CC BY
147
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №3/2016 ISSN 2410-6070
менее трех месяцев. Можно сделать вывод, что для начала бизнеса кредитов не предусмотрено. О какой же государственной поддержке малых предпринимателей может идти речь с такой процентной ставкой?
Другой проблемой является невозможность сбыта своей продукции, в частности продукции сельского хозяйства, производимой небольшими фермерскими хозяйствами. Продукция многих предпринимателей не может попасть на полки супермаркетов не из - за низкого качества, а в результате сложностей с сортировкой, упаковкой, доставкой и другими особенностями продажи такой продукции. Следовательно, должны быть организованы специальные рынки сбыта, и в их организации первая роль должна принадлежать региональным и местным органам власти. Это могут быть специализированные магазины, сезонные и постоянно действующие ярмарки, выставки - продажи и другие варианты.
Можно сделать вывод, что, несмотря на некоторое внимание со стороны государственной власти и некоторые позитивные законодательные изменения, развитие индивидуального предпринимательства в России существенно осложнено.
Очевидна необходимость принятия специального закона об индивидуальном предпринимательстве, в котором необходимо предусмотреть различный правовой режим ведения предпринимательской деятельности по различным видам деятельности и объемам дохода. Ведь совершенно очевидно, что нельзя с одними законодательными мерками подходить, например, к деятельности учителя, который занимается репетиторством и к деятельности предпринимателя, который осуществляет торговлю в рамках крупного супермаркета или занимается производством.
Очевидна необходимость принятия дополнительных мер поддержки и защиты индивидуальных предпринимателей, в противном случае сектор индивидуальных предпринимателей в России сократится до минимума и не будет оказывать какого-либо видимого влияния на экономику.
Список использованной литературы:
1. Налоговый кодекс РФ (часть первая)" от 31.07.1998 №146-ФЗ (ред. от 15.02.2016)
2. Федеральный закон от 24.07.2007 № 209 - ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»
© Антонова Н А., Шемшур Н.0.,2016
УДК 340
К.С.Якушенок
магистрант социально-гуманитарного факультета
ИСОиП (филиал) ДГТУ Научный руководитель: Н.А.Антонова к.ю.н., доцент кафедры «Гражданское право и процесс»
ИСОиП (филиал) ДГТУ г.Шахты, Российская Федерация
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Аннотация
В статье отражены основные аспекты, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования коммерческой недвижимости в соответствии с законодательством РФ. Актуальность выбранной темы заключается в необходимости совершенствования правового регулирования рынка ипотечного кредитования как одного из эффективных инструментов развития малого и среднего предпринимательства.
Ключевые слова
Ипотечное кредитование, коммерческая недвижимость, правовое регулирование
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №3/2016 ISSN 2410-6070_
В экономически развитых странах ипотека коммерческой недвижимости выступает эффективным инструментом развития малого и среднего бизнеса. Низкие темпы развития российской коммерческой ипотеки объясняются несовершенством отечественного законодательства, которое предусматривает возникновение ипотеки в силу закона только при залоге жилой недвижимости.
В современных условиях особенно актуальна и важна роль коммерческой ипотеки для предпринимателей малого и среднего бизнеса, которые обладают платежеспособностью, но не имеют достаточный объект залога, в то время как крупные предприятия или компании имеют возможность оформить долгосрочный кредит, заложив другую недвижимость в собственности.
Исторически термин «ипотека» впервые возник в Древней Греции еще в начале VI столетия до нашей эры. Таким способом жители обозначали форму ответственности должника перед кредитором своим земельным уделом, на границе которого устанавливали столбик с надписью «данная земля обеспечивает долг». Именно данный столбик именовали «ипотекой», что с древнегреческого переводилось как «подпорка» или «подставка». В Древнем Египте земля также выступала залогом обеспечения исполнения обязательства.
