CC BY
152
Залоговое кредитование
концептуальные основы комплексной оценки в системе залогового кредитования
е. А. СЕМЕНОВА, кандидат технических наук, финансовый директор E-mail: semenova@profocenka.ru ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», Москва
В статье отмечается, что в условиях преодоления последствий глобального финансово-экономического кризиса особую значимость представляет необходимость укрепления системы залогового кредитования, и в первую очередь - ипотечного. В статье приведены результаты исследований способов выявления и раскрытия рисков в системе залогового кредитования и разработки способов их качественной и количественной оценки, а также экономической оценки размеров их покрытия на основе рыночной и иной (альтернативной) стоимости объектов залога различного вида.
Ключевые слова: залоговое кредитование, ипотека, структурирование рисков, экономическая оценка, движимое и недвижимое имущество, стандартизация.
В условиях преодоления последствий глобального финансово-экономического кризиса наиболее важными являются вопросы совершенствования существующей денежной системы, ее основных институтов и инструментов. Среди них — укрепление системы залогового кредитования (в первую очередь ипотечного), которая представлялась ранее как наиболее стабильная часть кредитно-финансовой системы, но на поверку явилась «спусковым механизмом» глобального кризиса. В связи с этим особую актуальность приобретают исследования, направленные на выявление и раскрытие рисков в системе залогового кредитования, на разработку способов их качественной и количественной оценки и покрытия.
Анализ сложившейся в данной области правоприменительной практики показывает, что процесс
становления и развития оценочной деятельности в области залогового кредитования происходит весьма противоречиво. Это проявляется как на уровне некоторых нормативно-правовых актов, включая федеральные стандарты оценки, так и на уровне конкретных методик оценки. Поэтому не менее актуальной задачей становится решение проблемы совершенствования системы экспертных работ, позволяющих контролировать критически важные этапы подготовки и осуществления всех видов оценочных работ в рамках залогового кредитования.
Многие эксперты признают, что для дальнейшего развития системы ипотечного кредитования необходимо принятие ряда мер системного характера, включая меры по созданию механизма комплексной оценки и экспертизы. Несмотря на создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), принятие «правильных» нормативных актов, провозглашающих создание жилищных ипотечных агентств, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в посл. ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) (далее — Закон об ипотеке) практически не работает, необходимая нормативно-правовая база либо отсутствует, либо является неполной и противоречивой.
В то же время оценка потенциала ипотечного рынка свидетельствует, что только по жилью он составляет не менее 1 трлн руб. По землям промышленности и сельскохозяйственного назначения этот
потенциал примерно такой же. Если принять, что первоначальный потенциальный объем ипотечного рынка составляет 10 % от общего потенциала рыночных сделок с недвижимостью (включая землю), то речь также идет о суммах, достигающих 1 трлн руб. По оценкам экспертов, объем только так называемых «спящих» денег у населения составляет более 2 трлн руб. Но ипотечный рынок и его инфраструктура (в их современном состоянии) к такому объему ипотечных сделок пока не готовы.
Антикризисные меры правительства по развитию ипотечного кредитования с использованием множества льготных программ для отдельных категорий граждан призваны сделать ипотечное кредитование доступным как минимум для 60 % населения нашей страны. Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Банком России, позволило банкам снижать ставки по ипотечным кредитам. Согласно Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, разработанной АИЖК, средняя ставка по ипотеке к 2011 г. составит 13 %, возможно, к концу 2010 г. она будет снижена до уровня в 10—11 %. Для этого принимается ряд разноплановых мер, перечисленных далее.
В частности, поправки в ст. 3 Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в посл. ред. Федерального закона от 09.03.2010 № 22-ФЗ) предусматривают, что основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 80 % рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30 до 20 %.
Средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБа (до 100 млрд руб.), будут инвестированы в облигации с ипотечным покрытием со ставкой купона не выше 9 % годовых по ценам не выше номинала. Кроме того, средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБа (до 60 млрд руб.), будут направлены на выкуп гарантированных государством облигаций АИЖК со ставкой купона, устанавливаемой в зависимости от рыночной конъюнктуры.
Средства Фонда национального благосостояния, выделяемые ВЭБу в соответствии с законом о поддержке финансовой системы Российской Федерации (до 40 млрд руб.), будут направлены на открытие кредитной линии АИЖК с процентной ставкой в 9,5 % годовых сроком до 01.06.2020.
Одним из важнейших способов существенного снижения рисков является их научно обоснованное структурирование и надлежащая оценка представленного заемщиком или иным лицом (залогодателем) недвижимого имущества. Но в силу имеющейся коллизии между положениями двух федеральных законов устранение проблемы по снижению рисков остается под вопросом. Так, в соответствии со ст. 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки» Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в посл. ред. Федерального закона от 27.12.2009 № 374-ФЗ1, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 № 181-ФЗ2) (далее - Закон об оценке) такая оценка обязательна, если объекты оценки принадлежат Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям в качестве предмета залога, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.
Однако в Законе об ипотеке нет прямого указания (за исключением отдельных видов имущества) на обязательность проведения оценки для этих целей. В п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке указано, что оценка предмета ипотеки «определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке».
