CC BY
201
5.2. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Николаева Татьяна Петровна, канд. экон. наук, доцент, доцент кафедры «Финансы и цены» Место работы: Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова
Николаева Татьяна Евгеньевна, канд. экон. наук, доцент, доцент кафедры «Финансы и цены» Место работы: Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова
Аннотация: в статье рассмотрены проблемы функционирования рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса, обоснована необходимость государственного регулирования этой сферы. Охарактеризовано состояние рынка ипотечного кредитования, отмечено сокращение количества его участников и объемов, выданных кредитов.
Освещены организационно-правовые основы ипотечного кредитования населения, зарубежный опыт рефинансирования ипотечных кредитов через ценные бумаги. Приведена классификация рынка ипотечного кредитования, выявлены особенности закладной именной ценной бумаги.
Большое внимание уделено рефинансированию ипотечных кредитов через секьюритизацию закладных, определены ее преимущества.
Проанализировано правовое регулирование российской практики ипотечного кредитования. Определена роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и российских банков в эмиссии ипотечных бумаг. Выявлены причины незаинтересованности банков в эмиссии ипотечных облигаций. Раскрыто содержание программ, направленных на поддержание активности рынка ипотечного жилищного кредитования. Определены условия доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения.
На основании изучения проблем организации ипотечного жилищного кредитования определен такой основной фактор его развития как экономический рост.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, рефинансирование ипотечных кредитов, закладная ценная бумага, секьюритизация закладных, ипотечный сертификат участия, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, «Ипотечная реабилитация».
PROBLEMS OF MORTGAGE LENDING IN RUSSIA
Nikolaeva Tatyana P., PhD in economics, Associate Professor. Assistant Professor of the Department of Finance and Prices Work place: Russian Economic University. G.V. Plekhanova
Nikolaeva Tatyana E., PhD in economics, Associate Professor. Assistant Professor of the Department of Finance and Prices Work place: Russian Economic University. G.V. Plekhanova
Annotation: the article deals with the problems of functioning the mortgage lending market in crisis conditions, the necessity of state regulation of this sphere is substantiated. The state of the mortgage market has been well characterized, has noted a reduction in the number of its participants and the volume of loans issued. The organizational and legal bases of mortgage crediting of the population, foreign experience of refinancing mortgage loans through securities are highlighted. The classification of the mortgage lending market is given, features of a mortgage registered security are revealed.
Much attention is paid to refinancing mortgage loans through securitization of mortgages, its advantages are clearly defined. The legal regulation of the Russian practice of mortgage lending is analyzed. The role of the Agency for Housing Mortgage Lending and Russian banks in the issue of mortgage securities is well determined. The reasons for the lack of interest of banks in the issue of mortgage bonds have been revealed. The contents of the programs aimed at maintaining the activity of the mortgage lending market are disclosed. The conditions for the availability of mortgage loans for the general public are determined.
Based on the study of the problems of the organization of mortgage housing lending, the main factor of its development as economic growth is defined.
Keywords: mortgage housing loans, refinancing of mortgage loans, mortgage security, mortgage securitization, mortgage participation certificate, Agency for Housing Mortgage Lending, «Mortgage Rehabilitation».
Проблема оживления ипотечного жилищного кредитования Действительно, с развитием кризиса ситуация на рынке ИЖК (далее - ИЖК) на отечественном рынке является одной из существенно ухудшилась. В первом полугодии 2016 г. рынок наиболее горячо обсуждаемых. ИЖК характеризовался, прежде всего, уменьшением числа
кредитных организаций, осуществляющих данный вид кредитования. По состоянию на 1 июня 2016 г. число участников первичного рынка ИЖК сократилось по сравнению с началом года на 5,5%. Только 279 банков осуществляли выдачи кредитов, остальные обслуживали кредиты, ранее выданные. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 банков, в иностранной валюте - 11. В первое полугодие 2016 г. было выдано 43339 рублевых кредитов на общую сумму 51,9 млрд. руб. и 706 кредитов в иностранной валюте на сумму 3,6 млрд. долл. Средний размер предоставленных кредитов составил 1,3 млн. руб. Первое полугодие 2016 г. характеризовалось также повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления. По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях повысилась на 1,7 процентного пункта, а в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта. Средневзвешенные рублевая и валютная ставки составили, соответственно 14,6 и 13,5%. Просрочка по банковским кредитам за первое полугодие 2016 г. увеличилась в 2,3 раза (данные отчетности кредитных организаций по форме 0409316 «Сведения о жилищных кредитах»)1.
1. ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Институциональная среда для функционирования системы ипотечного кредитования стала формироваться еще в 90-ые годы. Федеральными законами «Об ипотеке (залоге, недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Указом Президента РФ «О жилищных кредитах» и другими документами была заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.
Примерно с 2003-2004 годов в отечественной практике стал использоваться зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования, а именно, рефинансирование ипотечных кредитов через ценные бумаги. Основная задача ипотечных ценных бумаг - обеспечить надежную и эффективную систему привлечения инвестиций в сферу жилищной ипотеки. Ипотечные ценные бумаги могут использоваться на первичном рынке ипотечных кредитов в форме закладных, отражающих схему отношений заемщик - кредитор. Закладная является именной ценной бумагой, предоставляющей своему владельцу право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Смысл закладной как ценной бумаги (помимо оформления договора залога) состоит в следующем:
- кредитор может оставить ее на своем балансе;
- выпустить ипотечные облигации на основе закладной;
- продать закладную ипотечному институту;
- переедать закладную посреднику с тем, чтобы он выпустил ипотечные облигации.
Здесь мы наблюдаем вторичный рынок ипотечных кредитов, отражающий развитие отношений между кредитором и первичным инвестором (финансовыми институтами, желающими приобрести закладную). Цель вторичного рынка - рефинансирование ипотечных кредитов.
Третичный рынок ипотечных кредитов - это рынок, где отношения складываются между кредитором (если он оставил закладную на своем балансе) и первичным инвестором (финансовым институтом, купившем закладную, который выпускает на основе закладных ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации), а также вторичным инвестором, купившем
1 www.banki.ru
эти ценные бумаги. Цель третичного рынка ипотечных кредитов - рефинансирование ипотечных кредитов через секьюри-тизацию закладных.
2. ОСОБЕННОСТИ СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ
В соответствии со сложившейся международной практикой секьюритизация - это выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов, т.е. трансформация ипотечного долга в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным кредитом. Фактически механизм таков: банк выдает клиенту кредит, затем выпускает ценную бумагу на сумму этого кредита и продает ее всем желающим. В результате банк возвращает себе средства, которые может вновь пустить в оборот, а покупатели ипотечных ценных бумаг получают оговоренный доход.
Как свидетельствует зарубежная практика, секьюритизация имеет ряд преимуществ:
- эффективное использование капитала: в несекьюритизированной системе кредитор в большинстве случаев несет все риски, присущие ипотечным кредитам, и держит закладную весь период кредитования на своем балансе в результате чего риски переносятся на третью сторону - инвестора;
- высокую ликвидность: в несекьюритизированной системе кредиторы должны обеспечивать эффективное финансирование во время всего периода кредитования, а при секьюритизации кредитор заботится лишь об объемах выданных ипотечных кредитов;
- управление рисками: используя модель секьюритизации, есть возможность постоянно искать пути снижения рисков, например, путем диверсификации инвесторов.
3. РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Обратимся к российской практике. Законом «Об ипотеке (залоге, недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. предусмотрена эмиссия закладных для банков. Однако реально на практике эмиссию закладных проводит лишь ограниченное число банков. Достаточно сказать, что ведущий в области ипотечного жилищного кредитования банк - Сбербанк - эмиссию закладных вообще не проводит.
Законом «Об ипотечных ценных бумагах» №152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. предусмотрена секьюритизация ипотечных кредитов через ипотечные облигации и ипотечные сертификаты.
Облигация с ипотечным покрытием - эмиссионная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение от эмитента в установленный срок номинальной стоимости и процентов, а в случае банкротства эмитента - на получение удовлетворения из стоимости имущества, входящего в состав покрытия, преимущественно перед другими кредиторами эмитента (ст. 2 Закона). Требования или иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, заносятся в специальный реестр. Это позволяет инвесторам и органам надзора контролировать качество обеспечения. В соответствии с Законом ипотечные облигации могут быть выпущены кредитной организацией (банком) или ипотечным агентом - компанией, создающейся специально для выпуска ипотечных облигаций. Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных. Ипотечные агенты приобретают их на основании договоров купли-продажи, мены, цессии, иной сделки об отчуждении этого имущества.
