CC BY
262
♦-
Tatiana Petrovna Varlamova,
PhD in Economics,
associate professor of the department of banking, money and credit,
Saratov socio-economic institute (branch) of Plekhanov Russian University of Economics
УДК 336.77
Вестник СГСЭУ. 2018. № 5 (74) -♦
Татьяна Петровна Варламова,
кандидат экономических наук, доцент кафедры банковского дела, денег и кредита, Саратовский социально-экономический институт (филиал)
РЭУ им. Г.В. Плеханова
taniavaritframbler.ru
СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ: ФОРМИРОВАНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ
Статья посвящена проблемам становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования в России в посткризисный период. В частности, проведен анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в 2016-2018 гг. В частности, отмечается нарастающее увеличение объемов рынка ИЖК в 2017-2018 гг. при одновременном снижении стоимости ипотечных ссуд (по прогнозам аналитиков, до 8% к концу 2018 г.). Анализ состава и структуры банковских ссуд, выданных населению, показал, что жилищные ипотечные кредиты являются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами, поскольку доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным ссудам относительно общего объема задолженности на 01.01.2018 г. составляла 1,33% по сравнению с 9,17% по иным ссудам населению. Обоснована необходимость дальнейшего развития в России рынка ипотечных ценных бумаг в целях удешевления ИЖК и повышения его доступности нуждающимся в улучшении жилищных условий. Определены его основные участники - АО «ДОМ.РФ» и ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент». Рассмотрены проблемы, сдерживающие развитие ИЖК в России, и некоторые подходы к их решению.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, рынок ИЖК, секъюритизация ипотечных кредитов, ипотечные ценные бумаги.
MORTGAGE LENDING SYSTEM IN RUSSIA: ESTABLISHMENT AND PROSPECTS FOR DEVELOPMENT
The article studies the problems of establishment and evolution of the system of mortgage lending in Russia in the post-crisis period. The author analyzes the situation in the mortgage lending market in 2016-2018, identifies a growing increase in the volume of the mortgage lending market in 2017-2018 and a fall in the cost of mortgage loans (according to analysts, down to 8% by the end of 2018). Analysis of the composition and structure of private bank loans shows that mortgage loans are a better asset than other consumer loans, since the share of overdue mortgage loans relative to total loans as of 01.01.2018 was 1.33% compared with 9.17% for other consumer loans. It is necessary to further develop the market for mortgage-backed securities in Russia in order to reduce the cost of mortgage and increase its availability for those in need of better housing conditions. The article reveals major actors in the mortgage lending market in Russia: JSC "DOM.RF" and LLC "DOM.RF. Ipotechny Agent". Problems that hinder the development of mortgage lending in Russia and some approaches to their solution are considered.
Keywords: mortgage lending, market for mortgage loans, mortgage loan securitization, mortgage securities.
Важным условием реализации решений президента и правительства РФ, направленных на существенное повышение уровня обеспеченности населения нашей страны жильем, является дальнейшее развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования. Актуальность решения жилищной проблемы определяется не только ее социальной значимостью. Как показывает мировая практика, ускорение жилищного строительства на основе развития системы ИЖК является предпосылкой развития многих других отраслей, т.е. ускоряет развитие экономики страны в целом.
Формирование отечественной системы банковского ипотечного жилищного кредитования началось в 1995 г. с создания рабочей группы, включавшей представителей правительства РФ, Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию и иностранных консультантов. Данной группой была подготовлена и в 1996 г. принята федеральная целевая программа «Свой
дом». Целью этой программы являлось формирование в нашей стране двухуровневой системы ипотечного кредитования, которая позволила бы привлекать внебюджетные финансовые ресурсы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам РФ долгосрочных ипотечных кредитов.
В августе 1996 г. было принято Постановление Правительства Российской Федерации об учреждении ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (зарегистрировано в сентябре 1997 г.) Перед Агентством была поставлена задача разработки стандартов банковского ипотечного жилищного кредитования, системы рефинансирования ипотечных кредитов и формирования на этой основе общенационального ипотечного рынка.