В случае залога недвижимого имущества, незавершенного строительством, и находящегося в государственной или муниципальной собственности также предусматривается оценка его рыночной стоимости.
1 Федеральный закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ (ред. от 05.04.2010) «О внесении изменений в ст. 45 части первой и в гл. 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившим силу Федерального закона «О сборах за выдачу лицензий на осуществление видов деятельности, связанных с производством и оборотом этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции».
2 Федеральный закон от 18.07.2009 № 181-ФЗ «Об использовании государственных ценных бумаг Российской Федерации для повышения капитализации банков».
В свою очередь в соответствии со ст. 67 «Оценка земельного участка при его ипотеке» Закона об ипотеке необходимо учитывать следующие положения:
1) оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;
2) залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
При этом в п. 7 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) 3 указано, что рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке.
Вместе с тем действующее законодательство не предусматривает регламентации оценочной деятельности в области залогового кредитования (от структурирования и оценки рисков невозврата кредитов, ликвидности залогов при длительных периодах кредитования, ранжирования по степени надежности заемщиков и до различного рода экономических оценок размера покрытия рисков и залогового дисконта). Не определены даже конкретные даты оценки в период подготовки и реализации договоров кредита и залога. Все это позволяет сделать выводы об отсутствии системного подхода к работе саморегулируемых организаций оценщиков в данной области, а также об остром недостатке квалифицированных кадров экспертов-оценщиков.
Возникшие пробелы пытается заполнить банковское сообщество. Однако согласно Закону об оценке банки самостоятельно не могут проводить оценку, а могут выступать лишь как ее заказчики и самостоятельно производить экспертизу отчетов об оценке. Тем не менее для упорядочивания своих требований к отчетам независимых оценщиков банки самостоятельно разрабатывают методические рекомендации по оценке. Так, в апреле 2009 г. комитет Ассоциации российских банков по оценочной деятельности (далее — АРБ) подготовил и рекомендовал к применению методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога»4. Следует подчеркнуть, что речь идет не о рекомендациях по выполнению функций заказчика оценки и экспертизе результатов оценочных работ, а о рекомендациях для проведения оценки.
3 Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255.
4 Методические рекомендации «Оценка имущественных
активов для целей залога» / Комитет по оценочной деятельности АРБ. 2009.
Особенностью этой оценки и экспертизы является наличие требования к определенной величине рыночной стоимости закладываемого имущества, его ликвидности. И это понятно, так как в случае невозврата кредита заемщиком представленное им в залог имущество подлежит продаже, и цена отчуждения должна, как минимум, покрыть все расходы банка, включая выданный кредит с процентами, а также иные сопутствующие затраты. Поэтому в данном случае трудно говорить о независимости оценщика и определяемой им величины рыночной стоимости закладываемого имущества.
В развитие указанных методических рекомендаций комитетом по оценочной деятельности АРБ в 2010 г. были опубликованы методические рекомендации «Оценка прав требования по кредитным соглашениям банков»5 (далее — Рекомендации), предназначенные для специалистов оценочных компаний и сотрудников банка, участвующих в процессе оценки прав требования по кредитным соглашениям. Документ регламентирует общие требования к выполнению работ по оценке прав требования.
Как указано в этом документе, целью разработки Рекомендаций является обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов оценки прав требования производителями и потребителями оценочных услуг. Рекомендации распространяются на работу с таким активом банка, как права требования по кредитным соглашениям банков. Их подготовка является очень актуальным вопросом, так как такая оценка становится все более необходимой не только в случае продажи банком такого актива, но и в наиболее распространенном случае банкротства банка и обязательной оценки всех его активов, включая и права требования по кредитным договорам.
Далее в Рекомендациях дается ссылка на положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее — Положение), согласно которому кредитные организации обязаны формировать резервы на возможные потери по ссудам в соответствии с порядком, установленным этим Положением. В Положении (п. 1.7) приведена классификация ссуд в одну из пяти категорий качества и отмечено, что ссуды, отнесенные ко II — V категориям качества, являются обесцененными.
Здесь необходимо отметить, что, по сути, этим документом предлагается оценка кредитного рис-
5 URL: http://www.ocenchik.ru/.
ка банком на качественном уровне, что не может быть положено в основу отчета об оценке, который должен иметь доказательное значение. Автором на базе большого практического материала, связанного с оценкой прав требования по кредитам юридических лиц и физических для Государственной корпорации «Агентство страхования вкладов», разработана система матриц для оценки факторов кредитного риска, применявшихся к номинальной величине долга заемщика, для определения рыночной стоимости таких активов банков.
В соответствии с п. 3.9 Положения, определение категории качества ссуды (определение вероятности обесценения ссуды) в отсутствие иных существенных факторов, принимаемых во внимание при классификации ссуды, осуществляется с применением профессионального суждения на основе комбинации двух классификационных критериев: финансового положения заемщика и качества обслуживания долга заемщиком. При этом в Положении приводятся рекомендуемые значения степеней риска, связанного с отсутствием того или иного документа по имуществу (недвижимому и движимому), его описанием, иных факторов, дается количественная градация совокупных рисков. В результате, для объектов, совокупный риск по которым не превышает 50 %, и после выявления всего перечня обеспечения по кредитным соглашениям, расчету совокупного риска, определения возможности взыскания залогового обеспечения, проводится его оценка с применением доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.
