CC BY
14
12. Калач Г.М. Роль фондового ринку в акумуляци й перерозподт1 фЫансових ресурав в реальний сектор економки / Г.М. Калач // ФЫанси УкраТни. - 2008. - №9.- С. 62-69.
13. Петруня Ю.6. Непрофеайы суб'екти ринку акцм УкраТни / Ю.Е. Петруня. - К.: Т-во «Знання», КОО, 1999. - 262 с.
14. Суслов О.П. Програмно-цтьове управлЫня: аспекти моделю-вання / О.П. Суслов, В.А. Вишневська. - К.:3нання, 1998. - 115 с.
15. Терещенко Г.М. Проблеми та перспективи розвитку нацюналь-ноТ депозитарноТ системи як складовоТ фондового ринку УкраТни / Г.М. Терещенко // ФЫанси УкраТни. - 2006. - №10. - С. 86-95.
УДК 336.77:332
0.0. ЛЯХОВА,
к.е.н, доцент кафедри банювських ¡нвестицм, Ки1'вський нацональний економ1чний университет iм. Вадима Гетьмана,
Д.М. ЛАУЖИНА,
мапстр, Кивський нацональний економiчний умверситет iM. Вадима Гетьмана ■■ ■
Тенденци розвитку шотечного кредитування комерцшноК' нерухомост
в УкраКш
У статт'1 визначено правов'1 передумови розвитку 'шотечного кредитування комерцйноi нерухомост в УкраМ. Проанал'зовано ^яль^сть банюв на потечному ринку комерцйно! нерухомост У крайни та хн програми комер-цйноi iпотеки, виокремлено особливост'1 та проблеми iX ^яльносл. Окреслено напрями розвитку потечного кредитування комерцйноi нерухомост в УкраМ.
Ключовi слова: iпотечне кредитування комерцйноi нерухомостi, д^яль^сть банюв на iпотечному ринку, програми комерцйно1 '¡потеки бан^в, перспективи iпотечного кредитування комерцйно1 нерухомосл.
В статье определены правовые условия развития ипотечного кредитования коммерческой недвижимости в Украине. Произведен анализ деятельности банков на ипотечном рынке коммерческой недвижимости Украины и их программы коммерческой ипотеки, выделены проблемы деятельности банков. Представлены преимущества и недостатки использования схем ипотечного кредитования коммерческой недвижимости для заемщиков и кредиторов. Также представлены направления развития ипотечного кредитования коммерческой недвижимости в Украине.
Ключевые слова: ипотечное кредитование коммерческой недвижимости, деятельность банков на ипотечном рын ке, про грам мы ком мер че ской ипо те ки бан ков, перспективы ипотечного кредитования коммерческой недвижимости.
The article is devoted to legal issues of commercial real estate mortgage lending development in Ukraine. It examines banks activity at the Ukrainian commercial real estate mortgage lending market and highlights theirchallenges. The authors carried out comparative analysis of different banking programs of commercial real estate mortgage lending in Ukraine. Also and disadvantages of using commercial real estate mortgage lending schemes by borrowers and creditors where considered. The article sum-
maries commercial real estatemortgage lending perspec-tivesin Ukraine.
Keywords: commercial real estate mortgage lending, banks activity at commercial real estate mortgage lending market, commercial real estate mortgage lendingper-spectives.
