CC BY
137
Основные сегменты и инфраструктура рынка недвижимости
Имея множество общих экономических свойств, недвижимость в то же время очень различна по функциональному назначению, по целям, ради которых она приобретается. Можно провести классификацию недвижимости по разным критериям: а) по географическому фактору; б) по использованию; в) по типу собственности; г) по стоимости и т.д. Соответственно производится разделение рынков по видам недвижимости. В России традиционно принято различать следующие виды недвижимости, относимые к соответствующим рынкам: земельному, рынку жилья, рынку нежилых помещений. Каждый из данных рынков может бьггь разделен на более мелкие сегменты.
Собственность на землю и формирование земельного рынка в России
Земля всегда занимала главное место в составе элементов природы. В экономическом аспекте земля (почва) является основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственным базисом для всех отраслей и сфер деятельности народного хозяйства.
С начала 90-х гг. в Российской Федерации идет процесс реформирования земельных отношений, происходит значительное перераспределение земли, передача ее в частную и коллективно-долевую собственжхть. К 2003 г. более 40 млн. семей в России получили земельные участки на правах частной собственности практически бесплатно или за символическую плату для ведения личных подсобных хозяйств, дачные и садоводческие участки, для индивидуального жилищного строительства, для ведения фермерских хозяйств, общей площадью около 8 млн. га.
Право частной собственности на земельный участок предполагает право собственника использовать его поверхность для целей строительства или обработки почвы, а также на добычу так называемых обычных полезных ископаемых (песок, глина, подземные воды), но не право добывать ценные полезные ископаемые (золото, алмазы, нефть). Согласно Закону РФ «О недрах», недра Российской Федерации являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования Залога или отчуждения в иной форме. Но права пользования недрами могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Пользование недрами является платным, за некоторым исключением.
На пользование недрами нужно иметь лицензию, которую можно получить на основании конкурса или аукциона. Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе простые товарищества, граждане РФ, иностранные граждане, юридические лица и др.
Большую роль в становлении частной собственности на землю играет Земельный кодекс РФ. принятый в октябре 2001 г. В нем говорится, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Земельный кодекс РФ приводит следующие понятия и определения:
• собственники земли — лица, обладающие всем пакетом прав на земельный участок;
Орехова A.C.,
Московский государственный университет экономики, статистики и информатики (МЭСИ)
В статье представлена попытка произвести сегментирование рынка недвижимости России и обозначить ее инфраструктуру.
• землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования (в постоянное пользование предоставляются земельные участки только государственным, муниципальным учреждениям и органам местного самоуправления, но не гражданам: граждане могут получать в безвозмездное срочное пользование участки в виде служебного надела):
• землевладельцы — липа, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (данное право сохраняется за гражданами, получившими его до введения в действие Земельного кодекса, и не допускается предоставление этого права после введения кодекса; граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность);
• арендаторы земельных участков — лииа, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды (арендатор земельного участка вправе передать свои права третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал);
• обладатели сервитута лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитута бывают частными и публичными. а также срочными и постоянными; сервитута подлежат обязательной государственной регистрации).
Определение государственной собственности, приведенное в Земельном кодексе, гласит: «Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собст венности граждан, юридических лиц или муниципальных образований-.'
Рынок жилья
Рынок жилья — это единственный сегмент рынка недвижимости, который полностью сформировался в крупных городах нашей страны. В Москве, на-
пример, ежемесячно регистрируется несколько тысяч сделок купли-продажи квартир.
Право частной собственности на недвижимость в жилищной сфере определено Законом РФ -Об основах федеральной жилищной политики- от 24 декабря 1992 г. № 4218-1.
К недвижимости в жилищной сфере относятся:
• жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями;
• квартиры:
• земельные участки, с находящимися на них жилыми и хозяйственными постройками, многолетними насаждениями;
• иные жилые помещения, пригодные для постоянного и временного проживания;
• сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Жилищный фонд включает жилые дома, квартиры и специальные дома (общежития, гостиницы, интернаты и пр.) Функциональное назначение отдельных жилых помещений независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности может быть изменено путем перевода в нежилой фонд. Эта операция регулируется местными правилами.