Обобщение правоприменительной практики как в области залогового кредитования, так и оценочной деятельности показывает, что существующих стандартов оценки явно недостаточно, а новые стандарты оценки для области залогового кредитования должны дополняться развернутыми методическими рекомендациями по наиболее важным этапам идентификации объектов оценки, постановки и решения задач оценки, контроля надежности и достоверности промежуточных и итоговых результатов оценки. При этом и стандарты оценки, и методические рекомендации по оценке различного вида имущества в сфере залогового кредитования должны опираться на результаты комплексных исследований структуры рисков в данной сфере и на способы их оценки и покрытия.
К примеру, если предполагается, что реализация заложенного движимого имущества будет осуществляться без обращения в суд, то обязательным условием является привлечение оценщика, а
начальная цена заложенного движимого имущества устанавливается в размере 80 % от рыночной стоимости, определенной оценщиком. Заложенное движимое имущество продается лицу, предложившему на торгах наиболее высокую цену. При повторных торгах начальная продажная цена заложенного движимого имущества снижается на 15 %. Если торги не состоялись, то залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме до 10 % ниже, чем начальная продажная цена на повторных торгах (если более высокая оценка не была установлена соглашением сторон).
При анализе и оценке рисков, возникающих при совершении кредитных сделок, обеспеченных залогом недвижимого имущества (ипотекой), соответствующие ценообразующие факторы для объекта недвижимости имеют как экономическую, так и правовую стороны. Необходимо также выявить факторы неопределенности и факторы возможных негативных последствий (рисков) в связи с реализацией предполагаемой кредитной сделки и залоговой сделки с оцениваемым объектом недвижимости (или правами на него).
Фактор риска означает установление возможности возникновения таких условий, которые могут привести к негативным последствиям, причем как для всех, так и для отдельных участников предполагаемых сделок. Понятие «риск» является своего рода субъективным понятием, так как для различных участников сделок и третьих лиц восприятие того или иного фактора риска будет индивидуальным.
Риски при совершении кредитных сделок и залоговых сделок с объектами недвижимого имущества разделены автором на следующие группы: риски, возникающие в ходе подготовки к совершению сделки; риски, возникающие в ходе реализации сделки; риски, связанные с наступлением правовых последствий в результате совершения сделки.
Соответственно, эти группы рисков различаются как с точки зрения подходов при их анализе, так и с точки зрения их покрытия. При классификации сделок принято выделять алеаторные, или рисковые сделки, для которых характерно изначальное присутствие непокрываемого риска, вызванного неопределенностями, заложенными в самой природе таких сделок.
Риски, сопровождающие сделку, условно разделены автором на риски: случайной гибели или случайного повреждения имущества; частичной или полной утраты стоимости недвижимого имущества; неполучения (недополучения) выгоды от
совершения сделки (риски упущенной выгоды); упущенной выгоды в результате судебного разбирательства в случае признания сделки спорной; прямых и косвенных убытков; недополучения встречного исполнения по сделке; связанные с передачей имущества во владение, пользование и управление; неправомерных действий контрагентов и других лиц, причастных к совершению сделки и т. д. Поскольку набор рисков всегда конкретен, то каждая сделка должна быть проанализирована с точки зрения присущих ей возможных рисков, размер которых должен быть оценен и учтен при окончательной оценке объекта недвижимости применительно к этой сделке.
Помимо анализа рисков и анализа возможных способов их покрытия, необходима разработка способов решения задач по их минимизации. Расходы, связанные с организацией покрытия рисков, также должны учитываться при подготовке сделок, связанных с ипотечным кредитованием, и особенно при оценке объекта залога.
Необходимо обратить внимание на то, что в определении, установленном Законом об оценке, рыночная стоимость объекта отождествляется с наиболее вероятной ценой его отчуждения, что иногда служит серьезным препятствием для использования результатов определения рыночной стоимости объекта в качестве доказательства в рамках уголовного дела, тогда как в приведенном ранее определении указывается на наивысшую цену для типичного для данного рынка потенциального покупателя, т. е. на конкретную величину.
Экономическая суть «залоговой стоимости» представляет стоимость заложенного имущества, по которой оно (в случае невозврата кредита) будет отчуждено и реализовано для погашения задолженности заемщика, а также связанных с соответствующими затратами третьих лиц (в долгосрочной перспективе на дату его реализации). Причем интерес кредитной организации состоит в том, чтобы размер обеспечения (величина «залоговой стоимости») заведомо покрывал сумму основного долга, проценты, возможные неустойки и дополнительные затраты на его отчуждение и реализацию.
Неопределенность понимания «залоговой стоимости» состоит в том, что «де-факто» оценщики считают ее производной от рыночной стоимости закладываемого имущества. Некоторые авторы считают также необходимым «очищать» ее от некоторых видов риска, которые принимает на себя банк, беря в залог имущество: риск неправильной
оценки имущества; риск утери или повреждения имущества; риск обесценения имущества; риск недостаточной экспозиции имущества на рынке; риск возможности возникновения юридических проблем при оформлении имущества в залог; сложности контроля за имуществом; недостаточность информации на момент оформления сделки; риск низкой ликвидности имущества; риск невозможности взыскания; риск признания сделки недействительной.
