CC BY
210DOI 10.24411/2076-1503-2020-10317 КОРОТКОВА Мария Владимировна,
кандидат юридических наук, доцент Департамента правового регулирования экономической деятельности ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» e-mail: mail@law-books.ru
ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
В ГОРОДЕ МОСКВЕ
Статья выполнена при поддержке СПС «КонсультантПлюс».
Аннотация. В статье проводится анализ правового регулирования реновации жилищного фонда в г. Москве, выявляются проблемы реализации гарантий прав владельцев жилых и нежилых помещений, рассматриваются перспективы развития законодательства в сфере реновации жилых помещений в Российской Федерации.
Ключевые слова: реновация жилищного фонда, Московский фонд реновации жилой застройки, программа реновации, гарантии прав владельцев жилых и нежилых помещений.
KOROTKOVA Maria Vladimirovna,
PhD in Law, associate Professor of the Department оf legal regulation of economic activity, Financial University under the Government of the Russian Federation
LEGAL ASPECTS OF THE HOUSING RENOVATION IN MOSCOW
The article was supported by the SPS «ConsultantPlus».
Annotation. The article analyzes the legal regulation of housing renovation in Moscow, identifies the problems of implementing guarantees of the rights of owners of residential and non-residential premises, considers the prospects for the development of legislation in the field of housing renovation in the Russian Federation.
Key words: housing renovation, Moscow residential renovation Fund, renovation program, guarantees of the rights of owners of residential and non-residential premises.
Проблема обновления жилищного фонда на всей территории России в настоящий момент является одним из наиболее острых вопросов социально-экономической повестки, требующих скорейшего разрешения. Надо сказать, что в разные годы власти на местах предпринимали отдельные шаги в этом направлении. Однако наиболее масштабной видится кампания по реновации жилищного фонда в Москве, запущенная в 2017 г.
Если обратиться к истории вопроса, то ликвидация в Москве «хрущевок», построенных в 1950-е годы, началась с принятия постановления Правительства Москвы от 20.01.1998 г. № 48 «О ходе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда города до 2000 года». В рамках выполнения заданий, предусмотренных данным постановлением, в 1998 г. было снесено 335.7 тыс. кв. м пятиэтажных панельных домов, введено
в эксплуатацию 933.5 тыс. кв. м общей площади в «стартовых» жилых домах, переселено из сносимых зданий 6067 семей, или 13488 человек. Вместе с тем, в полной мере не были решены вопросы комплексной и упреждающей разработки градостроительной документации на районы реконструкции с учетом инженерного обеспечения, определения оптимальных объемов и сроков сноса и модернизации пятиэтажных жилых домов для обеспечения требуемых темпов реконструкции районов пятиэтажек, перехода на экономичные проекты, предназначенные для замены устаревшего панельного жилищного фонда. В этой связи, было принято новое постановление Правительства Москвы от 06.07.1999 г. № 608-ПП «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года». Согласно ему, новое комфортабельное жилье до
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2020
конца 2010 г. должны были получить жители 1722 пятиэтажек серий К-7, 11-32, 11-35, 1605-АМ, 1МГ-300. Общая площадь сносимых домов составляла 6 млн кв. м.
Однако вышеуказанная программа не была реализована до конца. Как отмечается на портале Департамента строительства г. Москвы, стройком-плекс Москвы разработал график сноса домов, и до начала 2009 г. строители, как могли, его придерживались. За это время было разобрано порядка 70% домов. Самыми продуктивными стали 2006 и 2007 гг., в течение которых удалось расселить жителей 680 пятиэтажек. Однако потом в стране начались экономические трудности и темпы переселения значительно снизились. В 2010 г. удалось снести 48 домов, а в 2011 - всего 31. Первоначально основной объем работ по реновации кварталов выполняли строительные компании на основе инвестиционных контрактов. Девелоперы сносили «хрущевки» и возводили на их месте новое жилье, передавая городу за пользование участками определенную долю, которая выражалась в квартирах, объектах инфраструктуры или перечислениях в бюджет «живых» денег. Однако после обновления ЗК РФ реализация всех инвестконтрактов на реконструкцию пятиэтажных кварталов остановилась. Согласно вступившим в силу поправкам городские власти больше не могли передавать землю под сооружение стартовых домов без конкурса. Кроме того, не оправившись от экономического кризиса, часть девелопе-ров не смогла справиться с взятыми на себя обязательствами по переселению людей [14]. Следует также отметить отсутствие на тот момент законодательной базы, которая позволяла бы переселять тех, кто категорически не желает этого делать [3].
