CC BY
85
15. МАТЕМАТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ
15.1. ОСОБЕННОСТИ МАТРИЧНОГО ПРЕДСТАВЛЕНИЯ ИСХОДНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В КАЧЕСТВЕ ЗАЛОГОВ, В СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Семенова Е.А., к.т.н., финансовый директор ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз»
Контакты автора: [email protected]
Аннотация. В статье отражены имеющиеся проблемы, связанные с оценкой рыночной и залоговой стоимости объектов недвижимости и возможностью совершения сделок с ними при наличии различных видов прав на соответствующие земельные участки. Предлагаются некоторые результаты соответствующих исследований и возможные варианты решения данной проблемы.
Ключевые слова: рыночная стоимость, залоговая стоимость, ипотечное кредитование, матрица, стандарты оценки
FEATURES OF MATRITSA PRESENTATION SOURCE DATA FOR DEFINITION MORTGAGE VALUE REAL ESTATES USING IN THE CAPACITY OF MORTGAGE IN SYSTEM MORTGAGE LENDING
Semenova E.A., к.т.н., the financial director of Joint-Stock Company «the Professional center of an estimation and examinations»
Annotation: The problems, raised in this issue, connect with appraisal market and mortgage value real estates and possibility accomplishment dealership with them under presence different appearance right on correspond land lots. The author also indicates the results of the corresponding researches and gives the number of possible solutions of this problem.
Keywords: market value, mortgage value, mortgage lending, matritsa, standard of value
В условиях глобального финансового и экономического кризиса возник ряд проблем залогового кредитования, в частности, существенно сократился перечень видов закладываемого имущества. Так, фактически перестали быть востребованными пакеты акций, движимое имущество, товары в обороте. Основная причина этого - высокая волатильность соответствующих рынков, создающая неприемлемо высокие для банков уровни рисков.
Что касается залога недвижимости (ипотеки), то данный вид имущества берется в залог ипотечными банками, но требования к его состоянию существенно изменились1. Так, например, если говорить о свободных от застройки земельных участках, относящихся к категории земель населенных пунктов и предназначенных под застройку, то эти объекты недвижимости могут быть интересны банку в качестве предмета залога лишь при наличии полного комплекта документов, вплоть до разрешения на строительство. Во многих случаях добавляются даже требования о наличии инвестора, имеющего денежные средства для этого строительства. Также важным является функциональное назначение планируемого к строительству объекта: жилое или нежилое.
В свою очередь, для нежилых объектов недвижимости отдельно рассматриваются характеристики офисных, торговых, производственно-складских объектов и гаражей. Что касается свободных земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, то банки практически не берут их в залог, т.к. исчезла прежняя легкость, с которой данные земельные участки переводились в категорию «земли населенных пунктов» и использовались под коттеджное строительство. Если говорить о незавершенных строительством объектах, то существенным является степень незавершенности, наличие инвестора и функциональное назначение данного объекта недвижимости.
Имущественные комплексы предприятий, включающие движимое и недвижимое имущество, также могут быть приняты банком в качестве залога как непосредственно, так и через залог акций этого предприятия. При этом важным является вид деятельности этого предприятия, от чего, в свою очередь, зависит и функциональное назначение принадлежащего предприятию недвижимого имущества.
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ банки самостоятельно не могут проводить оценку, а могут выступать лишь как ее заказчики и самостоятельно производить экспертизу отчетов об оценке. Для упорядочивания своих требований к отчетам независимых оценщиков банки разрабатывают методические рекомендации по оценке. Так, в апреле 2009 г., Комитет Ассоциации российских банков по оценочной деятельности (далее
- АРБ) подготовил и рекомендовал к применению Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога»2. Следует подчеркнуть, что речь идет не о рекомендациях по выполнению функций заказчика оценки и экспертизе результатов оценочных работ, а о рекомендациях для проведения оценки.
Особенностью этой оценки и экспертизы является требование к определенной величине рыночной
1 Автор приводит данную информацию, исходя из практики работы по оценке с государственной корпорацией «Агентство страхования вкладов», где оценочная компания, в которой он работает, аккредитована в этой номинации.