В то же время главную роль в определении залоговой стоимости объекта играют перечисленные ранее и иные риски, и способы их покрытия. Для их формализации необходимо проведение соответствующих экономико-правовых исследований, на основе которых станет возможным создание соответствующих стандартов оценки залоговой стоимости объектов любого вида и методических рекомендаций для проведения оценочных работ.
Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены и в МПО 2 «Оценка для целей кредитования» 6. Данный стандарт предполагает возможность определения для целей залога не только рыночную стоимость, но и стоимость действующего предприятия или ликвидационную стоимость и т. п., однако в качестве основного вида стоимости (с точки зрения потребителей) выбирается рыночная стоимость. Важно отметить, что под потребителями такой оценки в стандарте четко оговариваются кредитные организации (об учете интересов заемщиков никаких указаний нет).
При этом особое внимание следует обратить на понятие «справедливая стоимость», определяемое как «сумма, за которую может быть обменен актив или погашено обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными и заинтересованными сторонами» (п. 6 МСФО 16). Однако еще до факта реального введения МСФО перед кредитными организациями в РФ уже стояли вопросы, требующие серьезного осмысления. В частности, это касается уже упоминавшегося положения Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности», которое требовало введения в практическую деятельность понятия «справедливая стоимость».
6 Международные стандарты оценки / пер. с англ. И. Л. Ар-теменкова, Г. И. Микерина, Н. В. Павлова, А. И. Артеменкова / под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». 2009.
В действующем российском законодательстве об оценочной деятельности нет понятия «справедливая стоимость». В то же время в ст. 7 Закона об оценке указывается: «В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других».
Изучение международного опыта стандартизации оценки и финансовой отчетности позволило выявить особенности подходов к стандартизации оценки в сфере залогового кредитования в США, Великобритании и некоторых других ведущих странах. Показано, что в последнее время самое серьезное внимание уделяется определению «справедливой» и «залоговой» стоимости соответствующих активов. Наиболее развернутое определение «справедливой» стоимости и правила ее определения приведены в последней редакции общепринятых принципах бухгалтерского учета (Generally Accepted Accounting Principles, GAAP7).
Особо следует подчеркнуть, что виды стоимости имущества, отличные от рыночной, определены в данных стандартах как альтернативные. Вместе с тем содержательные аспекты, связанные с использованием альтернативных видов стоимости, подробно не раскрыты, хотя и введены различного рода уточнения данного понятия. Необходимо отметить, что для практического использования появившихся новых положений в российских стандартах оценки необходимо проведение их анализа на соответствие положениям российского законодательства, что потребует, скорее всего, внесения необходимых уточнений и корректировок этих положений.
Согласно ЕСО8 оценщик, получивший задание определить ипотечную стоимость объекта имущес-
7 Постановление о стандартах финансовой отчетности № 157 «Измерения справедливой стоимости» / Совет по стандартам финансового учета (FASB) Фонда финансового учета (FAF).
8 Европейские стандарты оценки / пер. с англ. А. И. Арте-менкова, И. Л. Артеменкова / под ред. И. Л. Артеменкова. Изд. 6-е. М.: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков». 2010.
тва, должен также сообщить заказчику оценки и о его рыночной стоимости и тщательно объяснить ему различие между обоими результатами стоимости, если оно существует. Следует отметить, что не существует какого-либо стандартного пропорционального соотношения между этими двумя оценками, т. е. использование простой процентной корректировки для вычисления одной стоимости на основе другой не будет являться приемлемым. Таким образом, фактически ЕСО требует от оценщика, работающего в сфере ипотечного кредитования, выполнять двойную работу, определяя как рыночную стоимость объекта залога, так и его «альтернативную», ипотечную стоимость.
Подводя итоги работы по исследованию тех разделов международных и европейских стандартов оценки, стандартов оценки США и Великобритании, а также международных стандартов финансовой отчетности и американских стандартов бухгалтерского учета, которые связаны с оценкой в системе залогового кредитования, можно сделать следующие выводы:
— во-первых, в развитых странах уделяется повышенное внимание проблемам оценки в сфере залогового кредитования, поскольку эта сфера является неотьемлемой составной частью современной денежной системы. При этом, как и должно быть в системе современных кредитных или декретированных денег, соответствующие подходы и методы оценки опираются на положения национального законодательства. Поэтому для исследования опыта наших зарубежных коллег в российских стандартах оценки для сферы залогового кредитования необходима адаптация рассмотренных положений с точки зрения действующего российского законодательства;
— во-вторых, в последних редакциях указанных документов не содержится никаких рекомендаций (дополнений и корректировок положений стандартов оценки бухучета) применительно к условиям, сложившимся в результате глобального финансово-экономического кризиса, и в связи с мерами, принятыми для борьбы с ним со стороны ведущих государств мира на форумах G8 и G20, а также на других уровнях.
