CC BY
95
Вовченко Н.Г.
доктор экономических наук, профессор кафедры «Финансы» Ростовского государственного экономического университета (РИНХ)
Эл.почта: па/. уоусИепкоахтаИсот. Литвинова С.А.
кандидат экономических наук, преподаватель кафедры «Налогообложение и бухгалтерский учет» Южно-Российского института-филиала Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ Эл.почта: sу-li/а mail.rн
ПРИМЕНЕНИЕ МОДЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ И СХЕМ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ В РОССИИ
Одним из основных вопросов в организации ипотечного кредитования считается создание системы рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов. Выделяют три модели рефинансирования(модели ипотечного кредитования): привлечение финансов путем выпуска долговых бумаг ипотечных организаций, систему контрактных сбережений, рефинансирование за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. В статье автором рассматривается применение моделей ипотечного кредитования в российской практике, обосновываются причины их развития и проблемы внедрения в ипотечную систему России.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюрити-зация, ссудо-сберегательный принцип, накопительная ипотека.
Ипотечное кредитование в настоящее время остается одним из наиболее перспективных направлений в социально-экономическом развитии РФ и наиболее действенным способом приобретения жилья для большей части населения страны.
Теоретические разработки, модели построения ипотечных систем, которые сформировались за рубежом, необходимо применять и в российской практике. Опыт зарубежных стран позволяет учитывать все негативные последствия применения
той или иной модели ипотечного кредитования, а их рациональное применение с учетом российской специфики развития ипотечного рынка позволяет выстраивать свою собственную модель развития ипотечного кредитования в России.
В теории моделей ипотечного кредитования, которые рассматриваются такими российскими авторами как И.А. Разумова, С.Ю. Новакова, А.В. Черепович, Т.А. Акулова, С.Н. Егоров, И.В. Павлова. С точки различных подходов организации и построения схем ипотечного кредитования, можно выделить три модели [1]:
- одноуровневую (усеченно-открытая),
- двухуровневую (расширенно-открытая),
- контрактно-сберегательную (модель сбалансированной автономии).
Усеченно - открытая модель представляет собой наиболее простую схему ипотечного кредитования, которая ограничивается первичным рынком закладных. Закладные, получаемые банками от клиентов по выданным ссудам, обеспечивают часть привлекаемых внешних ресурсов. Предоставляя долгосрочные кредиты населению, банк в данной модели использует собственные средства и привлекает ресурсы из различных источников: межбанковских кредитов, целевых кредитных линий, средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах, долговых ценных бумаг, а также средств от продажи закладных листов. Соответственно каждый банк самостоятельно определяет параметры выдаваемых им кредитов, а ставка зависит от текущей экономической ситуации. Данная модель объединяет функции эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов. Эта модель действует в таких странах как: Англия, Франция, Дания, Испания, Израиль, а также в Австралии, Южной Америке.
Расширенно-открытая (модель вторичного ипотечного рынка) предполагает использование двухуровневой модели рынка.
Первичный рынок представляет собой кредитование конечных заемщиков, а вторичный — рефинансирование банков-
кредиторов специально созданным для этой цели рынком ценных бумаг, которые обеспечиваются закладными на недвижимость. Участниками данного рынка являются институты, которые выполняют функции организаторов ипотечного кредитования, инвесторов, посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита и осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов. Эту модель еще называют «американской», большее развитие она приобрела именно в США.
В основе модели сбалансированной автономии (контрактно - сберегательной) лежит ссудно-сберегательный принцип, когда совокупный портфель кредитных ресурсов формируется путем привлечения сбережений будущих заемщиков. Согласно этой модели право на получение льготного кредита, который частично субсидируется государством, возникает у заемщика, если ранее он накапливал денежные средства, при этом сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, которую он планирует получить. Денежные средства аккумулируются в различные жилищные накопительные программы и выпуск разного рода жилищных облигаций. Важную роль здесь играет государство, которое формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки в области предоставления налоговых льгот для всех участников кредитного процесса (банков, заемщиков, строительных организаций). Модель применяется в Германии и странах Восточной Европы.
Все представленные модели ипотечного кредитования доказали свою самостоятельность, каждая из них имеет определённые преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать и внедрять в российскую практику[1].
Стоит отметить, что функционирование каждой из моделей ипотечного кредитования в той или иной стране напрямую зависит от степени социально-экономического развития страны, состояния фондового рынка, рынка ценных бумаг, кредитной культуры потенциальных заемщиков.