Ипотечный сертификат участия - именная неэмиссионная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных
средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом «Об ипотечных ценных бумагах» №152-ФЗ от 11.11.2003 г., ст. 2.
С точки зрения законодательства в отечественной практике предусмотрены довольно широкие возможности для эмиссии ипотечных бумаг, как банками, так и ипотечным агентом. Но реально выпуск ипотечных бумаг (облигаций) осуществляет только ипотечный агент - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК). Кредитные организации в настоящее время подобные операции практически не проводят.
В ходе кризиса 2008 г. был сделан шаг по совершенствованию законодательной базы в целях стимулирования развития жилищного кредитования. В декабре 2008 г. вышел документ, предусматривающий создание института депозитарного учета
2 п
прав на закладные . В документе отмечается, что залогодатель при составлении закладной должен будет указать в ней, что права на такую закладную подлежат постоянному учету в депозитарии. Если закладная уже выдана и находится в обращении, ее владелец вправе сделать на ней специальную передаточную надпись, согласно которой закладная с целью учета прав на нее также передается депозитарию (ст. 48 указанного документа).
В чем преимущества депозитарного учета закладных?
Выше мы рассмотрели зарубежную практику, из которой следует, что развитие рынка ипотечного кредитования (особенно третичного) обязательно предполагает секьюритиза-цию, где закладные являются базой для эмиссии ипотечных облигаций. При этом ипотечные облигации эмитируются лишь при формировании пулов закладных, т.е. закладных, собранных на крупные суммы. При отсутствии депозитариев в случае передачи закладных на них наносится передаточная надпись и они фактически передаются от одного владельца к другому. Такой порядок существенно осложняет формирование и обращение крупных пулов. Депозитарии помогают формированию пулов, а, следовательно, и процессу секьюритизации.
Как же обстоит дело с секьюритизацией в России?
В этом направлении сделаны лишь первые шаги. По данным на 27.09.2016 г. в России проведено лишь около двух десятков операций секьюритизации собственных активов3. Первые сделки были проведены отечественными банкирами еще в 2004-2005 гг. Это были операции с кредитными картами и автомобильными кредитами. В 2004 г. Росбанк выпустил облигации, обеспеченные платежами по кредитным картам. В 2005 г. банк «Союз» разместил облигации, секьюритизировав портфель автомобильных кредитов. Абсолютное большинство се-кьюритизаций российские банкиры проводили за рубежом, поскольку на иностранном рынке больше шансов найти хороших инвесторов, финансирование можно получить дешевле и на больший срок. Для секьюритизации за рубежом существует большой рынок, опыт и наработанные рыночные стандарты.
4. ХАРАКТЕРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНТСТВА ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ
Однако в современной отечественной практике, как было выше отмечено, реально секьюритизацию проводит лишь АИЖК (небольшое количество операций провели ВТБ, Город-
2 Федеральный закон № 264-ФЗ от 22.12.2008 г. «О внесении изменений в Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге, недвижимости)».
3 www.banki.ru
ской ипотечный банк). Банки не проводят сейчас эту операцию, т.к. для них имеет смысл проводить ее лишь за рубежом, поскольку в нынешних кризисных условиях, когда курс доллара и евро растет, это очень дорого. Расходы на организацию сделки по привлечению финансирования на международных рынках составляют не менее 0,5 млн. евро4. Специалисты считают, что проведение такой сделки экономически целесообразно, если объем секьютизируемого портфеля составляет не менее 100 млн. долл.5 Но для этого объемы ипотечного кредитования должны расти, а они падают.
Многие специалисты считают, что основная проблема не в банках, а в самом российском рынке, где пока нет масштабной инфраструктуры для проведения процесса рефинансирования. Российские банкиры прикладывают усилия для улучшения ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования. Так, решением Совета российских банков от 23 сентября 2009 г. была одобрена реализация новой Целевой антикризисной п рограмм ы АРБ - «И потеч ная реабил итация »6.
