CC BY
305
О реализации программы реновации в городе Москве On the implementation of the renovation program in Moscow
УДК 332.1; 332.8 Прохорова Елена Александровна,
студент 2 курса уровня магистратура. Направление: Землеустройство и кадастры. Профиль: Оценка и управление городскими территориями. Государственный университет по землеустройству, г. Москва
Prokhorova Elena Alexandrovna,
Second year student. Master's degree in Land use planning and cadastre science. Master's degree program: Assessment and management of urban territories. State university of land use planning, Moscow, e-mail: [email protected]
Аннотация: В данной статье рассматривается закон о реновации в Российской Федерации, приводятся различные дефиниции самого термина «реновация», анализ классификации жилых зданий, внесенных в программу на примере одного из районов города Москвы. Поскольку программа реновации жилищного фонда в городе Москве отличается по своей сути от понятия об этом институте в зарубежных странах, а также поскольку осуществление подобных мероприятий не является повсеместным в России, механизм реализации не отработан детально, возникает множество проблемных вопросов, связанных с реализацией данной программы. В приведенной статье определяется круг проблемных вопросов, возникающих из анализа программы реновации, требующих проработки и решения.
Summary: This article discusses the law on renovation in the Russian Federation, provides various definitions of the term «renovation», the analysis of the classification of residential buildings included in the program on the example of one of the districts of Moscow. Since the program of renovation of the housing stock in Moscow differs in its essence from the concept of this Institute in foreign countries, as well as the implementation of such activities is not widespread in Russia, the implementation mechanism is not worked out in detail, there are many problematic issues related to the implementation of this program. The article defines the range of problematic issues arising from the analysis of the renovation program that require study and solution.
Ключевые слова: реновация, программа реновации в Москве, жилищный фонд, среда жизнедеятельности.
Key words: renovation, Moscow program of renovation, housing stock, living environment.
Термин «реновация», в широком смысле, можно определить, как процесс, в котором старые строения или исторические здания реконструируются, модернизируются или восстанавливаются [1].
C экономической точки зрения, реновация - это инвестиционный проект, предполагающий совокупность практических действий - проектных, экспертных, строительных и других работ, направленных на обновление жилищного фонда и решение социально-экономических задач эффективной эксплуатации жилья [2].
Президент Российской Федерации В.В. Путин 1 июля 2017 года подписал поправки к закону «О статусе столицы Российской Федерации» в части установления особенностей правовых отношений в целях реновации жилищного фонда. Текст данного закона был принят Государственной Думой в третьем (окончательном) чтении 14 июня 2017 года и одобрен Советом Федерации 28 июня того же года. Следует отметить, что после принятия в первом чтении законопроект о реновации прошел существенную доработку.
Так, ко второму, основному, чтению было внесено более 130 поправок от депутатов и правительства, большинство из которых было принято. Кроме этого, были разработаны и приняты важные поправки после прошедших в Госдуме парламентских слушаний по реновации, в которых приняли участие жители домов, попадающих под данную программу
[3].
Согласно данному закону, реновация жилищного фонда в Москве (реновация) -совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации в городе Москве, направленная на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного порядка в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства [4]. В соответствии с текстом, под реновацией понимается исключительно снос жилых зданий, не удовлетворяющих определенным требованиям, и переселение жильцов в новые дома, в то время как в общем смысле под реновацией понимается постоянное улучшение условий жизни человека. На разных сроках жизни здания в рамках реновации может проводиться ремонт, капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, снос [5].
Основные положения закона о реновации в Москве:
- законом о реновации предусматривается снос домов первого периода индустриального домостроения, аналогичных им домов по характеристикам конструктивных элементов, в которых 2/3 собственников и нанимателей проголосовали за включение их дома в реновацию. При этом оспорить данное решение в судебном порядке невозможно, собственники и наниматели могут оспорить лишь размер предоставляемого помещения или размер денежной выплаты;
- территория, предназначенная для строительства нового жилищного фонда, обеспечивается объектами различных инфраструктур в соответствии с документами территориального планирования, нормативами градостроительного проектирования и иными требованиями. При этом подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной документации;
- в случае, если для реализации программы реновации, необходимо внести изменения в виды разрешенного использования, предусмотренные текущей документацией, одновременно с подготовкой документации по планировке территории осуществляется подготовка изменений, вносимых в правила землеустройства и застройки;
- собственникам и нанимателям жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения или равноценное возмещение в денежной форме. Равнозначным признается помещение, в котором количество комнат и жилая площадь не меньше изначальных, а общая площадь такого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; помещение соответствует стандартам благоустройства, имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов города Москвы; помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, за некоторыми исключениями.
- предоставляется жилое помещение на том же праве, которым обладал собственник/наниматель с сохранением ограничений и обременений;
- взамен комнаты в коммунальной квартире будет предоставлена отдельная квартира;
- собственники жилых помещений освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме со дня утверждения его в программе реновации;
- предусматривается доплата по письменному заявлению для приобретения квартиры большей площади или с большим количеством комнат, в остальных случаях доплата не предусмотрена.