Понятие «справедливая стоимость» встречается и в Положении, упомянутом ранее. Так, в п. 1.4 Положения раскрывается алгоритм расчета «потери ссудной стоимости», равной разнице между балансовой стоимостью ссуды и ее справедливой стоимостью на момент оценки, осуществленной в порядке, установленном настоящим Положени-
ем. Причем указано, что «оценка справедливой стоимости ссуды осуществляется на постоянной основе начиная с момента выдачи ссуды»). В п. 2.3 Положения приводится определение «справедливой стоимости залога», «т. е. такой его цены, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней».
В п. 6.1 Положения приводятся виды имущества, которые могут быть отнесены к обеспечению I категории качества, а также условия, согласно которым это имущество может быть отнесено к такой категории обеспечения.
В частности, к обеспечению I категории качества может быть отнесено «недвижимое имущество, являющееся обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору ипотечного жилищного кредитования, при условии, что ипотечный жилищный кредит выдан с учетом требований, установленных открытым акционерным обществом АИЖК, и соблюдения соотношения величины основного долга по ссуде к справедливой стоимости залога недвижимого имущества не более 70 %».
Исходя из определения «справедливой стоимости залога» (п. 2.3 Положения), ее можно отождествить с рыночной стоимостью объекта для случая, если срок его экспозиции не превышает 180 дн. При этом в определении рыночной стоимости указывается на реальное отчуждение объектов, а в определении справедливой стоимости - на виртуальную сделку. Что касается определения «справедливой стоимости залога» в случае, если срок его экспозиции превышает 180 дн., то алгоритм в этом документе отсутствует, что увеличивает риски, связанные с правильностью отражения величины обеспечения на балансе банка.
Особенности методического обеспечения расчета справедливой стоимости активов различного вида пока еще только обсуждаются разными авторами. Многие из них полагают, что его основой может послужить соответствующий аппарат для определения рыночной стоимости, что вытекает из всех имеющихся международных и национальных стандартов. Согласно определению МСФО, справедливая стоимость — это «...денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив.между
хорошо осведомленными заинтересованными сторонами.» Иными словами, речь идет о договоре мены, суть которого отражена в ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации, к которому применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит существу мены.
По сути, договор мены представляет собой две встречные сделки купли-продажи. Поэтому в случае обмена активов возможно применение именно рыночной стоимости; в первой сделке определяется рыночная стоимость первого актива, а во второй — второго аналогичного актива. Поэтому на некотором промежуточном этапе должны получаться два различных значения двух рыночных стоимостей двух обмениваемых активов, а затем, в результате неформальных процедур (по умолчанию) аудиторы (после консультации с оценщиком) приходят к одному значению.
На данный момент времени этот процесс не стандартизован, разработка концептуальных основ соответствующих стандартов оценки и комплекса стандартизованных алгоритмов для проведения необходимых расчетов является крайне актуальной и необходимой. При этом в определении справедливой стоимости идет речь лишь о гипотетической возможности обмена аналогичных активов, что отличает рыночную и справедливую стоимости и позволяет не учитывать издержек, связанных с реальной сделкой купли-продажи, включающих регистрацию объекта в Росреестре (в случае, если это недвижимое имущество), уплату всех сопутствующих налогов. Соответственно, методика расчета справедливой стоимости должна учитывать эти особенности.
Результаты сопоставительного анализа особенностей применения важнейших принципов оценки для определения рыночной стоимости объекта и залоговой стоимости в рамках трех обязательных подходов к оценке представлены в виде матрицы-классификатора (см. таблицу).
Проведенный анализ применимости известных принципов оценки для определения залоговой стоимости объектов недвижимого имущества в системе ипотечного кредитования показал, что основополагающие принципы ипотечного рынка, включая положенные в основу определения справедливой стоимости соответствующих объектов, предусматривают возможность замещения одного залогового актива на эквивалентный. Имеющиеся различия в качественных и количественных характеристиках соответствующих объектов учитывают-
классификация принципов оценки, на которых основаны подходы к оценке для определения рыночной и залоговой стоимости объектов недвижимости
затратный подход сравнительный подход доходный подход
Принцип рыночная залоговая рыночная залоговая рыночная залоговая
стоимость стоимость стоимость стоимость стоимость стоимость
Последовательных приближений + - + + + -
Наилучшего и наиболее эффектив- + - + - + -
ного использования
Замещения + - + - -
Аддитивности + - + - - -
Соответствия + - + + - -
Изменения - - - + + -
Прогрессии или регрессии - - - + + -
Спроса и предложения - - + + - -
Конкуренции - - + - - -
Уменьшающейся или возрастающей - - - + -
отдачи
Предельной полезности - - + - + -
Вклада (предельной отдачи) + - - - - -
Ожидания - - - - + -
ся уже при реализации подходов и методов оценки, основанных на применении данного принципа.
Поскольку речь должна идти о применимости основных принципов и подходов к оценке для определения залоговой стоимости активов — объектов недвижимого имущества, автором были проанализированы описанные ранее принципы и базирующиеся на них подходы именно с точки зрения возможности их применения к оценке залоговой стоимости объектов недвижимого имущества в системе ипотечного кредитования.
