CC BY
18
Рассмотрены изменения институциональной среды малого бизнеса, обусловленные федеральными законами, которые вступили или вступят в силу в 2008-2009 гг. и окажут ощутимое воздействие на отношения местных властей и малого бизнеса по поводу муниципальной недвижимости. Почему отменяется аренда муниципальной недвижимости? Кто пострадает от этого, и кому это выгодно? Реальна ли льготная приватизация малыми предприятиями арендованных помещений? Следует ли сохранить часть объектов для сдачи в аренду малому бизнесу? Какой должна быть арендная плата? Авторы статьи попытались найти ответы на эти вопросы.
Малый бизнес
и муниципальная недвижимость: кому выгодно изменение правил?*
М. Я. ЕРШОВА, М. М. МУСАТОВА,
кандидаты экономических наук, А. В. КОБКОВА,
Новосибирский государственный университет E-mail: [email protected]
Институциональные изменения
Минувший 2008 г. - судьбоносный для малых предприятий. С 1 января 2008 г. вступил в силу федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства» от 27 июля 2007 г. № 209-ФЗ, который не только изменил критерии и расширил круг субъектов малого бизнеса, но и предоставил равные преференции их более сильным конкурентам - средним предприятиям.
Вслед за этим вступил в силу федеральный закон от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ, который добавил к федеральному закону «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 г. № 135-Ф3 статью 17.1,
* Статья подготовлена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект № 08-02-00374а).
© ЭКО 2009 г.
ОБСУЖДАЕМ ПРОБЛЕМУ 23
требующую сдавать в аренду объекты государственной и муниципальной собственности только на основе конкурсов (аукционов). Участие в них на «равных основаниях» малому бизнесу не под силу.
Более того, согласно федеральному закону от 24 сентября 2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», муниципальные образования должны до 1 января 2009 г. освободиться от непрофильных объектов, в том числе продать недвижимость, ныне сдаваемую в аренду. Однако этот закон не предусматривает никаких льгот малому бизнесу ни при аренде муниципальной недвижимости, ни при ее выкупе.
Исправить положение призван федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (МСП), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, который ввел преимущественное право субъектов малого и среднего бизнеса при приватизации арендованных ими помещений. Это право может быть реализовано только в период с 1 января 2009 г. по 1 июля 2010 г. Кроме того, закон № 159-ФЗ позволил сохранить часть объектов недвижимости в собственности муниципальных образований для их последующей сдачи в аренду только субъектам малого и среднего бизнеса или организациям, образующим инфраструктуру поддержки таких предприятий. При этом впервые за годы реформ такая аренда должна быть долгосрочной и льготной, особенно для социально значимых видов деятельности. Закон № 159-ФЗ не отменяет конкурсный (аукционный) характер аренды, но, исходя из духа данного закона и из буквы закона № 135-Ф3, конкурсы должны проводиться среди субъектов малого и среднего бизнеса.
В чем суть аргументов противников и сторонников данных институциональных изменений? Направлены ли они на поддержку малых компаний? Одни говорят «да», другие - «нет».
Проблемная аренда
Аренда муниципальных нежилых помещений для малых предприятий в России остается острым вопросом с начала
1990-х годов: примерно треть малых предприятий арендует помещения у муниципалитетов. До начала строительного бума последних лет (2005-2008 гг.) в городах практически отсутствовал рынок коммерческой недвижимости и ее аренды, что объяснялось в основном тем, что в собственности муниципалитетов сохранялся большой пласт объектов, а перестройка жилых помещений ограничивалась техническими и институциональными барьерами. И сейчас, если учитывать местоположение объектов, муниципалитеты продолжают занимать монопольное положение и диктовать рынку условия, которые не всегда приемлемы для малого бизнеса:
• заключение краткосрочных договоров;
• требование проведения капитального ремонта за счет собственных средств или участия в городских целевых программах без компенсации из бюджета;
• заключение договоров с крупными компаниями-посредниками, которые передают помещения в субаренду малому бизнесу по завышенным ставкам;
• непрозрачные отношения;
• откаты и взяточничество.
