CC BY
13
Фшанси
УДК [658.2:339.727.22](477)
С. В. Шарова,
Запор1зький нац!оналъний техн1чний ун1верситет
ПРОБЛЕМИ ШВЕСТИЦШНО1 АКТИВНОСТ1 ЗАРУБ1ЖНИХ 1НВЕСТОР1В З ПИТАНЬ ВИКОРИСТАННЯ ТА РОЗВИТКУ НЕРУХОМОСТ1 УКРА1НИ
Рух Укра!ни на шляху до Свропейсько! iнтеграцil потребуе вiдповiдних 3MiH в економщ регiонiв. При-днiпровський регюн мае розвинений промисловий комплекс, який переживае певн структурш перетво-рення з моменту набуття Украшою самостшносп. Виз-начення тенденцш розвитку ринку нерухомосп Укра!-ни, а саме Придшпровського регiону, потребуе окре-мого до^дження.
Мета статп—розглянути тенденци розвитку ринку нерухомосп Укра!ни та прибутковiсть залучення кошт^в iноземних iнвесторiв у цей сектор економши.
Одним з найбiльш привабливих та прибуткових секторiв економiки регюну та Укра!ни взагалi е ринок нерухомосп.
Керований розвиток регiону передбачае певнi програми економiчного та сощального розвитку. До Приднiпровського регiону юторично належать Запор-iзька та Дшпропетровська обласп, як завдяки великому промисловому потенцiалу, високому науково-технчному потенщалу входять до швестищйно-приваб-ливих регiонiв Укра!ни.
Слiд визначити, що Запорiзька область знаходить-ся серед лiдерiв iз залучення прямих шоземних швес-тицш. В економiцi працюе 7% загального обсягу прямих шоземних швестицш Укра1ни, що дозволяе Запорiзькiй обласп посiдати четверте мтсце серед регюмв Укра1ни.
В умовах росту економши швестици в нерухомiстъ — справа дуже перспективна i прибуткова, але багато в чому — ризикова.
Ринок нерухомосп — це не тшьки житло, але й офiси, готелi, магазини, складськ й виробничi при-мщення, гаражi, спортивно-розважальн комплекси, iншi об'екти нежилого фонду. Звичайно всi щ об'екти, призначенi для виробництва, торпвл^ сфери послуг тощо, iменують единим термшом — «комерцшна не-рухомють», припускаючи тим самим, що основне при-значення li — одержання прибутку [1].
Положення в секторi комерщйно! нерухомост! значною мiрою залежать вiд «ктмату» в державi й сустльств^ вiд змiн законодавства й политики. При-буток залежить ввд тако! величезно! кшькосп рiзних чиннишв, одне перерахування яких може зайняти не одну сторiнку. Починаючи ввд мiсця розташування i
призначення конкретного об'екта, до порядносп i за-повзяxливостi майбутнiх орендарiв. Переустаткування тдвалу в iнтернет-кафе — це одна ¡^^¡я... А переустаткування колишнього хлiбного магазина в бутик — це вже зовим iнша iсторiя. Висновки, що напро-шуються тд час розгляду кожно! з них, зовам не обо-в'язковi для шших iсторiй. 1ншими словами, вкладення засобiв у комерцiйну нерухомiсть припускае наявшсть вiдповiдних знань, а також ретельно пророблених планiв з И ефективного використання. Але i цього в багатьох випадках буде недостатньо. Якщо об'ект пре-стижний (наприклад, готель високого чи класу бiзнес-центр), то потрiбнi величезн засоби. Для 1хньо1 мобь лiзацil необхвдш фахiвцi, вiдповiдна iнфраструктура, органiзацiя, а головне — чпта «правила гри», упев-нешсть iнвесторiв, що й через багато рошв щ правила не змiняться в гiрший бш. Усi щ питання е не тальки складними, але й делшатними. Наприклад, рiзке ско-рочення виробництв у центрi Киева й використання територш, що звiльнилися, для офюних центрiв i го-телiв, далеко не у вах киян викликае захват. I переклад квартир, розташованих на першому поверсi, у нежилий фонд теж не ва схвалюють. Але обговорю-вати й осмислювати подабш проблеми потрiбно; осюль-ки без цього важко змiнити стереотипи багатьох киян; важко залучати вагомi iнвестицil в комерцшну неру-хомiсть [2]. Деяк з цих проблем обговорювалися на м1жнароднш конференци «Нерухомiсть в Укра1ш: 1нве-стици. 