Анализ применения указанных принципов к объектам залога показывает, что принцип наилучшего и наиболее эффективного использования не работает в силу того, что объект залога уже сформирован и его возможное использование залогодателем в течение срока договоров кредита и залога принимается во внимание залогодержателем достаточно редко. Принцип замещения, несомненно, может быть использован, так как оцениваемый объект может быть замещен аналогичным объектом залога. Остальные принципы (аддитивности, соответствия, изменения, прогрессии или регрессии и др.) в отношении объектов залога не работают или работают не в полной мере.
Таким образом, показано, что для оценки залоговой стоимости объектов недвижимости возможно полноценное применение только сравнительного подхода. При этом возникает много проблем по его реализации в рамках определенных моделей и методов оценки.
Более глубокий анализ положений действующего законодательства показывает, что оценка
для системы залоговых отношений должна основываться на иных принципах и подходах, нежели оценка рыночной стоимости объектов для целей совершения рыночных сделок по их отчуждению. Эти подходы должны учитывать интересы как заемщика, так и кредитора, отражая обоюдопри-емлемый уровень компромисса. Соответствующие методы и алгоритмы оценки залоговой стоимости объектов различного вида могут быть основаны на уже рассмотренных признаках, характеризующих особенности кредитной и залоговой сделок (см. таблицу), а также ценообразующих факторов, характеризующих конкретный объект залога. Кроме этого, подобный анализ необходим и для признаков «внешнего» порядка, характеризующих рыночную ситуацию на момент заключения договоров кредита и залога, а также прогнозы по ее изменению на весь период действия кредитного договора.
Однако такие методики оценки залоговой стоимости пока еще достаточно сложны для практики, требуют проведения трудоемкой аналитической работы, соответствующего информационного обеспечения. Все это предполагает широкое использование информационных технологий и разработку проблемно ориентированных интерактивных экспертных систем с соответствующими базами знаний.
На практике в настоящее время применяются упрощенные подходы к определению залоговой стоимости объектов различного вида. Они предполагают прежде всего, расчет рыночной стоимости объекта залога с использованием известных подходов и методов. Затем с помощью специальных
методов устанавливается количественная разница между величинами рыночной стоимости объекта и его залоговой стоимости, т. е., по сути, стоимостное выражение совокупности приведенных ранее рисков, или «залоговый дисконт».
В самом простом варианте для определения залоговой стоимости объекта после определения его рыночной стоимости устанавливается дата определения отчуждения залога, рассчитываются дополнительные затраты на реализацию предусмотренных законом процедур отчуждения и реализации залога, а затем производится дисконтирование (для определения текущей стоимости будущего платежа). Обычно при выдаче кредита под залог банк использует подобные упрощенные методики, применяя залоговый дисконт к величине рыночной стоимости объекта залога. При этом необходимо отметить, что величина залогового дисконта различается для различных видов недвижимого имущества.
Чтобы оценщики могли разобраться во всем многообразии физических и правовых характеристик реальных объектов недвижимости и недвижимого имущества, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, предлагается для расчетов использовать базисные или «эталонные» объекты и сделки с ними, для которых формирование рыночной стоимости объекта оценки описывается классическими моделями. Это позволит вносить обоснованные корректировки при исследовании процессов ценообразования и оценке реальных объектов, связанные с их отличием по правовому положению, физическому состоянию и другими характеристиками. Для «эталонных» объектов вполне уместно применение «классических» принципов, подходов, методов оценки, изложенных в учебных пособиях, методических рекомендациях международных и европейских стандартов оценки.
В качестве базового объекта, используемого в качестве залога для обеспечения ипотечного кредита, рассматривается незастроенный земельный участок, находящийся в частной собственности юридического лица. В качестве базовой сделки используется сделка купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в частной собственности юридического лица, при которой возникает «классическая» рыночная стоимость объекта оценки. С учетом особенностей отчуждения и реализации объекта залога в случае невозврата кредита, а также иных условий договоров кредита и залога могут быть построены матрицы признаков, характеризующих залоговую стоимость объекта, а затем на основе стандартизованных алгоритмов может быть
рассчитана и величина залоговой стоимости. Для достаточно простых и типовых случаев может быть непосредственно рассчитана и величина «залогового дисконта», определяющая отличие залоговой стоимости объекта от его рыночной стоимости.
В качестве второго базового объекта, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, рассматривается застроенный земельный участок, все составляющие которого находятся в частной собственности юридического лица. В качестве базовой сделки также используется сделка купли-продажи, в результате завершения которой и происходит формирование рыночной стоимости данного объекта в полном соответствии со ст. 3 Закона об оценке. Для базового объекта также сформирована матрица признаков, учитывающая положения договоров кредита и залога, и использованы алгоритмы расчета залоговой стоимости данного объекта, а в простейших случаях — рассчитана соответствующая величина залогового дисконта.
Учитывая, что на сегодняшний день существуют различные «необоротоспособные права» на объекты недвижимого имущества: постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельные участки, хозяйственного ведения и оперативного управления на здания, в реальных сделках по отчуждению указанных объектов недвижимого имущества в рамках стандартов возможно применение поправок, основанных на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно с понятием «сделок, совершенных под условием» и иным положением действующего законодательства.