Ипотека - это форма залога, в результате которого закладываемая недвижимость остается в собственности залогодателя, а если он не выполнит свои обязательства, то залогодержатель имеет право на взыскание данного недвижимого имущества и с помощью его реализации получить удовлетворение. Необходимо отметить, что ипотечное кредитование и ипотека, это разные понятия. Ипотечное кредитование является неотъемлемой частью ипотечной системы, при котором кредит выдается банком под залог недвижимости. В качестве гарантии возвращении денежных средств недвижимое имущество, приобретаемое за счет кредита в банке, выступает в роли ипотеки (залог) банку.
Под ипотекой подразумевается кредитный договор, который заключается в соответствии с общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. В пункте 1 статьи 9 данного Закона говорится, что в договоре об ипотеке обязательно указывается предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. Понятие «ипотечное кредитование нежилой недвижимости» в нем отсутствует. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общий для физических и юридических лиц, не регламентирует процедуру приобретения нежилых помещений за счет кредитных средств банка или иной кредитующей организации так, как это предусмотрено для жилья. При покупке квартиры или дома заемщик может получить в банке денежные средства, затем приобрести жилье и после регистрации передать его в залог банку. Оформить закладную на объект коммерческой недвижимости до момента заключения сделки купли-продажи законодательство не позволяет [1].
Сущность коммерческой ипотеки заключается в покупке нежилых помещений в кредит под залог приобретаемой недвижимости или под залог коммерческого помещения, находящегося в собственности заемщика. Предметом залога может быть как приобретаемый, так и уже находящийся в собственности заемщика офис, торговое или складское помещение.
Объектами коммерческой недвижимости могут быть как нежилые фонды, такие как офисы, торговые площади, производственные помещения, склады, административные здания, постройки, сооружения и помещения (части зданий), так и жилые помещения, которые используются для коммерческих целей, а также земля, используемая в сельскохозяйственных или производственных целях с обязательным извлечением прибыли. Так при эффективной эксплуатации коммерческой недвижимости ее доходность обеспечивает владельцу прибыль, значительно превышающую выплаты банку по процентам. Таким образом, к преимуществам коммерческой ипотеки относятся развитие и расширение бизнеса компании, получение прибыли в результате использования объектов коммерческой ипотеке без привлечения оборотных средств, а также оптимизация налоговых выплат (процентные выплаты по коммерческой ипотеке относятся к расходам организации).
С точки зрения законодательства коммерческая и жилищная ипотека включают подобные процедуры.
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №3/2016 ISSN 2410-6070_
Кредитные организации проводят оценку заемщика и самого объекта, требуют наличие первоначального взноса. Однако существует и принципиальное отличие между этими двумя видами займов. Закон не разрешает компаниям оформлять закладную на помещение для осуществления хозяйственной деятельности до заключения сделки купли-продажи. Сначала необходимо купить недвижимость и только после этого ее можно заложить с целью получения кредита.
Сложно представить, что собой должен представлять заемщик, ведь крупные стабильные компании, которые вполне уверенно чувствуют себя на рынке, могут взять простой коммерческий кредит под залог имущества, которым владеют. Предприятия малого бизнеса в основном не располагают имуществом, необходимым для обеспечения залога. Закон «Об ипотеке» определяет особенности механизма оформления и регистрации залога, что отличает приобретение в кредит квадратных метров для хозяйственной деятельности от аналогичного способа покупки жилого помещения:
1. Заключается договор купли-продажи. Продавец получает от покупателя часть средств за проданную недвижимость и гарантию банка. После этого регистрируется право собственности нового владельца. Затем регистрируется договор залога, после чего банк выдает кредитные средства и производится окончательный расчет с продавцом. По мнению специалистов, эта схема является весьма сложной и длительной.
2. Покупатель и продавец заключают предварительный договор, в соответствии с которым покупатель платит часть собственных денег за покупку. Продавец получает от банка обязательство, что тот выплатит остальную сумму, когда залог зарегистрируют. Затем залог регистрируют на банк и оформляют документы, в соответствии с которыми осуществляется передача права собственности новому владельцу, то есть покупателю. Это и есть оформление договора-покупки продажи. Теперь продавцу выплачивается оставшаяся сумма, а регистрация идет в соответствии с требованиями законодательства.
