CC BY
15
УДК 338 Астр. М.М. Марчук1 - Львыська державна фтансова академш
НЕРУХОМ1СТЬ В УМОВАХ Ф1НАНСОВО-ЕКОНОМ1ЧНО1 КРИЗИ ЗАХ1ДНОГО РЕГ1ОНУ
Визначено 0CH0BHi фактори, якi вплинули на CTpiMKe падiння цiн на комерцшну та житлову нерухомiсть. Проаналiзовано перспективи розвитку ринку нерухомостi в Захщному регiонi Укра1ни в умовах виходу з фшансово-економ1чно1 кризи.
Ключовг слова: ринок нерухомосп, фiнансово-економiчна криза, житлова не-рухомiсть, комерцiйна нерухомють, iпотека.
Постановка проблеми. 2008 р. став переломним для Украши, криза проявилася у стр1мкому зростанш куршв шоземно! валюти до гривш, що, своею чергою, потягнуло донизу i вичизняний ринок нерухомосп.
Через фiнансово-економiчну кризу ринок нерухомостi в Украш вщре-агував значним падiнням цш у всiх його сегментах - починаючи вiд житлово-го будiвництва i завершуючи ринком землi. У вщсотковому спiввiдношеннi цiни на нерухомють почали стрiмко падати, сягнувши подекуди показникiв 40-50 i навiть 60 % нижче вщ цiн докризового перюду. Внаслiдок цього про-позищя значно перевищила попит i рух на цьому ринку почав завмирати.
За аналггичними оцiнками рiзних експерпв, ринок нерухомостi досягнув цшового дна в серединi 2009 р. Деяю фахiвцi ринку нерухомостi переко-наш, що цiни сягнули найнижчих показниюв за останнiх кiлька роюв тiльки -у 2010 рощ [7]. Зниження цш справдi сповшьнилося: якщо взимку i влiтку 2009 р квартири щомюяця дешевшали приблизно на 5-10 %, то тепер темпи падшня вартостi зменшилися до 1-2 %. Однак це не означае, що криза для житлового ринку, - квартири продовжують дешевшати i в 2011 р. [2]. Попри те майже шхто з експерпв не береться прогнозувати ствердно, наскшьки дов-го протримаеться така ситуащя на ринку i коли цши повернуться до рiвня, який юнував до вересня 2008 р.
Тому дослщження сучасного кризового стану ринку нерухомосп, виз-начення основних факторiв, якi вплинули на таку ситуацiю, порiвняння з кра-1нами GC та США, а також вироблення прогнозiв на найближчий перюд, е важливим i актуальним завданням.
Анал1з останн1х досл1джень та публжацш. Питання вивчення ринку нерухомосп присвячують сво1 працi як вичизняш, так i провiднi зарубiжнi вчеш: А.М. Асаул - дослiджуе ринок житла як окремий сегмент ринку неру-хомосп [1]; Р.В Манн - аналiзуе проблеми, що впливають на формування цi-ни на об'екти нерухомосп на первинному та вторинному ринках [4]; В.1. Павлов та 1.В. Кривов'язюк наголошують на тенденцiях сучасного ринку нерухо-мостi та обгрунтовують механiзми його розвитку [5].
Фiнансово-економiчна криза вщкрила цiлий "букет" проблем на ринку нерухомосп. З одного боку, ri, хто планував купити житло, цього не змогли зробити, оскшьки банки перестали надавати кредити, з шшого - люди, яю взяли кредити i проiнвестували будiвництво, що стопъ мертвим вантажем, до-
1 Наук. кер1вник: проф. О.В. Максимук, д-р ф1з.-мат. наук
с продовжують сплачувати величезнi суми банкам [9]. Натомють голова Тер-нопiльського обласного вщдшення Асощацп фахiвцiв з нерухомост (лелто-рiв) Укра1ни Анатолiй Венгринович наголошуе, що, хоча складнi часи на ринку нерухомост ще тривають, та, починаючи вже з травня 2009 р, все ж вщбу-лись певш змiни в бж покращення. Потенцiйнi покупцi перестали чекати по-дальшого здешевлення житла ^ побачивши, що серйозного падiння бiльше не вщбудеться, висловили готовшсть купувати нерухомiсть. Це, своею чергою, вплинуло на зростання цiн на нерухомють у житловому секторi [2].