Поскольку при определении рыночной стоимости объекта оценки применяются модели расчета будущих затрат и доходов, а не уже произведенных затрат и полученных доходов, отраженных в бухгалтерской документации, то результаты оценки имеют принципиально неустранимые источники неопределенностей. К сожалению, в большинстве отчетов об оценке объектов недвижимого имущества контролю процессов накопления погрешностей расчетов, обусловленных различными факторами, уделяется явно недостаточное внимание. Часто это приводит не только к существенному смещению итоговых результатов оценки в рамках известных подходов к оценке от истинных, но и к получению заведомо ложных результатов. В связи с этим автор считает необходимым ввести соответствующие положения как в стандарты оценки (раздел о согласовании результатов оценки), так и в методические рекомендации.
Формализация соответствующих данных в виде соответствующих «информационных векторов» как по составу комплекта документации, так и по набору обязательных составных частей по каждому документу необходима не только для снижения соответствующих рисков, связанных с кадастровым учетом и государственной регистрацией. Фактически, полный набор таких «информационных векторов» или информационная матрица дает полный набор исходных данных для оценки, снижая до минимума риски получения недостоверного результата оценки.
Далее приводится несколько двумерных вариантов разработанной автором многомерной матрицы, показывающей различные сочетания «технических» характеристик земельно-имущественных комплексов и «пучка прав» на здания, нежилые помещения и земельные участки, к которым они относятся, и отражающей динамику перехода прав собственности на объект оценки в системе залогового кредитования.
Для раскрытия сути задачи оценки, уточнения целей и функций оценки необходим учет особенностей готовящейся сделки, в результате которой будет осуществлен переход разного объема и вещных, и обязательственных прав на оцениваемый объект недвижимости, возникать ряд ограничений и условий. Динамическая модель задачи оценки формализуется с помощью нескольких двумерных матриц, характеризующих начальное состояние объекта, промежуточное состояние (при необходимости — несколько промежуточных состояний) и конечное состояние (после завершения процедур государственной регистрации данной сделки). Поскольку путей перехода может быть несколь-
ко, то формализовать подобную задачу оценки возможно уже с помощью трехмерной системы, включающей в себя матрицы состояний объекта, и направления перехода состояний в ходе совершения сделок. При этом следует учитывать, что из-за различия правовых титулов на различные части земельно-имущественного комплекса (на здания и на земельные участки), характер сделок для каждой из этих частей может быть различным, а предмет оценки может включать в себя несколько составляющих. Причем их объединение далеко не всегда представляет собой простую задачу.
При разработке динамической модели, включающей в себя возможные варианты сделок с объектами земельно-имущественных отношений, описанных в ГК РФ, необходимо учитывать особенности согласования важнейших положений градостроительного, земельного и иного смежного законодательства, которые существенно влияют на процессы ценообразования земельно-имущественных комплексов (объектов оценки).
Простейший пример совершения сделки купли-продажи свободного земельного участка представлен на рис. 1. В исходном состоянии объекта оценки изучение представленной документации позволило идентифицировать его состояние в первой ячейке матрицы состояния (свободный от застройки земельный участок, находящийся в праве частной собственности продавца). После совершения сделки у покупателя объекта он также находится в аналогичной первой ячейке матрицы. Таким образом, в ходе совершения сделки купли-продажи произошло отчуждение права частной собственности объекта — незастроенного земель-
Продавец (матрица состояния)
Правовой титул
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные права_
Вид участка
3 3 и
8 Э 2
о л н
е- 51
а з £
(1)
И 5
I £ « £ ш к
Покупатель (матрица состояния)
Правовой титул Вид участка
Незастроенный земельный участок Объект незавершенный строительством Застроенный земельный участок
Собственность (1)
Иные вещные права
Обязательственные права
Рис. 1. Формирование рыночной стоимости объекта оценки в результате совершения сделки купли-продажи с помощью матриц состояния объекта недвижимости продавца и покупателя.
ного участка, и зарегистрирован переход прав собственности от продавца к покупателю. Права собственности продавца прекращены в установленном законом порядке.
Переход объекта из состояния (1) у продавца в состояние (1) у покупателя характеризует его возмездное отчуждение в результате проведения сделки купли-продажи на открытом рынке в соответствии с действующим законодательством. Таким образом, переход (1) — (1) как раз и определяет рыночную стоимость объекта оценки, порядок определения которой достаточно хорошо известен.
Если говорить об особенностях матричного представления исходных данных для определения залоговой стоимости объектов недвижимости, используемых в качестве залогов в системе ипотечного кредитования, то вначале для этих целей важно определить, что такое залоговая стоимость. Порядок передачи земельного участка в залог кредитной организации представлен на рис. 2. В период действия кредитного договора, обеспечением которого является залог (ипотека) этого земельного
Залогодержатель (собственник) земельного участка
Правовой титул
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные права_
Вид участка
3 « и й
(1)
« 8
8 & I
О щ к
Залогодержатель (кредитор) земельного участка
Правовой титул
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные права
участка, земельный участок продолжает находиться в праве собственности у залогодателя, но это право обременено залогом данного земельного участка. Иными словами, у залогодержателя появляется обязательственное право на данный земельный участок — право залога, вытекающее из договора залога залогодержателя и залогодателя.