По формам собственности жилищный фонд подразделяется на: государственный, частный, муниципальный, общественный, коллективный.
Возникновение права частной собственности на жилье может происходить возмездно (за плату) и безвозмездно. Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. N° 1541-1 -О приватизации жилищного фонда в РФ- граждане получили возможность на добровольной основе бесплатно приватизировать занимаемое ими жилье. Каждый гражданин имеет право на приобретение жилого помещения в собственность бесплатно, в порядке его приватизации, один раз.
Бесплатная приватизация занимаемого гражданами жилья позволяет им создать начальный капитал для последующего улучшения жилищных условий посредством рынка. Частная собствен-
ность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.
Собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им. в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
Некоторые собственники приватизированных квартир производят ее деприватизацию. Ее можно осуществить тремя способами:
• расторгнуть договор передачи квартиры в собственность по соглашению сторон,
• обратиться в суд с заявлением о признании договора приватизации жилья недействительным,
• подать в РЭУ, где оформлялась приватизация, заявление с просьбой принять в дар в муниципальную собственность приватизированную жилую площадь и выдать ордер на нее.
Кроме безвозмездной приватизации жилья существует несколько способов передачи жилых помещений во временное владение и пользование: социальный найм. коммерческий найм, аренда, поднайм.
По договору социального найма предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального фонда в пределах установленной нормы в бессрочное наследуемое пользование граждан.
По договору коммерческого найма жилье из сосуда решенного или муниципального фонда предоставляется без ограничения площади, но на определенный срок и за договорную коммерческую плату.
По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение другому липу.
В отличие от найма аренда существует в отношениях между собственником жилого помещения и юридичес-
№2, 2008
76
ким лицом, которое может предоставлять арендованное им помещение для проживания граждан на условиях субаренды. Арендодателем жилого фонда государственной и муниципальной собственности в г. Москве выступает Дирекция единого заказчика.
В качестве товара на рынке выступают в основном квартиры и индивидуальные дома (сельские с приусадебными участками, индивидуальные городские и загородные в коттеджных поселках).
Следует различать рынок с куплей-продажей жилья и рынок аренды. Аренда жилья еще в советский период имела достаточно широкое распространение, но носила, в основном, нелегальный характер.
Рынок жилья в России в результате массовой приватизации государственных и ведомственных квартир получил быстрое развитие и функционирует на основе рыночных законов. В настоящее время это самый развитый сегмент рынка недвижимости. В Моск-ве и других крупных городах активно развивается как вторичный, так и первичный рынок, но в регионах, где ведется мало нового строительства, большая часть сделок совершается на вторичном рынке. На нем мало сказываются темпы инфляции и общее финансовое состояние, так как чаще всего это сделки мены. Люди продавая свое жилье, тут же покупают другое.
Начиная с 1999 г. отмечается постоянный рост цен на жилье как на рынке продаж, так и на арендном ранке. К 2000 г. цены достигли своего предкризисного уровня и продолжали расти. Особенно бурный рост цен на жилье отмечается в 2002—2003 гг. За это время они выросли примерно вдвое. В Москве средняя цена 1 кв. метра жилья к началу 2004 г. достигла 1500 долл. и продолжала расти на 5 % ежемесячно.
Столь бурный рост цен объясняется ростом платежеспособного спроса, который в свою очередь обусловлен большим притоком денег в страну из-за высоких и постоянно растущих цен на нефть. Инвест ирование избыточных денег в недвижимость, в том числе в жилье, стало самым высокодоходным.