1потечне кредитування. Кив 18—19 листопада 2006 р.». В^азу пiдкреслимо головне: сумнiвiв у при-вабливосп Киева i його ринку нерухомосп для вкладення засобiв нашi представники на конференци не почули. Немае !х i в тезах доповiдей. Зате е чимало упшних слiв про Ки!в. Ось слова одного з керiвникiв Головного керування будiвництва, архттектури й дизайну мiського середовища м. Киева Андрiя Мирго-родського: «Ки!в сьогодн — найщкавший будiвель-ний майданчик серед уах радянських кра!н. Я абсолютно переконаний у цьому, оскшьки володто дани-ми про прибутковiсть i вартiсть iнвестицiй у рiзних мютах. Думаю, що таку тенденцто ми не втратимо ще рошв п'ять...». Особливо пiдкреслювалася приваб-ливiсть сектора комерщйно! нерухомосп. Наприклад,
Таблиця 1
Порiвняльна таблиця строюв окупносп npoeKTÏB комерцшно'1 нерухомосл
Вид нерухомосп Строк окупност1 в Укршш Строк окупносп в Сврот
Торгова 3-5 роюв 10-15 роюв
Офкна 5-8 роюв 12-15 роюв
Готельна 7-12 роюв 14-16 роюв
Складська 8-15 роюв 15-17 роюв
голова правлiння iнвестицiйноl компани «ХХ вж» Лев Парцхаладзе заявив: «Зараз прибутковють ринку не-рухомост в Укршш дуже приваблива. За оцшкою мiжнародних фахiвцiв прибутковiсть комерщйно! не-рухомост тут досягае 60% залежно вiд якост проекту i сегмента нерухомостi з урахуванням входу i виходу з бiзнесу» [3].
Одночасно доходи девелоперов в Укра!ш значно вищ^ шж у багатьох iнших европейських кра1нах. 1но-земн доповiдачi не заперечували подiбнi заяви, хоча й вщзначали багато труднощiв для припливу iнвестицiй з-за кордону. Але, навгть не дивлячись на щ труднощi, iноземнi iнвестори приходять у Кив з дуже солщними грошима й великими планами. Причому спрямову-ються вони насамперед у сектор комерщйно! нерухомосл, вважаючи його бiльш надiйним мiсцем для роз-мщення капiталiв. Наприклад, Rizzy Andani, що скромно представився як «Investore», затверджував, що «... при вах складнощах, комерщйна нерухомють за-лишаеться набагато надiйнiшою, шж житлова нерухомють». Поки, зважаючи на все, основну увагу шо-земн iнвестори придiляють торгово! нерухомост [4].
Основнi причини тако! орiентацil, на наш погляд, таш: попит в Укра!ш (i особливо в Киев^ на сучасну торгову нерухомють ютотно перевищуе пропозищю; могутшм шоземним корпоращям, що створили тор-говi центри i мережi по усьому свiтi, набагато про-спше й легше створювати в нас супермаркети, шж впчизняним бiзнесменам; наскшьки нам вщомо, створення мережi супермаркетов у регюнах, де конкурентов не так i багато, а економша й купiвельна спроможнють населення зростають, вiдповiдае стратегiчним планам цiлого ряду корпоращй; вигода вiд подiбних вкладень. Найбiльше наочно цю вигоду можна ввдчути, порiвню-ючи ефективнють фшансових вкладень у рiзних кра1-нах. Ось порiвняльна таблиця термiнiв окупносп про-ектiв комерщйно! нерухомосп в Укра!ш й у Сврот, що була наведена в доповщ директора девелопменсь-ко! фiрми «Castle Development» В. Кирилко [5].
