CC BY
50
Новые механизмы реализации коммерческой недвижимости с использованием ипотеки
С.Н. Киприянов
руководитель проекта «Коммерческая ипотека» ООО «Московский ипотечный центр»
Проект «Коммерческая ипотека» основан на комплексном подходе к проблемам, которые обычно возникают как у продавца, так и у покупателя. Замечу, что речь пойдет не только о коммерческой недвижимости, но и о земельных участках, оптовых объемах жилищного строительства, предприятиях, инвестиционных проектах и другом имуществе и активах. Несмотря на то, что желания у покупателей и продавцов зачастую разнонаправленные (покупатели хотят купить подешевле, продавцы продать подороже), в проекте есть решения и этих, казалось бы, взаимоисключающих задач.
Комплексное решение стоящих перед участниками сделки проблем обеспечивается следующими элементами проекта (проект состоит из 4 элементов, 3 из которых являются абсолютно новыми: элемент «кредитование» сам по себе не нов).
1. Новый запатентованный способ проведения аукционов (рис.). Этот способ проведения аукционов позволяет продавать на конкурсной основе имущество при одновременном выполнении трех важнейших для собственника условий, а именно:
• максимальность цены,
• гарантированность продажи,
• срочность продажи.
2. Вторым, не менее важным элементом проекта является коммерческая ипотека. Имеется в виду кредитование покупки коммерческой недвижимости под залог этой недвижимости.
3. Третьим элементом проекта является страхование финансовых рисков банка от случаев прекращения выполнения заемщиками своих обязательств. В результате этого мы получаем возможность снизить требования банка к официальной финансовой отчетности заемщика.
4. Четвертым элементом в проекте является предлагаемая компанией схема срочного выкупа коммерческой недвижимости по максимальной цене.
Рассмотрим подробно каждый элемент.
О новом способе проведения аукционов
Как известно, есть две основные аукционные схемы - «английская» и «голландская». «Английская», или традиционная, схема характеризуется тем, что торги начинаются с минимальной цены, она же стартовая, и продолжаются только на повышение. В случае применения «голландской» схемы стартовая цена многократно завышена, торги начинаются со стартовой цены, которая в ходе торгов может только понижаться до первого согласия с предлагаемой ценой. Ни та, ни другая схемы при продаже негосударственной коммерческой недвижимости не работают. На основе объединения этих двух схем была разработана новая, так называемая многовариантная схема проведения аукционов.
Чем она хороша, и в чем ее суть?
Суть в том, что стартовая цена назначается выше минимально допустимой, которую определил собственник, на 10-15 процентов, и именно с этой, увеличенной относительно минимально возможной цены начинаются торги. Увеличенная на 10-15 процентов относительно минимальной стартовая цена не выходит за пределы среднерыночных цен для аналогичных объектов, итоговая цена торгов может быть ниже стартовой. Последнее положение широко рекламируется перед каждым аукционом для привлечения потенциальных покупателей.
Иными словами, в ходе одной торговой сессии цена может как повышаться относи-
Рис. Патент на новый способ проведения аукционов
тельно стартовой, так и понижаться. И если на первом шаге никто не согласился со стартовой ценой, мы, не останавливая торги, не объявляя их несостоявшимися, начинаем снижение цены относительно стартовой до минимально допустимой. В том случае, если мы в ходе снижения цены, не достигнув установленного минимума, получаем согласие с предлагаемой ценой, мы вновь делаем попытку увеличения цены до тех пор, пока при очередном повышении цены мы не получим согласия с новой ценой. После этого торги прекращаются, и объявляется победитель, предложивший максимальную цену.
Если в ходе торгов цена лота достигнет своего, установленного собственником минимального значения, при этом лот не найдет своего покупателя, тогда мы будем вынуждены объявить торги несостоявшимися. Это будет означать, что рынок оценивает стоимость выставленного лота ниже, чем собственник, даже учитывая все предоставляемые возможности для победителя торгов по ипотечному кредитованию.
При таком способе продажи нам не столь важно, какая стартовая цена лота будет установлена. Цену выставленного на торги имущества действительно определит рынок. Она или повысится, или понизится в ходе торгов, но в конечном счете будет определяться рыночными характеристиками спроса и предложения для выставленного на торги объекта.
Цена, при которой лот снимается с торгов, или «минимальная цена», неизвестна участникам аукциона, но в ходе торгов, при приближении аукциона к «минимальной цене» участники торгов получают предупреждение о приближении к «минимальной цене» и последующем за этим снятием лота с торгов. При этом именно собственник принимает решение о снятии объекта с продажи и установлении «минимальной цены».