При сравнении рис. 1 и рис. 2 можно отметить, что рыночная стоимость объекта недвижимости не равна его залоговой стоимости. В случае если заемщик (залогодатель) возвратит кредит в оговоренные в кредитном договоре сроки, то величина залоговой стоимости, как и ее экономическая суть и содержание, ни для кредитора, ни для заемщика особого значения не имеют. В связи с этим обычно ни оценщики, ни заказчики не обращают внимания на достоверность определения залоговой стоим ости для различных объектов залога.
Другой случай, если кредит не будет возвращен и погашать долг придется за счет заложенного имущества после его реализации на торгах. В этом случае банк имеет обязательственное право на объект залога, которое он и реализует в случае нарушения кредитного договора (7). При этом третье лицо, которое приобретет это имущество на торгах, может заплатить за него денежные средства, величина которых по разным причинам может быть не в точности равна рыночной стоимости данного объекта при совершении сделки купли-продажи на дату заключения кредитного договора (см. рис. 1). Необходимо обратить внимание, что за-
Вид участка
(1)
(7)
а а
& I
ш к
Рис. 2. Формирование залоговой стоимости объекта оценки в результате совершения сделки купли-продажи заложенного имущества на торгах
емщик в случае возникновения проблем с возвратом кредита, не дожидаясь
3-е лицо
Правовой титул
Собственность
Иные вещные права
Обязательственные права
Вид участка
(1)
2 8 3
2 а £ й & в
О М к
принудительного отчуждения объекта залога, может самостоятельно продать этот объект и получить при этом его «полную» рыночную стоимость. При этом он должен учитывать, что если ему предстоит лишиться своего объекта, то он может получить большую «остаточную» сумму денег, чем в случае реализации залога банком.
При разработке способов формализации соответствующих рисков в системе залогового кредитования и уточнения возможных вариантов структуры «информационных векторов» и «информационных матриц» необходимо учитывать также и «правовую динамику», в которой обычно выделяются 4 этапа: возникновение права на объект; осуществление права на объект с учетом имеющихся ограничений прав и обременений различного рода, установленных в соответствии с положениями действующего законодательства; переход права на данный объект к иному субъекту; прекращение права на объект. При этом также необходимо формализовать и соответствующие субъектно-объектные отношения на всех указанных этапах.
Анализ ценообразующих факторов для земельных участков различного типа, в том числе, используемых в качестве залога, и обобщение реального многолетнего практического опыта оценки в этой области позволяют наряду с правовым титулом использовать для описанных матричных классификаторов, прежде всего, характеристики застройки самого оцениваемого земельного участка, а также окружающих его других земельных участков. При этом также важнейшую роль играют не только «технические характеристики застройки», но и правовая сторона вопроса (законность соответствующих действий или бездействия различных субъектов строительной деятельности). Необходимо отметить, что Земельный кодекс РФ специально «выделяет» местное законодательство по землепользованию и застройке в виде отсылочной нормы, тем самым неразрывно связывая эти две стороны урбанизированных земельных отношений.
Кроме того, совершенно естественно выделяются и такие ценообразующие характеристики, которые связаны с транспортным обеспечением, особенностями инженерной и социальной инфраструктуры города, их основных подсистем и важнейших элементов. Вполне очевидно и влияние на стоимость земельных участков экологических характеристик соответствующих районов, а также города в целом.
С практической точки зрения наибольший интерес представляют как простейшие матричные
классификаторы для свободных от застройки земельных участков различного вида, так и более сложные матрицы характеристик застроенных земельных участков, а также различного вида объектов, не завершенных строительством, учитывающие различного рода «внешние» ценообразующие факторы. Некоторые из них удобно использовать в виде не только «парных матриц», но и цепочек матриц. При этом надо иметь в виду, что «парные матрицы» и «цепочки матриц» отражают не только «статику» объекта оценки или его исходное состояние до совершения предполагаемой сделки, но и динамические процессы подготовки и совершения сделки, в том числе залога. Таким образом, речь идет уже не только об особенностях правового титула объекта оценки (или некоторой совокупности прав различных субъектов на данный объект оценки), но и о динамике возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на земельные участки различного вида или их определенные части с учетом условий, установленных в кредитном договоре и договоре залога. Это все крайне важно с точки зрения формализации соответствующих рисков, существенно влияющих на процессы ценообразования объекта недвижимого имущества, используемого в качестве залога, и получения адекватного результата его оценки. Система классификаторов, характеризующих описанную динамику правоотношений по объекту оценки, уже рассмотрена в некоторых работах9.
Список литературы
1. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 28.07.1998 № 135-Ф3. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Прорвич В. А. Стандартизация оценки недвижимого имущества: монография. М.: Экономика. 2006.
6. Семенова Е. А. Экспертиза ипотечного кредитования: монография. М.: Экономика. 2009.
9 Оценка урбанизированных земель: учеб. пособ. / под ред. В. А. Прорвича. М.: Экономика. 2004. 776 с.
Волынский А. Ф, Прорвич В. А., Расторопов С. В., Семенова Е. А. Судебно-экономическая экспертиза в уголовном процессе: учеб. пособ. М.: Экономика. 2010. 514 с.