Як наслщок, учасники ринку опинились у безвиходг потенцiйний по-купець не може зiбрати потрiбну суму кошпв, а продавцi намагаються утри-мувати цiни. Вихiд iз стагнацп експерти пов'язують тiльки з поновленням кредитування, якого варто чекати не рашше 2012 р. Водночас, на думку ек-сперпв, цього року поки що не варто оч^вати рiзких змiн у бш зростання вартостi квадратних метрiв, оскшьки в бiльшостi людей немае грошей навиь на тi квартири, яю подешевшали вдвiчi. Та й банювсью кредити залишаються недоступними для бшьшосп громадян.
Мета досл1дження. Дослiдити ринок нерухомост в Захiдному регiонi Укра1ни в умовах фiнансово-економiчноl кризи, визначити основш фактори, якi вплинули на с^мке падiння цiн на комерцшну та житлову нерухомiсть, а також з'ясувати, яю ж прогнози дають експерти ринку нерухомостi на найближчий перюд.
Виклад основного матер1алу. До старту фiнансово-економiчноl кризи в Украш, а водночас i до перших проявiв росту курсу шоземно! валюти у вiдношеннi до гривш, основна маса укра1нських споживачiв "тдсша" на бан-кiвськi кредити. Водночас тд час розквiту iпотечного кредитування - у 2007-2008 рр. у кредит купували до 90 % квартир, а близько 1/3 вартост по-зичальники вносили самостiйно.
Даш АКБ "Iндустрiалбанк" (Львiв) свiдчать, що лише за 2010 р. вида-ча шотечних кредитiв зменшилася майже на 8 % i на 1 шчня 2010 р. сума видано! банком шотеки становила 74 583,83 тис. грн, тодi як на 1 сiчня 2009 р. обсяг виданих кошпв тд iпотечне кредитування сягав 80 999,79 тис. грн. Зросла i вщсоткова ставка для видачi iпотечних кредипв: на 1 сiчня минуло-го року вона становила 21,10 %, а рiвно через рiк - 31,20 %.
/ Рис. 1. Структура кредитного портфелю ' "1/1 Лустр'ш.и'шпку " (Льв!в) па 1.01.2010р.
(складено па основ1 дата "1ндустр1албашф " Лыив)
Станом на 01.01.2010 ■ Спожквч1 кредити О На кугавлю автомомля
□ 1потечи1 кредити
□ Овердрафт (картой! кредити)
Попри те, враховуючи динамiку погашення кредитно! заборгованосл фiзичних осiб перед АКБ "1ндус^албанк", структура кредитного портфелю на 1 ачня 2010 р. мала такий вигляд (рис. 1). Найбiльша частка заборгованост припадае на кредити: на кутвлю автомобiлiв (35 %), на другому мющ - шотеч-ш кредити (31 %), решта припадае на споживчi кредити (загальна частка 34 %).
Аналiз ринку нерухомосп у всiх його сегментах у перюд фшансово-економiчноl кризи виглядае так. На ринку житлово! нерухомостi проблеми почалися ще до старту кризи, тобто до вересня 2008 р. До травня 2008 р. щни на квартири с^мко зростали, що призвело навiть до часткового зниження попиту на них. Вщтак, вже у цей перюд почалися першi коливання щн на житло у вшх регiонах кра!ни. Саме з того моменту, як в Укра!ш було оголо-шено про фiнансово-економiчну кризу, банки перестали видавати кредити, а люди, як встигли !х отримали у фшансових установах - опинилися у ще складшшш ситуацп, нiж до взяття позик. Вщтак, ринок нерухомостi у вшх регiонах кра!ни зазнав значного падшня.
3500т
3000 2500 | 2000 ^ 1500 1000 500
3019
2758
1402
12&8 □ п
2007 2008 2009 2010 |)|к
Рис. 2. Середня цна за квадратний метр по Львову 2007-2010рр., у доларах США
(складено на основi [8])
Справжнш обвал щн на нерухомють, що сягнув навпъ 60-70 % до сер-пневого перюду 2008 р, повторився у грудш того ж року та у шчш-лютому 2009 р. Однак, як зазначають рiелтори, справи почали покращуватися з травня 2009 року. Адже на ринку житлово! нерухомост пiсля застою почали ук-ладати новi угоди. Щоправда цiни на житло в травш 2009 р були в середньо-му на 40 % нижчими вщ тих цiн, якi сформувалися на ринку в травнi 2008 р.