Таким образом, в России была создана двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования, включающая
- коммерческие банки, предоставляющие и обслуживающие выданные ипотечных кредитов;
НБЫ1994-5094 ♦-
137 -♦
- Агентство по страхованию ипотечных жилищных кредитов, обеспечивающее рефинансирование ипотечных жилищных кредитов (доля АИЖК и связанного с ним ипотечного агента «Фабрика ИЦБ» на рынке рефинансирования ипотечных жилищных кредитов составляет в настоящее время около 90%) [3].
Программы ипотечного жилищного кредитования, разработанные АИЖК, являются базовыми для всех российских коммерческих банков, обладают наибольшей социальной защищенностью и распространяются на все регионы страны. Банки могут изменять условия кредитования для отдельных клиентов, однако эти изменения не должны противоречить установленным стандартам.
Значимость ипотеки в решении важнейшей социальной проблемы - жилищной - обусловлена тем, что дает возможность нуждающимся, не дожидаясь, когда наконец будет накоплена необходимая сумма, приобрести новую квартиру (или дом), зарегистрировать в ней свою семью, поскольку жилье, приобретенное по ипотеке, становится собственностью заемщика, и обеспечить таким образом нормальные условия жизни для себя и своих близких. При этом длительный срок ипотечного кредита делает платежи по ипотеке не слишком обременительными.
Кроме того, важным преимуществом ипотеки является предоставляемая заемщику возможность оформить имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотечному кредиту.
Вместе с тем существенным недостатком ипотеки является то, что это весьма дорогостоящий проект, поскольку переплата по сравнению с исходной суммой кредита может достигать 100% и более. Высокая стоимость ипотеки обусловлена необходимостью в течение 10-20 лет платить проценты по ипотечному кредиту (причем в течение первых трех-четырех лет заемщик платит только проценты, не уменьшая сумму основного долга), а также обязательную имущественную страховку на протяжении всего срока действия кредитного договора. Кроме того, в процессе оформления ипотечного кредита заемщику приходится оплачивать услуги по оценке недвижимости, услуги нотариуса и т.п. Дополнительные расходы в общей сложности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
Проблемой для многих потенциальных заемщиков является и большое количество требований, предъявляемых к ним со стороны ипотечных банков: документальное подтверждение доходов, определенный стаж работы на одном месте, необходимость представить поручителей по кредиту либо оформлять залог и т. п.
В мировой практике в настоящее время используется четыре основные модели формирования ресурсной базы для ИЖК. Каждая модель имеет свои преимущества и недостатки, поэтому целесообразность их применения определяется существующими в той или иной стране институциональны-
ми условиями. В России начиная с 2016 г. все более широко и успешно используется модель вторичного ипотечного рынка с привлечением в качестве БРУ и ипотечных агентов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и «Фабрики ИЦБ».
Анализ современного состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в России показал, что за весь период 2017 г. наблюдалось увеличение объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов. По итогам 2017 г. кредитными организациями было предоставлено 1 086 939 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 2021,9 млрд руб., что на 37,2% больше, чем за 2016 г.
Продолжился рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставленных в рублях, составив на 1 января 2018 г. 99,96% от общего объема ИЖК, что почти на 9% больше, чем в 2016 г. В то же время количество ИЖК в иностранной валюте уменьшилось в 6 раз из-за сокращения объема предоставляемых средств. По предварительным итогам первого квартала 2018 г., рост объемов ипотечного жилищного кредитования в России продолжился и составил около 600 млрд руб., что на 85% больше, чем в первом квартале 2017 г. За вычетом рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов (10-15%) объем «новой» ипотеки в первом квартале 2018 г. достиг 500 млрд руб. [4].
На 1 января 2018 г. общий объем задолженности по ИЖК в рублях составил 5144,9 млрд руб. (прирост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - 16,34%), при этом задолженность по ИЖК в иностранной валюте сократилась на 40,3%, составив 42,5 млрд руб. в рублевом эквиваленте. Общий объем просроченной задолженности снизился с 70,34 млрд руб. до 68,98 млрд руб. (впервые за последние три года), в том числе в иностранной валюте с 22,29 млрд руб. до 14,41 млрд руб. в рублевом эквиваленте (т.е. на 35,64%).