В рамках данной Программы типовой ипотечный портфель банка условно расчленен на три сегмента:
- добротные кредиты, соответствующие требованиям Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», главное из которых заключается в том, что сумма каждого кредита составляет не более 70% оценочной стоимости залога;
- не менее качественные кредиты, которые, однако, не могут быть включены в ипотечное покрытие российских облигаций по формальным критериям;
- «токсичные» кредиты - кредиты с высоким уровнем просрочки по текущим платежам.
Для каждого из этих сегментов Программа предусматривает свое решение. Так, первая группа кредитов может служить основой (покрытием) для выпуска ипотечных облигаций по российскому законодательству. Но, как показывает отечественная практика, инвесторов, реально заинтересованных в покупке таких бумаг, на российском рынке не наблюдается, но их может выкупить сам кредитор и использовать в качестве залога для получения кредитов в Банке России. Для этого достаточно, чтобы выпускаемые облигации получили поручительство АИЖК.
АИЖК такие поручительства предоставляет, но, как отмечалось выше, в основном само проводит эмиссию ипотечных облигаций. Проблема в объеме портфеля. Сделки менее 1 млрд. руб. просто не практикуются, а эффективность сделки достигается при размере секьюритизируемого пула 3 млрд. руб. и более. В этих условиях актуальным становится объединение кредитных пулов, принадлежащих нескольким банкам. С технологической точки зрения это сложно. Вместе с тем, это объединение рассматривается как главная содержательная часть той части Программы АРБ, которая получила название подпрограмма «Федеральный стандарт». Соответственно, подпрограмма, которая предложит банкам решения для второй группы кредитов (выданных по собственным стандартам банков), получила название «Корпоративный стандарт». В отличие от предыдущей подпрограммы для обеспечения эффективности решений, последние необходимо будет согласовывать с заинтересованными ведомствами, в первую очередь с Банком России.
4 www.banki.ru
5 www.banki.ru/news/bankpress/
6 https://arb.ru/
Что касается третьей подпрограммы - «Проблемные кредиты», то банкам предлагается использовать методы работы с просроченными долгами. Эти методы уже апробированы в рамках «Межрегиональной антикризисной системы сопровождения просроченной задолженности» (далее - МАССИЗ). В рамках этой программы предусматривается:
- профилактическое антикризисное консультирование заемщиков с целью
- реструктуризации проблемных кредитов;
- достижение договоренностей с клиентами о досрочном погашении долга;
- связанные с этим риэлтерские услуги по реализации объектов из-под залога;
- предусматривается и принудительное взыскание долга в судебном порядке.
В первую очередь в рамках программы предусматривается рефинансирование кредитных портфелей, сформированных банками еще до кризиса.
Банки и АИЖК разрабатывают все новые программы ипотечного жилищного кредитования. Многие банки облегчили условия возврата кредита. В основном это - практика кредитных каникул, когда клиенту, попавшему в условиях кризиса в трудное материальное положение, с отступлением от условий договора банк разрешает в течение определенного срока не платить. Конечно, при этом учитывается предыдущая дисциплина платежей, требуются подтверждения о потере работы клиентом, предусматриваются и другие требования.
Предложения специалистов по улучшению ситуации идут нескончаемым потоком. Например, для оживления валютного кредитования предлагается следующее. Учитывая, что АИЖК проводит рефинансирование только в рублях, предлагается создать структуру, работающую по системе АИЖК, но занимающуюся рефинансированием валютных закладных. Выше было отмечено, что зарубежный рынок остается более привлекательной средой. Это особенно актуально для рынка Московского региона. Согласно этому предложению, многие банки в Москве и Московской области, которые сегодня не занимаются выдачей кредитов в валюте, могли бы таковые выдавать, а затем закладные на эти валютные кредиты продавать вышеуказанной организации, создание которой предлагается7. Но прежде, чем предлагать создание еще одного подобия АИЖК, давайте посмотрим на работу последнего.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано Правительством РФ 5 сентября 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100%-ым государственным капиталом. Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию», Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. №628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК». Целями деятельности Агентства являются:
1. Создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
2. Обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
3. Создание возможности рефинансирования для ипотечных кредитов;
4. Создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
5. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг;
6. Обеспечение ликвидности российских банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций на фондовом рынке.