Загальну картину ринку нерухомосп врятували так званi квартири "економ-класу". Натомiсть, найбiльше постраждав сектор нерухомосп, орiентований на середнiй клас покупщв. Тобто, якщо в "економ-класi" щни коливалися на бiльш-менш однаковому рiвнi, угоди тут укладали, то житлова нерухомють так званого середнього класу дош переживае застiй. До того ж, варто наголосити, що 70-80 % нових угод на ринку нерухомосп зараз вщбу-ваються саме в секго^ "економ-класу".
Щодо так званого житлового "ели-сектору", то, як i ранiше, там зали-шаються сво! правила i сво! кшенти. Цiни на таку нерухомiсть то падають, то зростають. Але при цьому вони не впливають на статистику ринку нерухо-мостi загалом. Зазначимо, що житлова нерухомiсть переживае кризу ще й за такими критерiями, як житло первинного та вторинного ринюв. До кризи по-купщ все ж бiльше орiентувалися на первинну нерухомiсть, беручи грошi пiд
шотеку i таким чином сплачуючи вщсотки, оч^вали на нову власнiсть. На-томють зараз якщо житло i купують, то бiльше орieнтуються на вторинний ринок, бо тут i цши нижч^ i житло вже готове.
KpiM згаданих вище факторiв, на цшову ситуацiю впливае ще й мюце розташування нерухомого об'екта. Якщо говорити про Львiв, то попитом ко-ристуються квартири, розташованi у вщдалених вiд центрально! частини мю-та районах, де багато так званих зелених зон. Зпдно 3i статистичними дани-ми, якi щомюяця приводить компанiя SV Development, щна одного метра квадратного житла у Львовi у травнi 2007 р. у становила в середньому 2 758 дол. США. Вже за рж, у травш 2008-го, сягнула 3019 дол. У травнi 2009 р вщбувся iстотний обвал щн, який дорiвнював показнику в 1268 дол., а в аналопчному перiодi 2010 р цiна за львiвський "квадрат" зросла всього на 134 дол. i досягла показника 1402 дол. 1стотною е рiзниця за метр квадратний квартири у Львовi [8], (табл.).
Табл. Порыняльна характеристика цт у 2007-2010рр. за метр квадратний,
рiк Галицький Залiзнич-ний Личаювсь-кий Ставсь-кий Франювсь-кий Шевченкшсь-кий
2007 3468 2599 2543 2144 2727 2463
2008 3769 2781 2892 2358 2974 2656
2009 1591 1142 1202 1034 1255 1108
2010 1809 1254 1305 1153 1370 1207
Водночас у Киевi покупець орiентуеться на квартири в будинках, яю вже ось-ось будуть здаш в експлуатацiю. Залежно вщ району столицi, цiни на житло починають зростати або ж далi залишаються на днi. Щодо комерцшно! нерухомостi, то у цьому сегмент найбiльше постраждала офiсна нерухо-мють. Незважаючи на те, що Ки!в е великим фiнансовим та економiчним центром кра!ни, все ж i тут офiсна нерухомiсть зазнала великих труднощiв. На сьогоднi кшькють вiльних офiсних площ класiв "А" та "Б" становить близько 16 %, що дорiвнюе близько 100 тис. м2 Така ситуацiя вщповщно вплинула на цiну, яка впала на 60 % ^ за спостереженнями експерпв, продовжуе спадати. Щодо регюшв Укра!ни, то цей вид нерухомост е доволi перспективним, ос-кiльки у бiльшостi з регюшв вшьних офiсних площ практично не залишило-ся, а вiдтак попит почав переважати пропозищю, що i сформувало новi цiновi умови на ринку.
