CC BY
131
УДК 34 DOI 10.24411/2073-0454-2019-10133
ББК 67 © А.П. Иванов, Д.А. Матвеев, 2019
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВЫ И Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
Александр Павлович Иванов, адъюнкт
Санкт-Петербургский университет Министерства внутренних дел Российской Федерации (г. Санкт-Петербург, ул. Летчика Пилютова, д.1) E-mail: Ivanovalexcivil@mail.ru
Дмитрий Александрович Матвеев, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Открытый гуманитарно-экономический университет (г. Москва, ул. Таганская, д. 31/22) E-mail: dmanik@yandex.ru
Аннотация. Рассматривается законодательство в сфере реновации жилищного фонда, особенности гражданско-правового регулирования реновации на примере г. Москвы и г. Санкт-Петербурга.
Ключевые слова: реновация жилищного фонда, программа реновации, особенности гражданско-правового регулирования реновации.
FEATURES OF CIVIL LAW REGULATION OF HOUSING RENOVATION ON THE EXAMPLE OF MOSCOW AND ST. PETERSBURG
Alexander Pavlovich Ivanov, Adjunct St. Petersburg University of the Ministry of Internal Affairs of the Russian Federation (St. Petersburg, ul. Letchika Pilyutova, 1) E-mail: Ivanovalexcivil@mail.ru
Dmitry Alexandrovich Matveev, Associate Professor at the Department of Civil Disciplines Open University of Humanities and Economics (31/22 Taganskaya, Moscow) E-mail: dmanik@yandex.ru
Annotation. This article examines the legislation in the field of renovation of the housing stock, especially the civil-legal regulation of renovation on the example of Moscow and St. Petersburg.
Keywords: housing renovation, program of renovation, features of civil law regulation of renovation.
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Для цитирования: Иванов А.П., Матвеев Д.А. Особенности гражданско-правового регулирования реновации жилищного фонда на примере г. Москвы и г. Санкт-Петербурга. Вестник Московского университета МВД России. 2019;(3):57-9.
В настоящее время в России происходит новое явление — реновация жилищного фонда, которая является актуальным вопросом для всей страны, а именно играет важнейшую роль в создании более комфортных условий проживания населения. Необеспеченность жилой площадью предполагает большую социальную проблему, т.к. существенное число жителей проживает в коммунальных квартирах, общежитиях и аварийных домах.
Для обеспечения реконструкции кварталов пятиэ-
тажной застройки в 90-х годах Правительством города Москвы было принято постановление от 06.07.1999 № 608 «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года», а также принят федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части
установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве»1, положивший начало крупнейшей в новейшей истории государства программе обновления жилого фонда.
В городе Санкт-Петербурге принят аналогичный федеральный закон от 06.05.2008 № 238-39 об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге»2.
Следует отметить, что под реновацией жилищного фонда в городе Москве, согласно статьи 1 Закона города Москвы от 17.05.2017 №14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве»3 понимается совокупность мероприятий, осуществляемых в целях предотвращения формирования аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения устойчивого развития жилых территорий, создания благоприятной среды жизнедеятельности, общественных пространств и благоустройства территории и предусматривающих комплексное обновление среды проживания граждан.
Из статьи Кузмечевой К.И «Реновация жилищного фонда города Москвы»4 следует, что реновация жилищного фонда — это частичный или полный снос жилищного фонда с последующей подготовкой территории (участка) для нового строительства на высвобождаемой территории. Реновация (лат.renovation-обновление, возобновление, ремонт) — процесс улучшения, реконструкция без разрушения целостности структуры.
В своей статье «Реализация программы реновации жилищного фонда в городе Москве»5 Топоркова М.К. указала, что под реновацией жилищного фонда в городе Москве понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства. В целом реновация — это процесс улучшения, реконструкции, реставрации объекта капитального строительства без разрушения целостности его структуры.
Конституция РФ предусматривает6, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают условия для реального осуществления права на жилище. В этой связи возникает вопрос об обеспечении их эффективной защиты прав граждан
Защита жилищных прав физических лиц в сфере реновации имеет большое значение для участников общественных отношений, вступающих в сделки по приобретению жилья.
Реновация жилищного фонда в России направлена на улучшение жилищных условий граждан и со-
стояния городской среды в целом, ликвидацию аварийного и ветхого жилищного фонда. Проведенный анализ показывает, что вышеуказанный законопроект противоречит нормам Градостроительного и Земельного кодексов, которые предполагают, что первыми должны сноситься жилые дома, находящиеся в плохом состоянии и не подлежащие ремонту. В связи с этим возникает множество проблем в ходе реализации законопроекта.