Анализ методик определения арендной платы показал, что малые предприятия Сибирского федерального округа1 не имели преимуществ, и им доставались объекты, неинтересные более крупному бизнесу. В этом есть своя логика - необходимо пополнять местный бюджет, а льготы малому бизнесу - бремя для бюджета.
Аренда и бюджет
Какова роль аренды в формировании доходной базы городского бюджета? Можно ли пожертвовать арендными доходами ради приватизации муниципальной недвижимости и создания конкурентного рынка или ради ее сдачи на льготных условиях в аренду малым предприятиям?
1 Исследование аренды муниципальной недвижимости и ее льготной приватизации субъектами малого и среднего предпринимательства проводилось в пяти городах округа - Барнауле, Кемерово, Новосибирске, Омске и Томске.
Проведенный анализ местных бюджетов показал, что в последние годы доля поступлений от аренды в доходах городских бюджетов имеет тенденцию к росту: так, в 2003-2006 гг., если исключить Новосибирск, её рост составил в среднем 1,5 раза (рис. 1). Аналогичная картина наблюдается и для абсолютных _показателей - с 2003 г. по 2006 г. произошел рост поступлений от аренды в среднем в 2,5 раза по исследуемым сибирским городам, за исключением Новосибирска, где наблюдается 5-кратное падение таких поступлений (рис. 2). Рост арендных поступлений -это результат благоприятной экономической конъюнктуры, при этом данный вид бюджетных доходов увеличился не столь высокими темпами, как, скажем, земельный налог.
Анализ городских бюджетов позволяет заключить, что роль поступлений от аренды в доходах городских бюджетов в целом незначительна, и её планируемое снижение может быть вполне компенсировано земельным налогом (рис. 3-5). Поэтому аргументы противников приватизации, основанные на потенциальном сокращении бюджетных поступлений, несостоятельны. Не исключено, что в действительности их беспокоило сужение сферы непрозрачных отношений местной власти и бизнеса.
%
10 1
9 -
8 -
7 -
6 -
5 -
4 -
2 -1
Барнаул Кемерово Новосибирск Омск
Т омск
Источник. Рис. 1-5 рассчитаны по данным: законы об исполнении бюджета соответствующих городов.
Рис. 1. Доля поступлений от аренды муниципального имущества (без земельных участков) в доходах городского бюджета в 2003-2006 гг., %
3
0
Млн руб. 900 -, 800 700 -600 -
500 400 -300 -200 100 0
Л
□ 2003 г. ■ 2006 г.
11
Б арнаул Кемерово Новосибирск Омск Т омск
Примечание. На рис. 2-5. показатели 2006 г. приведены к уровню цен 2003 г. посредством деления на индекс-дефлятор 1,35.
Рис. 2. Поступления от аренды муниципального имущества в 2003-2006 гг. (без земельных участков), млн руб.
%
14 1 12 -10 -8 -
4
0
Барнаул Кемерово Новосибирск Омск Т омск
Рис. 3. Доля поступлений от земельного налога в доходах городского бюджета в 2003-2006 гг., %
% 40 и
30
20 -
10 -
□ 2003 г.
J и 2006 г.
Барнаул Кемерово Новосибирск Омск
Т омск
Рис. 4. Доля земельного налога в налоговых доходах городского бюджета в 2003-2006 гг., %
6
2
0
Млн руб.
800 -600 400 -200 0
Барнаул Кемерово Новосибирск Омск Т омск
Рис. 5. Поступления земельного налога в 2003-2006 гг., млн руб.
Проблема приватизации арендуемой ныне недвижимости заключается, на наш взгляд, не в уменьшении расходной части бюджета, а в отсутствии материальной основы для выполнения муниципальными образованиями своих функций экономическими методами - предоставлять в аренду недвижимость на льготных условиях, если арендатор занимается социально значимыми видами деятельности.
