CC BY
59
Оценка в кризис, кризис в оценке
В.А. Пирушин генеральный директор ООО «НЭКСО», член совета некоммерческое партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (г. Москва)
Вадим Александрович Пирушин, pirushin@nexo.com.ru
Со времени кризиса 2008 года прошло 6 лет, рассмотрим ситуацию уже с колокольни двух кризисов.
Динамика кризиса 2008 года была примерно следующая.
В начале лета 2008 года зарубежные банки существенно снизили интенсивность кредитования, кризис начался в Европе. Далее началось снижение грузооборота, одними из первых на себе почувствовали кризис логистические компании. На рынке рекламы крупные рекламодатели стали снижать свои рекламные бюджеты.
Совершение сделок на рынке недвижимости прекратилось. В ситуации неопределенности и инвесторы, и собственники прекратили какие-либо телодвижения.
В таком состоянии все сегменты рынка находились до февраля - марта 2009 года. Сделок нет, арендодатели, как могли, удерживали ставки.
Принципиально ситуация изменилась в первую декаду нового года. Торговые арендаторы терпеливо ждали праздников, чтобы получить плановый трехмесячный оборот. А этого не произошло. Снижение фактической платежеспособности конечного потребителя сразу выявило все минусы девелопмента, которые в спокойной ситуации увидеть практически невозможно.
Не получив ожидаемого оборота, торговый бизнес начал покидать торговые комплексы. Резкий рост вакантных площадей до уровня 30-40 процентов появился у торгово-развлекательных центров с плохой и непродуманной концепцией, причем торговые проекты, реализованные профессио-
нально, наоборот, получили увеличенный лист ожидания.
Все девелоперские проекты на коротких деньгах «посыпались».
Одновременно с торговлей арендаторы бизнес-центров стали гораздо категоричнее в переговорах с арендодателями. Совершение сделок купли-продажи с офисной недвижимостью прекратилось, или они проходили по дефолтным ценам. Зачем покупать, если можно сидеть на дешевой аренде?
В очень тяжелую ситуацию попали проекты, запуск которых был осуществлен во второй половине 2008 года.
В докризисной ситуации весь объем предложений на рынке находится в разумном диапазоне. Цены верхней границы -обычно завышенные ожидания собственника. Нижние границы свидетельствуют о том, что объект, скорее всего, имеет обременения юридического или экономического характера. Цена сделки где-то посредине.
В условиях кризиса именно 5 процентов нижнего диапазона цен предложений и формируют цены сделок. Это вынужденные сделки, зачастую закрытые, и именно они формируют рынок.
Чем еще характерна ситуация 2008 года?
Если в кризис 1998 года основные должники - предприятия постсоветского периода, а основные взыскатели - энергетики, то в 2008 году должники - это бизнес, по тем или иным причинам ушедший в дефолт, но, самое главное, имеющий и средства, и опыт для юридической борьбы с кредиторами, а основные кредиторы - кредитные учреждения.
Банковская сфера того периода в части работы с проблемными активами -это мощные, сильные, но неповоротливые боевые «слоны». В ряде случаев время, кто первым подаст заявление о банкротстве - должник или кредитор, измерялось несколькими часами. И банки с их корпоративной процедурой принятия решения просто физически не успевали за динамикой развития ситуации.
Сегодня все ведущие банки имеют в своих структурах профильные и профессиональные подразделения по работе с проблемными активами, отработанные и прозрачные процедуры продаж.
Рынок конца 2014 года по общему состоянию примерно соответствует рынку конца 2008 года:
• рынок замер, инвесторы и собственники заняли выжидательную позицию, одни не снижают цены, другие не совершают покупки;
• единичные сделки проходят в сегментах качественного стрит-ритейла, земли под торговлю, земли под многоэтажное жилье с разработанным комплектом градостроительных документов;
• рост стоимости заемного капитала;
• снижение арендных ставок;
• планомерный рост предложений по рынку во всех сегментах;
• рост продаж прав требований по проблемным активам.
