CC BY
84
bogomolv@yandex.ru Сергей Михайлович Богомолов,
доктор экономических наук, профессор, зав. кафедрой денег и кредита, Саратовский социально-экономический институт (филиал)
ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова»
klemevictor@mail.ru Виктор Андреевич Клементьев,
соискатель кафедры денег и кредита, Саратовский социально-экономический институт (филиал) УДК 336.77 ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Г.В. Плеханова»
СНИЖЕНИЕ РИСКА НЕПЛАТЕЖЕЙ В ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛКАХ
В статье рассматриваются проблемы современного этапа развития отечественной системы ипотечного кредитования в условиях, когда происходит повсеместное снижение ликвидности банков-кредиторов. Проблему возрастающих рисков ипотечного кредитования предлагается решать на научной основе исходя из комплексного анализа совокупности возникающих в процессе сложных ипотечных сделок рисков, лежащих как на заемщиках, так и на кредиторах. Опираясь на оценку социальной значимости ипотечного кредитования, авторы обосновывают необходимость дополнительной защиты интересов российских потребителей банковских услуг. В этих целях проводится углубленный анализ существующих процедур предоставления кредитов и перехода права собственности на недвижимое имущество, предлагаются подходы и конкретный инструментарий повышения надежности расчетов в рамках ипотечных сделок. Полученные результаты развивают методологию управления рисками ипотечного кредитования и могут быть непосредственно использованы в практике российского банковского сектора.
Ключевые слова: банк, ипотечное кредитование, расчетный риск, защита потребителей, страхование, ценная бумага.
S.M. Bogomolov, V.A. Klementiev
REDUCTION OF DEFAULT RISKS IN THE MORTGAGE MARKET
The paper discusses the current challenges in the development of the Russian system of mortgage lending amid widespread decline in liquidity of creditor banks. Solution to the increasing risks of mortgage lending should be based on
♦
♦
theoretical research and involve a comprehensive analysis of all mortgage lending risks for both the borrower and the lender. Taking into account the social importance of mortgage lending the authors justify the need for additional protection of the interests of consumers of banking services in Russia. To this end, the authors conduct an in-depth analysis of existing procedures for mortgage lending and transfer of ownership of immovable property, and suggest ways and specific tools to improve reliability of calculations during mortgage transactions. The results and findings of the research contribute to the methodology of risk management of mortgage lending and can be directly used in the Russian banking sector.
Keywords: bank, mortgage lending, potential risk, consumer protection, insurance, securities.
В настоящее время банковское кредитование, особенно в сфере предоставления кредитов населению, тесно связано со страхованием рисков. Такое страхование направлено главным образом на защиту интересов банков-кредиторов и включает в себя ставшее традиционным имущественное страхование предметов залога, а также страхование жизни и здоровья заемщиков и ряд других страховых услуг. Распространенная практика обременения выдаваемых кредитов страхованием обусловлена заинтересованностью банков повысить доходность кредитования путем снижения кредитных рисков, а также за счет продажи смежных финансовых продуктов.
Необходимость страхования рисков в ипотечных сделках предусмотрена ст. 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой заемщик обязан застраховать имущество, являющееся предметом залога. Также заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за ненадлежащее исполнение кредитных обязательств. Однако у сложной финансовой сделки ипотечного кредитования существует и оборотная сторона - риски, которые несет не банк, а сам заемщик. Эти риски по общему правилу не страхуются, но существуют варианты защиты потребителей банковских услуг от рисков, которые могут возникнуть со стороны банков.
Актуальность затронутой проблеме придает ухудшение ликвидности многих коммерческих банков, преимущественно регионального значения, наблюдавшееся в четвертом квартале 2013 г. из-за резкого оттока привлеченных средств, приведшее к тому, что ряд банков не смогли исполнять свои обязательства перед клиентами [3; 8; 9; 10]. Наиболее острая, на наш взгляд, ситуация сложилась в ипотечном жилищном кредитовании. Ипотечные кредиты - во многом социально значимый продукт, на который направлены государственные программы по поддержке семей и военнослужащих (Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»; Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»).
Государственная поддержка и прямое участие государства в развитии ипотечного жилищного кредитования расширяет число экономических контрагентов, задействованных в реализации сделок, и еще более усложняет многоступенчатую структуру. Технологическая сложность сделок по жилищной ипотеке несет в себе дополнительные риски, поэтому надежность расчетов в кредитных сделках между сторонами (продавец и покупатель недвижимости, государственные структуры) здесь должна быть приоритетной.