2 Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». АРБ Комитет по оценочной деятельности
стоимости закладываемого имущества, его ликвидности. И это понятно, т.к. в случае невозврата кредита заемщиком представленное им в залог имущество подлежит продаже, и цена отчуждения должна, как минимум, покрыть все расходы банка, включая выданный кредит с процентами, а также иные сопутствующие затраты. Поэтому в данном случае трудно говорить о независимости оценщика и определяемой им величины рыночной стоимости закладываемого имущества.
При рассмотрении имущественного актива в качестве обеспечения кредитной сделки для принятия кредитного решения банку необходимо иметь информацию о следующих характеристиках объекта: ликвидность; стоимость; значимость (существенность) актива для бизнеса собственника; прогноз изменения стоимости предмета залога во времени; определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога.
Обязательность определения вышеперечисленных характеристик, за исключением стоимости, как указано в этих Методических рекомендациях, не предписывается Федеральными стандартами оценки. Однако данный перечень содержит необходимую банку бизнес-информацию, а готовность Оценщика включить данные характеристики в перечень определяемых параметров, создаст ему весомые конкурентные преимущества при получении заказа на оценку от банка. Необходимость определения тех или иных параметров, важных банку, оговаривается на этапе постановки задания на оценку. Каким образом учитываются интересы заемщика - собственника имущества, используемого в качестве залога, в данном документе не оговаривается. Не обращается также никакого внимания и на положения законодательства об оценочной деятельности, определяющие независимость оценщика в качестве краеугольного камня для его профессиональной деятельности. Решение этих вопросов требует проведения дополнительных исследований и разработок.
В развитие вышеупомянутых Методических рекомендаций комитетом по оценочной деятельности АРБ в 2010 году опубликованы3 Методические рекомендации «Оценка прав требования по кредитным соглашениям банков» (далее - Рекомендации), предназначенные для специалистов оценочных компаний и сотрудников банка, участвующих в процессе оценки прав требования по кредитным соглашениям. Документ регламентирует общие требования к выполнению работ по оценке прав требования.
Как указано в этом документе, цель разработки Рекомендаций - обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов оценки прав требования производителями и потребителями оценочных услуг. Рекомендации распространяются на работу с таким активом банка, как права требования по кредитным соглашениям банков. Их подготовка является очень актуальным шагом, т.к. такая оценка становится все более необходимой не только в случае продажи банком такого актива, но и в наиболее распространенном случае банкротства банка и обязательной оценки всех его активов, включая и права требования по кредитным договорам.
В Рекомендациях определены виды стоимости, используемые в этом документе: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, рыночная стои-
3 31.05.2010 . на сайте Оценщик.ру
мость. Как правило, для оценки прав требования по кредитным договорам оценке подлежит именно рыночная стоимость.
Далее, в Рекомендациях приводится Положение Банка России от 26 марта 2004 г. N 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" (далее - Положение), согласно которому кредитные организации обязаны формировать резервы на возможные потери по ссудам (далее - резерв) в соответствии с порядком, установленным этим Положением. В Положении (п.1.7.) приведена классификация ссуд в одну из 5 категорий качества и отмечено, что ссуды, отнесенные ко II - V категориям качества, являются обесцененными.
Согласно п.3.1. Положения...Оценка кредитного риска по каждой выданной ссуде (профессиональное суждение) должна проводиться кредитной организацией на постоянной основе. В развитие этого пункта (п.3.1.1) указано, что. Профессиональное суждение выносится по результатам комплексного и объективного анализа деятельности заемщика с учетом его финансового положения, качества обслуживания заемщиком долга по ссуде, а также всей имеющейся в распоряжении кредитной организации информации о любых рисках заемщика, включая сведения о внешних обязательствах заемщика, о функционировании рынка (рынков), на котором (которых) работает заемщик. Таким образом, необходимость профессионального суждения (оценки прав требования) по кредитным соглашениям возникает в случае отнесения Банком ссуды к 3-5 категории качества (сомнительные, проблемные, безнадежные ссуды).
Здесь необходимо отметить, что, по сути предлагается оценка кредитного риска банком на качественном уровне, что не может быть положено в основу отчета об оценке, который должен иметь доказательственное значение. Автором на базе большого практического материала, связанного с оценкой прав требования по кредитам юридических лиц и физических для Государственной корпорации «Агентство страхования вкладов», разработана таблица расчета величин скидок, связанных с факторами кредитного риска, применявшихся к номинальной величине долга заемщика, для определения рыночной стоимости таких активов банков.