Експерти наголошують, що у секторi комерцшно! нерухомостi найбiльше постраждали об'екти класу "Б", а натомють виграли на кризi об'екти класу "А". Цю ситуацiю можна пояснити тим, що свого часу на ринку комерцшно! нерухомост об'екти класу "А" були у дефщить Багато компанш, скориставшись кризою i падшням цiн, пере!хали за ту ж практично щну з офiсних примщень класу "Б" в офiси класу "А". Iншi ж, у яких бiзнесовi справи не пiшли, вимушеш були пере!хати до нижчого класу - "С". Змши на ринку змусили орендодавщв змiнювати свою поведшку. Адже тепер, крiм питання зниження вартосп, вкрай актуальним е питання щодо рiвня вакан-тностi офюних об'ектiв. Економiчна криза привела до тдвищення рiвня ва-кантностi юнуючих об'ектiв офiсноl нерухомостi i серйозного уповшьнення
заповнення нових об^кпв. Станом на кiнець весни 2009 p., piвень вакантнос-ri пpофеciйних об'eктiв на столичному pинкy досягав 15 % (для поpiвняння: y кpизовий пеpiод поpожнiх не бшьше 1-3 % пpимiщень). Оpендодавцi, якi не бажають пpиcтоcовyватиcя до ^изи на pинкy, стали втpачати оpендаpiв i в остаточному тдсумку пpогpавати пеpед тими, що виявилися бшьш гнучкими в нинiшнiх умовах [7].
Одним iз важливих моменпв, який випливаe на пеpcпективy виходу з кpизового стану pинкy неpyхомоcтi, e пiдготовка та пpоведення в У^аш чемпiонатy Gвpопи з футболу у 2012 p. I тут здебшьшого тpеба говоpити пpо pинок землi. Екcпеpти piелтоpcьких компанiй cтвеpджyють, що багато зем-левлаcникiв заpаз пpитpимyють земельнi дiлянки пiд готельну забудову до Gвpо-2012. Такою ситуащя e не лише у тих мютах, де вiдбyватимyтьcя матчi чемпюнату Gвpопи з футболу (Киïв, Львiв, Хаpкiв, Донецьк), але i в шших pегiонах Укpаïни.
Ще одна категоpiя людей вважаe, що якщо заpаз вони скуплять одно-юмнатт кваpтиpи, то дуже вигpають на цьому у 2012 p. Адже, пеpеконанi вони, у 2012 "одноюмнатки" будуть коpиcтyватиcя особливим попитом в шо-земцiв, тобто щни пiд час Gвpо-2012 cтpiмко зpоcтyть, що пpинеcе ïм великi доходи. Однак, пеpеконанi знавцi pинкy неpyхомоcтi, такий пpогноз e дещо хибним, зважаючи на попеpеднiй доcвiд, коли тд час пpоведення в У^аш "Gвpобачення" готелi cтолицi не були заповненими навиь наполовину. За да-ними на липень 2010 p., обсяг катталовкладень у pинок неpyхомоcтi Киeва збiльшивcя в 1,4 pаза, поpiвняно з чеpвнем i становив 52 млн грн (36 млн грн - у чеpвнi) [7].
Вщтак, pадять екcпеpти, cпеpшy тpеба дочекатися 2012 p., а далi вже буде видно, як поведе себе pинок. Тим бшьше, остант вибоpи в кpаïнi дали велику надiю на покpащення ситуацп на pинкy неpyхомоcтi: yci - в стат очь кування ^иходу на pинок pоciйcького капiталy, який наpазi ще в pоздyмах. Водночас, знаючи ^о таку пеpcпективy, вже заpаз можна констатувати, що до 2012 p. У^аша таки почне виходити з "неpyхомоï кpизи".
Висновки. Як показала фiнанcово-економiчна кpиза, яка спалахнула в Укpаïнi у 2008 p., найбшьш вpазливими мicцями на pинкy неpyхомоcтi У^а-ïни e вщносини мiж банками та ïхнiми клieнтами. Люди, спокусившись на ве-ликi i доcтyпнi кpедити, були ^осто не готовими ïх бpати. Вони не зважили на те, що банк - це фшансова установа i тому вщносини з нею тpеба будува-ти дуже обеpежно.