В случае если текущая цена аукциона устраивает участников, разработанный нами механизм приостанавливает дальнейшее снижение цены участниками аукциона. Предусмотрен механизм поощрения (предоставление определенных льгот и скидок от итоговой цены аукциона) первого участника торгов, согласившегося с текущей ценой аукциона, в случае его победы.
Такой механизм делает экономически невыгодным для участников в ходе торгов снижать цену до минимума и стимулирует участников быть более активными.
Оппоненты скажут: «Какой аукцион? Мы по полгода, а то и дольше, не можем найти и одного покупателя на объект, а они хотят аукцион, а значит - двух и более покупателей». И тем не менее, используя этот механизм, нам найти двух и более покупателей легче, чем им одного.
Необходимо отметить тот факт, что для компании реализация того или иного объекта недвижимости совсем необязательна исключительно через аукцион. В случае если есть только один покупатель, объект с согласия собственника будет продан ему без аукциона или будет организован аукцион с отложенной датой. Иначе говоря, проведение аукциона по новой схеме необходимо рассматривать как новую дополнительную возможность для собственника получить максимальную цену. Особенно это имеет смысл при продаже высоколиквидных объектов недвижимости.
Также важным является то, что новый способ дает возможность избежать последствия ошибок в определении начальной стартовой цены лота, что часто происходит по разным причинам при продаже государственного имущества.
Коммерческая ипотека
Новая схема реализации коммерческой недвижимости с использованием конкурсных механизмов это хорошо, но недостаточно. И тут мы подходим к самому главному элементу проекта - коммерческой ипотеке. Как уже было сказано, это кредитование организаций и предприятий на покупку коммерческой недвижимости под залог этой недвижимости.
Основными условиями для получения предприятием или организацией кредита в рамках коммерческой ипотеки являются:
1) только для юридических лиц;
2) процентная ставка от 9 до 13 процентов годовых в валюте, 11-15 процентов - в рублях (в зависимости от банка-кредитора, суммы кредита и срока кредитования);
3) максимальный срок кредитования - 15 лет;
4) наличие собственных средств у заемщика - от 20 процентов (в случае отсутствия собственных средств у заемщика может быть рассмотрен вариант, когда заемщик дополнительно, кроме приобретаемой коммерческой недвижимости, предоставляет в залог банку уже имеющуюся недвижимость или другое имущество);
5) обеспечением по кредиту, кроме приобретаемой коммерческой недвижимости, может являться оборудование, здания, сооружения, техника, уже имеющаяся на балансе заемщика, а также ликвидные ценные бумаги, депозиты в других банках;
6) наличие у заемщика документально подтвержденной возможности погашать кредит и обслуживать его (выплачивать ежемесячные проценты по кредиту); подтверждается финансовой отчетностью заемщика; принимается «управленческая» отчетность. Кроме того, заемщику необходимо будет оплатить услуги по оценке объекта недвижимости и застраховать объект залога.
Поскольку Московский ипотечный центр позиционирует себя на рынке как лидер в области ипотечного кредитования, специалисты компании намерены предложить клиентам несколько схем оформления ипотечных сделок. Так как Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - закон об ипотеке) для коммерческой недвижимости предусматривается иной, нежели чем для жилых помещений, механизм оформления и регистрации залога, специалистами компании разработано несколько вариантов проведения ипотечных сделок с коммерческой недвижимостью, позволяющих осуществлять такие сделки в рамках существующего законодательства, а именно:
1) на доверии:
• регистрация перехода прав собственности;
• регистрация залога;
2) на доверии:
• регистрация залога
• регистрация перехода прав собственности.
Здесь разница состоит лишь в том, что в первом случае сначала регистрируется переход права собственности с продавца на поку-
пателя, а уже после этого покупатель, он же заемщик, передает имущество в залог банку. Во втором случае, наоборот, сначала продавец оформляет залог продаваемого имущества банку, а уже после этого оформляется переход права собственности на нового покупателя вместе с правами залогодателя;
3) лизинговая схема - имущество оформляется на лизинговую компанию банка. С покупателем, он же лизингополучатель, заключается лизинговый договор, по которому имущество переходит в его собственность после окончания лизингового договора и выполнения всех финансовых обязательств со стороны лизингополучателя;
4) выкуп юридического лица - имущество первоначально оформляется на третью компанию, принадлежащую кредитору. Впоследствии, по мере выполнения покупателем своих обязательств имущество вместе с акциями этой третьей компании постепенно переходит в собственность покупателя.