Особого внимания заслуживают последние три пункта (4-6).
Практика работы АИЖК в России началась с эмиссии ипотечных облигаций, которые Агентство планировало разместить на фондовом рынке (что и является одной из основных уставных задач Агентства). Средства массовой информации постоянно подчеркивали, что к облигациям АИЖК существует наибольшее доверие по сравнению с облигациями банков. Но, как показала практика, и при этом большем доверии облигации Агентства на фондовом рынке спросом не пользуются, что, естественно, тормозит процесс рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (третья задача).
В настоящее время работа АИЖК идет в основном по таким схемам.
АИЖК эмитирует ипотечные облигации и меняет их на пулы закладных российских банков. Величина кредитных портфелей дифференцируется по договоренности с банками. Банки с облигациями Агентства обращаются в Банк России. Банк России включил облигации АИЖК в ломбардный список, и банки, таким образом, используют эти облигации как форму обеспечения при получении кредита у Банка России (однодневных, ломбардных кредитов, кредитов РЕПО).
АИЖК само кредитует банки. Механизм получения прибыли Агентством в этом случае таков. Агентство выдает кредит банкам под ставку более высокую, чем процент по облигациям самого Агентства. Но ставка рефинансирования Агентства всегда немного выше, чем ставка рефинансирования Банка России и далеко не все банки стремятся получить кредит АИЖК, а увеличение прибыли от роста курса облигаций Агентства на фондовом рынке в перспективе еще менее вероятно. Московская биржа неоднократно приостанавливала торги облигациями АИЖК в связи с падением их цены. Например, такая приостановка была по облигациям 10-той серии в 2008 г. (тогда еще структура называлась ММВБ), когда их цена упала более, чем на 10% по сравнению с ценой открытия текущего дня8.
Кризисное состояние экономики укреплению финансовых позиций АИЖК, конечно, также не способствует.
В первом полугодии 2016 г. по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. Агентство почти вдвое увеличило отчисления в резервы на возможные потери по ссудам. Оно объясняет это падением цен на недвижимость и, как следствие, обесценением залогов. В октябре АИЖК опубликовало консолидированную финансовую отчетность за первое полугодие 2016 г. по МСФО. За шесть месяцев 2016 года резервы под обесценение закладных Агентства выросли с 2,8 до 5 млрд. руб. при общей сумме закладных на 30 июня, примерно, в 88 млрд. руб. Таким образом, покрытие резервами портфеля закладных в первом полугодии составило около 5,7% против 3,5% по итогам 2016 г. В отчетности за 2016 г. резервы начислялись исходя из того, что при продаже залога для погашения кредита в случае прекращения его обслуживания заемщиком применялся дисконт до 10%, а в первом полугодии 2015 г. - до 30%. Доначисление резервов происходит на фоне роста просрочки в портфеле АИЖК. По данным на 30 июня 2016 г., сумма закладных, по которым была просрочена оплата по ежемесячным платежам,
7 http://www.rbc.ru/ 68
8 http://www.finmarket.ru/
составила 11,1 млрд. руб., т.е. 12,6% от суммы всех закладных (на начало года просрочка была на уровне 8,7%)9. На фоне такой ситуации вполне понятен рост правительственных траншей госгарантий для АИЖК. Например, в 2016 г. Правительство РФ подготовило решение о предоставлении очередного транша госгарантий АИЖК в размере 36 млрд. руб. Отсюда следует, что привлекательность облигаций АИЖК и надежность самого агентства все в большей степени зависят от поддержки властными структурами.
Но возникает вопрос - насколько долгой и прочной может быть поддержка отечественного АИЖК государством? По предварительной и самой оптимистичной оценке Минфина дефицит федерального бюджета в 2017 г. составит 2,7 трлн. руб., что составит более 10% ВВП. В 2017 г. Россия намерена увеличить объем внутренних заимствований. На внутреннем рынке планируется занять до 656 млрд. руб.10 Скорее всего придется обратиться и на рынок внешних заимствований. По оценкам аналитиков11 ежегодные заимствования на внешнем рынке будут не меньше 10 млрд. долл. Помимо заимствований на покрытие дефицита бюджета запланировано также тратить средства Резервного фонда и Фонда национального благосостояния.
