CC BY
59
Юрченко Еллша Станiславiвна,
аспiрант кафедри земельного та аграрного права юридичного факультету, Ки/'вський нацональний унверситет iменi Тараса Шевченка, Украна, м. Кив e-mail: [email protected]
doi: 10.21564/2414-990x.141.129193 УДК 349.414
НАБУТТЯ ПРАВА С1ЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ЗЕМЛЕКОРИСТУВАННЯ ПРИ УКЛАДАНН1 УГОД З1 ЗЛИТТЯ ТА ПОГЛИНАННЯ В АГРОБ1ЗНЕС1
Розглянуто сучасний стан ринку права сшьськогосподарського землекористування в Украгт, визначено основт фактори, що впливають на сповгльнення розвитку ринку земт. Наведено пра-eoei моделг придбання права сшьськогосподарського землекористування при злиттг та поглинанш в агробгзнеЫ. Обгрунтовано необхгднгсть законодавчого врегулювання можливостг продажу права сгльськогосподарського землекористування.
Ключовi слова: право сшьськогосподарського землекористування; кутвля-продаж права сшьськогосподарського землекористування; злиття та поглинання в агробiзнесi.
Юрченко Э. С., аспирант кафедры земельного и аграрного права юридического факультета, Киевский национальный университет имени Тараса Шевченко, Украина, г. Киев.
e-mail : [email protected]
Приобретение права сельскохозяйственного землепользования при заключении сделок по слиянию и поглощению в агробизнесе
Рассматривается современное состояние рынка права сельскохозяйственного землепользования в Украине, определяются основные факторы, которые влияют на замедление развития рынка земли. Приведены модели приобретения права сельскохозяйственного землепользования при слиянии и поглощении в агробизнесе. Обосновывается необходимость законодательного урегулирования возможности продажи права сельскохозяйственного землепользования.
Ключевые слова: право сельскохозяйственного землепользования; купля-продажа права сельскохозяйственного землепользования; слияния и поглощения в агробизнесе.
Вступ. На сучасному еташ в УкраТш активно розвиваеться сшьське гос-подарство, особливо галузь рослинництва. Станом на 2016 р. зареестровано бшьше 46,5 тисяч сшьськогосподарських шдприемств, у володшш та корис-туванш яких знаходиться майже 36,5 млн га сшьськогосподарських упдь,
з яких 27 млн га використовувались для вирощування сшьськогосподарських культур [1].
Суб'екти аграрного господарювання защкавлеш у консолвдацп сшьсько-господарських земель та збшьшенш обсягiв оброблюваних масивiв. З метою консолвдацп земель пiдприeмства здiйснюють обмш правами користування земельними дiлянками у межах одного земельного масиву чи таких, що знахо-дяться поруч. З метою збшьшення обсягiв оброблюваних масивiв пiдприeмства вступають у земельш правовiдносини щодо набуття права сшьськогосподар-ського землекористування шляхом укладання договорiв оренди землi, суборенди землi, емфггевзису. Але часто середнi та велик сiльськогосподарськi шдпри-емства, наприклад, агрохолдинги, защкавлеш у значному збшьшенш обсяпв оброблювальних сiльськогосподарських угiдь, тому вони укладають угоди зi злиття та поглинання (Mergers & Acquisitions), набуваючи права на iншi сшь-ськогосподарсью пiдприемства, а також Тх нерухоме майно, засоби виробництва, а головне - сшьськогосподарсьы землi та права на них.