Объем досрочно погашенных ИЖК на 01.01.2018 г. составил 674 894 млрд руб., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 212 927 млрд руб., или на 46,1%.
Доля ссуд без просроченных платежей по ипотечным жилищным кредитам также увеличилась по сравнению с прошлым годом и составила почти 95%. При этом доля ссуд с просроченными платежами свыше 180 дней по ИЖК снизилась до 2,1%.
Существенно снизились средневзвешенные процентные ставки: по ИЖК в рублях - на 1,84 п.п., составив в среднем за 2017 г. 10,64%. По оценкам специалистов, к концу 2018 г. возможно снижение процентных ставок по ИЖК до 8%.
Заметно увеличился по итогам 2017 г. объем досрочно погашенных ИЖК, составив 674 894 млрд руб., что на 212 927 млрд руб., или 46,1%, больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года [1].
Лидером в рейтинге по объему ипотечного портфеля ожидаемо стал Сбербанк России. Его портфель в 2,5 раза превышает портфель ближайшего конкурента - группы ВТБ, в которую входят ВТБ 24 и ВТБ Банк Москвы. Третье место занял
138 ♦-
Вестник СГСЭУ. 2018. № 5 (74) -♦
Газпромбанк: его ипотечный портфель в 10 раз меньше показателя лидера рейтинга.
Самая крупная доля ипотеки в розничном кредитном портфеле банков отмечена у банка «Дель-таКредит» (100%), Абсолют Банка (96,01%), Ро-сЕвроБанка (94,26%), Связь-Банка (80,45%) [4].
На основе анализа состава и структуры банковских ссуд, выданных населению, можно сделать вывод, что жилищные ипотечные кредиты являются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами, поскольку доля просроченной задолженности по ипотечным жилищным ссудам относительно общего объема задолженности на 01.01.2018 г. составляла 1,33% по сравнению с 9,17% по иным ссудам населению [2]. Планируемые меры Банка России по ограничению высокорискового кредитования (с первоначальным взносом менее 20%) будут способствовать дальнейшему росту качества ипотечного портфеля.
Именно поэтому, как указывают многие представители банковского сектора экономики, несмотря на ряд проблем, характерных для современного состояния рынка ИЖК в России, ипотечное жилищное кредитование является в настоящее время одним из немногих банковских продуктов, способных обеспечить необходимый уровень доходности банковской деятельности.
Вместе с тем дальнейшее нарастание темпов ипотечного кредитования в России сдерживается такими факторами, как: сложность привлечения ресурсов для долгосрочного инвестирования; высокий уровень риска невозврата ссуды в связи с общей экономической нестабильностью в стран; значительные ежемесячные расходы на обслуживание ипотечных ссуд при относительно низком уровне доходов значительной части населения; непрозрачность доходов определенных категорий нуждающихся в ипотеке граждан; низкие темпы жилищного строительства, а также высокая стоимость жилья.
Для преодоления названных проблем необходимо более четко определить принципы регулирования ипотечного кредитования и, в частности, рынка ипотечных ценных бума. Немаловажное значение имеет и дальнейшее повышение информированности широких слоев населения о том, что представляет собой ипотека, а также рынок ипотечных ценных бумаг. Кроме того, в условиях осложнения ситуации на рынке финансовых ресурсов рынок ИЖК должен ориентироваться прежде всего на те категории граждан, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите, что позволит при ограниченности банковских ресурсов обеспечить кредитами максимально возможное число остро нуждающихся. Следует учитывать и тот факт, что условия привлечения ипотечных кредитов должны соответствовать доходам основной части населения нашей страны.
Повышению доступности ипотечных жилищных кредитов для широких слоев населения, как уже отмечалось выше, способствует поступатель-
ное развитие рынка ипотечных ценных бумаг. В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, прежде всего облигации «Фабрики ИЦБ» с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК.