Доход инвесторы получают в двух формах: спекулятивной и рентной
Первая форма дохода образуется за счет того, что купленная квартира в строящемся доме после завершения строительства вырастает в цене на 30—40% при сроке строительства до одного года. Некоторые спекулятивные инвесторы предпочитают воздержаться от продажи квартиры даже после завершения строительства, рассчитывая на дальнейшее повышение цен по мере улучшения транспортных и др. условий. В результате, как отмечают аналитики рынка, большая доля построенного жилья в Москве остается незаселенной. По некоторым оценкам она составляет 10—15% от введенного в строй жилья.
Вторая форма дохода инвестиций в жилье образуется при покупке жилья с целью ее сдачи в аренду. Арендный спрос остается высоким, несмотря на высокие цены. Арендная плата за среднего качества однокомнатную квартиру в «спальном» районе Москвы составляет 300—350 долл. в месяц, а в меблированных квартирах класса «люкс- в обычных домах, но в центре города достигает 800-1000 долл. за однокомнатную квартиру и 1200—1500 долл. за двухкомнатную.
Развитие рынка жилья в регионах России, особенно первичного, сдерживается двумя мощными факторами. Во-первых, низкие доходы основной массы российских граждан делают приобретение ими собственного жилья даже в минимально приемлемых размерах практически недоступным. Во-вто-рых, развитие рынка сдерживается медленным внедрением такого апробированного и признанного во всем мире финансового инструмента, как ипотечное кредитование приобретения жилья.
Ипотека начала формироваться еще в первой половине 90-х гг. и открывала хорошие перспективы, но августовский кризис 1998 г. вновь все вернул к нулевой точке. Новый этап в формировании жилищного ипотечного кредитования начался в 2000 г. В 2004 г. уже примерно 2% жилья реализуется с использованием ипотеки. Это еще очень мало по сравнению с западными странами.
Например, в США с использованием ипотечных кредитов приобретается примерно 80% жилья. Рынок жилья в России, в той мере, в какой он функционирует, обслуживается в основном ■живыми« деньгами.
Жилищная проблема в России стоит очень остро. В среднем на душу населения приходится чуть менее 20 кв. м обшей жилой площади, но при этом 30% населения живет в условиях ниже санитарных норм. Для сравнения: в странах Западной Европы на душу населения приходится 40—50 кв. м, а в США - 64 кв. м.
Индикатором платежеспособного спроса при оценке емкости жилищного рынка является отношение годового семейного дохода к средней стоимости квартиры. Для московского рынка, где средний доход на душу населения составляет, по некоторым оценкам, примерно 5 тыс. долл., а квартира 54 кв. м стоит в среднем 70— 80 тыс. долл., оно составляет 14—15, в то время как в странах Западной Европы оно не превышает 5.
Таким образом, высокая потребность в жилье создает большие возможности для развития рынка недвижимости в России, но их реализация будет зависеть от двух факторов: роста доходов основной массы населения и развития системы ипотечного кредитования.
Рынок нежилых помещений
Нежилые помещения следует подразделить прежде всего на следующие виды: офисные, торговые, складские, производственные. Особую группу недвижимости образуют гостиницы, кемпинги, пансионаты и т.п. С одной стороны, это жилье, но с другой стороны -это производственные фонды в особом виде бизнеса по оказанию услуг.
Каждый из данных видов образует свой сегмент рынка нежилых помещений, со специфической динамикой спроса и предложения, цен, форм сделок, направлений разви тия. Но в то же время их объединяет один общий признак - эта недвижимость используется в бизнесе, т. е. является капиталом и приносит собственнику доход
либо » составе предпринимательского дохода, либо в виде ренты.
В России в начальный период реформирования экономики ощущался острый дефицит этого вида недвижимости, что вело к очень высоким ценам, причем в основном это был рынок аренды и прав на аренду. Приобретение нежилых помещений в собственность было очень затруднено из-за отсутствия права частной собственности на землю, а также запутанностью правил приобретения недвижимости у государства для разных групп покупателей.
В настоящее время положение кардинальным образом изменилось в связи с принятием в 1997 г. Федерального закона -О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества- и в 2001 г. Земельного кодекса РФ. Этим законом регулируется приватизация нежилых помещений и предприятий как имущественных комплексов.
Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества может осуществляться в следующих формах:
• продажа имущества на аукционах;
• продажа предприятия как имущественного комплекса или более 50% акций на коммерческом конкурсе с инвестиционными или социальными условиями;
• в форме выкупа арендованного имущества арендатором;
• путем преобразования унитарных предприятий в ОАО,-
Аукцион - это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену, без возложения на него каких-либо обязательств. По способу подачи заявок по цене различают аукционы открытые и закрытые.
На открытом аукционе цены заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов, т ак что каждый участник знает о заявках своих конкурентов.
На закрытом аукционе предложения участников по цене подаются в
комиссию по проведению аукциона в запечатанном конверте. При оглашении предложений на таком аукционе могут присутствовать все его участники, но изменить свои предложения они уже не могут. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за выставленное на аукцион имущество.
Продажа государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимости, имеющих социальное, культурное или большое экономическое значение, проводится на конкурсах. Конкурс — это способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Конкурсы могут быть следующих типов:
• коммерческие с открытыми или закрытыми торгами:
• инвестиционные;
• коммерческие с инвестиционными или социальными условиями;
• совмещенные с аукционными торгами; в этом случае аукцион начинается сразу после вскрытия конвертов с предложениями участников конкурса по цене, при этом максимальная предложенная цена принимается как стартовая для продолжения открытых торгов.
В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им оговоренных условий. До этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом.
Совокупность форм платной приватизации, включая приватизацию земельных участков, образует первичный рынок недвижимого имущества.
Приобретенная в частную собственность недвижимость далее может переходить в собственность к другому лицу на основе рыночных законов спроса и предложения на вторичном рынке.
Наряду с приватизацией недвижимого имущества посредством той или иной формы его продажи государственное имущество может переходить в сектор частного предпринимательства пу-
тем аренды или продажи прав аренды. Эти два понятия не тождественны.
Право аренды является специфическим товаром на рынке недвижимости. Приобретя право аренды на объект недвижимости, его владелец может либо сам его использовать, либо сдавать в аренду другому лицу. Право аренды приносит его владельцу доход, даже если сам он не использует недвижимость. Право аренды -это право извлекать доход из недвижимости без ее непосредственного использования. Оно имеет свою цену, может отчуждаться путем продажи, может служить залогом при получении кредита.
Право аренды ограничено определенным сроком, но в пределах этого срока включает в себя не только право владения и пользования, но и частичного распоряжения объектом недвижимости.
Продажа прав аренды нежилых зданий и соору жений из городского фонда в г. Москве производится в форме конкурсов. Конкурс проводит комиссия, назначаемая распоряжением Москомимушества. Информационное сообщение о проведении конкурса на приобретение права аренды недвижимости публикуется в печати и специальных информационных бюллетенях не позднее, чем за месяц до объявленной даты конкурса.
Аренда - это временное возмездное владение и пользование чужой недвижимостью на договорной основе. Таким образом, аренда - это элемент отношений собственности. В практике применительно к недвижимому имуществу используется как тождественное понятию аренда понятие имущественного найма. Однако применительно к жилому фонду они имеют различное значение.
Арендной форме хозяйственной деятельности присуши следующие основные принципы:
• смена хозяйствующего субъекта;
• платность за использование арендованного имущества:
• возвратность арендованного имущества;
№2, 2008
78
• договорная система отношений;
• полная хозяйственная самостоятельность арендатора.
Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является арендная плата. Арендная плата за пользование недвижимостью, как и цена недвижимости, складывается на рынке под воздействием спроса и предложения. Она включает в себя несколько элементов, в зависимости от которых различают аренду обшую и чистую.
Общая аренда — это договор аренды, по которому собственник обеспечивает большую часть операционных расходов, включая налоги на собственность, расходы на ремонт и эксплуатацию. В этом случае арендная плата включает в себя следующие элементы:
• амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества;
• средства на капитальный ремонт объекта, налог на имущество;
• часть прибыли, приносимой арендованным имуществом.