Особый Новосибирск
Особая ситуация с арендными поступлениями в новосибирском бюджете обусловлена стабильным сокращением муниципального арендного фонда вследствие применения федерального закона № 131-ФЗ в полном объеме. Падение доли аренды почти в 9 раз - с 9 до 1,1 % (см. рис. 1) объясняется проведенной массовой приватизацией непрофильной недвижимости, поскольку Новосибирск был пилотным регионом по проведению реформы местного самоуправления. Приватизация 400 объектов общей площадью 158,9 тыс. м2 за 2005-2008 гг. (табл. 1) повлияла на конъюнктуру рынка: предложение аренды коммерческой недвижимости увеличилось, однако ее стоимость не снизилась и даже, наоборот, возросла - из-за 1,5-кратного роста условной стоимости 1 м2 нового строительства нежилых помещений, составляющей базу для расчета арендной платы. На наш взгляд, этот рост был необоснованным, что доказывает
Таблица 1
Итоги приватизации муниципальных нежилых помещений по Новосибирску в 2005—2008 гг.
Показатель 2005 2006 2007 2008 (план)
Количество объектов нежилых помещений 37 50 82 231
Общая площадь приватизированных муниципальных помещений, тыс. м2 9,3 26,3 21, 3 93,9
Примечание. Составлено по отчетам об основных итогах деятельности департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска за соответствующие годы (официальный сайт мэрии Новосибирска (http:// www.novo-sibirsk.ru).
превышение предложения над спросом, наблюдавшееся ещё до развертывания финансового кризиса 2008 г.
Приватизация побеждает аренду
Новый этап реформирования муниципальной собственности, начатый в 2003 г. на основе закона № 131-Ф3, направлен, в частности, на элиминирование экономической функции муниципальной собственности и формирование конкурентного рынка коммерческой недвижимости, включая рынок аренды. Поэтому муниципальные образования обязаны к 1 января 2009 г. освободиться от объектов, не отвечающих их функциям, в том числе от нежилой недвижимости, сдаваемой в аренду.
Необходимость приватизации всех непрофильных муниципальных объектов по всем регионам России (а не только пилотным) в соответствии с законом № 131-Ф3 ставит малые предприятия в невыгодное положение по сравнению с крупными компаниями, так как последние способны предложить более выгодные условия для выкупа арендуемых помещений. Это объясняется вступившей в силу в 2002 г. новой редакцией федерального закона «О приватизации государственного и федерального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, отменившей льготные способы приватизации, включая выкуп арендованного имущества арендатором и запрещающей предоставлять какие-либо льготы.
Проблема оказалась столь значимой, что вызвала принятие 22 июля 2008 г. закона № 159-ФЗ, регулирующего выкуп
арендованных муниципальных помещений субъектами малого и среднего бизнеса.
Проект данного закона обсуждался в Государственной думе в течение трех лет и претерпел за это время ряд изменений. В окончательном варианте по данному закону малые и средние предприятия (признающиеся таковыми в соответствии с законом № 209-ФЗ) имеют преимущественное право на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости, если арендованное имущество находилось во временном владении или пользовании не менее трёх лет на дату вступления в силу закона № 159-ФЗ, а площадь арендуемых помещений не превышает предельного значения, установленного органами государственной власти субъектов РФ.
Бюджет потеряет, а малый бизнес?
Несмотря на значимость проблемы поддержки малого бизнеса, очевидно, что приватизация помещений без конкурса ведет к потерям для местных бюджетов, так как торги, как правило, повышают стоимость продаваемого объекта. Такая жертва была бы оправданной, если бы малый бизнес действительно мог выкупить имущество по рыночной, а не конкурсной цене. Что здесь вызывает сомнения?
Цена приобретения арендованного имущества устанавливается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. В обязанность уполномоченного органа власти входит обеспечение независимой оценки имущества. Кто несет издержки оценивания? Какова ответственность лиц, оценивающих и утверждающих «рыночную стоимость», за ее занижение для «своих» и завышение для «чужих»?
Порядок реализации преимущественного права (рис. 6) не гарантирует от получения арендатором заказного письма с посторонним содержанием или с задержкой по вине почты, что приведет к неисполнению арендатором сроков подачи заявления и его отстранению от льготной приватизации.