Все эти «придуманные» схемы были бы излишними, если бы законодательство, а конкретно закон об ипотеке, позволяло бы в случае приобретения коммерческой недвижимости на заемные средства регистрировать переход права собственности на покупателя одновременно с регистрацией залога на приобретаемый с использованием кредитных средств объект, то есть так же, как это предусмотрено для жилых помещений.
Страхование финансовых рисков банка
Зная реалии сегодняшнего российского рынка, а именно то, что подавляющее большинство предприятий малого и среднего бизнеса используют различные схемы минимизации налогообложения, в связи с чем их финансовая отчетность не позволяет банкам рассматривать эти предприятия как полноценных заемщиков и вынуждает банки отказывать им в кредитовании по формальным причинам, Московский ипотечный центр предложил и в настоящее время приступил к непосредственной реализации программы страхования финансовых рисков банков от случаев прекращения выполнения заемщиками своих обязательств по кредитному договору.
Программа предполагает, что в случае двукратного невыполнения заемщиком своих обязательств страховая компания после определенной формальной процедуры, связанной с предупреждением заемщика, погашает всю сумму задолженности заемщика по кредитному договору, после чего получает по договору цессии права залогодержателя и права кредитора по основному кредитному договору с правом получения всех штрафов и пеней за просрочку платежей. После этого страховая компания совместно с Московским ипотечным центром предлагает залогодателю-заемщику заключить нотариальное соглашение о реализации залога согласно статье 55 закона об ипотеке. Реализация залогов предусматривается путем организации и проведения открытых аукционных торгов с использованием новой запатентованной схемы их проведения, позволяющей получить максимальную цену реализации. Учитывая возможность для победителя торгов покупки с использованием схемы ипотечного кредитования, а также страхование финансовых рисков заемщиков (что позволяет банку более лояльно подходить к рассмотрению заемщика и его отчетности). Такой способ обеспечивает действительно максимально возможную цену реализации и максимально учитывает интересы и покупателя, и продавца.
Последний пункт особенно важен для реализации залогового имущества, так как предлагает эффективный, с соблюдением принципов деловой этики механизм реализации залогов, учитывающий интересы залогодателя. Это позволяет рассчитывать на заинтересованность обеих сторон - и залогодателя, и залогодержателя - в досудебном урегулировании вопроса реализации залога в счет погашения задолженности залогодателя.
Страхование финансовых рисков является уникальным на российском рынке и позволит привлечь в банк значительное число потребителей такой услуги: от 10 до 15 клиентов в месяц.
Дополнительная нагрузка на заемщика по страхованию финансового риска составит не более 2,5 процента от суммы займа.
Схема срочного выкупа коммерческой недвижимости
Под предложением «срочного выкупа» коммерческой недвижимости предполагается выкуп не по сниженной цене, как предлагают другие компании на рынке, а срочный выкуп по максимальной цене. Рассмотрим механизм этой схемы.
После проверки продаваемого объекта недвижимости на юридическую чистоту и принадлежность, а также после оценки рыночной стоимости объекта продавцу выплачивается до 60 процентов от рыночной стоимости объекта при одновременном его выставлении на открытые торги. После проведения торгов продавцу перечисляется остаток стоимости объекта. Первые выплаты продавцу осуществляются в качестве кредитных средств с обязательным заключением кредитного и залогового договоров. Но, учитывая небольшой срок реализации - до 3-4 месяцев, а также возможность отсрочить на этот период выплату основного долга (заемщику-продавцу предоставляется возможность выплачивать только проценты по кредиту на период до проведения торгов), издержки, которые понесет продавец, будут много меньше, чем в случае, если бы он продавал свой объект срочно за счет снижения итоговой цены продажи, как предлагают другие компании на рынке.
Специалисты Московского ипотечного центра убеждены в том, что реализуемая программа не создаст каких-либо препятствий или сложностей в работе других риелторских компаний. Наоборот, дополнительные новые возможности открываются и для них. Московский ипотечный центр, придерживаясь принципов сотрудничества, предлагает другим риелторским компаниям заключать договоры на проведение аукционов с использованием механизмов ипотечного кредитования. При этом, учитывая принцип разделения ответственности за проведение сделки, плата за услуги Московского ипотечного центра в случае заключения договоров с другими риелторскими компаниями будет существенно ниже.