В соответствии с пунктом 3.9. Положения Банка России № 254-П, определение категории качества ссуды (определение вероятности обесценения ссуды) в отсутствие иных существенных факторов, принимаемых во внимание при классификации ссуды, осуществляется с применением профессионального суждения на основе комбинации двух классификационных критериев: финансовое положение заемщика и качество обслуживания долга заемщиком.
Для определения факта наличия имущественных прав требуется заполнить таблицу с привлечением юриста банка, обладающего достаточной компетенцией и знаниями для предоставления профессионального суждения об обеспечении. При этом в Положении приводятся рекомендуемые значения степеней риска, связанного с отсутствием того или иного документа по имуществу (недвижимому и движимому), его описанию, иных факторов, дается количественная градация совокупных рисков. В результате, для объектов, совокупный риск по которым не превышает 50%, после выявления всего перечня обеспечения по кредитным соглашениям, расчету совокупного риска, возможности
взыскания залогового обеспечения, проводится его оценка с применением доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.
При этом оценка объекта оценки проводится в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с учетом специфики данного объекта. Обращается внимание на четкую идентификацию объекта, обязательность осмотра (в случае залога недвижимого имущества), минимизацию допущений, основанных исключительно на экспертном мнении Оценщика, анализ причин существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов к оценке объекта оценки.
Тем не менее, на практике пока еще широко применяется ряд упрощенных подходов к определению залоговой стоимости объектов различного вида. Они предполагают, прежде всего, расчет рыночной стоимости объекта залога с использованием известных подходов и методов. Затем с помощью специальных методов устанавливается количественная разница между величинами рыночной стоимости объекта и его залоговой стоимости, то есть, по сути, стоимостное выражение совокупности приведенных выше рисков, или «залоговый дисконт».
В самом простом варианте для определения залоговой стоимости объекта после определения его рыночной стоимости устанавливается дата определения отчуждения залога, рассчитываются дополнительные затраты на реализацию предусмотренных законом процедур отчуждения и реализации залога, а затем производится дисконтирование, чтобы определить текущую стоимость будущего платежа. Обычно при выдаче кредита под залог банк использует подобные упрощенные методики, применяя залоговый дисконт к величине рыночной стоимости объекта залога. При этом необходимо отметить, что величина залогового дисконта отличается для различных видов недвижимого имущества в зависимости от его сочетания соответствующих характеристик.
Формализация соответствующих данных в виде соответствующих «информационных векторов», как по составу комплекта документации, так и по набору обязательных составных частей по каждому документу необходима не только для снижения соответствующих рисков, связанных с кадастровым учетом и государственной регистрацией. Фактически, полный набор таких «информационных векторов» или информационная матрица дает полный набор исходных данных для оценки, снижая до минимума и риски получения недостоверного результата оценки.
Простейший вариант этой матрицы (в статике) можно получить для такой комбинации характеристик объекта недвижимости, представляющего собой земельно-имущественный комплекс, как степень градостроительного использования, где рассматриваются три варианта: земельный участок, свободный от застройки; объект незавершенного строительства; застроенный земельный участок. При этом рассматриваются три вида правового титула на объект: право собственности; иные вещные права; один из видов обязательственных прав (залог). Такая матрица дает уже 3 х 3 = 9 возможных вариантов описания свойств объекта оценки, поддающихся четкой классификации. Иными словами такая матрица объединяет технические и правовые характеристики оцениваемого объекта недвижимости. И здесь также возможно составление матрицы как для свободного земельного участка, так и для застроенного. То есть такая комплексная характе-
ристика отражает состояние объекта оценки на момент начала работ по подготовке к совершению кредитной и залоговой сделки.
Необходимо помнить, что в соответствии с положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности» оценка выполняется для целей совершения сделки, т.е. предмет оценки определяется динамическим состоянием системы переходов прав на объект оценки от покупателя к продавцу или сторон сделки иного вида. И эта работа проводится оценщиком на следующем шаге, учитывающем динамику возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на «землю», связанную с подготовкой и осуществлением будущей сделки, вплоть до ее государственной регистрации.
Ниже приводится также несколько двумерных вариантов разработанной нами многомерной матрицы, показывающей различные сочетания «технических» характеристик земельно-имущественных комплексов и «пучка прав» на здания, нежилые помещения и земельные участки, к которым они относятся, и отражающей динамику перехода прав на объект оценки в системе залогового кредитования.