Согласно действующему столичному законодательству, под реновацией жилищного фонда в г. Москве понимается совокупность мероприятий, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в г. Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства. Такое определение приводится в постановлении Правительства Москвы от 01.08.2017 г. № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее - Программа реновации) [11]. Программа реновации рассчитана на срок до 2032 г. и ориентирована на устранение накопленного за последние десятилетия дисбаланса развития городской среды и недопущение массового появления в Москве в ближайшие 10-15 лет аварийного жилищного фонда.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2020
Помимо Программы реновации действуют также Закон РФ от 15.04.1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее -Закон о статусе столицы) [5], Закон г. Москвы от 17.05.2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее -Закон о допгарантиях) [6] и постановление Правительства Москвы от 02.05.2017 г. № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее -Постановление № 245-ПП) [10].
Начало реновации жилого фонда в Москве было ознаменовано рядом судебных исков, связанных с оспариванием Постановления № 245-ПП. В них ставилось под вопрос законность реновации как таковой. Приведем в качестве примера дело № 3а-849/2017 по административному исковому заявлению П.А.Г. к Правительству Москвы, мэру Москвы о признании недействующим полностью вышеупомянутого постановления. Основная идея заявителя заключалась в том, что невозможно голосовать за проект программы, которого на момент голосования еще не существовало. Фактически москвичи голосовали за «кота в мешке». Понятие реновации жилищного фонда и ранее встречалось в нормативных правовых актах г. Москвы, т.е. жители города принципиально понимали, о чем идет речь. Однако на момент проведения голосования был абсолютно не понятен алгоритм реновации, отсутствовала какая бы то ни было конкретика относительно предоставления новых жилых помещений. Вместе с тем, заявитель справедливо отмечал, что оспариваемый нормативный правовой акт влечет правовые последствия, поскольку по результатам голосования многоквартирные дома войдут в пока несуществующую программу, проект которой также отсутствует, и будут снесены. Таким образом, Правительство Москвы незаконно установило в отдельно взятом субъекте Российской Федерации новый, не предусмотренный федеральным законодательством способ прекращения права собственности на недвижимое имущество посредством голосования по программе реновации. Тем не менее, решением Московского городского суда от 16.06.2017 г. в удовлетворении административных исковых требований было отказано.
Это решение легло в основу всех последующих судебных процессов по аналогичным искам, в которых дополнительно указывалось на несоответствие норм Постановления № 245-ПП положениям ст. 181.1 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ (например, в Апелляционном определении Московского городского суда от 02.08.2017 г. по делу № 33а-3283, определении Московского городского суда от
26.07.2017 г. по делу № 3а-927/2017, определении Московского городского суда от 28.06.2017 г. по делу № 3а-850/2017). Вместе с тем, действительно, соответствующие полномочия были предоставлены органам государственной власти г. Москвы только Федеральным законом от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве» [15], который внес изменения в Закон о статусе столицы и дополнил Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ст. 26, расширившей компетенцию общего собрания собственников многоквартирного дома по вопросам реновации, т.е. вышеуказанные изменения в законодательстве произошли уже после проведения голосования по соответствующему вопросу.
Учитывая невозможность, а точнее, бесперспективность оспаривания законности начального этапа реновации жилищного фонда в Москве, рассмотрим детально сложившийся порядок реновации жилья в столице.
В Перечень многоквартирных домов, включенных в Программу реновации, вошли многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения (с количеством этажей не более 9, возведенные по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 г., с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий) и аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники и наниматели по договорам социального найма не менее 2/3 жилых помещений до 01.07.2017 г. в установленном порядке проголосовали за включение такого дома в проект Программы реновации.
Достижение жильцами реального, а не формального консенсуса по вопросу переселения представляет собой весьма непростую задачу. Так, А. Бычков отмечает, что в связи с большим количеством жильцов в каждом многоквартирном доме принять позицию каждого из них в принципе не представляется возможным, поскольку всегда будут как противники, так и сторонники переезда в новый дом. Для решения этой проблемы законодатель предусмотрел необходимость учета большинства голосов, отданных за включение дома в Программу реновации. Далее автор ссылается на Апелляционное определение Московского городского суда от 20.09.2018 г. по делу № 33а-5141/2018, в котором прямо указывалось на то,
что особенностью владения имуществом в многоквартирном доме является необходимость подчинения собственника решению большинства, поскольку в ином случае решение в принципе не может быть принято. Принятие решения большинством голосов всех собственников и пользователей многоквартирных домов, включенных в перечень, представляет собой основанную на демократических принципах процедуру, не противоречащую принципам равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, которая является проявлением конституционного принципа равноправия (ст. 19 Конституции РФ) [2, с. 132].