3. Данная схема получила от риэлторов название «выкуп юридического лица». Создается юридическое лицо, на которое оформляют объект недвижимости. Далее по мере погашения кредита, заемщик выкупает акции этой компании. Именно на нее оформляется приобретенное помещение [3].
Альтернативой финансовым схемам является лизинг - аренда объекта недвижимости с последующим выкупом. Лизинговая организация выдает кредит, продолжая оставаться собственником имущества до того момента, пока заемщик полностью не погасит долг. Законодательство четко регулирует механизмы лизинга, и потому участники хорошо знают правила этой сделки. Даже если заемщик выплатил большую часть средств, но при этом потерял возможность выплачивать определенные договором суммы, собственник имеет право изъять имущество.
Рассмотрим некоторые наиболее интересные предложения банков на рынке ипотечного кредитования нежилой недвижимости.
ВТБ24 предлагает программу «Бизнес-ипотека», в рамках которой за счет кредитных средств банка возможно приобрести в собственность коммерческую недвижимость любого назначения: офис, склад, торговое или производственное помещения под залог приобретаемого объекта недвижимости. Условия кредитования: сумма кредита - от 4 000 000 руб., срок кредитования - до 10 лет, первоначальный взнос - 15% от стоимости имущества, возможность кредитования без аванса, при условии дополнительного залога, ставка от 14,5%.
Кредит «Бизнес-Недвижимость» Сбербанка России предоставляется индивидуальным предпринимателям и малым предприятиям с годовой выручкой не более 400 млн. рублей. Преимуществами программы является сумма кредита от 150 тыс.руб. для сельхозпроизводителей на срок до 120 мес. Программа «Экспресс-Ипотека» (до 7 млн руб.) предоставляется только для приобретения сданных в эксплуатацию объектов недвижимости, при наличии оформленного права собственности у Продавца, при этом отсутствует необходимость предоставления дополнительного залога по кредиту, кроме приобретаемой недвижимости, а также отсутствие необходимости предоставления дополнительного залога по кредиту, кроме приобретаемой недвижимости.
По программе «Кредит-Недвижимость» Промсвязьбанка возможно приобретение коммерческой недвижимости (нежилое помещение, нежилое здание) под залог приобретаемого недвижимого имущества, а также приобретение и ремонт коммерческой недвижимости (нежилое помещение, нежилое здание) под залог
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №3/2016 ISSN 2410-6070_
исключительно жилой недвижимости, находящейся в собственности. Сумма кредита от 3 млн руб сроком до 36 мес. Без первоначального взноса.
Для снижения рисков кредитования финансовые учреждения разрабатывают собственные схемы выдачи кредитов на нежилую недвижимость. Наиболее распространен вариант, когда банк открывает две депозитные ячейки, и в одну из помещает первоначальный взнос за недвижимость. После того как заемщик станет ее собственником, и помещение будет оформлено в качестве залога, во вторую ячейку помещается сумма кредита. Второй вариант - одна ячейка, но так происходит довольно редко. В таком случае продавец переписывает имущество на покупателя и получает денежные средства только после того, как банк оформит залог. Кроме того, нежилая недвижимость различается по ликвидности (в приоритете торговые площади и офисные помещения).
Таким образом, проблемы с коммерческой ипотекой заключаются в том, что данный вид кредитования никак не регулируется законодательством. В России есть закон об ипотеке, но все его положения регулируют отношения кредитора и заемщика только в сфере покупки жилой недвижимости. Так, когда оформляется кредит на жилье, недвижимость становится залогом сразу после подписания обеими сторонами кредитного соглашения. Нежилые же строения могут быть переданы в качестве обеспечения лишь тогда, когда заемщик станет их собственником, а продавец получит свои деньги. Естественно, для банка такая схема очень рискованна, особенно с учетом того, что бизнес в России трудно назвать прозрачным. И как раз в этом кроется еще одна проблема коммерческой ипотеки - банки попросту не доверяют соискателям. Как правило, с точки зрения кредитной организации успешная фирма может сама купить необходимую недвижимость, а если ей и понадобится кредит, то у нее найдется другое имущество, которое можно предложить в качестве залога. Компания, которая не имеет активов, не считается надежной, а, значит, сразу возрастают кредитные риски для банка.