Для раскрытия сути задачи оценки, уточнения целей и функций оценки необходим учет особенностей готовящейся сделки, в результате которой может переходить разный объем и вещных, и обязательственных прав на оцениваемый объект недвижимости, возникать ряд ограничений и условий. Эта работа проводится на третьем шаге постановки задачи оценки. Динамическая модель задачи оценки формализуется с помощью нескольких двумерных матриц, характеризующих начальное состояние объекта, промежуточное состояние (при необходимости - несколько промежуточных состояний) и конечное состояние (после завершения процедур государственной регистрации данной сделки). Поскольку путей перехода может быть несколько, то формализовать подобную задачу оценки возможно уже с помощью трехмерной системы, включающей в себя матрицы состояний объекта, и линии перехода состояний в ходе совершения сделок. При этом следует учитывать, что из-за различия правовых титулов на различные части земельно-имущественного комплекса
- здания и земельного участка, характер сделок для каждой из этих частей может быть различным, а предмет оценки включать в себя несколько составляющих. Причем их объединение далеко не всегда представляет собой простую задачу.
Необходимость раскрытия особенностей
совершения сделок при формировании объекта оценки предусматривается и ст. 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:
Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.
При разработке динамической модели, включающей в себя возможные варианты сделок с объектами земельно-имущественных отношений, описанных в ГК РФ, необходимо учитывать особенности согласования важнейших положений градостроительного, земельного и иного смежного законодательства, существенно влияющие на процессы ценообразования земельноимущественных комплексов - объектов оценки.
На рис. 1 проиллюстрирован простейший пример совершения сделки купли-продажи свободного земельного участка. В исходном состоянии объекта оценки изучение представленной документации позволило идентифицировать его состояние в первой ячейке матрицы состояния (свободный от застройки земельный участок, находящийся на праве частной собственности продавца). После совершения сделки у покупателя объекта он также находится в аналогичной первой ячейке матрицы. Таким образом, в ходе совершения сделки купли-продажи произошло отчуждение права частной собственности объекта - незастроенного земельного участка и зарегистрирован переход прав от продавца к покупателю. Права продавца прекращены в установленном законом порядке.
Из рис. 1 видно, что переход объекта из состояния 1 у продавца в состояние 1 у покупателя характеризует его возмездное отчуждение в результате проведения сделки купли-продажи на открытом рынке в соответствии с действующим законодательством. То есть переход 1-1 как раз и определяет рыночную стоимость объекта оценки, порядок определения которой достаточно хорошо известен и описан в большом количестве соответствующей литературы.
1 | 2 I ц 1 і У 11 5 3 1 ь Рыночная стоимость объекта 5 І Я 1 а ІЇ і ІІ и 5 1 і н Її
СоОстеегмхтв г СоВтав-лостъ со 1?
Аееве-тее *меа
Ячатевг ае ' и»;
граи ПОва
продавец покупатель
Рис. 1. Иллюстрация формирования рыночной стоимости объекта оценки в результате совершения сделки купли-продажи с помощью матриц состояния объекта недвижимости у продавца и покупателя.
Совершенно иначе выглядит задача оценки в случае, проиллюстрированном на рис. 2, когда свободный земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования. Соответственно, в исходном состоянии объект характеризуется положением № 4 матрицы состояния. Поскольку правовой титул объекта необоротоспособен, то его отчуждение ни с переходом в состояние 1, ни с переходом в состояние 4 покупателя невозможно. Некоторые оценщики в подобных случаях описывают в отчете содержание соответствующих положений действующего законодательства и делают вывод, что рыночная стоимость данного объекта оценки равна нулю. Но большинство заказчиков такая «оценка» совершенно не устраивает, что приводит к возникновению конфликтных ситуаций.
Рис. 2. Иллюстрация запрета на совершение сделки купли-продажи и формирования рыночной стоимости объекта недвижимости, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании.
Действующее законодательство предусматривает возможности выхода из этой, казалось бы, тупиковой ситуации. Для этого необходимо более детально рассмотреть динамику подготовки и совершения сделки. Соответствующая схема проиллюстрирована на рис. 3, чтобы подготовить объект к совершению сделки, вначале необходимо произвести его переход в новое состояние.