Тому торгова експансiя iноземних фiрм в Укра!ш
дуже помгтна. I це ввдзначали доповiдачi. За словами Л. Парцхаладзе, зараз заповнити втьний сегмент квап-ляться так фiрми i ToproBi мережi, як Патерсон, Metro Cash & Carry, Billa, Spar. I не -ильки вони. Заявили про свое бажання прийти на ринок: IKEA, VP Market, Hit, Migros, Пятерочка. У наступному ешелон доповвдач oчiкуе ще «бтьш сильних гравщв» — Ашан, Carrefour, Wall Mart i iн.
Схоже, що вгтчизняш торговщ поступаються по-зицiями свгтовим корпоращям. I це дуже засмучуе. Але, з iншoгo боку, якщо свiтoвi корпораци прагнуть будувати в Киевi супермаркети, то, значить, вipять у поспйне зростання дoхoдiв наших громадян. Може, i громадянам Украши настав час вкладати засоби в по-дiбну неpухoмiсть!? А то адже спохватимося, коли на-вколо будуть одн iнoземнi вивiски. I це стосуеться не тальки супермаркетов, але й гoтелiв, oфiсних цет^в. Зaтpебувaнiсть е скpiзь. I вшьш кaпiтaли, що мають нaмip прийти сюди, схоже, е дуже ютотш. От слова «Investore» Rizzy Andani: «Потенщйна юльюсть швес-тopiв величезна, але для 1хнього залучення необхвдш iнвестицiйнi шститути, що змогли б до мшмуму зни-зити ризик iнвестицiй. Багато iнвестopiв, що бачать привабливють украшського ринку нерухомосп, бояться вкладати наявн кошти через бюрократичн пере-шкоди i полггичну нестaбiльнiст, що спостер^аеться».
У бтьшосп окремо взятих вiтчизняних iнвестopiв зaсoбiв для pеaлiзaцiï дорогих проектов поки немае. Так, може, е нагода згадати слова «разом нас багато, нас не подолати»... Може, варто обговорити нам шляхи створення акщонерних товариств, що займаються будiвництвoм висококласних гoтелiв, oфiсних i торп-вельно-розважальних кoмплексiв!? Тим бшьше, що й у нaшoï влади е aмбiцiйнi плани щодо освоення дуже некволих теpитopiй у ценр Киева й уздовж Дшпра (насамперед — заводських i промислових теригорш). А в мiстaх-супутникaх Киева, напевно, знайдуться мiсця для створення оптово-дистриб'юцшних центр iв, opiентoвaних не тальки на Кив i Укpaïну, але й на irnmi кpaïни. Уже якщо ми вкладаемо мiльяpди в розвиток
транспортних мапстралей i в Борисшльський аеропорт, якщо ми перетворюемо Ки!в у мiжнародний транс-портний вузол, то настав час вводити у свiй лексикон i свiдомiсть так1 термiни, як «лопстична нерухомiсть» (тобто оптово-дистриб'ющйн! центри, що перерозпо-дiляють потоки товарiв). Як свiдчить свiтова практика, так1 центри дають не тгльки ютотний прямий прибу-ток, але i змiнюють у кращий бiк шфраструктуру щлих регiонiв, створюють додатковi робочi мiсця. Та й по-датки вiд них надходять дуже солвдш. Щоб було зро-зумiло, про що мова, наведемо такий приклад. КвГти з усього свiту вечiрнiми i нгчними авiарейсами пере-возять спочатку в Амстердам, там продають на спец-iалiзованому ринку, а вдень лГтаками й автотранспортом розвозять по усьому свiтi оптовим покупцям. I Амстердам, зважаючи на все, мае з усього цього непоган! доходи [5]. Отож, якщо подивитися на карту, Ки!в i Бориспшь знаходяться на дуже перспективному свгтовому перехресп, i при вщповщному полГти-ко -економiчному прагненн! могли б стати опорною точкою у свгтовому перерозподш товарно-вантажних потоков. Нехай, не квiтами. А, наприклад, апельсинами г валянками (для початку). А далi й !нш товари з'являться. Але мри мрГями. Плани повинн! грунтува-тися на облГку реалш, обл!ку свГтового досв!ду, а та-кож на створенш сприятливого Гнвестищйного кл!ма-ту Г стабшьно! законодавчо! бази. Тому зараз велика увага прид!ляеться аналГзу особливостей вГтчизняно! законодавчо! бази, що регламентуе вщносини в галуз! нерухомосп [8].