Чистая аренда - это договор аренды, по которому на арендатора возлагается обязанность оплачивать все текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налоги на имущество.
Выявить реальные рыночные цены и арендную плату и установить какие-то их средние значения по нежилым помещениям гораздо труднее, чем по жилью, так как, во-первых, сделки имеют конфиденциальный характер, во-вторых. эти объекты очень разнородны, практически нет типовых объектов.
Торговые помещения в ¡Москве предлагаются (весна 2006 г.) в аренду от 250 до 1500 долл. в гол за 1 кв. м, складские помещения от 150 до 450 долл. в год за 1 кв. м.
В качестве еще одного особого сегмента рынка недвижимости можно назвать зарубежную недвижимость. приобретаемую российскими гражданами. Однако здесь нет каких-
либо общих признаков, так очень велик разброс видов этой недвижимости и ее географии.
В рекламах часто можно встретить предложения приобрести недвижимость «на время» — таймшер. На самом деле вряд ли можно считать, что у клиента здесь возникают какие-то права собственности на недвижимость, скорее это особый вил аренды более близкий к брони (как бронирование номера в гостинице. Те, кто занимается бизнесом в сфере таймшера. безусловно, являются участниками рынка недвижимости и реальными ее собственниками.
Каждому из сегментов рынка присущи свои особенности в ценообразовании, в действии факторов, влияющих на, объемы сделок и их динамику, в источниках финансирования и т.д. Но наиболее типичным — -классическим-— объектом, присутствующим на рынке недвижимости, является земельный участок с расположенными на нем строениями. Поэтому в качестве примера в данном учебном пособии в дальнейшем будет использоваться именно такой классический объект
Инфраструклура рынка недвижимости
Инфраструктуру рынка образует совокупность общих условий, необходимых для его нормального функционирования. Сюда относятся все услуги и оказывающие их рыночные структуры (организации, учреждения, предприятия), колорые обеспечивают условия для заключения сделок с недвижимостью.
• Посреднические услуги.
Их оказывают специализирующиеся на этом виде деятельности риэлторы (фирмы , компании или самостоятельно работающие маклеры). Основным назначением риэлторской деятельности является создание информационной среды рынка и сведение потенциального покупателя с продавцом. Однако крупные компании занимаюлся многообразными видами услуг — вплоть до приобретения в свою соб-
ственность земельных участков и их застройки с последующей продажей или сдачей в аренду.
Риэлторские структуры для повышения эффективности своей деятельности и защиты своих интересов создают профессиональные общественные объединения. Создана Российская гильдия риэлторов, в состав которой входит несколько сот компаний и банков, Московская гильдия риэлторов, Московская ассоциация риэлторов. Подобного рода региональные общественные организации созданы во многих крупных городах и регионах.
• Оценочные услуги.
Объективно оценить стоимость не-движимскти в силу ее специфики (о которой говорилось выше), зачастую бывает весьма сложно как самому продавцу, так и покупателю. Для выполнения этой работы требуюлся профессионалы, имеющие специальную подготовку. Оценочные услуги предоставляются на основе заключаемых с заказчиками контрактов
Объективная оценка недвижимости требуется не только при заключении торговых сделок, но и при налогообложении, страховании, залоге. Здесь очень важны компетентность и добропорядочность оценшика. Поэтому профессиональная оценочная деятельность лицензируется государством.
Как правило, достаточно крупные риэлторские, страховые или инвестиционные струклуры имеют в своем штате своих оценщиков, но это не исключает деятельность независимых лицензированных профессионалов, объединенных, подобно риэлторам, в общественные организации.
Ссылки
1 Земельный кодекс РФ, ст. 16, п. 1.
2 Не допускается продажа или передача имущества кредиторам в зачет долгов. В случае не возврата кредита заложенное имущество должника должно был ь реализовано на аукционе, из вырученной суммы погашается его долг, а остаток (если таковой образуется) перечисляется должнику.