;9 в! п і її и ? Ї і и 5 I* п Рыночная стоимость объекта і! И и 3 и 1І и ? і 1 И 5 Ц
СоОСтеетхте ССбЭМтКП (и
■Нсеьліе хам к: Л «не вертче *ваеа
і «ні □єна '“БЫЕСуПа Сбчате.*»?!! ■ ис
продавец покупатель
Рис. 3. Иллюстрация подготовки к совершению сделки купли-продажи земельного участка, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования, при его выкупе в частную собственность.
Для подготовки совершения сделки с переходом 1-1 от продавца к покупателю продавец должен произвести выкуп земельного участка в частную собственность. То есть вначале необходимо осуществить предусмотренные законодательством мероприятия по переходу из состояния 4 в состояние 1. После этого становится возможным «классический» переход земельного участка по схеме 1-1 в рамках сделки купли-продажи .
Необходимо учитывать, что во всех перечисленных случаях различная динамика процесса отчуждения объекта покупателем оказывает существенное влияние на процессы его ценообразования.
Система описанных выше классифицирующих признаков, соединяющих физические и правовые характеристики объекта оценки, позволяет разработать несколько вариантов классификаторов различного типа для всех этапов постановки и решения задачи оценки, в том числе, для целей залогового кредитования.
Если говорить об особенностях матричного представления исходных данных для определения залоговой стоимости объектов недвижимости, используемых в качестве залогов, в системе ипотечного кредитования, то вначале для этих целей важно определить, что такое залоговая стоимость.
На следующем рисунке, на базе соответствующего классификатора представлен пример, аналогичный примеру, изображенному на рис.1, где шла речь о совершении сделки купли-продажи свободного земельного участка, принадлежащего продавцу на праве частной собственности, но для случая нахождения этого земельного участка в залоге у кредитной организации.
В период действия кредитного договора, обеспечением которого является залог (ипотека) этого земельного участка, он продолжает находиться на праве собственности у залогодателя, но это право обременено залогом данного земельного участка. Иными словами, у залогодержателя появляется
обязательственное право на данный земельный участок - право залога, вытекающее из договора залога залогодержателя и залогодателя, что отражено на рис.4.
Сравнивая рис.1 и рис.4, можно наглядно убедиться, что рыночная стоимость объекта недвижимости не равна его залоговой стоимости (детали расчетов, которые показывают количественное различие залоговой и рыночной стоимости объекта недвижимости, выходят за рамки настоящей статьи). В случае, если заемщик (залогодатель) возвратит кредит в оговоренные в кредитном договоре сроки, то величина залоговой стоимости, как и ее экономическая суть и содержание, ни для кредитора, ни для заемщика особого значения не имеют. В связи с этим, обычно, ни оценщики, ни заказчики не обращают внимание на достоверность определения залоговой стоимости для различных объектов залога.
ІвИДуЧЗСТа Т її: = : «туг \ і Я 5 е-я || І о.* ш а г! £ г 3 о =: £■ я 1? \ВИ£ уиэгте Поэвоеой \ ■ппул \ і н а 11 ІІ = £ ёа X н || б б поавоеоа \ итул ' і н 11 2 = О- ■ с о Э 5 £ і 3 о I II
Собственно: ■ь Со0сч&*но сть СОССЧ&НО СТЬ —1
ВЄО^в« "03 ЕЗ =ЙІ+4аЄ тоа=а
ОЭяэатегъст ВЬННьС хан ОСаззтетьс тве—»е 13 ЗЇВ Ґ' ОСазатегьс Т5Є-ЮЄ права
Залогодатель (собственник з.у.)
.. .Залогодержатель іу. 3-є лицо
.. .(кредитор)
Рис. 4. Иллюстрация формирования залоговой стоимости объекта оценки в период действия кредитного договора, обеспеченного залогом (ипотекой) свободного земельного участка.
Другое дело, если кредит не будет возвращен и погашать долг придется за счет заложенного имущества после его реализации на торгах. В этом случае банк имеет обязательственное право на объект залога, которое он и реализует в случае нарушения кредитного договора. При этом третье лицо, которое приобретет это имущество на торгах, может заплатить за него денежные средства, величина которых по разным причинам может быть не в точности равна рыночной стоимости данного объект при совершении сделки купли-продажи на дату заключения кредитного договора (см. рис.1). Обращаем внимание, что заемщик в случае возникновения проблем с возвратом кредита, не дожидаясь принудительного отчуждения объекта залога, может самостоятельно продать этот объект, получив при этом его «полную» рыночную стоимость. При этом он должен учитывать, что если ему предстоит лишиться своего объекта, то он может получить большую «остаточную» сумму денег, чем в случае реализации залога банком.