Возможно, следовало бы ввести норму, которая обяжет уполномоченные органы и унитарные предприятия уведомить арендаторов ценным письмом с описью направляемых документов и ввести ответственность за несвоевременную доставку таких писем.
Рис. 6. Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества
Наличие преимущественного права не означает его обязательности. Оно возникает, если уполномоченный орган примет решение о приватизации конкретных объектов или даст согласие на отчуждение объекта по заявке МУПа (ГУПа), так как новый порядок приватизации носит не уведомительный, а разрешительный характер, то есть решение о продаже недвижимости принимает чиновник, что создает возможности для злоупотребления административным ресурсом на местном и региональном уровнях.
Анализ структуры объектов недвижимости в контексте закона № 159-ФЗ (рис. 7) показал: под преимущественное право арендатора попадет не так уж много объектов. Так, по Новосибирску их около 900 (если будет утвержден предельный параметр по площади 2000 м2).
Муниципальная недвижимость
1. Не является объектом приватизации с преимущественным правом субъекта МСП (арендатора)
1.1 Недвижимое имущество, ограниченное в обороте
1.2 Недвижимое имущество на праве оперативного управления у муниципальных учреждений
1.3 Недвижимое имущество в составе имущественных комплексов МУПов на праве хозяйственного ведения или оператичного управления
1.4 Недвижимое имущество, сдаваемое в аренду собственниками или МУПами не субъектам МСП
1.5 Недвижимое имущество, сдаваемое в аренду субъекту МС, но нарушено хотя бы одно из условий льготного выкупа по закону№ 159-ФЗ
2. Предназначена для сдачи в аренду субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру МСП (перечни такого имущества должны быть опубликованы в СМИ и Интернете)
2.1 Недвижимое имущество, свободное от прав третьих лиц
2.2 Недвижимое имущество, сдаваемое в аренду субъектам МСП
3. Объект приватизации с преимущественным правом субъекта МСП (арендатора)
3.1 Недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у МУПов и сдаваемое в аренду субъекту МСП, отвечающему требованиям законодательства (закон № 209-ФЗ, ст. 4 и закон 159-ФЗ, ст. 3)
3.2 Недвижимое имущество, сдаваемое в аренду субъектам МСП, отвечающее требованиям законодательства
Рис. 7. Структура объектов недвижимости в контексте закона № 159-ФЗ
Ввиду ограниченных сроков реализации преимущественного права (с 1 января 2009 г. по 1 июля 2010 г.) актуальной, особенно в условиях финансового кризиса, становится не только площадь арендуемого помещения, но и срок рассрочки платежа. В тех субъектах РФ, где он будет занижен, субъекты малого и среднего предпринимательства откажутся от приватизации, так как не смогут выплатить нужную сумму в требуемый срок. Чем длиннее срок рассрочки, тем лояльнее власти к малому и среднему бизнесу.
Аренда сохранится, но не для всех
Если, согласно закону № 131-ФЗ, муниципальное имущество, не соответствующее требованиям его 50-й статьи, подлежит отчуждению или перепрофилированию, то 159-й закон позволяет часть такого имущества оставлять в собственности муниципальных образований (рис. 7, блок 2). Это имущество не подлежит отчуждению и предназначено для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру его поддержки. Перечень такого имущества подлежит публикации в СМИ, включая Интернет. Формируется этот перечень из объектов, свободных от прав третьих лиц, и объектов, сдаваемых в аренду субъектам малого и среднего бизнеса. Кроме того, в муниципальной аренде сохраняются объекты по основаниям, указанным на рис. 7 (блоки 1.4 и 1.5).
Таким образом, в ближайшие годы аренда муниципальной недвижимости останется острым вопросом. В связи с этим, на наш взгляд, есть смысл поговорить о государственном регулировании основных параметров арендной платы и иных условиях предоставления муниципальной недвижимости в аренду.
Зачем нужен регулятор?