Помимо таких критериев, как количество комнат и жилая площадь, для определения «равнозначности» устанавливается условие относительно стоимости. Так, стоимость
предоставляемого жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого помещения. Определяется стоимость помещения по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основе выкупной цены [5].
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду [6].
При этом, с момента утверждения закона о реновации, были внесены некоторые дополнительные положения.
В целях содействия обновлению среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства для предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства Постановлением Правительства Москвы от 08.08.2017 № 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки» был создан фонд с одноименным названием (далее - Фонд).
В соответствии с подпунктом 2.6 пункта 2 данного постановления, финансовое обеспечение деятельности Фонда осуществляется за счет его собственных средств, средств бюджета города Москвы, а также за счет иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации [7].
Вместе с тем, уже в марте 2018 года Постановлениями Правительства Москвы от 11.03.2018 № 174-ПП, от 27.03.2018 № 219-ПП были утверждены новые поправки к постановлению от 08.08.2017 № 517-ПП, согласно которым Фонд, с согласия собственника, может на основании договора мены передавать в собственность взамен принадлежащей ранее недвижимости - квартиры, жилая площадь которой будет меньше первоначальной, с условием доплаты в соответствии с рыночной ценой одного квадратного метра, а также переселять собственников в иные районы (также при наличии согласия).
Однако, введение новых положений создало некую социальную напряженность среди правообладателей недвижимого имущества, подлежащего реновации, что объясняется их опасением давления со стороны Фонда на принятие решений относительно переселений в иные районы или в квартиры, обладающие меньшей жилой площадью.
Программа реновации жилищного фонда в городе Москве регламентирована Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-1111 «О Программе
реновации жилищного фонда в городе Москве», положения которого устанавливают общие положения о программе, задачи, общий срок реализации, актуальность ее осуществления, общий порядок реализации, подходы, а также иные позиции.
В окончательный список новой волны сноса в Москве, утвержденный и размещенный на официальном сайте Мэра Москвы 03.10.2017, попали 5175 домов. Это более 350 тысяч квартир. В них сейчас живет около 1 миллиона человек. Программа реновации в Москве рассчитана до 2032 года.
Для того, чтобы классифицировать жилые здания, подлежащие сносу, были проанализированы данные, содержащиеся в официальном списке домов, включенных в программу реновации, на примере района Соколиная Гора Восточного административного округа города Москвы [8]. В данном районе города, по официальным данным, сносу подлежат 68 жилых зданий, свойства которых были взяты с публичной кадастровой карты
[9].
Соотношение зданий по материалу стен и их количество говорит о том, что большую часть домов, подлежащих сносу, составляют здания из кирпича, а не панельные.
Из анализа характеристик домов, включенных в программу реновации в районе Соколиная Гора города Москвы, можно сделать вывод о том, что все здания, содержащиеся в анализируемом списке, относятся ко второму классу капитальности и имеют срок службы не менее 125 лет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что большая часть домов имеет в запасе еще половину своего срока службы. Проведение своевременного текущего (раз в 3 года), капитального выборочного (раз в 6 лет) и капительного комплексного (1 раз в 30 лет) ремонтов может сохранить здания жилищного фонда в благоприятном для проживания состоянии и продлить их ресурс до 150 лет. Но де-факто, в соответствии с программой реновации в городе Москве, эти здания будут снесены, что повлечет ряд определенных сложностей, как органов государственной власти, так и для собственников/нанимателей помещений.
Следует отметить, что специалистами не было представлено экономическое обоснование эффективности и целесообразности такого выбора метода реновации. Кроме того, для реальной оценки текущего состояния конструктивных элементов жилых зданий не были проведены обследования, в результате которых могли бы быть выявлены причины необходимости в кардинальных мерах.
Но нельзя не брать во внимание, что наряду с физическим износом, существует фактор функционального износа. Пятиэтажные жилые дома, на которые в программе реновации был сделан особенный упор, в народе именуемые «хрущевками», имеют устаревшую планировку. При этом бытует ошибочное суждение, что материал стен таких зданий -панели. Сначала такие жилые здания возводились из кирпича, а после 1960-х годов, чтобы ускорить и значительно удешевить процесс, — из железобетонных панелей. «Хрущевки» отличаются низкими потолками, маленькими кухнями, слабой изоляцией внутренних стен, отсутствием лифтов, мусоропроводов и чердаков [10].
Кроме того, в программу реновации вошли кирпичные жилые пятиэтажные дома гостиничного типа, спроектированные по коридорной системе. Квартиры в таких домах имеют нишу, вместо полноценной кухни, маленький санузел. Такие жилые помещения были изначально предназначены для расселения одиночек и семей малого численного состава, преимущественно из двух человек, зачастую, такие жилые помещения предоставлялись работников заводов и других учреждений.