Висновки, що вщносяться до комерщйно! нерухомосп, досить неоднозначн! (ут!м, як Г сама законо-давча база). Основна проблема носить принциповий характер: неврегульован!сть земельних питань. Вкла-дати грош! в об'ект, що знаходиться на «чуж!й» чи на «неведомо чий» земл!, — справа в багатьох випад-ках, м'яко говорячи, сумшвна. Але це лише один аспект проблеми. Ввдсутшсть прав на землю дуже ут-руднюе одержання кредитив. I це при тому, що мало в кого вистачае власних грошей для створення рентабельного об'екта комерщйно! нерухомостг Тому без кредитив нов! об'екти комерщйно! нерухомосп або просто не створюються, або створюються по типу пол-Гетилено-фанерних закусочних в узбГччя дороги. У свт ж типовий сценарш буд!вл! будь-якого об'екта нерухомосп на «сво!й земл!» приблизно такий. П!д заставу земл! банк видае кредит на котлован Г фундамент. Пюля закгнчення першого етапу, банк тд заставу земл! з фундаментом видае бшьш солщний кредит (наприклад, на будГвлю перших двох поверхГв). Потгм тд заставу всього цього видае ще бшьший кредит. I так до того моменту, поки об'ект не буде цшком побудо-ваний, обладнаний Г не почне приносити прибуток. Тобто, маючи в приватнгй власносп землю, можна за до-помогою банкгвських кредипв побудувати й обладна-
ти дуже дорогий об'ект. При цьому Г банк мало чим ризикуе, оскгльки в будь-який момент часу вартють застави пор!вняна з величиною кредиту [1].
Правова неврегульовашсть багатьох земельних вГдносин — не едина проблема. С ще, на жаль, вели-чезна маса Гнших проблем Г перешкод, що ютотно ут-руднюють участь швесторГв (Г впчизняних, Г Гноземних) у будавництв! й експлуатаци дорогих об'екпв комерцш-но! нерухомосп. ПерелГчити вс! проблеми ми, природ-но, не беремося. Але деяк!, досить ютотн!, постараемо-ся прокоментувати [8]. Схоже, що законодавча Г центральна виконавча влада поки не дуже розумгють не-обхвднють створення механ!зм!в, що дозволяють кон-центрувати засобу дрГбних !нвестор!в у рГзних секторах комерщйно! нерухомосп. Та й ки!вська мюька влада, схоже, не схильна розглядати сотн! тисяч стввпчиз-никгв, що мають невелик! нагромадження, як потенцш-них !нвестор!в сво!х амб!ц!йних проектгв. Чомусь чека-ють, що з'явиться хтось, хто от так запросто викладе кглька десяткгв мшьйошв у п'ятиз!рковий готель. Не-вже мюька влада (разом !з близькими до них комерц-шними структурами) сама не може розробити вадповадш проекти ! необхгдн! обгрунтування! ? I цими проектами-обгрунтуваннями залучити грош! киян. I не тгльки !х. Понесуть грош! кияни, напевно, з'являться й численш девелопери (тобто компан!!, що !н!ц!юють ! супровод-жують будгвельн! проекти на вс!х етапах в!д проекту-вання до експлуатаци). I стануть ц! девелопери вклада-ти сво! грош! в ки!вську нерухомють. А також будуть залучати (в усьому св!т!!) грош! банкгв, страхових ком-пангй, пенсшних фонд!в... Тим бгльше, що т! сам! шу-кають, де б над!йно ! з вигодою розмютити на довг! роки сво! мшьярдн! резерви. Природно, солщн! швес-тори кому завгодно грош! не дов!рять.