Постановка проблеми. Незважаючи на те що вщносини ¡потеки в УкраТн виникли ще у XVII столггп, а система ¡потечного кредитування започаткувала свое функцюнування з початком створення вщповщно'1'законодавчо'1'бази, зокрема прийняттям закоыв УкраТни «Про ¡потеку», «Про ¡потечне кредитування, операци з консолщованим ¡потечним боргом та ¡потечн сертифкати», «Про заставу», проте дос спосте-ргаеться стриманий розвиток ринку ¡потечного кредитування комерцмноУ нерухомост в УкраМ
Aналiз досл'!джень та публкацш з проблеми. Питан ням визначення проблем та перспектив розвитку ¡потечного кредитування займалося багато втизняних та заруб^них дослщниюв, зокрема А.Д. Бухаревич, В. Кудрявцев, Т.П. Каблук, М.Я. Дем'яненко, М.М. Федорова, О.1. Костюкевич, Я.М. ШалУова, С. Волкова, О.В. Жук, Н. Грищук, О.П. Нюерська, 1.В. Пастернак, О.Т. Евтух, О.О. Холява та багато ¡нших. Але на сьогодн ще залишаються недостатньо вивченими пи-тання щодо перспектив розвитку ¡потечного кредитування комерцмноУ нерухомост в УкраМ
Метою статт'1 е дослщження перспектив розвитку ¡потечного кредитування комерцмноУ нерухомост в УкраУ. Дося-гнення поставлено! мети е можливим через послщовне ви-р0ення таких завдань: вивчення правових передумов розвитку ¡потечного кредитування комерцмноУ нерухомост в УкраУ, анал^ дтльност банювських установ на ¡потечному ринку комерцмноУ нерухомост УкраТни, виокремлення проблем окресленого напряму ¡потечного кредитування в Укра-У та пропозицм щодо пожвавлення його розвитку.
68 Формування ринкових вщносин в УкраУн № 3 (154)/2014
© 0.0. ЛЯХОВА, Д.М. ЛАУЖИНА, 2014
Виклад основного материалу. Пpoмиcлoвa тa кoмеpцiйнa неpyxoмicть е вaжливим cектopoм pинкy неpyxoмocтi Укpaïни. Paзoм iз тим чеpез вплив piзнoгo poдy фaктopiв poзвитoк ^o-га cектopy cyпpoвoджyeтьcя нaвiть бiльш cyпеpечливими тен-денцiями, нiж poзвитoк pинкy неpyxoмocтi в цiлoмy [1 ].
^ичини цьoгo пoлягaють, зoкpемa, в тому, |щ| нa зaгaль-нoдеpжaвнoмy piвнi ocнoвнa yвaгa зocеpедженa нa ^тент pинкy житлoвoï неpyxoмocтi, poзвитoк ягага пoв'язyeтьcя з вaжливим зaвдaнням зaбезпечення нacелення житлoм i ви-piшення вiдпoвiдниx coцiaльниx пpoблем, якi мaють тенден-цiю дo зaгocтpення й oтpимyють шиpoкий cycпiльний pезo-нaнc. Ùo ж cтocyeтьcя мети oнoвлення ocнoвниx зacoбiв, якa тaкoж визнaчaeтьcя як oдин з пpiopитетiв мaкpoекoнo-мiчнoï пoлiтики деpжaви, тo в цьoмy кoнтекcтi пpoмиcлoвa тa кoмеpцiйнa неpyxoмicть poзглядaютьcя як пacивнa чacткa ocнoвниx зacoбiв, якiй вiдвoдитьcя дpyгopяднa poль.
У дaний чac нa pинкy cпocтеpiгaeтьcя пoпит нa пoкyпкy кoмеpцiйнoï неpyxoмocтi зa iпoтечними пpoгpaмaми, aле вiдчyвaeтьcя дефiцит пpoпoзицiй. Iпoтечниx пpoгpaм для ку-пiвлi кoмеpцiйнoï неpyxoмocтi мaлo, i, як пpaвилo, цi кpедити нaдaютьcя нa теpмiн дo деcяти poкiв.
Haбaгaтo бтьше пpoпoзицiй з фiнaнcyвaння пiд зacтaвy вже нaявнoï y влacнocтi кoмеpцiйнoï неpyxoмocтi. Cтaвки зa тaкими пpoгpaмaми мoжнa пopiвняти зi cтaвкaми зa пpoгpaмaми фе-дитyвaння пiд зacтaвy втopиннoгo житлa, щo пеpебyвae y влac-нocтi пoзичaльникa (вiд 12% для феди™ y дoлapax, вщ 14% -y гpивняx]. ^и зacтaвi кoмеpцiйнoï неpyxoмocтi бaнки poблять бiльший диcкoнт пpи poзpaxyнкy мaкcимaльнoï cyми кpедитy: пpи зacтaвi втopиннoгo житлa зaпpoпoнyють 70-80% вiд oцiн-нoï вapтocтi зacтaвленoгo oб'eктa неpyxoмocтi, a пpи зacтaвi га-меpцiйнoï неpyxoмocтi вcьoгo 50-60% вiд oцiннoï вapтocтi.
