негативно сказавшиеся на правах конкурсных кредиторов
Изменения в статью 20.3 Закона о несостоятельности, обязывающие арбитраж-
ного управляющего привлекать аудитора, оценщика, организатора торгов и оператора электронной площадки, аккредитованных саморегулируемой организацией арбитражных управляющих. К сожалению, в практике Сбербанка России это положение приводит к затягиванию процесса согласования порядка реализации предмета залога и необходимости поиска компромиссных вариантов. Не могу не отдать должное Российскому аукционному дому, проделавшему большую работу по аккредитации как площадки, так и организатора торгов в основных саморегулируемых организациях арбитражных управляющих.
Федеральным законом от 24 ноября 2014 года № З66-ФЗ были внесены изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации (далее также - НК РФ), в соответствии с которыми реализация имущества предприятия-банкрота не облагается налогом на добавленную стоимость. Не буду скрывать, что названные изменения непосредственным образом сказались на имущественных интересах залоговых кредиторов. Несмотря на коллизию норм НК РФ и Закона о несостоятельности, практика складывалась в пользу залоговых кредиторов, получавших удовлетворение из суммы, вырученной от реализации предмета залога с учетом НДС. Освобождение реализации имущества от налогообложения при улучшении положения продавца и покупателя привело к потере части причитающегося в удовлетворение требований залогового кредитора.
Таким образом, банки столкнулись с проблемой оценки обусловленной изменениями в НК РФ в части исключения налогообложения операций по продаже имущества при банкротстве.
Залоговая политика большинства кредитных организаций предполагает, что залоговая стоимость определяется на основании применения залоговых дисконтов к рыночной стоимости с НДС. Эта позиция обоснована тем, что согласно Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО № 2)» «Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Далее в этом же пункте ФСО дается разъяснение формулировки: «Разумность действия сторон означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя». Следовательно, в момент совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки должна содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
Если объект оценки допускает использование специального налогового режима (УСН, ЕНВД, ЕСН), то для разумного продавца или покупателя наиболее вероятная цена сделки не будет включать НДС.
Основной вывод в том, что неоднозначность в отношении наличия в рыночной стоимости НДС будет продолжаться до сохранения в нашей стране одновременно нескольких различных режимов налогообложения. В связи с этим для принятия решения о целесообразности применения в расчетах и итоговой рыночной стоимости объектов залога НДС банку необходимо учитывать варианты продажи объекта при невозможности возврата долга:
1) в варианте добровольной реализации заложенного имущества залогодателем с согласия банка необходимость оплаты НДС у банка не возникает;
2) при реализации банком заложенного имущества, принятого ранее на баланс банка, необходимость оплаты НДС у банка возникает (кроме сделок с земельными участками на праве собственности), но при этом существует возможность зачета НДС, так как по договору отчуждения будет указан НДС;
3) в рамках исполнительного производства налоговым агентом является организатор торгов, и банку погашается сумма денежных средств за вычетом НДС;
4) одним из наиболее частых вариантов погашения проблемной задолженности банком является реализация активов должника в процедурах банкротства. Федеральным законом от 24 ноября 2014 года № 366-ФЗ в Налоговый кодекс Российской Федерации было внесено изменение, касающееся применения норм об НДС к налогоплательщикам, в отношении которых проводится процедура банкротства. Так, в статью 146 НК РФ включено положение о том, что не признаются объектом налогообложения операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством Российской Федерации несостоятельными (банкротами). Это изменение вступило в силу 1 января 2015 года.
Учитывая, что согласно официальной статистике электронных торговых площадок с первых и повторных торгов в Российской Федерации реализуется только 7 процентов имущества, а остальное имущество продается в рамках публичного предложения со снижением цены, в рамках банкротств цена, как правило, не растет, а падает, и кредитным организациям не удается восстановить потери стоимости в виде вычета НДС с рыночной стоимости за счет повышения цены на торгах.
По нашему мнению, проблема учета или неучета НДС не имеет прямого отношения к рыночной стоимости и может быть решена кредитными организациями в рамках своей залоговой политики и анализа статистики реализации залогов в различных вариантах с возможностью рассчитывать на получение НДС и без отсутствия таковой.
Кроме законодательных новелл и инициатив, немаловажными являются внутренние аспекты работы сотрудников кредитных организаций. Рассмотрим некоторые приемы, которые целесообразно применять для
повышения эффективности реализации залогов в процедурах банкротства.
1. Ликвидность реализуемого имущества и скорость реализации имущества в том числе зависят от подходов, использующихся при формировании лотов. Часто применяется прием включения неликвидного имущества в состав ликвидного, например:
Ликвидное имущество Неликвидное имущество
Производственный комплекс Товарно- материальные ценности и офисная мебель
Животные на откорме Комплекс сельскохозяйственных построек
2. Коммуникации должны продаваться единым лотом вместе с объектом недвижимости. Это необходимо отслеживать на этапе инвентаризации и оценки коммуникаций. Даже если они учтены должником отдельно, то могут быть включены арбитражным управляющим в состав объекта недвижимости при инвентаризации, а также указаны в публикации. Один из способов злоупотреблений - отдельная инвентаризация коммуникаций (лифтов, эскалаторов, систем кондиционирования и видеонаблюдения, асфальтированных площадок, внутренних передвижных перегородок и стеллажей и т. п.). По вопросу продажи недвижимости и технологически относящихся к ней коммуникаций наработана положительная для залогодержателей судебная практика.