Девелопери повинн! бути солщними, з вщомим свГтовим !м'ям. От що з цього приводу тдкреслю-вав на конференщ! Rizzy Andani: «Важливо, хто вис-тупае !н!ц!атором проекту: переваги в сформованих девелоперских команд, що мають ютор!ю устху. Справа в т!м, що ризики, з якими зштовхуеться !нве-стор на раннгх стадГях проекту, завжди мають спе-циф!ку, через що ! не тдлягають детально! систематизации Тому визначальним чинником е репутащя ко-манди... У випадку роботи з «новим» партнером, !нве-стування в проект, як правило, виробляеться на бшьш тзшх стад!ях». Ц! слова можна сприймати як раду ки!вськ!й влад! ! в!тчизнян!й ф!нансово-промислов!й ел!т! самим починати роботу над проектами дорогих об'ектГв. Солщш шоземш каттали прийдуть до нас лише п!сля того, як будуть складен!, погоджеш й зат-верджен! вс! необх!дн! документи, коли буде впев-нен!сть, що все законно, що спроби призупинити, пе-реглянути, дати зворотний хщ ! т. д. у майбутньому не виникнуть. Але й цього мало. Побудувати великий об'ект — це лише частина справи. Цим об'ектом
необхвдно буде грамотно керувати. I через рш, 1 через десять, 1 через сто рошв. Тобто, починаючи будь-яку кампашю 1з залучення 1нвестор1в, необхщно чгтко розписати вс нюанси, зв'язаш з керуванням об-ектом, з одержанням прибутку i див1денд1в. Наймен-ший «котйчаний» сумшв — 1 1нвестицИ зменшують-ся на мшьйони... Саме тому основне фшансування дорогих об'екпв нередко починаеться лише на етат, коли утворене зв'язування «швестицшна компашя» + «керуюча компашя». Вважаеться, що тальки в цьо-му випадку швестищйш ризики можуть бути м1н1м1зо-ванг Наявнють под1бного зв'язування дозволяе зас-трахувати об'ект майже на повну вартють, а також знайти «крайнього» при невиконанш зобов'язань 1 компенсувати збитки. Ц обставини в багатьох ви-падках е визначальними для р1зного роду пенсшних, страхових 1 сощальних фонд1в, коли основною ви-могою е над1йн1сть розмщення засоб1в. На жаль, Ук-ра!на ще не на том р1вн1, щоб ввдповедати цим стандартам, але йдемо ми саме в цьому напрямку. Правда, повшьно. Тому свгтов1 швестори, хоча й ввдзна-чають привабливють нашого ринку нерухомосп, але поки бояться робити серйозш вклади, обгрунтовано побоюючись законодавчих пробшв, бюрократичних перешкод, пол1тично! 1 сощально! нестабшьностг Отже, основна над1я зараз на вгтчизняних 1нвестор1в, причому на р1зних, ввд «ол1гарх1в» до старих, що збе-р1гають грош1 на похорон. От утворяться зараз пенсшш фонди, що акумулюють грош^ як необхвд-но буде виплачувати через багато рошв.