Оценки Агентства по ипотечному жилищному кредитованию свидетельствуют, что темпы роста рынка ипотечного кредитования в России в последние годы опе-
режают экономический рост в стране. По итогам 2012 г. населению предоставлено 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 029 млрд руб., что в 1,3 раза превышает уровень 2011 г. в количественном и в 1,4 раза - в денежном выражении. По сравнению с 2008 г. в 2012 г. было выдано в 2 раза больше кредитов (в стоимостном выражении - в 1,6 раз больше). В 2013 г. выдано порядка 825 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 1 354 млрд рублей. Несмотря на замедление динамики развития ипотеки, на 2014 г. прогнозируется выдача 820 - 890 тыс. кредитов на общую сумму 1 400 млрд руб. - 1 600 млрд руб. [1; 5; 7].
Существенной особенностью выдачи ипотечного кредита является то, что движение денежных средств в рамках ипотеки растянуто во времени из-за государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений - в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Большая часть кредиторов определяет примерно одинаковый порядок проведения сделки, согласно которому на первом этапе, до подписания кредитного договора и договора купли-продажи недвижимости, аванс, уплачиваемый покупателем-заемщиком за счет собственных средств, передается продавцу. Обычно сторонам в банке-кредиторе открываются текущие счета и денежные средства переводятся со счета покупателя на счет продавца, что удостоверяет факт расчета и позволяет соблюсти целевое использование денежных средств.
На втором этапе кредитные средства перечисляются банком заемщику, а затем с его счета продавцу, после государственной регистрации договора купли-продажи, т.е. перехода права собственности на приобретаемую недвижимость к покупателю, возникновения ипотеки в силу закона в пользу кредитора и предоставления в банк соответствующих документов. Существует вариант аккредитивной формы расчетов, когда кредитные денежные средства перечисляются продавцу в день подписания кредитного договора, но депонируются банком и становятся доступны после уже описанной выше процедуры регистрации, которая занимает минимум несколько дней.
Таким образом, из-за временной «растянутости» предоставления ипотечного кредита в случае возникновения за этот период проблем в работе банка у потребителей может возникнуть ситуация, когда право собственности на недвижимость перешло, а расчет между сторонами не завершен. То есть появляется риск не-
♦
♦
кредитной природы, который не рассматривается в настоящее время при оформлении ипотечных кредитов, но, на наш взгляд, нуждается в идентификации и управлении.
Многочисленные научные публикации по проблемам банковских рисков обусловили различные подходы авторов к их классификации: по источникам происхождения; по различным уровням иерархии; по возможности управления банковскими рисками; по степени влияния на деятельность банка; по типу банковской операции и другим признакам.
В частности, исходя из области возникновения банковских рисков, ряд российских авторов (М.З. Бор, Г.С. Панова, М.Ю. Печалова, Н.Э. Соколинская) выделяют в составе банковских рисков две большие группы: внешние риски, которые определяются обстоятельствами, не зависящими от деятельности банка, и подконтрольные банку внутренние риски. В рамках этих двух групп традиционно называются такие внешние риски, как политический, инфляционный, валютный и ряд других аналогичных рисков. Столь же традиционным является отнесение к внутренним рисков управления, рисков поставки финансовых услуг и финансовых рисков. К рискам поставки услуг, которые в текущем контексте представляются нам наиболее актуальными, относят технологический риск, операционный риск, риск внедрения новых финансовых инструментов, стратегический риск [4, с. 44]. В классификации, приводимой О. Лаврушиным с позиции описания характера банковского продукта, выделяется расчетный риск, связанный с риском неплатежей [2, с. 11]. Данный вид риска наиболее интересен с точки зрения рассматриваемой проблемы, хотя является лишь результативной частью совокупности рисков, ведущих к ее возникновению. В зарубежных исследованиях аналогичную природу имеет Херштаттский риск, связанный со значительным несовпадением во времени платежей (до двух дней) на международном валютном рынке из-за разных временных зон участников рынка. Знаковым событием, положившим начало более глубокому исследованию рисков, связанных с расчетами, стало закрытие немецкого банка Bankhaus Herstatt в 1974 г., вызвавшее цепочку неплатежей [6, с. 24 - 25].