3. Здания продаются вместе с землей. Бывает так, что здания продаются в одной процедуре банкротства, а земли - в другой. Выход в том, чтобы предусмотреть в положении о продаже земельного участка преимущественное право покупки участка собственником здания (см. пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 января 2015 года по делу
№ А52-2860/2011) либо выделить участок под зданием и свободно реализовывать его.
4. Продаже незавершенного строительством объекта должно предшествовать оформление на него права собственности (см. пункт 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно пункту 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на незавершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.
5. Социально значимое имущество в процедурах, введенных до 29 января 2015 года, продается только на торгах на повышение, при непродаже - передается муниципалитету. В процедурах, введенных после указанной даты, социально значимое имущество также продается посредством публичного предложения.
6. При формировании лотов и планировании хронологии продажи активов следует опасаться «технологической ловушки».
Приведем примеры:
1) стоимость комбикорма составляет 70 процентов от стоимости яйца, мяса. При планировании продажи комплекса птицефабрики целесообразно не допустить реализацию комбикормового завода, как правило, более дешевого, чем фабрика, ранее самой фабрики, поскольку покупка комбикормового завода при отсутствии рядом конкурирующего завода ставит его покупателя в преимущественное положение на торгах по продаже птицефабрики;
2) крупный складской комплекс разделен на лоты, в каждом лоте по одному складу. Проходная вошла в один из лотов. В отсутствие другого въезда покупатель проходной
получает контроль над дорогой. При желании продавать именно так целесообразно заранее размежевать участок с установлением права прохода/проезда.
7. При изменении внешних границ заложенного объекта недвижимости перепланировки должны быть легализованы до реализации имущества с торгов. В ином случае есть риск отказа в регистрации права собственности покупателя и возможного оспаривания им торгов.
8. Следует обращать внимание на наличие договоров аренды в отношении заложенного имущества, поскольку они как обременение должны быть указаны в публикации о продаже. Важным моментом является прекращение договоров аренды, заключенных без согласия банка, поскольку договор аренды с арендной ставкой ниже рыночной снижает стоимость залога (часть 2 статьи 40 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Как быть с изменениями, внесенными в Закон о банкротстве, согласно которым теперь нет необходимости утверждения условий реализации залога в суде, неясно. Вариант - прекращение аренды с момента утверждения положения о продаже залоговым кредитором заложенного имущества.
ЛИТЕРАТУРА
1. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ.
2. О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 24 ноября 2014 года № З66-ФЗ.
3. О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» : Федеральный закон от 1 декабря 2014 года № 405-ФЗ.
4. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдель-
ных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации : Федеральный закон от 22 декабря 2014 года № 432-Ф3.
5. О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях : Федеральный закон от 29 декабря 2014 года № 482-ФЗ.
6. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255 : в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
7. Земельный кодекс Российской Феде-
рации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3.
8. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 января 2015 года по делу № А52-2860/2011.
9. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59.
10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.
11. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ.
- * -
Крупные инфраструктурные проекты -в центре внимания участников RICS конференции RICS по оценке*
II ежегодная международная конференция RICS по оценке, прошедшая в Москве 20 апреля 2016 года, собрала более 50 специалистов в области недвижимости, оценки, инженерной и транспортной инфраструктуры.
Открыл мероприятие председатель правления RICS в России и СНГ, управляющий директор группы компаний Raven Russia, Эдриан Бейкер FRICS.
Первая часть Конференции была посвящена общему анализу состояния российской экономики и, в частности, рынка недвижимости. С докладом о систематических макрорисках в российской экономике выступил Олег Шибанов - академический директор программ по экономике Корпоративного университета Сбербанка. Он рассказал о ситуации в экономике на конец 2015 года, характеризующейся снижением реальных доходов населения, растущей инфляцией и падением инвестиций, и дал несколько прогнозов на будущее, предсказав укрепление курса рубля вслед за ростом цен на нефть (даже несмотря на фактор Дохи).
Станислав Бибик - MRICS, Colliers International, рассказал о текущей ситуации на рынках капитала. Станислав отметил, что текущая волатильность на рынках препятствует закрытию сделок и приводит к пересмотру условий сделок.
Во второй части Конференции приглашенный спикер Рюдигер Хорнунг FRICS выступил с докладом о методологии оценки рисков при реализации инфраструктурных проектов, вызвавшим живой интерес аудитории.
Окончание на с. 77
* Информация предоставлена Ольгой Мочаловой, специалистом по связям с общественностью RICS в Европе, России и СНГ.
