Оценка муниципальной недвижимости в условиях финансового кризиса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

займу меньше процентов, чем планировала, но дополнительной выгоды от этого не получила, поскольку уплатила эквивалентную сумму Банку по свопу. С помощью свопа компания зафиксировала ставку привлечения и избавилась от непрофильных рисков.

© Сеничева Е.Б.,

начальник информационно-аналитического отдела Департамента имущественноземельных отношений г. Ростова-на-Дону, к.э.н., доцент

ОЦЕНКА МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА

Муниципальное образование г. Ростов-на-Дону как субъект хозяйствования осуществляет владение, пользование, распоряжение объектами муниципальной собственности, в т.ч. недвижимостью. Все объекты учитываются в реестре объектов муниципальной собственности. На 01.01.2009 г. всего в реестре числится 58763 объекта. Это жилищный фонд, нежилой фонд, земельные участки, объекты инженерной инфраструктуры, объекты незавершенные строительством, акции, доли, паи, движимое имущество.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальное образование должно оставить в собственности только объекты, необходимые для решения вопросов местного значения. Все непрофильные объекты должны перейти в частную собственность либо в государственную других уровней власти.

Ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» 135-ФЗ гласит, что «...проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих ... муниципальным образованиям.», в

т.ч. в целях приватизации, передачи в доверительное управление, в аренду. Таким образом, сделки с муниципальным имуществом обязательно сопровождаются привлечением к работе профессиональных оценщиков.

Оценщики на конкурсной основе получают аккредитацию при Администрации города и заключают договор сотрудничества по выполнению работ по оценке объектов по поручению Администрации г. Ростова-на-Дону.

Результаты оценки объектов муниципальной собственности и земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения прав собственности на землю, в установленном Постановлением Мэра порядке согласовываются городской комиссией по согласованию результатов оценки.

Таким образом, результат оценки, указанный в отчете оценщиков, является основой цены сделки либо стартовой ценой при проведении аукционных торгов.

Мировой финансовый кризис, безусловно, отразился и на ростовском рынке недвижимости, в т. ч. затронул муниципальную недвижимость.

В данной статье рассмотрим проблемы оценки муниципальной недвижимости (а именно нежилых помещений) в условиях мирового финансового кризиса.

Муниципальное образование как потребитель оценочных услуг сталкивается с тремя крупными взаимосвязанными проблемами, которые выявил кризис:

1. Обоснованность результатов оценки, принимаемых для составления оферты.

2. Сокращение доходов бюджета в результате невостребованности оферты, сделанной на основании результатов оценки.

3. Проблема реализации идеи о поддержке малого и среднего бизнеса, положенной в основу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муници-

пальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

На рынке недвижимости г.Ростова-на-Дону еще в сентябре-ноябре 2008 г. не было явных признаков кризиса (назовем период до декабря 2008 г. докризисным периодом), тогда как на столичных рынках они уже проявились. Период с декабря 2008 г. по октябрь 2009 г. — назовем кризисным периодом. Вышеуказанные промежутки времени будем далее по тексту обозначать как докризисный и кризисный периоды.

Проведенный анализ результатов аукционных торгов 2008-2009 г. по продаже в собственность объектов муниципальной недвижимости показал следующее.

За период с января 2008 по октябрь 2009 г. на аукционные торги было выставлено 93 объекта коммерческой нежилой недвижимости. Из них 71 объект — в докризисный период (январь — ноябрь 2008 г.) И 22 объекта — в условиях финансового кризиса (декабрь 2008 — октябрь 2009 г.) По результатом торгов в докризисный период продано 62 объекта из 71 (69,9%), а в кризисный — только 3 объекта из 22 (13,6%). Отрицательная ди-

намика хорошо видна на рис. 1. В результате, если за докризисный период в бюджет города от продажи объектов муниципального нежилого фонда поступило 267,6 млн руб., то в условиях кризиса — всего 18,5 млн руб.

Таким образом, на торги были выставлены объекты, которые не вызвали интереса у покупателей. И, как следствие, отсутствие сделок привело к недопоступлениям в бюджет города. В чем же причина отсутствия интереса покупателей к объектам?

Муниципальная недвижимость, являясь остатками наследия советских времен, имеет свои особенности, связанные, прежде всего, с невысокими потребительскими свойствами объектов (не очень выгодное местоположение, не очень хорошее состояние и т.д.). Но эти качества должны быть учтены профессиональным оценщиком при подготовке отчета и сглажены корректировками стоимости.

Но если снижение стоимости за счет низких потребительских свойств довольно легко скорректировать и учесть в отчете, то как быть с отсутствием сделок на рынке и ожиданием покупателей, что рынок продолжит дальнейшее падение?