В соответствии с Бюджетным кодексом использование средств двух названных фондов как источников финансирования дефицита федерального бюджета не предусматривается (Бюджетный кодекс РФ, ст. 94). Но самое главное, что и здесь наблюдается существенное сокращение средств. Так, размер Резервного фонда с 1.12.2016 г. по 1.12.2017 г. сократился с 2,03 до 0,97 трлн.руб.
Проблемным представляется и решение задачи по обеспечению доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения (см. выше - задача 2 АИЖК). Усилия АИЖК в этом направлении следует признать крайне скромными. При снижении ключевой ставки Банка России с 30 октября 2017 г. до 8,25% АИЖК снизил свою ставку рефинансирования стандартных закладных. Но на ставках банков это практически не отразилось.
Условия для ипотечного кредитования для населения остаются тяжелыми. Ставки по банковским валютным кредитам в зависимости от условий договора колеблются в пределах от 13 до 15%, по рублевым - от 17 до 24%. Минимальная величина первоначального взноса от стоимости приобретаемой недвижимости составляет 30% (Сбербанк, банк ВТБ24, Райффайзенбанк, банк ДельтаКредит), а по таким банкам, как УРАЛСИБ и ВТБ24-Банк Москвы и вовсе 40%. Минимальная форма обеспечения, требуемая от физического лица, - это залог приобретаемой недвижимости. Но так называемый «народный» Сбербанк существенно ужесточил эту форму: помимо залога недвижимости в качестве дополнительного обеспечения требуются... «поручительство супруга(ги), если он(она) не являются созаемщиком и поручительство членов семьи, которые будут зарегистрированы в приобретаемом объекте недвижимости».
Но главная причина, по которой население не берет сегодня ипотечный жилищный кредит - это неуверенность в завтрашнем дне, кризисное состояние экономики с падающим курсом рубля и ростом курсов иностранных валют (валютные кредиты население сейчас вообще не берет). Не помогает даже помощь
9 www.banki.rU//products/restructing/news/lenta
10 https://www.minfin.ru/
11 http://www.rbc.ru/
государства в форме субсидированного жилищного кредитования. При всем разнообразии предлагаемых схем и программ кредитования население остается лишенным гарантий. В России вообще не развиты традиции долгосрочного кредитования населения, жилищного, в частности. Кризис остановил их развитие в «зародышевом состоянии».
Очевидно, что без восстановления стабильности экономической ситуации в целом на оживление ипотечного жилищного кредитования рассчитывать нельзя.
5. ПУТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Что можно предложить для улучшения ситуации в условиях кризиса?
Учитывая, что АИЖК базирует свою работу в значительной мере на поддержке бюджета, необходимо усилить меры государственной помощи по облегчению условий кредитования.
В первую очередь необходимо снизить величину процента первоначального взноса хотя бы до 20%, а также величину ссудного процента. Максимальная ссудная рублевая ставка, способная привлечь клиентов, по расчетам аналитиков составляет 9-10%.
Сроки кредита банки уже увеличили, например, ВТБ24-Банк Москвы выдает кредит сроком до 50 лет, но условия для населения непосильные.
Следовательно, должна быть проведена совместная работа Банка России, Правительства, АИЖК по отработке программ ипотечного жилищного кредитования таким образом, чтобы любое физическое лицо (даже без экономического образования, без понимания механизмов секьюритизации и др.) могло четко ощутить, что кредит ему теперь взять и вернуть проще.
По нашему мнению, с учетом отсутствия традиций долгосрочного кредитования населения в отечественной практике кредитные организации должны перейти от лозунгов к серьезной маркетинговой работе, которая способна была бы реально заинтересовать клиентуру в приобретении ипотечных кредитов. При этом очень важно продумать систему гарантий для населения, чтобы условия кредитования не ужесточались мгновенно с ухудшением экономической ситуации. Но магистральный путь развития ипотечного кредитования - это обеспечение стабильности экономики.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 87,19%.
Список литературы:
1. Кредитный менеджмент: проблемы теории и практики / Под общей редакцией к.э.н., проф. Костериной Т.М. - М.: МЭСИ, 2013. - 268 с.