Угоди зi злиття та поглинання в агробiзнесi мають свот особливостi та значно вiдрiзняються вiд укладання подiбних угод в шших сферах господарювання. Як правило, злиття та поглинання в агробiзнесi вщбуваються шляхом укладання договорiв купiвлi-продажу «земельного банку», корпоративних прав або единого майнового комплексу. Також специфжа таких угод пов'язана з тим, що покупець не може набути у власшсть деяы види земель сшьськогосподар-ського призначення, що пов'язано iз дiею мораторiю (п. 15 Роздшу X «Пере-хвдш положення» Земельного кодексу Укратни ввд 25 жовтня 2001 р.). На таю земельш дшянки особа може набути лише права користування. З цих причин переважна бшьшкть сшьськогосподарських земель належать шдприемствам на правi користування, а вiдповiдно до чинного в Укратш законодавства особи не можуть продавати свот права землекористування, а тшьки передавати земельнi дшянки у вторинне землекористування, наприклад, суборенду. Щодо передачi у вторинне користування права емфггевзису та права постшного користування сшьськогосподарськими землями, то в законодавствi чiтко не визначено мож-ливостi укладання таких угод.
Ринок землi складаеться з двох самостшних елементiв: ринку земельних дiлянок (набуття тх у власнiсть) та ринку оренди земель (набуття на них права тимчасового користування) [2, с. 150]. Таким чином, у сучасних умовах обме-женого ринку права власносп на землю сшьськогосподарського призначення фактично юнуе ринок права сшьськогосподарського землекористування, який, як i ринок права власноси на сшьськогосподарсьш земл^ розвиваеться в обмеженому правовому полi та переважно е «сiрим». Суб'екти аграрного шд-приемництва можуть набувати лише первинне право сшьськогосподарського землекористування, деяы права можуть набуватись у вторинне користування, а вщчужувати право власноси на право сiльськогосподарського землекористування зазначеш суб'екти зовсiм не можуть. Хоча в ч. 5 ст. 93, ч. 1, 4 ст. 124 Земельного кодексу Укратни е згадки про договiр кушвл^продажу права
оренди земельно!" дшянки та ввдчуження права оренди земл^ на думку А. М. Мiрошниченка (A. M. Miroshnychenko) та Р. I. Марусенка (R. I. Marusenko), вони некоректш, бо виникли у результат невдалих редакцш статей [3]. Тобто права сшьськогосподарського землекористування не можуть бути предметом кушвл^продажу та банювсько1 застави, внаслiдок чого сiльськогосподарськi шдприемства позбавленi можливостi отримувати банкiвськi кредити i залучати додатковi iнвестицiï.
1снування в Украïнi «^рого» ринку права сшьськогосподарського землекористування призводить до того, що власники земельних дшянок можуть не знати, хто е фактичним користувачем ïx дiлянок. 1нформащя Державного реестру речових прав на нерухоме майно не ввдповвдае фактичним даним про вторинне користування сыьськогосподарськими землями, адже вс права, що виникають на пiдставi <<^рих» договорiв, не рееструються в Державному реестрь
Незважаючи на таку правову прогалину в регулюванш набуття та реалiзацiï прав сiльськогосподарського землекористування, аграрнi шдприемства намага-ються дiяти в рамках правового поля й укладати угоди зi злиття та поглинання, не порушуючи норми матерiального права.
ÂHanÏ3 лтературних даних. Рiзнi аспекти набуття та реалiзацiï права сiльськогосподарського землекористування були предметом дослщження пред-ставниюв земельно-правово1 доктрини, зокрема Г. М. Беженар (H. M. Bezhenar), О. В. Глотово1 (O. V. Hlotova), К. О. Дремлюги (K. O. Dremliuha), Н. В. Iлькiв (N. V. Ilkiv), I. I. Каракаша (I. I. Karakash), Т. О. Коваленко (T. O. Kovalenko), П. Ф. Кулинича (P. F. Kulynych), А. М. Мiрошниченка (A. M. Miroshnychenko), В. В. Носжа (V. V. Nosik), Т. 6. Харитоново1 (T. Ye. Kharytonova) та представ-никiв цивiльно-правовоï доктрини - О. В. Дзери (O. V. Dzera), О. I. Слшченко (O. I. Slipchenko) та iншиx учених.
Мета публжацп - встановити й проаналiзувати сучасш правовi способи набуття прав сшьськогосподарського землекористування при укладаннi угод iз злиття та поглинання, визначити можливi моделi правового регулювання обпу права сiльськогосподарського землекористування та запобтання формуванню «^рого» ринку земель сшьськогосподарського призначення.