Таким образом, через искусственное отождествление правомочий по владению и распоряжению имуществом в процессе голосования наниматели по договору социального найма фактически были приравнены к собственникам жилых помещений. На наш взгляд, подобный подход может быть приемлем только, если наниматель жилого помещения одновременно берет на себя обязательство в случае включения многоквартирного дома в Программу реновации получить равнозначное жилое помещение в собственность, а не по найму. Тот факт, что наниматель не должен уравниваться в статусе с собственником, подтверждается также нормой Закона о статусе столицы, исключающей возможность получения нанимателем вместо прежнего жилья равноценного жилого помещения или равноценного возмещения (ст. 7.3).
Для собственников жилых помещений в расселяемых домах законодатель предусмотрел три варианта: 1) предоставление равнозначного жилого помещения; 2) предоставление равноценного жилого помещения; 3) получение денежной компенсации. При этом в социально-ориентированном проекте реновации жилья проглядывается и некоторая коммерческая составляющая. Так, например, п. 1.6 постановления Правительства Москвы № 45-ПП от 01.02.2018 г. «О порядке приобретения собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, или гражданами, имеющими право пользования такими жилыми помещениями на условиях социального найма, за доплату жилых помещений большей площади и (или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения» [12] при приобретении участником Программы реновации квартиры с большей площадью или дополнительной квартиры ему предоставляется скидка в размере 10% от общей стоимости дополнительного объема жилья. Данным правом, как собственник, так и наниматель, может воспользоваться в течение двух лет со дня госу-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2020
дарственной регистрации его права собственности на новую квартиру.
Жилое помещение может считаться равнозначным, если соответствует одновременно трем условиям:
- по жилой площади и количеству комнат не меньше освобождаемого, а по общей площади превышает его;
- соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством г. Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом г. Москвы;
- находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе г. Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации, за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе г. Москвы.
Выполнение первого условия вполне реально. Второе полностью зависит от решения городских властей относительно «улучшенных» стандартов. В частности, в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о допгарантиях внутренняя планировочная организация жилых помещений в многоквартирных домах, предназначенных для переселения, должна предусматривать возможность вариативности планировки или проемы в межкомнатных стенах. Можно предположить, что для новоселов вариант с проемом в межкомнатной стене вряд ли послужит достойной альтернативой переноса стены.
Что касается третьего условия - расположения предоставляемого жилья в том же районе, то нужно обратить внимание на формулировку ч. 1 ст. 10 Закона о допгарантиях: «Территория для строительства многоквартирных домов, предназначенных для переселения граждан при осуществлении реновации, предусматривается преимущественно в границах квартала, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации». Таким образом, здание может быть возведено в промзоне или по соседству с прочими объектами, которые явно не повышают качества комфорта проживания (например, в непосредственной близости от Третьего транспортного кольца, мусоросортировочной станции, снегоплавильного завода и т.д.). Уровень транспортной доступности района, предназначенного для расселения, как и его инфраструктуры в целом может оказаться весьма низким. Кроме того, уже складывается практика, когда «новоселам» выделяются квартиры исключительно на верхних и нижних этажах новостроек, а средние этажи предлагаются для продажи [4]. Это неудивительно, учитывая, что проект реновации финан-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2020
сируется из городского бюджета лишь на 10%, а оставшаяся часть реализуется за счет вложений застройщиков [7]. В этой связи, представляется целесообразным законодательно установить квоту жилых помещений, передаваемых частным инвесторам для коммерческой реализации, а также разработать правила распределения жилья с учетом категории переселяемых граждан и категории освобождаемых ими жилых помещений.
Можно констатировать, что положения ст. 7.3 Закона о статусе столицы фактически ограничивают права собственников жилых помещений в многоквартирных домах и узаконивают право должностных лиц произвольно и в ограниченный срок диктовать им свои условия в части выбора места будущего жительства. В качестве наглядной иллюстрации можно привести следующий пример. Жильцы одного многоквартирного дома, организовавшие проведение общего собрания, приняли положительное решение с рядом оговорок (предоставление жилых помещений в доме повышенной комфортности, с потолками не ниже 3.3 м и не выше 3.5 м, с обязательным наличием лифтов и раздельных комнат в квартирах, а также балконов и лоджий; новый многоквартирный дом мог быть возведен только в пределах улиц, обозначенных самими жильцами, и т.д.). В общей сложности в протоколе они отразили 23 критерия, которые, по их мнению, Правительству Москвы следовало учесть при включении их дома в Программу реновации. В итоге, их протокол просто не был принят, как составленный с нарушением установленных требований. Последующее судебное разбирательство было также безрезультатно (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2019 г. по делу № 33а-1027/2019) [2, с. 134].