В настоящее время наиболее развитым считается ипотечный рынок США. И
это несмотря на мировой финансовый кризис 2008 года, который поразил экономику США и многие страны. Надо напомнить что мировой финансовый кризис был спровоцирован резким увеличением неплатежей по ипотечным кредитам и падением курса акций на фондовом рынке.
Для реализации и развития двухуровневой модели было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию» (АИЖК). Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами, то есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. В 2002 году Агентство разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)».
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. №1201-р утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» (далее «Стратегия»), которая определила новые направления деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» [4].
«Стратегия» предусматривает, что привлечение долгосрочных финансовых ресурсов на рынок ипотеки будет осуществляться банками как самостоятельно путем аккумулирования долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям. Согласно «Стратегии» развития ипотечного жилищного кредитования, доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в общем объеме ипотеки должна составить 50% уже к 2015 году [6].
В «Стратегии» обозначены основные задачи, ориентированные на доступность ипотечного жилищного кредитования. Это
зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счёт:
- дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эко-номкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;
- повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;
- снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций [4].
Данные меры можно реализовать путём выращивания современных институтов жилищного кредитования с ориентиром на лучшие отечественные и зарубежные практики с точки зрения имплемента-ции институтов (включая издержки на получение необходимой информации об институте, на её распространение, на заключение соответствующих контрактов, принятия законодательства).
Применение двухуровневой модели ипотечного кредитования ограничивается слабостью российской ипотечной системы и экономики в целом, которая подтверждается неразвитостью рынка секьютириза-ции. Секьюритизация представляет выпуск ценных бумаг, обеспеченных активами, которые приносят регулярный доход[3]. На фоне общего роста стоимости фондирования и повышения интереса к инструментам с низким риском секьюритизация сегодня является эффективным механизмом привлечения долгосрочного финансирования. Этот инструмент позволяет кредиторам расширять свою деятельность на
первичном рынке ипотечного кредитования, опираясь на рыночные источники привлечения ресурсов.
Секьюритизация - это, прежде всего, способ повышения ликвидности ипотечных кредитов. Ведь немногие имеют возможность удерживать на балансе 30-летние ипотечные кредиты, используя краткосрочные источники фондирования. При увеличении ипотечного портфеля банк рано или поздно столкнется с ограничениями, в том числе и по нормативам Банка России в части ликвидности.
В России постепенно складывается понимание не только роли секьюритизации в развитии рынка ипотечного кредитования, но ее значения для всего фондового рынка. Только ипотечный рынок с его объемами, длительными сроками кредитования и высоким качеством обеспечения может обеспечить возможность инвестирования действительно больших объемов «длинных» денег.
В России для развития этого рынка не хватает, прежде всего, развитой инфраструктуры и системы ипотечного кредитования, технологий секьюритизации. Слабо развит рынок ценных бумаг, не разработан механизм повышения их надежности. Также к числу основных причин неразвитости российской ипотеки, систем рефинансирования и секьюритизации можно отнести неуверенность граждан в завтрашнем дне, низкий уровень их денежных доходов, высокие цены на жилье.
Начиная с 2006 года, российскими оригинаторами осуществлено более 35 сделок секьюритизации на сумму более 200 млрд руб. Две трети выпусков представляют собой сделки на внутреннем рынке. Более половины объема рынка российских ипотечных ценных бумаг обеспечили выпуски АИЖК и ВТБ 24[6].
На рисунке 1 представлен график по количеству рефинансированных кредитов АИЖК с 2006 г. Из графика видно, что в период финансово-экономического кризиса, когда из-за повышения ставок по ипотеке резко упали объемы кредитования и ухудшилась ситуация на фондовом рынке, объем рефинансированных кредитов сократился в 1,5 раза. И только в к 2010 году достиг прежних максимальных значений.
Объем рефинансирования ОАО ТТАИЖКТТ по всем типам продуктов в количественном выражении (накопленным итогом с начала
года), шт.
21
5 489
/,1.^29 241
> 28770
15 593
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ноябрь
2013
Рисунок 1- Объем рефинансирования ОАО "АИЖК" по всем типам продуктов в количественном выражении (накопленным итогом с начала года), шт.5
5 Составлено автором.
Однако если анализировать соотношение объема эмиссии ипотечных ценных бумаг и объема выдачи ипотечных кредитов и займов, доля финансирования за счет секь-юритизации составит не более 7% в год [6].