В 2016 г. вступил в силу Федеральный закон от 13.06.2015 г. № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому АИЖК предоставляется государственная поддержка в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации. Указанные изменения стали основанием для подтверждения статуса АИЖК как организации государственного сектора и присвоения облигациям АИЖК и ИЦБ (ипотечным ценным бумагам) с поручительством АИЖК риск-веса в размере 20% в капитале банков (вместо стандартного коэффициента в 100%). В ноябре 2016 г. вступили в силу соответствующие изменения в инструкцию Банка России 139-И «Об обязательных нормативах банков»1.
Объем выпуска жилищных ипотечных ценных бумаг в 2017 г. в 1,5 раза превысил уровень 2016 г. Всего осуществлено 9 выпусков жилищных ИЦБ на сумму в 125,3 млрд руб. (без учета технических размещений 8 облигаций с ипотечным покрытием класса «М» на 92,4 млн руб.) Рост рынка ИЦБ был в значительной степени обеспечен успешным внедрением « Фабрики ИЦБ» - однотраншевых ипотечных ценных бумаг с поручительством АО «АИЖК».
Общество с ограниченной ответственностью «Ипотечный агент "Фабрика ИЦБ"» (в мая 2018 г. переименована в «ДОМ.РФ Ипотечный агент»2 -была учреждена при содействии АИЖК (в марте 2018 г. АИЖК переименована в АО «ДОМ.РФ» [6]) в рамках реализации инициативы по созданию соответствующего лучшим мировым практикам ликвидного рынка стандартизированных однотран-шевых ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК для обеспечения банкам возможности в короткие сроки рефинансировать пулы закладных и привлекать капитал на рынок ипотеки. Исключительным предметом деятельности ООО является приобретение требований по кредитам (займам),
1 С 26 июня 2017 г. Инструкция Банка России 180-И.
2 «ДОМ.РФ Ипотечный агент» создан на основании договора между АО «ДОМ.РФ» (99% Уставного капитала) и АО «Агентство финансирования жилищного строительства» (1% Уставного капитала) для реализации сделок ипотечной секьюритизации [6]. «Фабрика ИЦБ» ДОМ.РФ - новый механизм рефинансирования ипотечного кредитования через выпуск однотраншевых ипотечных ценных бумаг с гарантией ДОМ.РФ на программной основе. Механизм подразумевает стандартизированную процедуру быстрой «упаковки» ипотечных кредитов, выданных одним или несколькими кредиторами, в ценные бумаги [7].
ISSN 1994-5094 ♦-
139 -♦
обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, а также осуществление эмиссии облигаций с ипотечным покрытием в соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах с целью финансирования и рефинансирования кредитов (займов), обеспеченных ипотекой [6].
Запуск «Фабрики ИЦБ» создал возможность привлечения долгосрочного финансирования на рынок ипотеки, поскольку поручительство АИЖК (посредством солидарной ответственности по эмитируемым «Фабрикой ИЦБ» и выкупа закладных в определенных случаях)1 обеспечивает решение двух основных проблем, сдерживающих развитие рынка ИЦБ и, соответственно, рынка ипотечного кредитования: полный переход риска от банка-оригинатора и гарантируемый денежный поток потенциальным инвесторам.
Помимо снижения риска «Фабрика ИЦБ» обеспечивает для банков-оригинаторов следующие преимущества:
- высвобождение капитала: коэффициент риска 20% вместо 70% для закладных и соответствующее сокращение резервов;
- налоговые выгоды: налог на прибыль в 15% по ИЦБ вместо 20% по закладным;
- ликвидность: включение в ломбардный список Банка России, низкие дисконты по РЕПО.
Преимущества « Фабрики ИЦБ» для инвесторов определяются следующими обстоятельствами:
- надежность: солидарное поручительство АИЖК + обеспечение ипотечным покрытием;
- доходность: более высокая доходность (8,12%) по сравнению с ОФЗ (6,84%), спред - 1,28%;
- стандартность: выпуск одним ипотечным агентом, с одним траншем, стандартная документация;
- ликвидность: включение в ломбардный список Банка России обеспечивает потенциальную привлекательность для широкого круга инвесторов, включая иностранных и частных [4].