Как уже упоминалось выше, собственник жилого помещения в расселяемом доме может выбрать вместо равнозначного жилого помещения предоставление ему равноценного жилья либо денежную компенсацию. Взвешивая «за» и «против», необходимо иметь в виду, что в случае предоставления равноценного жилого помещения городские власти будут исходить из кадастровой стоимости соответствующих помещений, что с большой долей вероятности приведет к ущемлению имущественных прав собственников помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации. Кадастровая стоимость жилья в таком доме закономерно понизится, в то время как кадастровая стоимость предлагаемого «равноценного» жилого помещения скорее всего будет завышенной.
Проблема неадекватной кадастровой стоимости предоставляемого жилого помещения возникает также в случае, когда собственники жилых
помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, приобретают за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения.
Учитывая отсутствие специального порядка получения за освобождаемое жилое помещение равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения, по аналогии будет применяться процедура равноценного возмещения, предусмотренная ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Так, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:
- рыночная стоимость жилого помещения;
- рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
- убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением с собственником не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в т.ч. упущенную выгоду.
То есть, с одной стороны, при использовании права на равноценное возмещение собственнику должны быть возмещены причиненные ему убытки, в частности такие, которые он понес бы и при переселении в равнозначное жилое помещение, но тогда они не были бы возмещены (расходы на переезд, досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт). С другой - он рискует столкнуться с проблемой несоответствия кадастровой стоимости жилых помещений. Кроме того, в отношении возмещения рыночной стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома возникает проблема с основным активом в общей собственности - землей под многоквартирным домом. Оказалось, что к началу реновации на Публичной кадастровой карте были удалены границы земельных участков под домами, подлежащими реновации, что усложняет оформление такой земли в долевую собственность [13].
Рассматривая вопрос о выборе между равнозначным жилым помещением и равноценным возмещением, следует отметить недостаточную его урегулированность в целом. В частности, можно согласиться с Н.В. Акаёмовой и М.З. Чей-швили, которые отмечают, что, выбирая предоставление равноценного объекта взамен изымаемого жилого помещения, граждане фактически делают выбор вслепую и без права его изменения в случае, если предложенный равноценный объект таковым, по их мнению, не является. В этой связи, предлагается предусмотреть в законодательстве процедуру предварительного ознакомления с возможным перечнем иного равноценного предоставления в натуральной форме до выбора гражданином способа замещения своей недвижимости. Пока действующее законодательство о реновации такого порядка не предусматривает.
Представляется также справедливым замечание вышеуказанных авторов и относительно вопроса о выборе способа замещения взамен изымаемого жилого помещения при наличии нескольких собственников. Здесь возникает целый ряд проблем, связанных с учетом голосов - по количеству собственников или по доле в праве; учетом мнения собственника, не выразившего свою волю голосованием; организацией такого голосования или иного способа сбора волеизъявления собственников [1, с. 113, 114] .
На практике при реализации Программы реновации возникают ситуации, когда собственник желает получить квартиру, в которой общая площадь больше, а жилая площадь меньше, чем в освобождаемой квартире, с одновременной выплатой ему денежной компенсации. В настоящее время такой доход облагается НДФЛ. Вместе с тем, согласно п. 41.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные налогоплательщиком в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в г. Москве в денежной форме в виде равноценного возмещения либо в натуральной форме в виде жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем, НДФЛ не облагаются. Разрешить эту парадоксальную ситуацию призван законопроект № 931842-7 «О внесении изменений в статью 217 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», внесенный в Государственную Думу ФС РФ 27.03.2020 г.
Еще одна законодательная инициатива связана с определением управляющей компании, которая должна обслуживать новый многоквартирный дом, возведенный в рамках Программы реновации. Так, в октябре 2019 г. Минстроем России был разработан и опубликован на федеральном портале нормативных правовых актов проект
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2020
закона «О внесении изменений в статью 7.3 Закона Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и статью 26 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"», согласно которому управление многоквартирным домом, строительство которого осуществлялось в целях реализации программы реновации за счет средств бюджета г. Москвы, Московского фонда реновации жилой застройки, должно будет осуществляться управляющей организацией, определенной Правительством Москвы без проведения открытого конкурса. Не сложно догадаться, что скорее всего речь идет о ГБУ «Жилищник». Правда в случае, если доля города Москвы в праве общей собственности на общее имущество в таком многоквартирном доме составляет менее чем 50%, выбор способа управления многоквартирным домом или иной управляющей организации будет осуществляться в порядке, установленном ЖК РФ. Собственно, именно такой порядок и действует на данный момент.