■Доля проданных нежилых помещений относительно выставленных на аукционные торги,%

Рис. 1. Продажа нежилых помещений в собственность

Для анализа были выбраны отчеты по оценке рыночной стоимости объектов муниципальной коммерческой недвижимости в целях приватизации трех оценочных фирм, аккредитованных при Администрации города.

Вот какие вопросы возникли при анализе результатов отчетов:

1. Несоответствие в отчетах результатов раздела «Анализ рынка коммерческой недвижимости» и дальнейших корректировок на время продажи объекта. В связи с отсутствием сделок на рынке для анализа берутся:

- либо объекты по докризисным ценам сделок, но тогда важно определить реальное изменение цены на объект. Так, в разделе «Анализ рынка коммерческой недвижимости» в отчете крупной оценочной фирмы говорится, что «... несмотря на то, что стоимость предложе-ния.за время кризиса снизилась на 1540%, многие продавцы продолжают идти на торг от объявленной цены в размере 10-20%...». Получается, учитывая, что объект расположен в удаленном спальном микрорайоне города, вероятнее всего, стоимость объекта уже снизилась более чем на 20-25% и имеет тенденцию к дальнейшему снижению. Однако в отчете при определении стоимости сравнительным подходом для корректировки на время продажи были применены индексы роста/падения цен рынка вторичной жилой недвижимости, что снизило стоимость трех объектов-аналогов, проданных в докризисный период почти год назад (в мае 2008 г.) всего на 18,45%, что не соответствует выводам вышеприведенного в отчете анализа рынка. Корректность отнесения данного индекса к объектам коммерческой недвижимости рассмотрим ниже;

- либо объекты по ценам предложения, но тогда важно определить реальный коэффициент уторговывания. Так, в отчете другой крупной оценочной фирмы говорится, что «.в то время как величина явной коррекции цен (по ценам предложения) пока невелика и составляет по-

рядка 2-10%, неявная коррекция (скидки, торг, иные преференции покупателю) . составляет 20-25% от докризисных цен». Таким образом, опять подтверждается снижение цен на 20-35%. А при расчете сравнительным подходом оценщик ставит коэффициент уторговывания лишь на уровне 10% от цены предложения. И это при явном превышении предложения на рынке коммерческой недвижимости над спросом в 5,4 раза. Спрос на коммерческую недвижимость эластичнее, чем на жилье: по данным того же отчета превышение предложения над спросом на квартиры не такое большое — в 2,5 раза; на домовладения — в 2,9 раза.

Кроме того, значительная разница в коэффициентах по жилью и коммерческой недвижимости ставит под вопрос корректность применения индекса цен сделок рынка вторичного жилья при определении корректировки на время для объектов коммерческой недвижимости. И, как в вышеприведенном первом отчете, может необоснованно завысить результат оценки — рыночную стоимость коммерческой недвижимости.

В отчете третьей известной фирмы то же несоответствие: при анализе рынка коэффициент уторговывания указан на уровне 1-10% от цены предложения, а далее в расчетах он не применяется.

2. В отчетах вообще никак не учитываются ожидания покупателей. А ведь это основополагающий фактор принятия решения об инвестировании в объект. Как известно, существует положение микроэкономики о том, что покупатель сопоставляет в данном случае текущие цены с ожидаемыми. В случае ожидаемого снижения цены с Р до Р1 (рис. 2) он воспринимает текущую цену как относительно более высокую и соответственно сокращает спрос. Кривая спроса сдвигается влево.

В случае ожидаемого повышения цены (Рис. 3) он воспринимает текущую цену Р как относительно более низкую по сравнению с Р1 и соответственно увеличивает спрос. Кривая сдвигается вправо.

Таким образом, общий закон спроса сохраняет свое значение и в рассматриваемой ситуации на рынке недвижимости. К сожалению, ни в одном отчете не предпринимается попытка оценить ожидания покупателей и учесть их значения при расчете рыночной стоимости. Обоснование и расчет такого показателя смог бы снять несоответствие между теоретической и практической частями отчета об оценке и более корректно оценивать стоимость объекта, особенно в условиях роста или стагнации рынка.

Рис. 2. Ожидание понижения цены

--------------------------------►

О 01 О 02 О

Рис. 3. Ожидание повышения цены

Кроме того, если результаты отчета являются основой публичной оферты — начальной ценой аукционных торгов, то не стоит опасаться, что муниципальное имущество будет продано по цене ниже рыночной. В случае недооцененности объекта публичность информации, принятия заявок и сама процедура проведения аукционных торгов скорректируют стоимость в сторону повышения. А вот если цена завышена — то торги признаются несостоявшимися из-за отсутствия заявок, отчет отправляется на доработку, и только после переоценки объект повторно выставляется на торги. А эта по-

теря минимум 2-х месяцев и недополучение средств в бюджет города.