Caме вiдcyтнicть eдиниx cтaндapтiв тa нaявнicть безлiчi пpoтиpiч тa неyзгoдженocтей зaкoнoдaвчиx нopм oбyмo-влюють непpoзopicть cxем кpедитyвaння, зacтocoвyвaниx нa пpaктицi. Зa великим paxyнкoм, юнугс^ нa cьoгoднi зaкo-нoдaвчi ai<™, якi pеглaментyють питaння iпoтечнoгo феди-тyвaння кoмеpцiйнoï неpyxoмocтi, не ттьки не cпpияють йoгo poзвиткy i вдocкoнaленню, a, нaвпaки, чacтo пpизвoдять дo cклaднoщiв йoгo пpaктичнoгo зacтocyвaння.
Haведемo кiлькa яcкpaвиx пpиклaдiв, !o cвiдчaть пpo не-дocкoнaлicть зaкoнoдaвcтвa i нaявнicть icтoтниx cyпеpечнo-стей в pегyлювaннi пopядкy iпoтечнoгo кpедитyвaння.
Taк, y чacтинi 1 CTarri 575 Цивiльнoгo кoдекcy Укpaïни ^тега визнaченa як oкpемий вид зacтaви. Пpи цьoмy зaкo-ни Укpaïни «Пpo iпoтекy» тa «Пpo зacтaвy» пo-piзнoмy pегy-люють питaння щщдо тoгo, чи мoже пpaвo opенди виcтyпaти пpедметoм зacтaви. Cтaття 5 Зaкoнy Укpaïни «Пpo iпoтекy» пеpедбaчae, щo пpaвo opенди неpyxoмoгo мaйнa мoже ви-cтyпaти пpедметoм ^теки. Cтaття 49 Зaкoнy Укpaïни ^po зacтaвy» [2] poзкpивae питaння зacтaви мaйнoвиx пpaв, aле не пеpедбaчae тaкoгo пpедметa зacтaви, як пpaвo opенди, a дoпycкae мoжливicть зacтaви лише пpaвa вимoги як oкpе-мoгo виду мaйнoвиx пpaв [3].
Tyr ми мaeмo cпpaвy з неузгадженютю нopм, якa неpiдкo ви-кликae тpyднoщi пpи ïx пpaктичнoмy зacтocyвaннi. Зoкpемa, деякi нoтapiycи не визнaють пpaвa opенди в ят^т пpедметa iпoтеки тa вiдмoвляютьcя зaвipяти пoдiбнi iпoтечнi дoгoвopи. Taкy пoзицiю вoни пoяcнюють тим, щo пpaвo opенди, вiдпoвiд-нo дo Цивiльнoгo кoдекcy, не е мaйнoвим пpaвoм, тoмy не мo-же вiдчyжyвaтиcя i, вiдпoвiднo, пеpедaвaтиcя в ™теку. ^ед-метoм iпoтеки мoже бути пpaвo зaбyдoви Hyœoï земельнoï дЬ лянки (cyпеpфiцiй], яке, нa вщмну вiд пpaвa opенди, мoже бути пpoдaне aбo iншим cпocoбoм вщчужене тpетiм ocoбaм.