В соответствии с ст. 7.3 Закона о статусе столицы нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность. Следует отметить, что, если содержание договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, в законе подробно описано, то общих требований жилищного законодательства к договору социального найма явно недостаточно для того, чтобы урегулировать правоотношения, возникающие в приведенной выше ситуации.
Обращает на себя внимание и порядок вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации (ст. 7.6 Закона о статусе столицы). Решение о выводе из эксплуатации принимается не ранее дня выселения всех собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации. Вместе с тем, не ясно, идет ли речь о фактическом выселении или о выселении по решению суда в случае, когда граждане отказались выселяться. Далее лишь указывается, что собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений не могут быть выселены до дня передачи им нового жилого помещения или предоставления им равноценного возмещения в денежной форме. Получается, что отключение многоквартирного дома от
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2020
сетей инженерно-технического обеспечения, электрических сетей возможно буквально на следующий день после подписания последним собственником (нанимателем) жилого помещения документа о передаче ему нового жилого помещения, без предоставления ему определенного срока для переезда на новое место проживания. Остается надеяться, что соответствующий срок все же будет учтен в решении о выводе многоквартирного дома из эксплуатации при указании конкретной даты вывода из эксплуатации. Рассматривая данную проблему, стоит также учесть вариант, при котором собственник (наниматель) жилого помещения в соответствии со ст. 556 ГК РФ подписал передаточный акт или иной документ о передаче нового жилого помещения, указав несоответствие объекта недвижимости договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение, и в связи с имеющимися претензиями, переезжать в него не торопится.
Статья 7 Закона о допгарантиях и ст. 4.8 Постановления № 497-ПП предусматривают оказание содействия отдельным категориям граждан при переселении в рамках осуществления реновации жилищного фонда в г. Москве. Согласно данным нормам уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы в порядке, установленном нормативным правовым актом г. Москвы, при осуществлении реновации оказывает содействие в организации и осуществлении переселения ветеранов, одиноких и (или) одиноко проживающих граждан, достигших пенсионного возраста, инвалидов, малоимущих граждан, многодетных семей, а также иных категорий граждан, установленных нормативным правовым актом г. Москвы. Однако в связи с отсутствием соответствующего регламента до сих пор не ясно в чем именно заключается такая помощь и кому она должна оказываться.
Механизм обеспечения имущественных прав хозяйствующих субъектов в процессе реновации предусмотрен ст. 7.4 и 7.5 Закона о статусе столицы.
Статья 7.4. следующим образом регламентирует обеспечение прав собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации: «Нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, не относящиеся к общему имуществу в таких многоквартирных домах, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации». Кстати, п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ не предусматривает в качестве основания для принятия решения об изъятии
земельных участков для государственных или муниципальных нужд такое основание, как включение многоквартирного дома в Программу реновации. При этом следует также иметь в виду, что собственники коммерческой недвижимости вообще лишены права принимать участие в голосовании по вопросу реновации.
Если же речь идет об арендаторе, то согласно ст. 7.5 арендатор имеет право на заключение нового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы и являющегося равнозначным в соответствии с п. 12 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Данный пункт содержит бланкетную норму, отсылающую к положениям Приказа ФАС России от 18.09.2009 г. № 621 «Об установлении условий, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу», закрепляющего, что недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу при одновременном соблюдении следующих условий: 1) по месту расположения предоставляемое недвижимое имущество находится в границах того же сельского населенного пункта, поселка, внутригородской территории города федерального значения, района (при делении города на районы), города без районного деления, где находится ранее имеющееся недвижимое имущество; 2) по площади общая площадь предоставляемого недвижимого имущества не превышает более чем на 20% общую площадь ранее имеющегося недвижимого имущества, и при этом общая площадь предоставляемого недвижимого имущества не превышает общую площадь ранее имеющегося недвижимого имущества более чем на 100 кв. м., и не может быть уменьшена более чем на 20% от ранее имеющегося недвижимого имущества; 3) по определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости: стоимость предоставляемого недвижимого имущества, определяемая в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, не превышает стоимости ранее имеющегося недвижимого имущества более чем на двадцать процентов.
Таким образом, законодатель ставит арендаторов нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в более выигрышное положение. Вместе с тем, речь идет далеко не обо всех арендаторах, а только о тех, которые арендуют помещение, находящее в собственности г. Москвы, и являются субъектом малого или среднего предпринимательства.
Вышеизложенное позволяет прийти к выводу, что проблема защиты жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в г. Москве связана с несовершенством действующего в этой сфере законодательства, в т.ч. одноименного Закона о допгарантиях, положения которого во многом дублируются в Законе о статусе столицы, а также постановлении Правительства Москвы от 1 августа 2017 г. № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве».