В связи с вышесказанным, хотелось бы остановиться на проблеме реализации идеи о поддержке малого и среднего бизнеса, положенной в основу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Воспользоваться преимуществен-

ным правом приобретения арендуемого имущества субъекты малого или среднего предпринимательства могут, подписав в течение 30 дней со дня получения проекта договор купли-продажи арендуемого имущества, в котором указана цена этого имущества, установленная с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае отказа либо нарушения срока добросовестный арендатор теряет преимущественное право. Но субъект малого и среднего бизнеса — обычный потенциальный покупатель, находящийся на стагнирующем рынке недвижимости. И цену предложения он рассматривает с точки зрения обычного потенциального покупателя, настроенного на дальнейшее снижение цен. Кроме того, малым и средним предприятиям сложно в условиях кризиса изъять из оборота и направить на выкуп помещения крупную сумму денег даже с предлагаемой законом рассрочкой.

На сегодняшний день преимущественным правом воспользовались лишь 36 субъектов малого или среднего предпринимательства из 243, арендующих муниципальную недвижимость и соответствующих требованиям закона.

И, если, как было описано выше, ожидания потребителей на рынке не будут учтены при формировании рыночной стоимости (фактически стоимости офер-

ты), скорее всего малые и средние предприятия будут отказываться от своего преимущественного права т.е. не будет реализована основная идея закона — поддержка малого и среднего предпринимательства.

© Черкашина Т.А.,

профессор кафедры «Финансовоэкономический инжиниринг», доцент, к.э.н.

РАЗВИТИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ: ЗАРУБЕЖНЫЙ И РОССИЙСКИЙ ОПЫТ

В исследованиях современной экономики особое значение приобретает проблема коммерциализации интеллектуальной собственности и оценки нематериальных активов предприятий. Международные экономические отношения в первое десятилетие XXI в. развиваются в условиях скачкообразного роста цен на основные энергетические ресурсы, фиктивный капитал, которые оказывают влияние на рыночную капитализацию компаний. Однако определяющим фактором, от которого зависят денежные потоки, а следовательно, и цена предприятия, являются нематериальные активы. Доля последних в рыночной стоимости крупнейших зарубежных компаний составляет от 30 до 95 % (см. табл. 1).

Оценка нематериальных активов необходима для целей бухгалтерского учета

(в том числе ведущегося по правилам Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) и управленческого учета, при реорганизации и приватизации предприятий, для принятия управленческих решений.

Нематериальный актив в соответствии с МСФО 38 — идентифицируемый неденежный актив, не имеющий физической формы, который содержится для:

> использования при производстве или предоставлении товаров и услуг;

^ сдачи в аренду другим компаниям; ^ административных целей. Идентификация нематериального актива (НМА) необходима для того, чтобы отличить его от гудвилла, т.е. деловой репутации. Примерами нематериальных активов по МСФО являются: патенты; лицензии; интеллектуальная собственность (например, технические знания, полученные в результате исследовательских и конструкторских работ); торговые марки, включая бренды и названия публикаций; кино- и видеофильмы; авторские права (например, на программное обеспечение).

В российской практике содержание понятия «нематериальный актив» раскрывается через подробный перечень условий, одновременное выполнение которых позволит имущество признать нематериальным активом. В Положении по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2007 выделены следующие 7 критериев признания актива нематериальным:

1) способность НМА приносить компании экономические выгоды в будущем;

Таблица 1. Состав нематериальных активов в рыночной стоимости

Компания Вид деятельности Процент активов в рыночной стоимости

Нематериальные активы Материальные активы

Основные средства Оборотный капитал Иное

Microsoft Программное обеспечение 95 3 1 1

Proctor&Gamble Бытовая химия 84 4 11 1

Amazon.com Услуги Интернета 93 6 1 0

Arch Coal Добыча угля 29 3 57 11

Tyson Chicken Торговля 61 17 20 2

Источник. Составлено по: Попеско, А.И. Стоимостная оценка и управление интеллектуальной собственностью /А.И. Попеско, Ю.Г.Кабалдин, А.В. Ступин, С.А. Чесноков, Б.Н. Марьин, В.П. Котляров, И.В. Болотин. — М.:ООО «Российское общество оценщиков», 2004. — С.147