Kpiм тoгo, зaкoнoдaвcтвoм чiткo не визнaченo ocoбливocтi тaкoгo пpедметa iпoтеки як oб'eктa незaвеpшенoгo бyдiвниц-твa, який пеpедбaчений Зaкoнoм Укpaïни «Пpo iпoтекy» [4]. Eдинoю yмoвoю для нaдaння тaкoгo oб'eктa в iпoтекy, згiднo cтarтi 5 вкaзaнoгo зaкoнy, е дoкyментaльне пiдтвеpдження iпoтекoдaвцем йoгo пpaвa нa oтpимaння 1'м в мaйбyтньoмy вiдпoвiднoгo дoбyдoвaнoгo oб'eктa. Змiни, внеcенi в гpyднi 2005 poкy в Цивiльний гадека пеpедбaчaють мoжливicть yклaдення дoгoвopiв нa пpедмет oб'eктa незaвеpшенoгo бу-дiвництвa нa пiдcтaвi зapеecтpoвaнoгo пpaвa влacнocтi нa тa-кий oб'eкт. У зв'язку з цим Цивiльний гаде^ пеpедбaчae, щo opгaн, який здманюе деpжaвнy pеecтpaцiю пpaв нa неpyxoме мaйнo, здiйcнюe тaкoж pеecтpaцiю пpaвa влacнocтi нa oб'eкт незaвеpшенoгo бyдiвництвa нa пiдcтaвi дoкyментiв, щo пщ-твеpджyють пpaвo влacнocтi aбo кopиcтyвaння земельнoю дЬ лянкoю для бyдiвництвa oб'eктa неpyxoмoгo мaйнa, пpoект-нo-кoштopиcнoï дoкyментaцiï, a тaкoж дoкyментiв, !o мicтять oпиc oб'eктa незaвеpшенoгo бyдiвництвa. Ha жaль, нa пpaкти-ц дaнa нopмa не дie, i pеecтpyючi opгaни чacтo вiдмoвляють y pеecтpaцiï пpaвa влacнocтi нa «недoбyдoвy». Toмy зaлишaeть-cя oпеpyвaти oб'eктaми незaвеpшенoгo бyдiвництвa чеpез ïx визнaчення як бyдiвельниx мaтеpiaлiв.
Haведенi вище пpиклaди е лише мaлoю чacтинoю icнyю-чиx нa cьoгoднi тpyднoщiв y cфеpi кoмеpцiйнoï iпoтеки, o6-yмoвлениx неyзгoдженicтю нopм piзниx нopмaтивниx aктiв, якi пpямo aбo пoбiчнo pегyлюють oпеpaцiï нa pинкy iпoтечнo-гo кpедитyвaння.
Oчевиднo, щo бaнкipи не люблять pизикyвaти i пoбoюють-cя «вaжкиx yгoд», як пpaвилo, бaнки не пpaгнyть poзкидaти-cя гpoшимa, a чекaють плaтocпpoмoжниx ^ен™, пpoпo-нуючи 'м cтaндapтнi yмoви. У нaшiй кpaïнi пoки !o кoмеpцiй-нa iпoтекa - дoля великиx кoмпaнiй, щo не мaють певнoï фi-нaнcoвoï cтaбiльнocтi i гapaнтiй, a бaгaтo пoтенцiйниx ^ен-тiв пpocтo iгнopyютьcя.
Taк, cьoгoднi в Укpaïнi дie чимaлo пpoгpaм iпoтечнoгo кpе-дитyвaння для кyпiвлi кoмеpцiйнoï неpyxoмocтi, aле пpи ^o-му icнyють poзбiжнocтi, щo cтocyютьcя нaпoвненocтi пpo-дyктiв. Poзглянемo деильга бaнкiвcькиx пpoгpaм, якi безпo-cеpедньo е пpoдyктaми кoмеpцiйнoï iпoтеки.
Програма «Комерцйна iпотека» в Укрешмбанку [5]:
«Koмеpцiйнa moTOra» - це федит, нaдaний Укpекciмбaн-гам cyб'eктaм мaлoгo тa cеpедньoгo бiзнеcy для пpидбaння oб'eктiв неpyxoмocтi з метою poзшиpення aбo ведення нo-
вого б1знесу. Метою «комерцмноУ ¡потеки» е також полт-шення умов бiзнесу (наприклад, покупка офюу або збть-шення площ пщ офiс). Tермiн кредитування для фЫансуван-ня офiсниx, торговельних та готельних будiвель становить до 10 роюв, до 7 рокiв - ¡ним об'екти фiнансування. Ставка в нацюнальнм валютi вiд 19,5%. Програма «Комерц/йна ¡потека» в ипЫегБа/Вапк [6]: Tермiн кредитування - до 120 мюя^в, тобто до десяти роюв. Валюта кредиту - гривня. МУмальна сума, на яку ви-даеться кредит, - 120 тис. грн., а максимальна сума кредиту розраховуеться вiдповiдно до фЫансових показникiв бiз-несу позичальника. Kомiсiя за надання кредитних коштiв становить 1% вщ суми кредиту. Схема погашення класич-на, iндивiдуальна.