На современном этапе квартиры такого типа являются очень устаревшими и не подходят для постоянного, комфортного проживания. Их планировка относится к функциональному износу, который можно устранить исключительно путем сноса и переселения жильцов.
Но даже если рассматривать исключительно текст закона о реновации, не прибегая к исследованию экономических причин и последствий, становится понятно, что существует множество подводных камней.
Так, в рассматриваемом нормативно-правовом акте есть прямое указание на то, что в правила землеустройства и застройки могут быть при необходимости внесены коррективы по видам разрешенного использования объектов капительного строительства и земельных участков и по предельным параметрам разрешенного строительства. Логичным выводом при данных условиях, будет недостаточное количество инсоляции, недостаточное расстояние между новостройками, как следствие, недостаточное количество зеленых насаждений. Таким образом, программа, направленная в том числе на создание благоприятных условий проживания граждан, будет иметь обратный эффект. Согласно законодательству, такое жилье будет соответствовать стандартам благоустройства, установленным для города Москвы, но сами стандарты будут ниже.
Еще одной проблемой для людей, чьи дома вошли в списки по программе реновации [11], станут неопределенные сроки переселения. На данный момент опубликован перечень стартовых площадок, с указанием их адресов и районов. Количество данных стартовых
площадок относительно административных округов города Москвы представлено в таблице 1.
Таблица 1 — Количество стартовых площадок по периодам и административным округам
Период переселения ЦА0 СА0 СВА0 ВА0 ЮВА0 ЮА0 ЮЗ АО О й С ЗАО | & к и R О и Ч fO Я Jg оа ■в а 2 о 1 I Сь о LJ h- ш <
2017-2019 1 12 12 3 4 3 10 13 1 0 0
2020-2021 5 16 15 23 23 18 24 И 8 5 4
Из данной таблицы видно, что график переселения составлен для сравнительно небольшого количества стартовых площадок. Если говорить о районе Соколиная Гора, который мы рассматривали ранее в качестве примера, то данный район в перечне отсутствует, соответственно, собственникам и нанимателям придется ждать «на чемоданах» неопределенное количество времени, что является явной недоработкой программы.
Очевидно, что осуществление такого масштабного проекта потребует много времени и затрат, но жителям необходимо знать, на какой период им рассчитывать. Кроме того, в законе не обозначена ответственность уполномоченных органов за несоблюдение указанных сроков.
Таким образом, отличительной чертой программы реновации города Москвы является то, что под реновацией здесь понимается только снос зданий жилого назначения с последующим переселением жильцов в новые дома. Нельзя утверждать, что данная программа лишена смысла, но существует масса проблемных вопросов, требующих разрешения. Основной задачей разработчиков проектов, на мой взгляд, должно стать минимальное отступление от существующих нормативов и предельных параметров разрешенного строительства, для предоставления жилых помещений в домах, расположенных в действительно благоустроенных кварталах, а не стремление к максимальной экономической выгоде.
Список использованной литературы 1. Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года [Электронный ресурс]; URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 20.05.2019).
2. Капитальный ремонт в многоквартирных домах: вопросы и ответы. Комментарии и разъяснения экспертов государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства [Текст] М.: ЗАО «Библиотечка РГ», 2014. 80 с.
3. Госдума приняла закон о реновации жилфонда Москвы [Электронный ресурс]; URL: http://tass.ru/obschestvo/4335058 (дата обращения: 27.05.2019).
4. Федеральный закон от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве».
5. Евгений Блех — ошибки московского варианта «реновации» [Электронный ресурс]; URL: https://www.industri-survey.com/single-post/2017/08/30 (дата обращения: 06.06.2019).
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Информационно-правовое обеспечение «КонсультантПлюс».
7. Постановлением Правительства Москвы от 08.08.2017 № 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки» // Информационно-правовое обеспечение «КонсультантПлюс».
8. Дома, включенные в программу реновации [Электронный ресурс]; URL: https://www.mos.ru/city/projects/renovation/ — официальный сайт Мэра Москвы (дата обращения: 10.06.2019).
9. Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс]; URL:https://pkk5.rosreestr.ru/ (дата обращения: 10.06.2019).
10. Пятиэтажки сносимых серий [Электронный ресурс]; URL:https://stroi.mos.ru/snos-piatietazhiek/pyatietazhki-snosimyh-serii?from=cl - Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы (дата обращения: 12.06.2019).
11. Адресный перечень кварталов (территорий), в границах которых расположены существующие или подлежащие образованию земельные участки, предназначенные для проектирования и строительства в течение 2017 — 2019 годов «стартовых» многоквартирных домов, обеспечивающих начало «волнового переселения» граждан в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве [электронный ресурс]; URL: https://www.mos.ru/start-place.pdf (дата обращения: 15.06.2019).