Дальнейшие рассуждения - это мнение специалиста, имеющего опыт в области оценки и смежных областях, и с этим мнением можно согласиться или не согласиться.
Оценка в условиях кризиса предъявляет высокие требования к исполнителям работ: во-первых - наличие глубоких профессиональных знаний, во-вторых - тщательность и щепетильность.
Актив не продается в вакууме, он продается в том виде, как есть, с существующим набором качеств, обременений, в конкретной ситуации и конкретной рыночной сре-
де. Неучет одного из компонентов может свести на нет всю работу.
Профессиональный оценщик думает критериями и ценностями инвестора, они одинаково понимают слово «риски».
Что такое типовой инвестор? Это понимание того, что покупаю. Это понимание, сколько денежных средств необходимо «влить» в объект после приобретения. Это понимание, сколько далее заработаю и какие риски по проекту имею.
Один из первичных критериев анализа инвестора - экономическая целостность актива. В состав актива (если он не инвестиционный) должны входить все элементы, участвующие в генерации дохода. Самые простые примеры нарушения экономической целостности - недвижимость без инженерии, бизнес-центр без парковки и т. д.
Что оценщик должен делать исходя из этого критерия экономической целостности актива?
Оценщик должен провести юридическую, техническую, бухгалтерскую и физическую мини-инвентаризации и сопоставить результаты.
Что в активе формирует стоимость?
Для оценщика - профессиональный анализ наилучшего использования. Знание и опыт в градостроительных вопросах - уже неотъемлемая часть знаний специалистов. Все снести и построить жилой дом или реконструировать промышленную «коробку» под торговый центр и чтобы это было востребовано рынком - очевидные вопросы, требующие очевидных ответов в отчете об оценке со своими рисками для каждого варианта.
Следующий этап рассуждений инвестора - какова существующая и будущая конкурентная среда: в какой среде непосредственного окружения мы живем, и как она может измениться завтра. Подведут ли к объекту дорогу, и у торгового центра увеличится человеко- и машинопоток, или планируемые нововведения изменят существующую логистику в отрицательную сторону?
Если конкурирующий проект реализуется на полгода вперед, то это может быть критично для инвестора и учтено в оценке.
Прогноз денежных потоков и комплексная оценка рисков их нарушения - последний этап перед тем, как дать ответ на вопрос, сколько стоит актив.
Для проведения такого анализа профессиональному инвестору (оценщику) может потребоваться несколько минут, а для сложных активов - возможно, и недели, и месяцы.
Наложим все эти рассуждения об оценке и о поведении инвестора на текущую рыночную ситуацию. Обращаю внимание на то, что сегодняшний инвестор - это инвестор, прошедший школу 2008 года.
Дальнейшая логика инвестора достаточна проста: «я никуда не спешу, жду, когда на рынке появятся дефолтные активы».
Профессиональные девелоперы тщательно прорабатывают концепции объектов, успешно их реализовывают, разумно используют кредитное плечо, хеджируют свои риски в валютных депозитах и т. д. В условиях кризиса они чувствуют себя комфортно и, например, провал в экономике одного проекта без проблем переносится экономикой всех проектов, находящихся в управлении у инвестора. Сегодня именно такая категория игроков рынка является основным покупателем.
Что делать в этой ситуации оценщику?
Во-первых, максимально тщательно проработать все вопросы, о которых говорилось ранее. В условиях стабильного или растущего рынка инвестор может быть более лоялен к тем или иным недостаткам. В условиях бури гнилая веревка обязательно разорвется, и ее необходимо найти до выхода в море.
Во-вторых, максимально детально проработать всю рыночную информацию в сегменте объекта оценки. Не набрать три -пять аналогов и сделать выводы, а понять весь объем предложений, разброс цен соизмеримых объектов, как долго объекты «висят» на рынке. И, как уже говорилось, всег-
да найдутся те 5 процентов предложений, которые формируют цены сделок.