Итак, развивая проблемную ситуацию с ипотечной сделкой, можно сделать вывод, что, если банк-кредитор нормализует работу и расчет по сделке состоится в приемлемые для клиентов сроки, тогда, на наш взгляд, события с точки зрения потребителей можно характеризовать как упущенную выгоду. Если же банк лишается лицензии на осуществление операций или сроки получения денежных средств не устраивают стороны, тогда сделку, скорее всего, придется расторгать. Кроме того, могут появиться условия, когда банк выдал кредит, взял с клиентов комиссии за услуги и прекратил деятельность, а денежные средства остались на счетах участников сделки. В данной ситуации также подвергаются риску и государственные субсидии, выделяемые заемщику. В любом случае возмещение ущерба займет для потребителей достаточно длительный срок, потребует правовой поддержки и, возможно, не будет полностью удовлетворено.
Сокращение риска неплатежей может быть достигнуто через страхование. Предлагаем считать страховым случаем, т.е. событием, с наступлением которого у
страховщика возникает обязанность произвести страховую выплату страхователю (выгодоприобретателю), неплатеж со стороны банка по обязательствам перед потребителями. Предметом страхования становится риск неисполнения обязательств в расчетах, а объектом страхования - имущественные интересы потребителей, связанные с владением, пользованием и распоряжением денежными средствами в рамках ипотечной сделки. Внедрение нового страхового продукта путем его добавления к пакету страховок, оформляемого в банках при предоставлении ипотечных кредитов на приобретение недвижимости, даст потребителям возможность в полном объеме вернуть денежные средства, компенсировав свои финансовые потери за счет страховщика.
Альтернативным инструментом, позволяющим сократить расчетный риск, могла бы стать переводная ценная бумага с государственной гарантией, например вексель, авалированный за дополнительный страховой взнос государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов», который бы эмитировался банком-кредитором и передавался от покупателя продавцу. Естественно, для реализации такого подхода потребуются законодательные изменения на федеральном уровне. Увеличение расходов для банков здесь частично компенсируется, так как данный механизм можно использовать кредиторам-эмитентам как дополнительный инструмент для привлечения денежных средств населения, установив начисление процентов на вексельную сумму.
Предложенные в настоящей работе подходы направлены на дополнительную защиту интересов населения и снижение рисков для потребителей в рамках жилищного ипотечного кредитования. Полученные результаты могут быть использованы в современной практике российского банковского сектора.
1. АИЖК: банки выдали в 2013 г. ипотечных кредитов почти на 1,5 трлн рублей // Информационный портал «Банки.ру». URL: http://www.banki.ru/news/lenta/?id=6210215.
2. Банковские риски: учеб. пособие / кол. авторов; под ред. д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушина, д-ра экон. наук, проф. Н.И. Валенцевой. 2-е изд., стереотип. М.: КРОНУС, 2008.
3. БПФ ожидает решения ЦБ, работают только четыре до-пофиса в режиме консультирования // Информационный портал «Банки.ру». URL: http://www.banki.ru/news/lenta/?id=5968684.
4. Ильина Л.В. Методология и механизмы формирования и использования банковских страховых резервов: дис. ... д-ра экон. наук. Саратов: СГСЭУ, 2006.
5. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК // Аналитический центр АИЖК. 2013. Вып. № 1. URL: http://www.rusipoteka.ru/files/analytics/ahml/2013/monthly-r/1-2013.pdf.
6. Рустамов С. Херштаттский риск // Валютный спекулянт. 2003. № 5 (43).
7. Рынок жилья и ипотечного кредитования: предварительные итоги 2013 года // Аналитический центр АИЖК. 2013. Декабрь. URL: http://www.rusipoteka.ru/files/analytics/ahml/2013/ quarterly/3-2013.pdf.
8. Самарский банк «Солидарность» приостановил операции // Информационный портал «Банки.ру». URL: http://www.banki. ru/news/lenta/?id=5902128.
9. Смоленский Банк открыл четыре офиса для приема платежей по кредитам // Информационный портал «Банки.ру». URL: http://www.banki.ru/news/lenta/?id=5974851.
10. Фиа-Банк ввел ограничение на выдачу вкладов // Информационный портал «Банки.ру». URL: http://www.banki.ru/ news/lenta/?id=5937590.