Результаты анализа по пяти городам Сибирского федерального округа показали, что там применяются различные методики определения арендной платы: на основе базовой ставки арендной платы за 1 м2 (Барнаул, Кемерово, Омск, Томск) и опирающиеся на расчетную стоимость строительства 1 м2 здания (Новосибирск). Во всех случаях формула расчета содержит основную часть (Абаз) и уточняющую, представленную в виде группы корректирующих коэффициентов (К .., Кп). В общем случае формула имеет вид: п
А = А • П К .
баз. 1
¡=1
За исключением Новосибирска и Омска, методики в явном виде не отражают факторы, на основе которых муниципальные органы принимают решение о величине базовой части
ОБСУЖДАЕМ ПРОБЛЕМУ
2 ЭКО №2, 2009
(табл. 2). Надо отметить, что в разных городах величину базовой ставки и методику расчета в целом утверждают разные субъекты - в одних случаях это представительные муниципальные органы, в других - исполнительные.
Различаются и способы учета инфляции - методики предусматривают различные механизмы повышения арендной платы при изменении некого внешнего показателя. Такими показателями-ориентирами служат минимальный размер оплаты труда, уровень рыночных цен на аренду недвижимости, статистические показатели, рассчитываемые государственными органами, коэффициент инфляции по данным территориального органа Федеральной службы госстатистики. В Омске до недавнего времени практиковалось использование коэффициента инфляции на основе поквартального произведения (утверждаемых ежеквартально Госкомстатом РФ) индексов инфляции (табл. 2).
Наблюдаются различия и в наборах, и в величине используемых городами поправочных коэффициентов. Все методики включают коэффициенты расположения сдаваемого в аренду объекта и коэффициенты вида деятельности арендатора. Эти коэффициенты, значительно варьирующиеся в зависимости от вида деятельности и территориальной оценочной зоны, существенно влияют на итоговую величину (что характерно для всех рассматриваемых городов). Другие используемые коэффициенты зависят от степени благоустроенности помещения (наличие водоснабжения, отопления и т.д.), учитывают, на каком этаже находится помещение, имеется ли отдельный вход, представляет ли собой сдаваемый в аренду объект отдельно стоящее здание или нет. В целом эти коэффициенты относительно невелики (около единицы) и не существенно влияют на размер арендной платы.
Важно упомянуть случай Омска, где используется коэффициент, связанный с площадью арендуемого помещения: его величина для площадей менее 60 м2 составляет 1,8, что негативно отражается на субъектах малого бизнеса, предъявляющих спрос на объекты небольшой площади.
Методики, используемые в пяти городах, были апробированы на модельных малых предприятиях трёх видов деятельности (рекламное агентство, торговля продовольственными товарами без алкогольной продукции и производственное предприятие,
*ет
о >
и £ а
13
о ет
и £
Таблица 2
Сравнительный анализ методик расчета арендной платы на объекты муниципальных нежилых помещений
по городам Сибирского федерального округа
Барнаул
Кемерово
Новосибирск
Омск
Томск
Базовая ставка арендной платы и орган, принимающий решение о порядке расчета арендной платы
Используется базовая ставка за 1 м" в год в размере 200 руб., установленная
решением Барнаульской городской думы
от 2005 г. Предусмотрен коэффициент инфляции
со 01
Минимальная ставка арендной платы за 1 м" объекта муниципального нежилого фонда в размере 3,6 руб. в месяц без учета НДС, установленная
постановлением главы г. Кемерово в конце 2005 г. Предусмотрен коэффициент инфляции
Используется условная стоимость строительства 1 м" площади нежилых помещений с учетом нормативной стоимости строительства в ценах 1984 г. - 250,0 руб. и коэффициента удорожания, утверждаемого постановлением мэра
Новосибирска. В 2005 г. коэффициент был равен 42,0. С 2005 г. по 2007 г. базовая ставка выросла с 10500 до 15175 руб. Коэффициент инфляции не учитывается.
Объекты предоставляются в аренду по рыночным ценам, за исключением государственных и муниципальных организаций, а также организаций, предоставляющих образовательные,
бытовые и коммунальные услуги, производственных и ряда других, для которых применяется расчетная ставка.