В таблице 2 представлена информация о ведущих ипотечных компаниях, занимающихся рефинансированием кредитов. Из таблицы видно, что объем рефинансированных кредитов в каждой компа-
нии практически совпадает с объемом купленных и выданных кредитов. Эти цифры еще раз подтверждают, что в последние годы объемы рефинансированных кредитов увеличиваются, как увеличивается и количество региональных операторов ипотечного кредитования, которые занимаются вопросами рефинансирования ипотечных кредитов и развитием рынка ипотечного кредитования в России.
Таблица 2 - Рейтинг ипотечных компаний по итогам работы в первом полугодии 2013 года[7]
Компания 6 Сумма купленных и выданных кредитов, млн руб. Объем рефинансированных (проданных) кредитов, млн руб.
1 Межрегиональная группа ипотеки и сервиса 951,3 951,3
2 Санкт-Петербургский центр доступного жилья 825,9 265,6
3 Дальневосточный ипотечный центр 804,8 731
4 АИЖК Кемеровской области 476,3 481,9
5 Кировская региональная ипотечная корпорация 409 413,8
6 Свердловское АИЖК 397,2 345,6
7 Сервисное ипотечное агентство межрегиональное 381,1 381,1
8 Самарский областной фонд жилья и ипотеки 357,6 186
9 Новгородский областной фонд по ИЖК 342,4 326,7
10 АИЖК Республики Татарстан 286,5 268,1
11 ФЖСС Калининградской области 286 354
12 Новосибирское АИК 267,2 239,6
13 Пермское АИЖК 260,9 222,1
14 Ипотечная корпорация Саратовской области 244,8 221,9
15 Региональное инвестиционное агентство (Киров) 234,1 146,1
16 Владимирский городской ипотечный фонд 231 237
17 Мордовская ипотечная корпорация 229,9 87,1
18 Ленинградское областное ЖАИК 226,3 161,5
6 Компании, представившие данные Аналитическому центру по ипотечному кредитованию и секьюритизации "Русипотека".
19 Омская региональная ипотечная корпорация 201 205
20 АИЖК Вологодской области 193 210,6
21 Курганская ипотечно-жилищная корпорация 189 202,3
22 АИЖК по Тюменской области 145 127
23 Балтийская ипотечная корпорация 96,1 161,8
24 АИЖК Республики Тыва 94,9 94,9
25 Ипотечная корпорация Республики Бурятии 82,6 82,9
26 АИЖК Мурманской области 70,9 83
27 Курское областное ипотечное агентство 52,6 70,7
28 Рязанская ипотечная корпорация 45,6 64,5
29 Коми ипотечная компания 33,6 30,5
30 Забайкальский фонд ИЖК (Чита) 7,5 -
Необходимо отметить, что, несмотря на тот факт, что первая российская секью-ритизация ипотечных активов была проведена Газпромбанком еще в октябре 2006 года, действующее законодательство, регулирующее процессы секьюритизации в России, по-прежнему далеко от совершенства. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»[5] обеспечивает возможность эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, но иные виды кредитных активов остаются вне поля законодательного регулирования, а следовательно, их секьюрити-зация не может являться источником финансирования национального кредитного сектора. Отсутствие развитых механизмов рефинансирования кредитного сектора ограничивает эффективность российских банков, сдерживая показатели экономического роста. Однако в 2012 году в закон «Об ипотечных ценных бумагах» было внесено несколько важных изменений: уточнен статус ипотечного агента, расширен круг его операций, сняты некоторые ограничения в отношении кредитных организаций, выпускающих облигации с ипотечным покрытием, разработана база для выпуска ипотечных сертификатов участия.
Таким образом, необходимо совершенствовать банковское законодательство в целях повышения эффективности вложений в ИЦБ, развивать инструменты хеджирова-
ния рисков, регулировать законодательство с целью увеличения допустимого соотношения кредита к залогу при наличии ипотечного страхования, также необходимо развивать внутреннюю базу институциональных консервативных инвесторов, а также повышать привлекательность отечественного рынка для инвесторов иностранных. Привлечение долгосрочных ресурсов через секьюритиза-цию создаст условия для стабильного и динамичного развития рынка ипотечного кредитования, повысив доступность ипотеки для широких слоев населения.