Совершенно очевидно, что положения ст.
7.2 Закона о статусе столицы предоставляют отдельно взятому субъекту Российской Федерации устанавливать ничем не ограниченные «особенности» регулирования отдельных градостроительных и земельных отношений в целях реновации жилищного фонда в г. Москве.
Заслуживает отдельного внимания Московский фонд реновации жилой застройки (далее -Фонд), учрежденный в соответствии со ст. 7.7 Закона о статусе столицы и Постановлением Правительства Москвы от 08.08.2017 г. № 517-ПП. Единственным учредителем Фонда является Правительство Москвы в лице Департамента строительства г. Москвы.
Функции Фонда, предусмотренные п. 2.2 его Устава [8], по сути, дублируют положения ст. 7.7 Закона о статусе столицы и формулируются в основном как «оказание содействия» в реализации программы реновации жилищного фонда, а п.
2.3 Устава предусматривает 33 вида деятельности, включая осуществление деятельности застройщика, генерального подрядчика, генерального проектировщика, технического заказчика; заключение договоров; инвестирование, в т.ч. в рамках долевого строительства; производство строительных материалов; управление эксплуатацией жилого и нежилого фондов; передача г. Москве жилых помещений, принадлежащих Фонду на праве собственности, в т.ч. безвозмездная передача таких жилых помещений в виде пожертвования; осуществление оптовой торговли за вознаграждение или на договорной основе и целый ряд других видов деятельности.
Финансовое обеспечение деятельности Фонда осуществляется за счет его собственных средств, средств бюджета г. Москвы, а также за счет иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации. В частности, согласно Годовому отчету о деятельности Московского фонда реновации жилой застройки за 2018 г. (протокол от 28.05.2019 г.) [9], дополнительно к целевому финансированию в соответствующем году Фондом были получены средства взносов на капитальный ремонт общего имущества в много-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2020
квартирных домах, включенных в Программу реновации, в размере 24.5 млн руб. В этом же документе отражены плановые показатели предоставления Фонду средств из бюджета г. Москвы в целях реализации взятых на себя обязательств -89 689 млн руб. (2019), 93 898 млн руб. (2020), 98 347.6 млн руб. (2021).
Как уже отмечалось, вопрос ветхого и аварийного жилья актуален практически для всех регионов Российской Федерации. В отсутствии федерального законодательства о реновации жилищного фонда каждый субъект РФ решает эту проблему по-своему, разрабатывая соответствующие жилищные программы с опорой на нормы законодательства о порядке предоставления гражданам жилых помещений в связи со сносом дома или его реконструкцией (например, Закон Санкт-Петербурга от 06.05.2008 г. № 238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге»»; Государственная программа Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года (утв. постановлением Правительства Самарской области от 27.11.2013 года № 684); Муниципальная адресная программа «Снос и реконструкция многоквартирного жилищного фонда в городском округе город Воронеж» (утв. решением Воронежской городской Думы от 14.07.2010 г. № 150-Ш) и др.).
Говоря о реновации на территориях отдельных субъектов РФ, следует несколько слов сказать о проекте федерального закона № 825313-7 «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Законопроект), который был рассмотрен Государственной Думой ФС РФ в первом чтении 03.02.2020 г. Суть основных нововведений отражена в пояснительной записке к данному законопроекту. Так, в частности, планируется:
1) понимать под реновацией жилищного фонда в Российской Федерации «комплекс мероприятий по подготовке и осуществлению реконструкции или сноса многоквартирных домов, находящихся в аварийном или ином неудовлетворительном техническом состоянии, а также иных многоквартирных домов, отвечающих предусмотренным настоящим Федеральным законом критериям, для последующего использования высвободившейся территории под строительство нового многоквартирного дома или возведение иных объектов, соответствующих общественным потребностям и законодательству Российской Федерации о градостроительной деятельности».
То есть, в отличие от Москвы, реновация не будет означать автоматический снос многоквартирного дома. Законопроект предусматривает возможность реконструкции здания.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2020
Кроме того, предусматривается более широкий круг оснований для включения многоквартирного дома в программу реновации:
- признание многоквартирного дома в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- расположение многоквартирного дома на земельном участке, в отношении которого установлено несоответствие вида разрешенного использования и (или) предельных параметров зданий, строений, сооружений градостроительным регламентам, иной градостроительной документации субъекта Российской Федерации;
- принадлежность многоквартирного дома к домам первого периода индустриального домостроения либо аналогичным им по характеристикам конструктивных элементов;
2) предусмотреть возможность осуществления реновации в отношении не только отдельного многоквартирного дома, но и элемента планировочной структуры (квартала, района, микрорайона);
3) подробно урегулировать типы, виды и формы реализации проекта реновации, в т.ч. с учетом реальных финансовых возможностей регионов, разделить их на бюджетные и инвестиционные, которые полностью или частично будут финансироваться за счет привлеченных средств на началах государственно-частного (муници-пально-частного) партнерства;
4) установить функции органов государственной власти Российской Федерации, а также правомочия субъектов РФ и муниципальных образований в области реновации;
5) гарантировать обеспечение прав не только собственников и нанимателей жилых помещений, но также собственников и арендаторов нежилых помещений.