Существующее правовое регулирование рынка ипотечного кредитования не позволяет добиться задачи снижения показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному кредиту, а также не позволяет эффективно обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество заемщика при досрочном погашении кредита по инициативе кредитора, что приводит к увеличению уровня кредитного риска. Для решения данных задач необходимо провести следующие мероприятия.
1. Признать право кредитной организации взимать непроцентную часть цены, подлежащую уплате при предоставлении кредита, что позволит снизить не только процентную ставку по кредиту, но и полную стоимость кредита, а также снизить риски ликвидности, неполучения процентного дохода при досрочном возврате и реинвестировании.
2. Сформировать однообразную практику применения государственными регистраторами нормы о сроке и перечне необходимых документов при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него. Положительным нововведением закона № 405-ФЗ стало закрепление в законе РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срока и перечня документов при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.
3. Закрепить возможность передачи арестованного недвижимого имущества под ответственное хранение взыскателю без заключения отдельного договора со службой судебных приставов. В соответствии с ч. 2 ст. 86 закона № 229-ФЗ от 02 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве» допускается в силу закона передача на ответственное хранение арестованного движимого имущества взыскателю. Однако в отношении недвижимого имущества часть первая указанной статьи не предусматривает такого права, что значительно затрудняет исполнение решения суда.
4. Закрепить правомерность взыскания процентов за пользование кредитными средствами по день фактического возврата суммы кредита при нарушении заемщиком принятых обязательств. В большинстве регионов суды общей юрисдикции, рассматривая вопрос об удовлетворении требований кредиторов о взыскании договорных процентов по делам о взыскании задолженности по кредитным договорам, с середины 2011 г. изменили подход к оценке таких требований: если ранее такие требования удовлетворялись, то сейчас отсутствует единообразие. В целях более полной защиты кредитора необходимо закрепить право
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №3/2016 ISSN 2410-6070_
кредитора потребовать досрочного возврата всей суммы кредита вместе с процентами, причитающимися на момент фактического возврата.
5. Подготовить методические рекомендации для судебных приставов - исполнителей по порядку действий при обращении взыскания на предмет ипотеки. Ввиду отмены методических рекомендаций о порядке действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество от 05.11.2008 № 12/01-14744-НВ в связи с принятием разъяснений по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество от 23 декабря 2011 г. № 12/01-31629-АП необходимо отметить, что данные разъяснения не регламентируют порядок действий судебных приставов-исполнителей при исполнении судебных актов данной категории [2].
В настоящее время местные власти стали больше внимания уделять малому бизнесу и отдавать кредитным организациям распоряжения о поддержке тех или иных проектов под государственные гарантии. В наиболее выгодном положении оказываются предприниматели, занимающиеся разработкой приоритетных для государства проектов: развитием инновационных технологий, сельским хозяйством, производством, меньше перспектив у торговых и посреднических организаций. Проблема коммерческой ипотеки может быть частично решена при внесении поправок в законодательство о залоге и собственности.
Список использованной литературы:
1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Консультант Плюс URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ (дата обращения 09.03.2016)
2. Аксаков А. Ипотека: для снижения ставки нужно менять законы URL:http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=4398943 (дата обращения 10.03.2016)
3. Лукьянова Е., «Кредиты малому бизнесу» Коммерческая ипотека для малого бизнеса URL: http://www.biznesvkredit.ru/comm_ipoteka.php (дата обращения 10.03.2016)
© Якушенок К.С., 2016