При этом рыночная цена аренды не может быть ниже расчетной. В качестве базы в расчетной арендной ставке используется средняя рыночная стоимость 1 м" общей площади жилья по Омской области для расчета размера безвозмездных субсидий на приобретение жилых помещений всеми
категориями граждан на очередной квартал, устанавливаемая Минрегионом РФ
Базовая ставка устанавливается решением Томской городской думы на определенный период (обычно
на год). За 2005-2008 гг. размер ставки вырос с 900 до 1500 руб./ м"
в год. Коэффициентов инфляции в формуле нет
Продолжение табл. 2
Барнаул Кемерово Новосибирск Омск Томск
Коэффициент инфляции
Предусмотрен коэффициент инфляции, определяемый администрацией города на основании данных территориального органа ФСГС по Алтайскому краю (за 2007 г. -1,23) В расчете аренды используется коэффициент инфляции, вычисляемый как отношение минимального размера оплаты труда на момент утверждения методики расчета арендной платы к минимальному размеру оплаты труда на день заключения договора аренды Коэффициент инфляции не предусмотрен, но с 2007 г. в расчете используется мультипликаторный рыночный индекс, зависящий от уровня рыночных цен на аренду объектов недвижимости, установленный в размере 1,3 Специальный коэффициент инфляции не используется Специальный коэффициент инфляции не используется. Производится ежегодный перерасчет базовой ставки местными органами власти
Коэффициент месторасположения
Коэффициент престижности, устанавливаемый в зависимости от месторасположения в городе здания, переданного в аренду, или здания, в котором находится переданное в аренду помещение. Варьируется от 1 до 10 Коэффициент, учитывающий расположение помещения, по категориям улиц, наиболее высокие величины установлены для магистральных улиц. Варьируется от 0,8 до 8,0. При расположении помещения внутри жилого квартала значение коэффициента уменьшается на 0,1 Коэффициент, хар актеризующий месторасположение здания, сооружения, варьируется от 0,4 до 1,7. Наибольшее значение установлено для территорий, представляющих особый экономический интерес для мэрии, - районы расположения основных городских рынков. Отдельные ставки аренды используются для Используются два коэффициента - КЗ, учитывающий территориальную зону размещения объекта (от 0,5 до 3,5) и КЗп -коэф-ициент, учитывающий коммерческий спрос на аренду Коэффициент территориального зонирования: бизнес-зона (2,0), коммерческая зона (1,5), зона обслуживания населения (1,0), промышленная (0,7), зона желательного инвестирования (0,5), зона желательного инвестирования
Продолжение табл. 2
Барнаул Кемерово Новосибирск Омск Томск
Коэффициент месторасположения
метрополитена и, ранее,для новосибирского ГУМа помещений; он учитывает удобство расположения зданий относительно основных городских транспортных магистралей (дорог), мест массового посещения населения (привокзальные площади и т.п.) (варьируется от 1 до 2) присоединенных к городу поселений (0,4). Существует отдельное регулирование для ОЭЗ
Коэффициент вида деятельности
От 0,7 (для нежилых помещений под производство) до 1,6 (для банков, кредитных учреждений, казино, ночных клубов, игровых автоматов) От 1,0 (полиграфическая деятельность) до 55 для кредитных организаций. Коэффициенты расположения и вида деятельности От 0-0,1 для социально значимой деятельности и организаций, финансируемых из местного и областного бюджета, до 18,0 для торговли в подземных переходах и игорного бизнеса От 1 для инвалидов, участников событий в Чечне и Афганистане, чернобыльцев, для правоохранительных органов, судов, государственных почтовых услуг и работ по содержанию и обслуживанию жилищного фонда до 25 для игорного бизнеса и ночных клубов и 26 для размещения рекламы на муниципальном имуществе От 0,1 для муниципальных учреждений и организаций, использующих труд инвалидов, до 3,0 для игорного бизнеса, установки и обслуживания банкоматов
Окончание табл. 2
Барнаул Кемерово Новосибирск Омск Томск
Коэффициент вида деятельности
не применяются для производств ТИП, организаций инвалидов, библиотек и других социально значимых видов деятельности
Иные коэффициенты
Используются коэффициенты качества нежилого помещения (различаются для отдельно стоящих зданий и помещений внутри здания, по степени благоустроенности, наличию входа с фасада), расположению помещения (первый этаж, подвал, и т.д.), не оказывающие существенного влияния на итоговый размер арендной платы Помимо используемых в практике других городов коэффициентов качества используются коэффициенты, учитывающие год строительства здания и вид стройматериала, площадь сдаваемого в аренду помещения (К4п). Оказывают существенное влияние на размер арендной платы. Так, например, для помещений до 60 м" К4п= 1,8. Коэффициент благоустроенности и расположения помещения варьируется от 2,5 до 3 Используются коэффициенты качества нежилого помещения (различаются для отдельно стоящих зданий и помещений внутри здания, по степени благоустроенности, наличию входа с фасада), расположению помещения (первый этаж, подвал, и т.д.), не оказывающие существенного влияния на итоговый размер арендной платы
Источник. Составлено авторами на основе Положения о порядке определения арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда соответствующих городов.