Проценты ставки - вщ 21,06% рiчниx (плаваюча ставка). Плаваюча процентна ставка встановлюеться банком ¡з ви-користанням (ЛЯй (iндикативна ставка «УкраУнський ¡ндекс ставок за депозитами фiзичниx оаб» у гривнi на строк 6 мЬ сяцiв з виплатою процен^в в кiнцi строку) та фксованоУ маржi банку, що переглядаеться чотири рази на рк. Програма «Комерц/йна /потека» уВТБ Банку [7] У рамках кредиту ВТБ Банку на придбання комерцмноУ неруxомостi можна придбати нежитлову нерухомють офю-ного та торгового призначення, нерухомють рекреацмного призначення, виробничу i складську нерухомють, готел^ га-ражi (паркiнги), земельн дiлянки, eдинi майновi комплекси, комплекси автозаправних станцм та ¡н.
Основна мета кредиту: придбання комерцiйноí нерухомо-стi на вторинному ринку, рефЫансування кредиту в ¡ншому банку. Максимальна сума кредиту складае 10 млн. грн. ТермЫ кредиту до 60 мюяцв, тобто до 5 роюв. Валюта кредиту: гривня, росмський рубль, долар США, евро.
Споаб видачi кредиту: термiновий кредит, невщновлю-вальна кредитна лiнiя. Погашення кредиту: ануУтетними платежами або щомюячно рiвними частинами. Tермiн вибiрки транилв за невiдновлюваною лiнieю не бтьше 6 мiсяцiв з дати пщписання договору. Можлива вiдстрочка першого платежу до 6 мюяцв. Kомiсiя за видачу кредиту вщ 0,7 до 1,5% рiчниx (залежно вщ суми кредиту). Процентна ставка становить вщ 20,93%. Програма «Комерц/йна /потека» у Кредитпром Банку [8] Мета кредитування: придбання нерухомост нежитлового приз на чен ня.
ТермЫ дм кредиту до 60 мюя^в (включно), тобто до п'яти роюв. Валюта кредиту - гривня. Kомiсiя за надання кредитних коитв становить 1 % вщ суми кредиту. Погашення кредиту: ануУтетними платежами або щомюячно рiвними частинами. Процентна ставка - вщ 20%. Програма «Комерц/йна /потека» в Ып/ОгеСШапк [9] Банк пропонуе корпоративним Рентам придбати необхщ-не примiщення (або ¡нвестувати в його будiвництво) на максимально вигщних умовах. ^¡ент одержуе можливiсть придбати неруxомiсть на первинному та вторинному ринках.
ТермЫ дм кредиту до 7 роюв. Валюта кредиту - гривня. Погашення кредиту: щомюячно, починаючи з наступного мЬ сяця за мiсяцем отримання кредиту, рiвними сумами. Також юнуе можливiсть встановлення пiльгового перiоду, протягом якого ^¡ент погашав тiльки вщсотки. Процентна ставка складае вiд 19%.
У цтому розширення бiзнесу передбачае збiльшення торговельного обороту за рахунок придбання торгових площ або покупки нерухомост для здачi в оренду; ведення нового бiзнесу можливе за рахунок придбання примщення перу-кары, автомийки, готелю тощо. Як показуе практика, най-бiльша частина угод за даною програмою здмснюеться ¡з суб'ектами малого та середнього бiзнесу торговельноУ галу-зi, трохи менше - з надавачами послуг i виробниками.
Як ми бачимо, в УкраУы банки мають дуже висою проценты ставки за надання ¡потечного кредиту пщ комерцiйну неруxомiсть. Також невеликим е термiн погашення кредиту, який у середньому становить 6 7 роюв, у той час як у краУнах Заходу термЫ кредиту сягае 15 роюв.
Отже, для розвитку ринку банкам необхщно активно залу-чати фiнансовi кошти з ринку капiталу. Це допоможе посту-пово вирiшити дану проблему, а також спростить отримання кредиту i стане стимулом для цього сектору ¡потечного кредитування [10].