Виклад основного матерiалу. У 2017 р. угоди зi злиття i поглинання в сшьському господарствi склали 11 % вiд загально'1' кiлькостi таких угод в усix галузях господарства i посiли друге мюце серед усix галузей [4], що свщчить про стрiмкий процес укрупнення аграрних шдприемств. Угоди зi злиття та поглинання в агробiзнесi насамперед укладаються з метою збшьшення площi сiльськогосподарськиx земель, якi придатш для обробiтку, а також з метою набуття речових прав на нерухоме майно, сшьськогосподарську техшку, засоби виробництва та шше майно, а також права, яы можуть належати юридичнш особi, яка приеднуеться чи поглинаеться покупцем.
!снуе декiлька юридично можливих способiв набуття права сшьськогоспо-дарського призначення при укладаннi угод зi злиття та поглинання в агробiзнесi.
Перший спосiб полягае в укладанш договорiв оренди землi та емфiтевзису, предметом яких е право користування земельними дшянками, яы належать орендодавцевi на правi власностi. Щодо земельних дiлянок, яы належать на правi оренди, укладаються договори суборенди землi, проте це можливо за умови, якщо в договорi оренди землi закрiплено право орендаря на передачу земельних дшянок в суборенду (ч. 1 ст. 8 Закону УкраТни «Про оренду землЬ> вщ 6 жовтня 1998 р.). У раз^ якщо умовами договору оренди землi не перед-бачено таке право орендаря, потрiбно отримати письмову згоду власника земельноТ дiлянки на передачу земельноТ дшянки в суборенду. Це призводить до додаткових ризиюв «втрати» площi земель, яю передаються у суборенду, адже власники земельних дшянок з насторогою ставляться до змiни користувача земельноТ дшянки, тим бiльше на тих самих умовах, що й за чинним договором оренди землi (ч. 2 ст. 8 Закону УкраТни «Про оренду землЬ>). У суборенду не можна передати права емфггевзису та права постшного користування землею, тому до набувача не перейдуть всi земл^ якi належать на правах користування первинному землекористувачу.
Другий спосiб набуття прав сшьськогосподарського землекористування без-посередньо пов'язаний з укладанням договору кушвл^продажу корпоративних прав юридичноТ особи, тобто з угодами злиття i поглинання. За передавальним актом до новоТ юридичноТ особи будуть переходити все майно i права, що належать юридичнш особ^ яка поглинаеться, у тому числ й права сшьськогосподарського землекористування, проте тшьки на и землi, права на яю належать юридичнiй особi (ч. 2 ст. 107 Цившьного кодексу УкраТни вщ 16 сiчня 2003 р.). На решту земель, права на як належать засновникам та/або учасникам (членам) юридичноТ особи, права будуть набуватися за окремими договорами, вид яких буде залежати вщ виду права на землю.
В агробiзнесi кнують певнi особливостi при ввдчуженш корпоративних прав фермерського господарства, що пов'язано iз особливостями його орга-нiзацiйно-правовоТ форми. Так, вщповщно до ч. 2 ст. 1, ст. 3 Закону УкраТни «Про фермерсьы господарства» вщ 19 червня 2003 р. засновниками та членами фермерських господарств можуть бути тшьки родичi та члени сiм'Т. Тому для того, щоб ввдчужити корпоративш права фермерського господарства, третiй сторош, яка не е членом сiм'Т, потрiбно перетворити його у господарське това-риство. У разi перетворення до новоТ юридичноТ особи переходить усе майно, а також усi права та обов'язки попередньоТ юридичноТ особи (ч. 2 ст. 108 ЦК УкраТни). Змша найменування сторш договору оренди земл^ зокрема внаслщок реоргашзацп юридичноТ особи, не е шдставою для внесення змiн до договору оренди землi та/або його переоформлення (ч. 4 ст. 16 Закону УкраТни «Про оренду землЬ>). Тому сторони не повинш переоформляти договори оренди землi та нести додатковi витрати при перетворенш фермерського господарства i в подальшому при вiдчуженнi корпоративних прав господарського товариства.