производящее товары народного потребления) с разными характеристиками местоположения - в центре, на магистральных улицах или на окраине города. Для всех предприятий общая площадь арендуемых помещений полагалась равной 20 м2 с размещением на первом этаже, отдельным входом и наличием всех удобств. Для торгового предприятия соотношение торговой и подвальной (складской площади) принималось равным 1:1. Результаты расчетов представлены в табл. 3.
Таблица 3
Расчетная стоимость аренды 1 м2 муниципальных нежилых помещений за месяц по городам Сибирского федерального округа в 2007 г., руб.
Вид деятельности и местоположение Барнаул Кемерово Новосибирск Омск** Томск
Рекламное агентство
Центр 229,6 754,79 1078 651,27 506,25
Магистральные улицы 143,5 283,05 539 372,15 337,5
Окраина 57,4 103,78 270 93,04 236,25
Торговля продовольственными товарами
Центр 147,6 222,57 684 162,85 253,125
Магистральные улицы 92,25 83,46 342 93,06 168,75
Окраина 36,9 30,60 171 23,26 118,125
Производственное предприятие
Центр 114,8 4,32* 289 279,11 337,5
Магистральные улицы 71,75 4,32 144 159,49 225
Окраина 28,7 4,32 72 39,87 157,5
* Данный результат для производственного предприятия в Кемерово обусловлен упрощенной формулой расчета аренды, не включающей коэффициенты расположения и вида деятельности (см. табл. 2).
** В таблице приводятся расчетные ставки аренды (см. табл. 2); рекламным и торговым организациям помещения предоставляются в аренду по рыночным ценам, при этом цена договора не может быть ниже расчетной, т.е. в табл. 3 приведены минимальные ставки аренды для данных видов деятельности.
Проведенный анализ показал, что аренда является регулятором деловой активности в зависимости от района города, а также источником поддержки социально значимых видов деятельности. В то же время методики ее расчета не всегда обоснованы, не предусматривают механизмов поддержки малого бизнеса, а по отдельным позициям - служат препятствием развитию.
Заключение
Экскурс в историю законодательства и анализ условий аренды муниципальной недвижимости показывает отношение к малому бизнесу: ему не давали льгот ни при приватизации, ни в арендных отношениях; о нём вспомнили, когда у чиновников стали «отнимать» аренду и связанные с ней выгоды от «непрозрачных отношений». С 2009 г. ситуация должна измениться, но многое, к сожалению, зависит от регионов.
Как в приватизации, так и в аренде должно быть больше федерального регулирования условий и параметров преимущественных прав субъектов малого предпринимательства. Иначе на местах они персонифицируются, исчезают для одних, гипертрофируются для других. Об этом свидетельствуют многочисленные отзывы представителей малого бизнеса в СМИ и Интернете. Усиление государственного присутствия в регулировании позволит сузить сферу непрозрачных отношений, получить экономию на содержании лиц, определяющих указанные условия и параметры на местах, сформировать единую институциональную среду предпринимательства, включая информационную доступность и методическую прозрачность.