С 2008 года также началось активное развитие рынка профессиональных продавцов. Информация о совершенных сделках стала более открытой. Это торги банкрот-ных предприятий, государственного имущества при приватизации имущества государственных корпораций и т. д.
В условиях кризиса количество сделок резко сокращается, в то же время наиболее значимым аргументом о стоимости хотя бы в качестве ориентира являются фактические сделки в сегменте объекта оценки.
В-третьих, при анализе наилучшего использования оценщик должен сделать вывод не только о целевых группах потенциальных инвесторов, но и об их численности и возможном соотношении этих групп. Например, в условиях кризиса доля компаний, которые хотят приобрести офисное здание для собственных нужд, резко сокращается. Основной целевой группой остается арендный бизнес, но уже с более высокими требованиями к уровню доходности.
В-четвертных, щепетильное исполнение оценщиком указанных действий приводит к тому, что отчет начинает приобретать форму документа с элементами консультационного характера, что резко повышает его ценность для пользователя. Иногда выявление фактов нарушения экономической целостности актива позволяет организационными мерами устранить недостатки и повысить капитализацию актива без существенных финансовых и временных затрат.
Плавно переходим к вопросу места оценки в современном мире, обществе, бизнесе.
Динамика современного быстро меняющегося мира предъявляет повышенные требования ко всем участникам общества, в том числе к профессиональному оценочному сообществу. Можно достаточно обосновано утверждать, что оценочное сообщество не успевает перестраиваться, своевременно ставить новые задачи и ре-ализовывать их. Именно по этой причине
банковская среда за последние несколько лет «нарастила» свои собственные залоговые службы и существенную часть работ по оценке выполняет собственными силами.
Если развитие ситуации пойдет такими темпами, то у оценщиков останется только тот объем работы, обязательность которого определена законодательно. И профессия начнет деградировать. И это об одной из лучших профессий, которая является серьезным фундаментом для базовых и специализированных знаний, существенно расширяет кругозор в бизнесе, обеспечивает высокий потенциал роста специалистов-оценщиков практически в любой смежной области.
На мой взгляд, существует несколько фундаментальных моментов, которые требуют пересмотра и осмысления, может быть, и на законодательном уровне.
В настоящее время оценка существует как изолированный инструмент и механизм, хотя объективно оценка - неотъемлемая часть процесса продажи. Полноценные связи между всеми участниками процесса продажи как таковые отсутствуют, и в этом одна из главных бед оценочного сообщества.
Кто является участником процесса продажи - собственник имущества (или банк -потенциальный собственник в случае дефолта), оценщик, продавец, потенциальные инвесторы, конечный покупатель?
Как идеально должен работать механизм продажи?
На начальном этапе собственник готовит актив к продаже, делает все от него зависящее, чтобы организационными или иными разумными действиями повысить стоимость актива.
Оценщик максимально подробно собирает исходные данные об объекте и рынке, раскладывает актив по полочкам, определяет, в какой рыночной среде существует актив, что в активе формирует стоимость, высказывает свое мнение о стоимости.
Профессиональный п родавец руководствуется тремя принципами:
1) максимальная открытость и полнота информации об объекте продажи;
2) максимальная открытость процедуры продажи;
3) полная закрытость информации об участниках торгов и потенциальных инвесторах при прямой продаже, чтобы потенциальные инвесторы не могли договориться между собой и за счет этого снизить цену сделки.
Каждый потенциальный инвестор имеет свои финансовые возможности, профессионализм, свое видение развития объекта и допустимую для себя цену входа.
Конечный покупатель - это потенциальный инвестор, предлагающий максимальную цену.
В реальной ситуации все несколько сложнее. Собственник не всегда имеет возможность провести предпродажную подготовку, и актив продается как есть. Оценщик может не иметь полной информации, необходимой ему для работы. Продавец может быть ограничен во времени.