Треим способом збiльшення площi оброблюваних сшьськогосподарських земель е укладання угоди кушвл^продажу прав користування сшьськогоспо-
дарськими землями. Законодавством прямо не передбачена така можливкть, проте, не зважаючи на законодавчу прогалину в регулюванш ввдчуження права сшьськогосподарського землекористування, на практищ укладання угод кушвл^продажу прав користування сшьськогосподарськими землями е одним з основних видiв угод щодо набуття прав користування великими масивами сшьськогосподарських земель. Порядок укладання таких угод е тривалим та складним i включае декшька еташв.
На першому етапi сторони укладають меморандум або угоду про намiри купiвлi-продажу права сiльськогосподарського землекористування. У такому меморандумi або угодi про намiри зазначаються iстотнi умови майбутньо!' угоди з купiвлi-продажу права сшьськогосподарського землекористування (основного договору), а саме:
а) площа земельних масивiв, права користування якими будуть ввдчужу-ватись, мкце розташування земель та кадастровi номери земельних дiлянок;
б) строк, на який набуваеться право землекористування (наприклад, не може перевищувати строк, який встановлений договорами оренди землi та емфiтевзису);
в) щна набуття права землекористування.
Також зазначаються iншi умови, якi стосуються процедурних питань: строки та етапи проведення юридичного, фiнансового та бухгалтерського аудиив; момент укладання основного договору; права на незiбраний врожай на земельних дшянках, права користування якими передаються; етапи проведення необ-хiдних дiй перед укладанням основного договору та шшь
Основний договiр укладаеться в момент укладання орендарем (землеко-ристувачем) додаткових угод про припинення договорiв оренди землi (емфЬ тевзису) i укладанням договорiв оренди землi (емфiтевзису) з набувачем, та проведенням державно!" реестрацп припинення та реестращею виникнення прав користування землею. Укладання угод щодо користування сшьськогосподарськими землями iз власниками земельних дшянок мае сво1 практичш ризики, адже додатковi юридичнi дп iз правами на земельнi дiлянки, змша суб'екта користування викликають занепокоення та недовiру у власникiв земельних дшянок, яы переважно е жителями сшьсько!' мiсцевостi. А це може призвести до подальшоТ втрати орендарями прав на землю та ставить шд загрозу вико-нання угоди про намiри щодо площi земельного масиву, права користування яким переходять.
Якщо власник земельно!" дшянки вщмовляеться укладати договiр оренди землi чи емфiтевзису з новим землекористувачем, то сторони угоди про намiри можуть укласти щодо таких земель договiр швестування, договiр про спшьну дiяльнiсть або договiр про оброб^ок землi. Проте зазначенi угоди е поза пра-вовим полем i вважаються <^рими» угодами, адже формують <^рий» ринок земель. Адже права сшьськогосподарського землекористування, яы повинш виникнути за такими договорами, не можуть бути зареестроваш в Державному реестрi речових прав на нерухоме майно, тому юридично у набувача не виникае
прав на землю (ч. 2 ст. 3 Закону Украши «Про державну реестращю речових прав на нерухоме майно та ïx обтяжень» вщ 1 липня 2004 р.).
З вищевикладеного вбачаеться, що в даний час на практищ використову-еться громiздка юридична конструкщя купiвлi-продажу права сшьськогоспо-дарського землекористування, у результатi чого угоди мають ускладнений порядок укладання та реалiзацiï. Фактично юнують цившьш вiдносини з обiгу права сшьськогосподарського землекористування, але такi правовiдносини не врегульоваш законодавством, що, на нашу думку, гальмуе розвиток ринку права сшьськогосподарського землекористування та заважае ефективному розподшу сшьськогосподарських земель. Зазначене обумовлюе необхщшсть в усуненнi прогалини у законодавствi щодо можливостi купiвлi-продажу права сшьсько-господарського землекористування. З щею метою варто передбачити право землекористувача ввдчужувати права користування земельними дшянками шляхом укладання договору купiвлi-продажу права сшьськогосподарського землекористування, вiдповiдно до якого буде здшснюватися реестрацiя переходу речових прав на землю до ново!" особи. Укладання таких угод можливе лише за наявност згоди власниыв земельних дшянок, що захищае ïx суб'ек-тивнi права на земельш дшянки. При цьому з власниками земельних дшянок не потрiбно буде укладати додатковi угоди про припинення договорiв оренди землi (емф^евзису) та пiдписання договорiв оренди землi (емфiтевзису) з новими користувачами.