Аналiз сучасного стану ¡потечного кредитування комер-цмноУ нерухомос^ в УкраУы дае можливiсть систематизува-ти та окреслити коло реально ¡снуючих i потенцiйно можли-вих проблем, яю пов'язанi з його впровадженням:
- за останнi роки кредитування комерцмноУ неруxомостi доволi швидко поширюеться в нашiй державi, але дшча практика свiдчить, що одержати комерцмну ¡потеку простi-ше не юридичнм особi, а фiзичним особам;
- темпи зростання ¡потечного кредитування комерцмно'У нерухомос^ ¡стотно вiдстають вiд темтв розвитку ¡потечного кредитування житловоУ неруxомостi, оскiльки фiнансовi умови i термiни комерцiйноí ¡потеки е менш вигiдними по-рiвняно з ¡потекою житла;
- розвиток ¡потечного кредитування комерцмноУ нерухо-мостi недостатнiй, осктьки е недосконалим вiтчизняне за-конодавство, що передбачае виникнення ¡потеки здебть-шого тiльки при заставi квартир i житлових будинкiв. За ¡по-течними програмами у заставу, як правило, можуть прий-мати оформлеы у власнiсть майновi комплекси, будинки, будiвлi чи íxнi частини;
- процедура одержання комерцмноУ ¡потеки е схожою з оформленням ¡потеки житла. Важливими умовами е: анде-райтинг позичальника (перевiрка його кредитоспроможностi), оцЫка об'екта неруxомостi, обов'язкове страхування тощо;
- на сьогоды при використаны схем кредитування комер-цiйноí нерухомос^ забезпечуеться прибутковiсть, що знач-но перевищуе виплати банкiвськiй установi по вщсотках;
- варто вiдпрацювати мехаызм заохочення органiв дер-жавноУ влади i мiсцевого самоврядування, якi визначають
правила надання земельних дтянок юридичним особам у власнють.
Попри наявнють перепон ¡потечне кредитування комер-цмноТ нерухомостi все ж набирае обертiв розвитку та поши-рення в УкраМ
На ринку комерцiйноí ¡потеки поступальною е лiбералiза-цiя умов кредитування й вимог до позичальниюв. У банках особливу увагу придтяють розробцi найбiльш вигщноТ ¡по-течнот програми й обleктiв нерухомостi для придбання, роз-рахунку розмiру майбутнього iпотечного кредиту, а також наданню необхщноТ ^формаци про придбання в кредит ко-мерцмноТ нерухомостi.
Зауважимо, що у мiжнароднiй практицi важливим е удоско-налення Стандартiв процедури видач^ рефiнансування i супро-воду тотечних кредитiв (позик) комерцмноТ нерухомостк УнЬ фiкацiя iпотеки потребуе впровадження загальних для вах учасникiв стандарта. Передовам це стосуеться единот форми для опису основних умов кредитування (кредитний паспорт), заявок на кредит i застави [11]. У Директивi ЕС про споживче кредитування вщ 2008 року, що е поширеною на вай територи Евро пейсь ко го Со ю зу з 1 лип ня 2010 ро ку, заз на че но, що паспорт кредиту - стандартизована таблиця, у яюй зiбрана вся iнформацiя про вартють кредиту i його основних умов. Вщпо-вiдно, банки надають споживачам Ыформацю незалежно вiд складностi договору, в однм i тiй же стандартна табличнiй формi, що визначена чинним законодавством ЕС. Запрова-дження в нацiональну практику кредитного паспорта, що пе-редбачае умови кредитування, дае змогу позичальниковi по-рiвнювати пропозици рiзних банкiв, а також дан про повну вартють кредиту. Вважаемо, що в Укра'У особливу увагу варто придтяти параметрам надання тотечних кредитiв комерцмноТ нерухомосд що ¡стотно впливають на кредиты ризики. Водно-час вiдсутнiсть единого пщходу до визначення умов ^отечного кредитування для позичальникiв, а також, до параметрiв кре-дитiв заважае банкам здiйснювати секlюритизацiю iпотеки. Це зумовлено тим, що банки не мають змоги сек'юритизувати значну частку сво'т'х тотечних активiв через технчн проблеми, викликанi вiдсутнiстю чiтких стандарта форм застави.