Но, если все участники профессионально делают свою работу, полноценно взаимодействуют, тянут телегу в одну сторону, то это приводит только к одному - к максимизации стоимости актива.
Несколько слов о том, как могут соотноситься рыночная стоимость в отчете об оценке и итоги торгов.
Практически не бывает ситуации, когда оценщик обладает всей полнотой информации, учитывает все аспекты объекта оценки. Например, миноритарный пакет акций при наличии скрытой акционерной борьбы может потребовать скидок на неконтрольность не со знаком минус, а со знаком плюс. Но об этом можно узнать только в ходе торгов.
Результаты торгов - это одномоментная, здесь и сейчас, реакция рынка. Периодически возникают ситуации, когда после первых несостоявшихся торгов объект продажи выставляется на повторные торги со снижением цены, а продается с существенным превышением цены первых несостоявшихся торгов.
В то же время искусство продавца никто не отменял. Есть примеры, когда активы продаются по цене выше рыночной, и с этим согласны все участники процесса продажи.
В отношении отчета, который делается для торгов, некритично, если оценщик по той или иной причине «промахнулся» при определении стоимости актива. Рыночная стоимость актива - это вероятностная величина. Не состоялись торги, продавец уходит на последующие торги со снижением цены. В ряде случаев это законодательно предусмотрено. Если цена низкая, то это позволит привлечь максимальное количество потенциальных инвесторов и, наоборот, будет способствовать процессу максимизации стоимости актива. Все это работает при высокопрофессиональной работе продавца. Главное, чтобы в процессе оценки оценщик не упустил какую-либо существенную информацию, которая делает актив полностью неготовым к продаже или существенно влияет на стоимость. Но лучше не промахиваться, особенно в условиях кризиса. Отрицательная динамика рынка может опережать временные затраты на повторную организацию торгов.
Жизнь предъявляет оценочному сообще-
ству достаточно высокие требования. Непринятие необходимых решений в короткий промежуток времени - это очередная ступенька вниз.
Итак, по нашему мнению, первоочередными задачами, стоящими в том числе перед оценочным сообществом, являются:
1) при разработке любых законодательных актов, стандартов, методик изначально исходить из того, что оценка - только составная неотъемлемая часть процесса продажи. Необходимо увязывать работу оценщика с остальными звеньями цепочки продажи на законодательном уровне;
2) совершенствование методологической базы (методики или стандарты оценки) с развитием принципа готовности актива к продаже и критерия экономической целостности актива;
3) налаживание обратных связей между продавцами и оценщиками, в первую очередь по обмену информацией по результатам торгов;
4) систематизация и анализ оценочным сообществом сделок, которые будут важной рыночной информацией, особенно в условиях кризиса;
5) повышение требований к профессиональным продавцам в том числе на законодательном уровне.
А£. Пылаева
РАЗВИТИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!
Предлагаем вашему вниманию монографию A.B. Пылаевой «РАЗВИТИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ»
Издание посвящено истории развития и процессу становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации. В нем обобщены эволюция формирования понятий и основ кадастровой оценки недвижимости, проанализированы принципы создания и виды обеспечения кадастровой оценки как способа определения налоговой базы по налогу на недвижимость, представлен обзор современного зарубежного опыта проведения массовой оценки недвижимости.
Автор исследует актуальные проблемы правового регулирование оценочной деятельности, вопросы развития институциональных основ кадастровой оценки недвижимости, международные и российские стандарты оценки.
Электронная версия монографии размещена на сайте электронной библиотеки Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета http:// www.bibl.nngasu.ru
*
Заказать и приобрести издание можно по тел.: +7 (831) 467 89 02; 467 89 03; 467 89 04, 467 89 05.
Контактное лицо - Киреева Наталья Анатольевна
* * *