Итак, в случае принятия данного Законопроекта он станет основой правового регулирования реновации жилищного фонда на территории всей Российской Федерации. Вместе с тем, учитывая формулировку п. 2 ст. 2 Законопроекта, Москва очевидно продолжит двигаться по траектории, заданной в 2017 г., т.е. реализуя собственные стандарты землеустройства, градостроения и отделки жилых помещений.
Список литературы:
[1] Акаёмова Н.В., Чейшвили М.З. Проблемы правового регулирования реновации в городе Москве // Проблемы экономики и юридической практики. - 2018. - № 4.
[2] Бычков А. Для реновации важно мнение большинства // Новая бухгалтерия. - 2019. - № 10.
[3] Василенко И. Реновация в Москве - все за и против / Novostroev.ru Главный портал по
новостройкам [Электронный ресурс]. URL: http:// novostroev.ru/articles/renovatsiya-v-moskve-vse-za-i-protiv/ (дата обращения: 16.12.2019).
[4] Давыдова Н. Расследование «НИ»: как «реноваторы» кидают москвичей / Портал «Новые известия» [Электронный ресурс]. URL: https:// newizv.ru/news/city/11-05-2017/rassledovanie-ni-kak-renovatory-kidayut-moskvichey (дата обращения: 17.01.2020).
[5] Закон РФ от 15.04.1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 19. - Ст. 683.
[6] Закон г. Москвы от 17.05.2017 г. № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» // Ведомости Московской городской Думы. - 2017. - № 6.
[7] Зеновина В. Реновация в регионах: не по столичным правилам. Информационно-правовой портал «Гарант.Ру» [Электронный ресурс]. URL: http://www.garant.ru/news/1143179/ (дата обращения: 20.06.2018).
[8] Официальный сайт Фонда реновации [Электронный ресурс]. URL: https://fr.mos.ru/ wp-content/uploads/2019/05/Ustav-Fonda.pdf
[9] Официальный сайт Фонда реновации [Электронный ресурс]. URL: https://fr.mos.ru/ wp-content/uploads/2019/06/Godovogo-otcheta-za-2018-god.pdf
[10] Постановление Правительства Москвы от 02.05.2017 г. № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. - 2017. - Т. 2. - № 26.
[11] Постановление Правительства Москвы от 01.08.2017 г. № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» // Первоначальный текст документа опубликован на официальном сайте Мэра Москвы. URL: http://www. mos.ru, 01.08.2017.
[12] Постановление Правительства Москвы № 45-ПП от 01.02.2018 г. «О порядке приобретения собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, или гражданами, имеющими право пользования такими жилыми помещениями на условиях социального найма, за доплату жилых помещений большей площади и (или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения» // Вестник Мэра и Правительства Москвы. - 2018. - № 8.
[13] Росреестр обнулил стоимость земли под хрущевками / Pikabu.ru [Электронный ресурс] URL: https://pikabu.ru/story/rosreestr_obnulil_
stoimost_zemli_pod_khrushchevkami_5055973 (дата обращения: 18.04.2018).
[14] Снос пятиэтажек первого периода индустриального домостроения [Электронный ресурс]. URL: https://stroi.mos.ru/snos-piatietazhiek?from=cl (дата обращения: 25.02.2020).
[15] Федеральный закон от 01.07.2017 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве» // СЗ РФ. - 2017. - № 27. - Ст. 3938.
Spisok literatury:
[1] Akayomova N.V., Chejshvili M.Z. Problemy pravovogo regulirovaniya renovacii v gorode Moskve // Problemy ekonomiki i yuridicheskoj praktiki. - 2018.
- № 4.
[2] Bychkov A. Dlya renovacii vazhno mnenie bol'shinstva // Novaya buhgalteriya. - 2019. - № 10.
[3] Vasilenko I. Renovaciya v Moskve - vse za i protiv / Novostroev.ru Glavnyj portal po novostrojkam [Elektronnyj resurs]. URL: http://novostroev.ru/arti-cles/renovatsiya-v-moskve-vse-za-i-protiv/ (data obrashcheniya: 16.12.2019).