Може здатися, що практично!" необxiдностi в укладаннi договорiв кушв-лi-продажу права сiльськогосподарського землекористування немае i сторони можуть використовувати договори суборенди земль Щоб з'ясувати це питання, розглянемо ввдмшш ознаки цих двох видiв угод, а саме:
1) об'ектом договору кушвл^продажу права сшьськогосподарського землекористування можуть бути всi види права сiльськогосподарського землекористування, а об'ектом договору суборенди лише право оренди землц
2) за договором кушвл^продажу права сшьськогосподарського землекористування покупець набувае первинне право сшьськогосподарського землекористування, а за договором суборенди землi суборендар набувае вторинне право землекористування, похщне вщ права оренди;
3) за договором кушвл^продажу права сшьськогосподарського землекористування сплачуеться щна набуття права користування землею, а за договором суборенди землi - суборендна плата.
Беручи до уваги щ вщмшш ознаки, можна дшти висновку, що вищевказаш угоди мають рiзну юридичну природу i за ними виникають рiзнi права сшьсько-господарського землекористування.
Четвертим способом придбання прав на користування землями сшьсько-господарського призначення е кушвля-продаж сльськогосподарського пiд-приемства як единого майнового комплексу. Складовою единого майнового комплексу е земельш дшянки та права, в тому чиси права сшьськогосподар-ського землекористування (ч. 2 ст. 191 ЦК Украши). Так, у складi сшьськогоспо-
дарського пгдприемства можуть перебувати несшьськогосподарськг уггддя шд господарськими будiвлями, спорудами, дворами тощо, а також сгльськогосподар-ськг угiддя, якi необхгдш для провадження господарсько! дiяльностi. Тому шд час придбання единого майнового комплексу до набувача переходять земельнг дшянки сшьськогосподарського призначення, якг належать пгдприемству на правi власностi, оренди чи постгйного користування. Право слгдування земельно!' дiлянки, яке перебувае на правi користування, пiд час придбання майна, яке на нгй розмгщене, передбачене ч. 2 ст. 120 ЗК Укра!'ни, ст. 377 ЦК Укра!'ни та ч. 3 ст. 7 Закону Укра'ни «Про оренду землг».
Висновки. Землi сшьськогосподарського призначення е основним засо-бом виробництва у сгльському господарствi Укра'ни. Основною метою укладання угод зi злиття та поглинання в агросферi нинi е збiльшення площ оброблювальних сiльськогосподарських земель шляхом набуття права сшьськогосподарського землекористування. Сучасний укра'нський ринок права сшьськогосподарського землекористування перебувае в обмеженому правовому полг, адже законодавством не врегульовано питання купгвлг-продажу права сшьськогосподарського землекористування, що в свою чергу надало б можливостг фермерам та гншим суб'ектам агробiзнесу консолгдувати землг, заставляти права на землю i залучати додатковi iнвестицГ! в сiльськогоспо-дарське виробництво. З метою створення умов для розвитку ринку земель в Укра!ш необхгдно законодавчо закргпити право всгх зацгкавлених осгб на вгдчуження та придбання права користування землею шляхом укладання договору купгвлг-продажу права сшьськогосподарського землекористування. На пгдставг такого договору буде проводитись державна реестрацгя переходу речових прав на землю до гншо! особи. З метою захисту прав власникгв земельних дглянок, укладання договоргв купгвлг-продажу права користування землею буде можливим лише за наявностг !х згоди. На нашу думку, гснування ргзних правових моделей набуття права сшьськогосподарського землекористування забезпечить можливгсть фермерам i гншим суб'ектам агробгзнесу обирати найбгльш прийнятний варГант консолГдацп земель та збгльшення «земельного банку» законним шляхом, а також сприятиме «виходу з тгнг» вГдносин у сферГ сГльськогосподарського землекористування.