Таким чином, до переваг використання схем ^отечного кредитування комерцмноТ нерухомост для позичальникiв можна вщнести:
- вигiдне вкладення коитлв в комерцiйну нерухомiсть без вилучення основних засобiв з обiгу компани;
- бiльш низькi процентнi ставки, ыж за нецiльовими кредитами для розвитку малого бiзнесу i пiдприeмництва;
- альтернатива лiзинговiй угод^ коли отримати право влас-ност на нежитлове примiщення може i фiзична особа, до того ж покупець-позичальник мае перевагу перед лiзингоотриму-вачем нерухомiсть вiдразу стае власнютю позичальника.
До основних недолiкiв цього виду кредитування як для по-зичальниюв, так i для банюв слiд вiднести:
- вiдсутнiсть чггкоТ законодавчоТ бази з iпотечного кредитування комерцмноТ нерухомостi;
- вщсутнють у банкiв напрацьованоТ практики, кредитних схем, визначених лiмiтiв ризику та наявнють високих ставок за кредитом тощо;
- стры моменти при оформлены в якост застави землi (якщо мова йде про покупку цтого будинку).
Можливо, вже у найближчому майбутньому урядом УкраТни буде законодавчо закртлений та уточнений механзм ^отечного кредитування комерцмноТ нерухомостi, i тодi кiлькiсть угод з кредитування пщ заставу нежитловоТ нерухомостi буде непропорцмно вище. Адже комерцiйна тотека спроможна дати поштовх до активного розвитку середнього i малого бiз-несу, приватного пiдприeмництва в наилй краíнi.
Очевидно, що раз виникае попит на комерцiйну нерухо-мють, у тому числi на и покупку пiд iпотеку, який поступово буде рости, тому що бiзнес набирае обертiв пiсля кризи, то програми комерцмноТ iпотеки стають одним з перспектив-них напрямкiв украТнського ринку iпотечного кредитування. Також очевидно, що вщ доступностi та масовос^ даних кре-дитiв залежить розвиток економки краТни i полiпшення бiз-нес-клiмату в цiлому.
Робити конкреты прогнози щодо розвитку комерцiйноí тотеки в даний час дуже важко. Однак нав^ь при такiй очевидна потребi в нерухомостi у вггчизняних пiдприeмцiв май-бутне комерцмноТ iпотеки в Украíнi чiтко не визначено. З де-якою часткою впевненос^ можна тiльки говорити про те, що потреба в цьому продукт буде зростати.
На сьогоды, за словами експерта, програма «Комерцмна iпотека» дуже добре спiввiдноситься з економiчним розвит-
ком краТни. Тобто чим бтьше з'являеться приватного капЬ Умови кредитування укра'|нськими банками комерцшно! нерухомост1 станом на 1 сння 2014 року
Банк Сума кредиту (нацюнальна валюта) Максимальна частка кредитних кошт1в, % Термш, рокш Ставка, % (нацюнальна валюта)
Укрекс1мбанк В1д 100 000 до 30 000 000 До 70 7-10 ВЩ 19,5
UniCreditBank Вщ 100 000 До 80 До 7 ВЩ 19
ВТБ До 10 000 000 До 75 3-5 ВЩ 20,93
УкрСиббанк ВЩ 100 000 До 70 До 5 ВЩ 16,9
Укргазбанк ВЩ 100 000 До 70 До 5 ВЩ 19
Брокб1знесбанк ВЩ 100 000 50-70 До 3 ВЩ 19
Кредитпром Банк До 1 000 000 До 70 До 5 ВЩ 20
UniversalBank ВЩ 120 000 До 80 До 10 ВЩ 21,06
МегаБанк До 2 000 000 До 70 До 5 ВЩ 19,5
П1вденком Банк ВЩ 110 000 До 70 До 3 ВЩ 20
талу та Ыщативи в розвитку 6i3Hecy, тим бтьша потреба в нерухомост1 комерцiйного призначення, вщповщно, зростае i попит на подiбнi кредити.
Kiлькicть украУнських банкiв, що надають cьогоднi подiбнi послуги, поки невелика, але банки, що входять до топ-20 бан-кiв УкраУни, - це банки з перспективою розвитку ^отечного кредитування комерцiйноУ нерухомостк Зазначимо, що в Укра-Ун iз топ-30 банкiв (за рейтингом НБУ) лише десять надають своУм клieнтам таку послугу, як комерцмна iпотека (див. табл.).