Более подробно описание разработанных матриц приведено в книге Волынский А.Ф., Прорвич В.А., Рас-торопов С.В., Семенова Е.А. Судебно-экономическая экспертиза в уголовном процессе: учебное пособие. М.: Экономика, 2010. 514 с. - 64,3 п.л.
Рис. 5. Иллюстрация формирования залоговой стоимости объекта оценки в результате совершения сделки купли-продажи заложенного имущества на торгах.
Более типичны ситуации, когда изучение особенностей правового титула объекта показывает, что он находится в публичной собственности (федеральной, государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной), на иных вещных правах (постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение), имеется публичный или частный сервитут, а также ряд обязательственных прав, что создает ряд ограничений в гражданском обороте объекта залога. Такого рода информация содержится в распорядительных, правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах, а также в ряде иных видов документов - градостроительных, документах БТИ и других.
При разработке способов формализации соответствующих рисков в системе залогового кредитования и уточнения возможных вариантов структуры «информационных векторов» и «информационных матриц» необходимо учитывать также и «правовую динамику», в которой обычно выделяются 4 этапа: возникновение права на объект, осуществление права на объект с учетом имеющихся ограничений прав и обременений различного рода, установленных в соответствии с положениями действующего законодательства, переход права на данный объект к иному субъекту и. наконец, прекращение права. При этом также необходимо формализовать и соответствующие субъектно-объектные отношения на всех указанных этапах.
В простейшем виде математическое описание соответствующих задач оценки можно представить следующим образом. Первый этап оценки, связанный с формированием задания на оценку, выдвигает специфические требования и к информационному обеспечению этой стадии формализации работы оценщика. Прежде всего, самой актуальной проблемой на этом этапе является экспресс-анализ документации, представленной заказчиком оценки. Для успешного проведения экспресс-анализа документации с системой исходных данных по оценке необходимо заранее подготовить соответствующие матрицы-классификаторы.
Здесь может потребоваться не только идентификация соответствия проекта задания на оценку действующему законодательству, но и определение возможных пробелов в системе исходных данных для оценки по физическим характеристикам объекта оценки. Кроме того, может потребоваться информация из баз знаний и баз данных, к которым имеет доступ оценщик, для восполнения выявленных пробелов, а
также внесение необходимых изменений, дополнений и специальных условий в типовое задание на оценку.
Одним из наиболее важных аспектов информационного обеспечения первого этапа оценочных работ является формализация проведения натурного обследования объекта оценки и документального оформления его итогов. Во многих случаях результаты натурного обследования объекта оценки оказываются важнейшим, наиболее полным и достоверным источником документированных сведений по объекту оценки. Но чтобы придать необходимый правовой статус результатам натурного обследования, оно должно выполняться по строгим правилам, включая необходимое информационное сопровождение и оформление.
Важнейшей задачей первого этапа работ по оценке является идентификация объекта оценки в системе вещных и обязательственных прав, а также выяснение степени чистоты его правового титула. Для этого необходимо обеспечить надлежащее применение основных классификаторов, интегрированных в создаваемую систему стандартов и правил оценки недвижимого имущества, в том числе и для сферы ипотечного кредитования. Чтобы использовать классификаторы надлежащим образом, вся исходная информация по объекту оценки должна быть формализована и структурирована в соответствии с разработанными требованиями.
На следующем шаге постановки задачи оценки необходимо информационное сопровождение выявления целей и функций оценки в контексте готовящейся сделки. При этом необходимо обращение к базе знаний, формирование комплекса положений из различных нормативных документов, описывающих особенности совершения сделок применительно к конкретному объекту оценки. Выявление особенностей возникновения прав на объект оценки, их осуществления и перехода от одной стороны сделки к другой, а также условий прекращения прав может оказать решающее воздействие не только на идентификацию вида стоимости объекта, но и собственно на сами результаты оценки.
После завершения постановки задачи оценки возможно использование баз данных для получения вспомогательной информации по структуре рисков, связанных с проведением оценки. Это позволит не только уточнить задание на оценку с возможным внесением корректировок и дополнительных условий, но и обосновать, при необходимости, дополнительное финансирование оценочных работ.