Ще одним хвоpим мюцем pинкy неpyхомоcтi, яке пpоявилоcя на фот ^изи, стала бyдiвельна галузь кpаïни. Залишилися на плаву лише ri будь вельнi компанiï, яю pозпочали бyдiвництво об'eктiв ще задовго до ^изи i вже заpаз потpохy здають ïх в експлуатащю. Поpyч iз ними вижили й ri оpганiза-цiï, якi мали власну базу необхiдних матеpiалiв, а, головне - фшансовий pе-cypc. Натомicть фipми на кшталт "кyпи-пpодай", якi побудували i вiдpазy пpодали та знову взялися за шше бyдiвництво, пiшли з pинкy.
Отже, говоpити пpо те, що У^аша пpойшла кpизy - pано. ^оте можна заявити cтвеpдно, що щни на неpyхомicть таки будуть зpоcтати, хоча на cьогоднi вони ще на дш, навiть зважаючи на те, що дуже неpiвним e саме
266
Збipник науково-тexнiчниx npa^
дно. KpiM того, очевидно, що цiни можуть повернуться до рiвня 20072008 рр., але коли це станеться - також говорити рано.
Л1тература
1. Асаул А.М. Економжа нерухомост / А.М. Асаул, 1.А. Брижань, В.Я. Чевганова. - К. : Вид-во "Л1бра", 2004. - 304 с.
2. Анаттик. Ринок нерухомост в Укра1'ш поки не е привабливим для 1нвестор1в. [Елек-тронний ресурс]. - Доступний з http://www.100realty.ua/ 1нформацшно-анаштичний портал "Столичная недвижемость", 2010 р.
3. Майгер М. Офюна нерухомють Украши: змша тенденцш та перспективи / М. Майгер. [Електронний ресурс]. - Доступний з http://www.mayger.org, 2009 р.
4. Манн Р.В. Особливост д1агностування стану i перспектив розвитку ринку нерухомос-т / Р.В. Манн // Економжа та держава : наук.-практ. журнал. - 2007. - № 9. - С. 15-17.
5. Павлов В. Мехашзми стимулювання розвитку сучасного ринку нерухомост / В. Павлов, I. Кривов'язюк // Регiональна економжа : наук.-практ. журнал. - 2005. - № 2. - С. 67-75.
6. Патиювський Ю. Податки в тумаш: Обидва проекти Податкового кодексу ... не врахо-вують усiх нюансiв украшсько!' економiки / Ю. Патикiвський // Газета "Украша молода", 2009 р., 16 квгтня. - № 16.
7. Перевозченко I. Дiм свободи про несвободу / I. Перевозченко // Украшський тиждень : суспiльно-полiтичний укра!'номовний журнал, 2010 р., 26 березня - 1 квгтня. - № 12.
8. Статистика цш на нерухомють Львова вщ 1 грудня 2007 р. [Електронний ресурс]. -Доступний з http://www.svdevelopment.com
9. Тимчук Г. // Газета "Номер один", 2010 р., 31 березня.
Марчук М.М. Недвижимость в условиях финансово-экономического кризиса Западного региона
Определены основные факторы, которые повлияли на стремительное падение цен на коммерческую и жилую недвижимость. Проанализированы перспективы развития рынка недвижимости в Западном регионе Украины в условиях выхода из финансово-экономического кризиса.
Ключевые слова: рынок недвижимости, финансово-экономический кризис, жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, ипотека.
Marchuk M.M. Real estate in the financial and economic crisis of the Western region
The main factors that influenced the rapid fall in prices for commercial and residential real estate. Analyzed the prospects of the real estate market in Western Ukraine in the conditions out of the financial crisis.
Keywords: real estate, financial and economic crisis, residential real estate, commercial real estate, mortgages.
УДК 336 Доц. В.В. Орлова, канд. екон. наук -
Прикарпатський НУ М. Василя Стефаника
1ДЕНТИФ1КАЦ1Я ЗАГРОЗ Ф1НАНСОВ1Й БЕЗПЕЦ1 ПВДПРИеМСТВА
Формування мехашзму адаптивних властивостей фшансово!' системи шдприем-ства ниш набувае особливо!' актуальности Це зумовлено передушм необхщшстю ло-кашзаци р1зного роду зовшшшх i внутршшх загроз, як чинять дестабшзуючий вплив на фшансову дГяльшсть тдприемства. Власне щентифжаци цих загроз i прис-вячена дана стаття.
Ключовг слова: зовншш загрози, внутршш загрози, фшансова система тдприемства, фшансова безпека тдприемства.