[4] Davydova N. Rassledovanie \»NI\»: kak \»renovatory\» kidayut moskvichej / Portal «Novye izvestiya» [Elektronnyj resurs]. URL: https://newizv. ru/news/city/11-05-2017/rassledovanie-ni-kak-reno-vatory-kidayut-moskvichey (data obrashcheniya: 17.01.2020).
[5] Zakon RF ot 15.04.1993 g. № 4802-1 «O statuse stolicy Rossijskoj Federacii» // Vedomosti SND i VS RF. - 1993. - № 19. - St. 683.
[6] Zakon g. Moskvy ot 17.05.2017 g. № 14 «O dopolnitel'nyh garantiyah zhilishchnyh i imushchest-vennyh prav fizicheskih i yuridicheskih lic pri osush-chestvlenii renovacii zhilishchnogo fonda v gorode Moskve» // Vedomosti Moskovskoj gorodskoj Dumy.
- 2017. - № 6.
[7] Zenovina V. Renovaciya v regionah: ne po stolichnym pravilam. Informacionno-pravovoj portal «Garant.Ru» [Elektronnyj resurs]. URL: http://www. garant.ru/news/1143179/ (data obrashcheniya: 20.06.2018).
[8] Oficial'nyj sajt Fonda renovacii [Elektronnyj resurs]. URL: https://fr.mos.ru/wp-content/ uploads/2019/05/Ustav-Fonda.pdf
[9] Oficial'nyj sajt Fonda renovacii [Elektronnyj resurs]. URL: https://fr.mos.ru/wp-content/ uploads/2019/06/Godovogo-otcheta-za-2018-god. pdf
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2020
[10] Postanovlenie Pravitel'stva Moskvy ot 02.05.2017 g. № 245-PP «Ob uchete mneniya nase-leniya po proektu renovacii zhilishchnogo fonda v gorode Moskve» // Vestnik Mera i Pravitel'stva Moskvy. - 2017. - T. 2. - № 26.
[11] Postanovlenie Pravitel'stva Moskvy ot 01.08.2017 g. № 497-PP «O Programme renovacii zhilishchnogo fonda v gorode Moskve» // Per-vonachal'nyj tekst dokumenta opublikovan na ofi-cial'nom sajte Mera Moskvy. URL: http://www.mos.ru, 01.08.2017.
[12] Postanovlenie Pravitel'stva Moskvy № 45-PP ot 01.02.2018 g. «O poryadke priobreteniya sobstvennikami zhilyh pomeshchenij v mnogokvar-tirnyh domah, vklyuchennyh v Programmu renovacii zhilishchnogo fonda v gorode Moskve, ili grazhdan-ami, imeyushchimi pravo pol'zovaniya takimi zhilymi pomeshcheniyami na usloviyah social'nogo najma, za doplatu zhilyh pomeshchenij bol'shej ploshchadi i (ili) zhilyh pomeshchenij, imeyushchih bol'shee koli-chestvo komnat, chem predostavlyaemye im rav-
noznachnye zhilye pomeshcheniya» // Vestnik Mera i Pravitel'stva Moskvy. - 2018. - № 8.
[13] Rosreestr obnulil stoimost' zemli pod hrushchevkami / Pikabu.ru [Elektronnyj resurs] URL: https://pikabu.ru/story/rosreestr_obnulil_stoimost_ zemli_pod_khrushchevkami_5055973 (data obrash-cheniya: 18.04.2018).
[14] Snos pyatietazhek pervogo perioda indus-trial'nogo domostroeniya [Elektronnyj resurs]. URL: https://stroi.mos.ru/snos-piatietazhiek?from=cl (data obrashcheniya: 25.02.2020).
[15] Federal'nyj zakon ot 01.07.2017 g. № 141-FZ «O vnesenii izmenenij v Zakon Rossijskoj Feder-acii "O statuse stolicy Rossijskoj Federacii" i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii v chasti ustanovleniya osobennostej regulirovaniya otdel'nyh pravootnoshenij v celyah renovacii zhilishchnogo fonda v sub»ekte Rossijskoj Federacii - gorode feder-al'nogo znacheniya Moskve» // SZ RF. - 2017. - № 27. - St. 3938.
4
ЮРКОМПАНИ
www. law-books, ru
Юридическое издательство
«ЮРКОМПАНИ»
Издание учебников, учебных и методических пособий, монографий, научных статей.
Профессионально.
В максимально короткие сроки.
Размещаем в РИНЦ, Е-ПЬгагу.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2020