Прежде чем приступать к решению задачи оценки, а тем более - к проведению каких-либо расчетов, необходимо проанализировать особенности используемых экономико-математических моделей ценообразования объекта оценки. Часто оценщики такого анализа не проводят, полагая, что о специфике математической модели уже подумали разработчики рекомендованных методик. Однако, как это ни покажется странным, большинство официальных методических рекомендаций по оценке, в том числе выпущенных некоторыми министерствами и ведомствами, основано на крайне неудачных математических моделях. По результатам многих опубликованных исследований, буквальное следование методическим рекомендациям может привести к многократному смещению итоговой оценки от истинного значения. Причем об этом оценщик может даже и не догадываться.
Более того, при проведении экспертизы на уровне СРО, прежде всего, учитывается соответствие процесса оценки, описанного в отчете об оценке, положениям законодательства об оценочной деятельности. Лишь немногие эксперты проводят анализ отчетов об оценке на предмет их соответствия гражданскому, земельному и иному смежному законодательству. Но почти никто и никогда не проверяет соответствие процедур оценки на соответствие законам математики! Такой анализ в обязательном порядке проводят лишь специалисты НП «Коллегия судебных экспертов» и некоторые другие наши коллеги, обладающие необходимыми специальными знаниями.
Приведенных примеров вполне достаточно, чтобы сделать вывод о невозможности получения адекватных результатов оценки различных объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога, в рамках одной универсальной экономической модели, какими бы «рыночными» понятиями она не сопровождалась. Применение отдельных составляющих реальных экономических моделей для различных объектов недвижимого имущества, да еще и с высокой степенью абстракции, неизбежно приводит к заведомо ложным результатам оценки. Получение адекватных результатов, на наш взгляд, возможно лишь на основе матричного представления важнейших признаков, характеризующих объект и задачу оценки в системе ипотечного кредитования.
Необходимо отметить ряд важных особенностей подобной системы двумерных классификаторов -информационных матриц состояния объекта оценки в соответствии с задачей оценки. Прежде всего, следует обратить внимание оценщиков на то, что один и тот же объект оценки - земельный участок, может одновременно находиться не на одном, а на двух (или даже трех) правовых титулах у различных субъектов земельных отношений. Для застроенных земельных участков возможно наличие и большего количества правовых титулов, сочетающихся в одном объекте оценки.
Единственный правовой титул имеется только в том случае, если земельный участок находится на праве частной собственности у гражданина или юридического лица и не имеется никаких обременений (сервитутов). Такая ситуация характерна для стран с развитой рыночной экономикой, в которых законодательно установлен примат частной собственности на землю. Именно для таких объектов развита большая часть принципов и подходов к оценке, отраженных в системе Международных и Европейских стандартов оценки.
В российских условиях такие объекты оценки встречаются достаточно редко. Гораздо чаще приходится сталкиваться с оценкой земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и одновременно - в постоянном (бессрочном) пользовании или в аренде у соответствующего субъекта прав на землю - государственного или муниципального учреждения, унитарного предприятия или даже акционерного общества. Во многих случаях приходится учитывать и права ограниченного пользования данным земельным участком иных субъектов, а также соответствующие обременения (сервитуты).
Анализ ценообразующих факторов для земельных участков различного типа, в том числе, используемых в качестве залога, обобщение реального многолетнего практического опыта оценки в этой области, позволяет наряду с правовым титулом использовать для описанных матричных классификаторов прежде всего харак-
теристики застройки самого оцениваемого земельного участка, а также окружающих его других земельных участков. При этом также важнейшую роль играет не только и даже не столько «технические характеристики застройки», а правовая сторона, законность соответствующих действий или бездействия различных субъектов строительной деятельности. Здесь необходимо отметить, что ЗК РФ специально выделяет местное законодательство по землепользованию и застройке в виде отсылочной нормы, тем самым неразрывно связывая эти две стороны урбанизированных земельных отношений.
Кроме того, совершенно естественно выделяются и такие ценообразующие характеристики, которые связаны с транспортным обеспечением, особенностями инженерной и социальной инфраструктуры города, их основных подсистем и важнейших элементов. Очевидно влияние на стоимость земельных участков и экологических характеристик соответствующих районов, а также города в целом.