Список лггератури:
1. Сгльське господарство Украши 2016 : статистичний збгрник. URL: http://www.ukrstat. gov.ua/ (дата звернення: 27.03.2018).
2. Оргаигзацгйно-правовг засади розвитку аграрного i земельного ринкгв в Украшг / ред. В. I. Семчик. Ки!в : Юридична думка, 2006. 264 с.
3. Мгрошниченко А. М., Марусенко Р. I. Науково-практичний коментар Земельного кодексу Украши. Ки!в : Алерта; Центр учбово! лгтератури, 2011. 520 с.
4. ТОП-5 знакових M&A угод у 2017 роцг в Украшг. URL: http://www.ey.com/ua/uk/ newsroom/pr-activities/articles/ey-article-yaroslav-balaba- 10-january-2018 (дата звернення: 29.03.2018).
References:
1. Silske hospodarstvo Ukrainy 2016: statystychnyi zbirnyk. URL: http://www.ukrstat.gov.ua/ [in Ukrainian].
2. Semchyk, V.I. et al. (2006). Orhanizatsiino-pravovi zasady rozvytku ahrarnoho i zemelnoho rynkiv v Ukraini. In-t derzhavy i prava im. V. M. Koretskoho NAN Ukrainy Kyiv: Yurydychna dumka [in Ukrainian].
3. Miroshnychenko, A.M., Marusenko, R.I. (2011). Naukovo-praktychnyi komentar Zemelnoho kodeksu Ukrainy. Kyiv: Alerta; Tsentr uchbovoi literatury [in Ukrainian].
4. TOP-5 znakovykh M&A uhod u 2017 rotsi v Ukraini. URL: http://www.ey.com/ua/uk/ newsroom/pr-activities/articles/ey-article-yaroslav-balaba-10-january-2018.
Yurchenko E., Post-graduate Student of the Department of Land and Agricultural Law Faculty of Law Taras Shevchenko National University of Kyiv, Ukraine, Kyiv.
e-mail : [email protected]
The Purchasing the Right of the Agricultural Land Use at Mergers and Acquisitions in Agribusiness
In the article, the author considers the current state of the market of agricultural land use rights in Ukraine and defines the main factors that influence the slowdown of land market development. Today in fact there is a market of agricultural land use rights, which is developing a limited legal framework, is "gray". This leads to the fact that owners of land may not know who are the actual users of their land. Nevertheless land users trying to act within the legal framework so without violating the law.
In the article, the author leads the main ways of acquiring the right of agricultural land use at mergers and acquisitions in agribusiness. Agreement of mergers and acquisitions in agribusiness have their own characteristics and significantly different from concluding similar agreements in other areas of business. Often, agricultural enterprises, such as agroholdings, are interested in increasing the amount of cultivated agricultural land, so they conclude mergers and acquisitions agreements, acquiring rights to other agricultural enterprises, as well as their real estate, production facilities, agricultural land and rights to it. Mergers and acquisitions in agribusiness is through contracts of sale of land bank or corporate rights or single property complex.
In order to create the conditions for the development of the land market in Ukraine, the author sub -stantiates the necessity of legislative regulation of the possibility of selling the right of agricultural land use. According to the author, the pluralism of the ways of acquiring the right of agricultural land use will enable land users to choose the most appropriate option for consolidation of land and increase the "land bank" by law, also facilitate "out of the shadows" of relations in agricultural land use.
Keywords: the right of agricultural land use, the purchase of the right of agricultural land use, mergers and acquisitions in agribusiness.
Hadiuwna do pedKomzii 23.04.2018 p.