Зазначимо, що набагато складыше забезпечити прий-нятну вартють кредиту, адже ставка за кредитом е одним з головних критерив для клieнта в процес прийняття рiшення. Тому оcновнi гравц на ринку комерцiйноУ iпотеки це банки, що мають можливють залучати ресурси за прийнятною цЬ ною. Придбана комерцiйна нерyхомicть оцiнюeтьcя банком, перш за все, з погляду прибутковост i лiквiдноcтi. Так, на-приклад, отримати грошi на покупку офюного будинку класу А, що вже мае сформований пул орендарiв, неважко. З кредитами на покупку нерухомост бтьш низькоУ категори си-тyацiя не наcтiльки однозначна i варiюeтьcя в залежноcтi вщ особливостей дiяльноcтi банку.
Висновки
Пщсумовуючи вище викладене, можна стверджувати, що комерцмна iпотека, або бiзнеc-iпотека, е кредитуван-ням cyбleктiв господарювання пщ заставу нерyхомоcтi комерцiйного або промислового призначення i становить бiльшy частину сучасного украУнського ринку iпотечного кре ди ту ван ня.
До переваги комерцмноУ iпотеки можна вщнести можли-вicть для пiдприeмцiв отримувати додатковi кошти вiд прид-баних у кредит комерцмних примiщень. Тому, якщо в зако-нодавство будуть внесен вiдповiднi змiни, комерцiйна по-
тека може почати активно розвиватися на рiвнi з iпотекою житла. Вважаемо, що формування cтрyктyрно-цiлicного ^отечного ринку сприятиме розширенню сфери викори-стання iпотечних продyктiв для малого i середнього бiзнеcy.
Список використаних джерел
1. Голованенко М.В. Ризики застосування 1потеки та л1зингу ко-мерц1йноУ нерухомост1 / М.В. Голованенко // Теоретичн та приклады питання економки. - 2011. - №26. - С. 173-179.
2. Закон УкраУни «Про заставу» вщ 02.10.92 №2655-Х11 (з1 зм1н. i доп.) // Вiдомоcтi ВерховноУ Ради УкраУни. - 1992. - №47. - Ст. 643.
3. Цивтьний Кодекс УкраУни вщ 1 6.01.2003 №435-IV // Вщо-моcтi ВерховноУ Ради. - 2003. - №№40-44. - Ст. 356.
4. Закон УкраУни «Про потеку» вщ 05.06.2003 №898-IV ^i змЫ. i доп.) // Вiдомоcтi ВерховноУ Ради УкраУни. - 2003. - №38. - Ст. 313.
5. Офщмний сайт Укрекамбанку. [Електрон. ресурс]. - Режим до-cтyпy:http://www.eximb.com/ukг/sme/loans/commeгcial_estate
6. Офщмний сайт UniversalBank. [Електрон. ресурс]. - Режим до-cтyпy:http://www.universalbank.com.ua/sb-realty.html
7. Оф^йний сайт ВТБ Банку. [Електрон. ресурс]. - Режим досту-пy:http://www.vtb.com.ua/small_business/cгedits/kгedit_na_pгio-bretenie_kommercheskoy_nedvizhimosti.
8. Офiцiйний сайт Кредитпром Банку. [Електрон. ресурс] - Режим доступу: http://www.kгeditpгombank.com /ua/coгpoгate/cгe-dits/гeal-estate
9. Офщмний сайт UniCгeditBank. [Електрон. ресурс] - Режим до-cтyпy:http://www.unicгedit.com.ua /ccloans/view/7/
10. Ошерова Н.М. Потенцiйний ринок ^отечного кредитування в Украlнi / Н.М. Ошерова // Наyковi записки УкраУнського науко-во доcлiдного Ыституту зв'язку. - 2010. - №2. - С. 121-123.
11. Соколовський 6.А. Прюритети iпотечного кредитування в посткризовий перюд / 6.А. Соколовський // Загальы проблеми економiки. - 2011. - №3. - С. 138-140.