Таким образом, применение двухуровневой модели ипотечного кредитования в России сдерживается многими факторами, которые в своей совокупности влияют на развитие вторичного рынка ипотечного кредитования. Мировой финансовый кризис 2008 года оказал негативное влияние на развитие ипотечного кредитования по американской модели. Последствия ипотечного кризиса в США привели к сокращению рынка ипотечного кредитования в России. Использование данной модели возможно только в условиях стабильности экономической системы, высокого развития фондового рынка и надежной финансово-кредитной системы. Работоспособной такая модель становится лишь при обширной и четко отлаженной инфраструктуре ипотечного рынка.
Альтернативой двухуровневой модели ипотечного кредитования в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс, аналогичную германской.
Ссудо-сберегательные кассы являются источником длинных денег и эффективным инструментом отбора надежных заемщиков. В результате создаются условия для развития банковской системы и деятельности агентств вторичного рынка ипотеки.
Внедрение системы стройсбережений в российскую практику, по аналогии немецкой модели, можно считать эффективным инструментом для развития рынка ипотечного кредитования, однако эта система должна обеспечиваться значительной бюджетной поддержкой, объемы которой трудно предсказать. Это требует дополнительных мер, направленных на стабилизацию экономической среды.
Основным сдерживающим фактором развития отечественной ссудо-
сберегательной модели, схожей с европейской, является отсутствие соответствующей нормативно-правовой базы, и в первую очередь, Федерального закона «О строительных сберегательных кассах».
Между тем уже сегодня в России появились первые прецеденты развития ссу-до- сберегательной системы по европейским аналогам. Так, в сентябре 2011 года в Краснодарском крае стартовала программа накопительной ипотеки, соглашение о реализации которой было подписано между Сбербанком и администрацией Краснодарского края. В разработке программы накопительной ипотеки принимали участие специалисты Агентства по развитию Краснодарского края и Новой экономической ассоциации. За основу были взяты аналогичные программы государственного уровня Австрии, Германии, Словакии, Чехии и Франции, где накопительная ипотека успешно реализована[2].
Таким образом, в основе отечественной системы ипотечного жилищного кредитования находится смешанная модель, сочетающая элементы одноуровневой и двухуровневой моделей организации ипотечного рынка. Мировой опыт свидетель-
ствует о том, что параллельное функционирование нескольких моделей организации ипотечного рынка позволяет обеспечить эффективное развитие системы ипотечного жилищного кредитования.
Вместе с тем основной упор в «Стратегии» делается на развитие модели двухуровневой системы рефинансирования через государственное ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», поскольку малая капитализация отечественной банковской системы и недоступность для нее длинных денежных ресурсов в значительной степени ограничивают ее самостоятельные возможности для рефинансирования на первичном рынке выданных ипотечных жилищных кредитов и поддержания банковской ликвидности.
Проанализировав применение моделей ипотечного кредитования в России, еще раз надо отметить, что при разработке механизмов кредитования важно учитывать и негативный опыт кредитования, и те проблемы, с которыми столкнулись развитые страны. Необходимо совершенствовать структуру вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, а именно сделать российский ипотечный рынок более устойчивым к внешним влияниям.
Так, мировой финансовый кризис показал, что выдача ссуд под прогрессивные ставки в конечном итоге приводит к возникновению сверхзадолженности большого числа заемщиков. В настоящее время сложилась практика антикризисных мер в промышленно развитых странах по вопросам ипотечного жилищного кредитования.
Опыт показывает, насколько нестабильна самодостаточность системы ипотечного кредитования, и насколько она нуждается в постоянном контроле и поддержке со стороны государства. При этом система ипотечного кредитования должна функционировать на рыночных законах, а государством должны разрабатываться стандарты и осуществляться контроль над их исполнением.
Библиографический список
1. Литвинова С.А. Зарубежные модели ипотечного кредитования и их применение в России//Аудит и финансовый анализ. 2011. № 6. С. 397-400.
2. Литвинова С.А. Применение накопительной ипотеки в России// Экономика и управление.2013. №5. С. 80-83.
3. Литвинова С.А. Секьюритизация ипотечных кредитов как форма экономического обеспечения ипотечного кредитова-ния//Современные исследования социальных проблем. 2010. № 3. С. 120-123.
4. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской
Федерации до 2030 г. [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://ahml.ru
5. Федеральный закон от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [Электронный ресурс]-// СПС «Консультант Плюс».
6. Электронный ресурс - режим доступа: http://www.ludiipoteki.ru/
7. Электронный ресурс - режим доступа: http://rusipoteka.ru/