1 Солидарная ответственность по ИЦБ:
- по регулярным выплатам купона и непогашенной стоимости облигаций;
- по выплатам процентов за несвоевременное исполнение при просрочке выплаты или досрочном погашении по усмотрению эмитента;
- по выкупу облигации по требованиям владельцев при неисполнении ипотечным агентом требований о досрочном погашении облигаций в случае: ликвидации, банкротства или дефолта ипотечного агента; ведения ипотечным агентом неуставной деятельности; нарушения требования закона о ИЦБ к размеру ипотечного покрытия или порядку выкупа закладных в ипотечном покрытии.
Выкуп закладных в случае:
- просрочки 90+;
- утраты предмета залога;
- признания кредитного договора недействительным;
- признания заемщика банкротом.
В Ломбардный список Банка России включены 59 выпусков на общую сумму 162 млрд руб. (48% от суммы всех старших и средних траншей жилищных ИЦБ в обращении). Всего к биржевым торгам допущено (включены в котировальные листы) и находятся в обращении 108 выпусков жилищных ИЦБ на сумму 330,1 млрд руб. (88% от суммы всех жилищных ИЦБ в обращении) - практически все старшие и средние транши и некоторые младшие транши жилищных ИЦБ в обращении.
В 2017 г. состоялось 5 «фабричных» сделок на общую сумму 109,1 млрд руб., составивших 87% всего объема ипотечных ценных бумаг, размещенных в 2017 г. Сделки со Сбербанком и группой ВТБ на общую сумму почти в 100 млрд руб. стали крупнейшими за всю историю российского рынка ИЦБ.
В декабре 2017 г. группа ВТБ осуществила продажу рыночным инвесторам части ИЦБ, полученных на баланс в результате «фабричной» секьюрити-зации. Предварительный объем сделки составлял от 10 млрд руб., но ввиду высокого спроса (24 млрд руб.), было продано 37% всего выпуска ИЦБ на общую сумму в 18 млрд руб. Всего за год доля « фабричных» ИЦБ в общем объеме ИЦБ в обращении, составившим на конец 2017 г. 374,3 млрд руб., достигла 27%.
В 2018 г. с крупнейшими госбанками были заключены соглашения о секьюритизации в рамках «Фабрики ИЦБ» ипотечных портфелей на 400 млрд руб. По мнению аналитиков, в ближайшей перспективе объем «фабричных» ИЦБ может составить более половины всех ИЦБ в обращении [3].
По подсчетам специалистов АИЖК, каждый рубль, вложенный в строительство жилья, дает 2,5-3 руб. прироста ВВП [5]. Таким образом, системные преобразования в системе ипотечного жилищного кредитования позволят обеспечить дальнейшее развитие строительной индустрии и, благодаря мультиплицирующему эффекту, будут способствовать преодолению кризисных явлений в экономике России, созданию новых рабочих мест и восстановлению темпов экономического роста.
1. Официальный сайт Банка России. URL: http://www.cbr. ru/statistics/UDStat.aspx?Month=01&Year=2018&TblID=4-8.
2. Официальный сайт Банка России. URL: https://www. cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?Month=01&Year=2018&Tbl ID=302-02M.
3. Справка о состоянии на рынке ИЦБ. URL: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/wp-content/uploads/2018/01/Spravka-o-situatsii-na-rynke-ITSB-yanvar-2018.pdf.
4. Официальный сайт Русипотека. Аналитика. URL: http:// rusipoteka.ru/files/analytics/ahml/2017/monthly-r/12-2017.
5. Развитие рынков жилья и ипотеки в 2016 году / Агентство ипотечного жилищного кредитования. URL: https:// дом.рф/wpcontent/uploads/2017/05/Buklet-Sroitelstvo-i-ipoteka.pdf.
6. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%BE %D0%BC.%D1%80%D1%84.
7. URL: http://cbonds.ru/organisations/emitent/79337.