Комерцшна нерухомють—цлком пдне розмщен-ня под1бних засоб1в. I це не тшьки в нас, але 1 в усьому свт. До реч1, 1 банки в усьому свт вкладають частину сво!х засоб1в у велик! торгов! й офюш центри (що кр1м усього шшого дозволяе !м брати участь у керуванш, а також «ненав'язливо» залучати до сво!х кл1ент1в час-тину орендар1в). Але особлива над1я зараз на сотш ти-сяч «простих» людей, що думають, куди б прибудувати сво! заощадження. Правда, для мобшзацп подабних засоб1в необхвдно проробити досить складну тдготов-чу роботу, зв'язану з розробкою зрозумлих 1 приваб-ливих проекпв, а також формуванням в1дпов1дно! сус-пiльноi думки. Але саме тут у кшвсько! влади е так! серйозш козир1 й важел^ як земельш ресурси, особливо поруч 1з Дшпром, а також на територ1ях промзон у центр1 Киева. Трьох-, чотирьох- 1 навгть п'ятиз1рков1 готел1 там були б щлком доречш. З огляду на поспйно зростаючий 1нтерес до нашо! кра!ни, можна прогнозу-вати, що при ввдповщнш роз'яснювально-захоплюючш 1 оргашзащйшй робота багато людей уклали б у подабш проекти сво! кровш. I, напевно, не прогадали б.
Таким чином, для створення сприятливого шве-стиц1йного кл!мату, його стабшзацп, потр!бен час, що буде сприяти розвитку м!жнародного !нвестиц1йного спiвробiтництва.
Лiтература
1. Економжа нерухомост : пiдручник // А. М. Асаул, I. А. Брижань, В. Я. Чевганова. — К. : Лiбра, 2004. — 304 с. 2. Формування ринку землi в Укра!ш // В. П. Галушко, Ю. Д. Бшик, А. С. Данилен-ко та ш за ред. А. С. Даниленко, Ю. Д. Бшина. — К. : Урожай, 2002. — С. 95. 3. Секюритизащя у сферi програм фшансування буд!вництва // Фiнансовий ри-нок Укра!ни. — 2006. — № 8 (22). — С. 26. 4. «1нве-стицiйнi фонди на ринку комерцшно! нерухомосп» // Фшансовий ринок Укра!ни. — 2005. — №3 (17). — С. 28. 5. Статистичний щорiчник Укра!ни на 2003 рш. — К. : Державний комiтет статистики Укра!ни, 2004. — 568 с. 6. Статистичний щорiчник: Запор-iзька область в 2003 рощ. — Запорiжжя : Запорiзьке обласне yправлiння статистики, 2004. — 231 с. 7. Статистичний щорiчник: Запорiзька область в 2005 рощ / за ред. Головешка В. П. — Запорiжжя : Головне уп-равлшня статистики в Запорiзькiй обласп, 2006. — 508 с. 8. Указ Президента Укра!ни «Про заходи щодо полшшення iнвестицiйного ктмату в Укра!ш» № 512/ 2007 вад 12.07.2007 р. // Урядовий кур'ер. — 2007. — № 136. — С. 57—58.
Шарова С. В. Проблеми швестицшнот актив-ност зарубiжних rnBecropiB з питань використан-ня та розвитку нерухомост Укратни
В робот! розглянуто тенденцi! розвитку ринку не-рyхомостi репону. Визначено, що одним з головних напрям!в розвитку повинно стати пожвавлення !нно-вацшно-швестищйно! д!яльносп та залучення коштов шоземних швестор!в у нерухомють Укра!ни.
Ключовi слова: швестищ!, ринок нерухомосп, фактор часу.
Шарова С. В. Проблемы инвестиционной активности зарубежных инвесторов в вопросах использования и развития недвижимости Украины
В работе рассмотрены тенденции развития рынка недвижимости региона. Определенно, что одним из главных направлений развития должно стать оживление инновационно инвестиционной деятельности и привлечение средств иностранных инвесторов в недвижимость Украины.
Ключевые слова: инвестиции, рынок недвижимости, фактор времени.
Sharova S. V. Problems of investment activity of foreign investors are in questions of the use and development of the real estate of Ukraine
Progress of market of the real estate of region trends are in-process considered. Certainly, that a revival innovative of investment activity and bringing in of facilities of foreign investors must one of main directions of development become in the real estate of Ukraine.
Key words: investitions, housing market, time factor.