2. Николаева Т.Е. Эволюция денег и их особенности в современных условиях. Учебное пособие / Москва, 2017.
3. Николаева Т.Е., Иволгина Н.В. Сегментация банковского рынка как важнейший элемент маркетинговой стратегии банков // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. № 1. С. 191-194.
4. Николаева Т.Е., Степанова Д.И. Проблемы регулирования экономики на примере ценообразования / Экономика и предпринимательство. 2016. № 9 (74). С. 893-904.
5. Николаева Т.П. Деньги, кредит, банки [Электронный ресурс]: учеб. пособие / Т.П. Николаева. - М. : ФЛИНТА, 2015. - 377 с.
6. Николаева Т.П. Кредитный рынок России. / Механизм снижения уязвимости банковского сектора России: Материалы научно-практической конференции «Сегодня и завтра банковского сектора России» / под ред. Ю. А. Ровенского. - Москва : ФГБОУ ВО « РЭУ им. Г. В. Плеханова», 2016. - С. 187-195.
7. Николаева Т.П. Организация потребительского кредитования в РФ. // В сборнике: «Инновационное развитие российской экономики» Материалы конференции, VI Международный научно-практический форум. - М.: МЭСИ, 2013. С. 288-293.
8. Слепов В. А. Финансы: учебник. - 4-е изд., перераб. и доп. / под ред. проф. В. А. Слепова. - М.: Магистр: ИНФРАМ, 2017. - 336 с.
9. Степанова Д.И., Николаева Т.Е. Проблемы и эффективность применения регулируемых цен в России // Экономика и предпринимательство. 2016. № 7 (72). - С. 909-913.
10. Финансы и кредит. Балихина Н.В., Косов М.Е., Иванова Я.Я., Чало-ва А.Ю., Омшанова Э.А., Паушева Т.Е., Дорофеев М.Л. Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению подготовки «Экономика» / Москва, 2017. (Издание 3-е, переработанное и дополненное).
ОТЗЫВ
на статью Николаевой Т.П. и Николаевой Т.Е.
«Проблемы ипотечного жилищного кредитования в России» В современных условиях кредитование в России является одним из главных внутренних стимулов для развития экономики. Банковские кредиты - оптимальный вариант привлечения заемных средств населением и другими субъектами экономики. Формирование цивилизованного рынка потребительского кредита становится все более актуальной задачей. Снижение Банком России ставки по ипотечным жилищным кредитам сделало данную процедуру более доступной для граждан.
Для банков система ипотечного жилищного кредитования является особенно выгодной, поскольку в залог остается недвижимое имущество заемщика. Но потенциал банковского кредитования в России реализован не полностью. Об этом свидетельствует низкая доля банковских кредитов по отношению к ВВП страны от 39,2 до 44,3%, в отличие от подавляющего большинства развитых стран, где она гораздо
выше (более 60 %). Причинами же высокого объема задолженности по кредитам являются кризисные явления в экономике и сокращение заработной платы персонала в среднем на 1,4%.
Решению проблем кредитования должно способствовать обеспечение прозрачности расчета процентной ставки по кредиту, отсечение недобросовестных заемщиков, снижение процентной ставки за счет исключения из нее риска неплатежа, формирование рынка доступного жилья.
Авторам удалось определить проблемы функционирования рынка ипотечного кредитования в условиях кризиса, обосновать необходимость государственного регулирования этой сферы. Они выявили тенденцию к сокращению количества участников и объемов, выданных жилищных кредитов.
Большое внимание в статье уделено организационно-правовым основам ипотечного кредитования населения, зарубежному опыту рефинансирования ипотечных кредитов через ценные бумаги, преимуществам секьюритизации закладных.
В статье охарактеризована деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и российских банков в эмиссии ипотечных бумаг, раскрыто содержание программ, направленных на поддержание активности рынка ипотечного жилищного кредитования и даны рекомендации по обеспечению доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения.
Содержание и оформление статьи соответствует предъявляемым требованиям. Статья рекомендуется для публикации в открытой печати и ранее не публиковалась.
Научный консультант д-р экон. наук, проф.
Московского финансово-промышленного университета «Синергия»
Ягодкина И.А.