Необходимо учитывать, что инфраструктурные и экологические факторы оказывают влияние на процессы ценообразования любых земельных участков - как застроенных, так и незастроенных. Поэтому данную группу ценообразующих факторов необходимо разграничить по различным уровням влияния. Соотвеет-ственно построена и система классификаторов объектов оценки.
С практической точки зрения наибольший интерес представляют как простейшие матричные классификаторы для свободных от застройки земельных участков различного вида, так и более сложные матрицы характеристик застроенных земельных участков, а также различного вида объектов незавершенных строительством, учитывающие различного рода «внешние» ценообразующие факторы. Некоторые из них удобно использовать в виде не только «парных матриц», но и цепочек матриц. При этом надо иметь в виду, что «парные матрицы» и «цепочки матриц» отражают не столько «статику» объекта оценки или его исходное состояние до совершения предполагаемой сделки, а динамические процессы подготовки и совершения сделки, в том числе залога. То есть речь идет уже не только об особенностях правового титула объекта оценки (или некоторой совокупности прав различных субъектов на данный объект оценки), а о динамике возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на земельные участки различного вида или их определенные части с учетом условий, установленных в кредитном договоре и договоре залога. И это все критически важно с точки зрения формализации соответствующих рисков, существенно влияющих на процессы ценообразования объекта недвижимого имущества, используемого в качестве залога, и получения адекватного результата его оценки. Более подробно система классификаторов, характеризующих описанную динамику правоотношений по объекту оценки, описана в наших других работах.
Приглашаем заинтересованных специалистов принять участие в обсуждении поднятых проблем оценки и экспертизы для целей залогового кредитования. Отзывы, замечания и предложения можно прислать по адресу: [email protected].
Список литературы:
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в последней редакции).
2. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в последней редакции).
3. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога», разработанные Ассоциацией российских банков.
4. Оценка урбанизированных земель: учебное пособие / Под ред. В.А. Прорвича. - М.: Экономика, 2004. 776 с. - 97,0 п.л.
References:
1. 1. The federal law «About estimated activity in the Russian Federation» from July, 29th, 1998 № 135-FZ (in last edition).
2. The federal law «About a mortgage (real estate pledge)» from 7/16/1998 N 102-FZ (in last edition).
3. Methodical recommendations «the Estimation of property actives for pledge», developed by Association of dews-sijskih of banks.
4. An estimation of the urbanized earths: the manual / Under the editorship of V.A.Prorvicha. - М: Economy, 2004. 776 with. -97,0 items of l.
РЕЦЕНЗИЯ
На статью к.т.н., финансового директора ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», заместителя председателя экспертного совета НП СМАОс Семеновой Е.А.
Особенности матричного представления исходных данных для определения залоговой стоимости объектов недвижимости, используемых в качестве залогов, в системе ипотечного кредитования.
Рецензируемая статья раскрывает имеющиеся проблемы идентификации объекта недвижимости при определении рыночной и залоговой стоимости для целей совершения различных сделок, регулируемых гражданским законодательством Российской Федерации.
В статье показано, что формализация соответствующих данных об объекте оценки в виде соответствующих «информационных векторов», как по составу комплекта документации, так и по набору обязательных составных частей по каждому документу необходима не только для снижения соответствующих рисков, связанных с кадастровым учетом и государственной регистрацией. Фактически, полный набор таких «информационных векторов» или информационная матрица дает полный набор исходных данных для оценки, снижая до минимума и риски получения недостоверного результата оценки.
Судя по содержанию рецензируемой статьи, она посвящена не только выявлению вышеуказанных недостатков, но и разработке оригинальных предложений по исправлению сложившейся ситуации. Особенно ценным в разработанных предложениях автора является создание комплексной оценки в сфере залогового кредитования путем использования матричного представления формализованных оценщиками признаков в виде двумерных, многомерных и иных матриц.
Поскольку данные предложения являются одними из первых шагов на пути стандартизации оценки ипотечного кредитования, данное направление научных исследований имеет хорошую перспективу и заслуживает поддержки.
Имеющиеся по тексту статьи пожелания и в основном дискуссионные замечания не влияют на ее общую положительную оценку, а поэтому представлены автору в рабочем порядке.
Рецензируемая статья, по нашему мнению, может быть рекомендована к опубликованию в журнале «Бизнес в законе».
Профессор,
д.ю.н. В.А. Прорвич