Кроме того, в Федеральном законе от 01.07.2017 № 141 существует множество пробелов и неточностей, которые в свою очередь способны привести к множеству негативных последствий.
Так, ст. 7 — «Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирном домах, включенных в программу реновации» определяет, что под равнозначным жилым помещением понимается жилое помещение, жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения. Очевидно, что «нижняя» граница равнозначного помещения определена, в то время как «верхняя» позволяет недобросовестным образом, используя административный ресурс, улучшить жилищные условия.
Следует отметить, что постановление от 06.07.1999 года № 608 «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года», федеральный закон от 01.07.2017 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве», а также федеральный закон от 06.05.2008 № 238-39 об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», нарушают конституционные принципы, а именно такие как право на неприкосновенность частной собственности, право на судебную защиту.
В соответствии с ч.3 ст.35 Конституции РФ, «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что жилье, предоставляемое по договору социального найма в связи с выселением, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилью, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного
населенного пункта (п. 1 ст. 89 Жилищного кодекса). При этом меньшее количество комнат и меньшая жилая площадь не делают помещение неравнозначным7 (определение Верховного Суда РФ от 11 апреля 2017 г. по делу № 81-КП 7-2).
Из этого следует, что жителям «хрущевок» взамен изъятого имущества должно предоставляться равноценное возмещение, то есть равное по стоимости, а не равнозначное, как это определено в соответствии со ст.7 федерального закона от 01.07.2017 № 141 «Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирном домах, включенных в программу реновации».
Если сравнивать реализацию программы в городе Санкт-Петербурге, то реновация в городе Москве началась в 1999 году и идет более успешно.
В ходе анализа программ реновации жилищного фонда в двух крупных городах федерального значения в городе Москве и городе Санкт-Петербурге, можно выделить следующие особенности их реализации.
В городе Санкт-Петербурге действующая программа предусматривает переселение в новый дом в том же микрорайоне, а в городе Москве такое строгое территориальное расселение действует только в трех центральных районах. Все остальные территории расселяются в пределах округа. По этой причине застройщики города Санкт-Петербурга не смогли найти место для строительства домов во многих кварталах, и это существенно затормозило всю программу. В городе Санкт-Петербурге жители центральных районов не согласны с переселением их в черте округа, так как инфраструктура даже в черте одного округа развита по-разному, а расстояния значительно больше.
В городе Санкт-Петербурге было определено, что застройщики будут получать возможность строить дома вместо снесенных, одну треть они должны предоставить бесплатно для расселения, а компенсировать свои затраты и заработать прибыль они смогут на продаже остальных двух третей квартир многоэтажного дома. Фактически застройщиков начали интересовать только центральные районы, где стоимость квартир выше других районов.
В настоящее время в городе Санкт-Петербурге очень сложная ситуация с обнаружением места в черте города для строительства новых домов, также расселены не все аварийные дома, которые должны расселяться в первую очередь по федеральной программе «Ветхое жилье».
Опыт и законодательство зарубежных государств позволяют уяснить, что реновация — это процесс не новый и содержит нормы о принудительном изъятии собственности для государственных или муниципальных нужд. Реализация программы реновации может привести к потере прав собственности на квадратные метры, в связи с тем, что происходит выселение людей из их квартир и лишение их юридических прав, что впоследствии станет причиной проявления недовольства со стороны населения и обжалования жильцами действий государственных органов, в том числе в судебном порядке.
Проведенный анализ подтверждает необходимость дальнейшего совершенствования законодательства и практики его применения в сфере реновации жилищного фонда.
1 Федеральный закон от 01.07.2017 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве», http://www.consultant. ru/cons/cgi/online.
2 Закон города Санкт-Петербурга от 16.04.2008 № 238-39 об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге», [Электронный ресурс] http:www.gov.spb.ru/norm_baza/npa.
3 Закон города Москвы от 17.05.2017 №14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве», [Электронный ресурс] http://www. consultant.ru/cons/cgi/online.
4 Кузмечева К.И «Реновация жилищного фонда города Москвы», [Электронный ресурс], http:cyberleninka.ru/article/ renovatsiyazhilischnogo-fonda-goroda-moskvy.
5 Топоркова М.К. «Реализация программы реновации жилищного фонда в г. Москве», [Электронный ресурс], https:// elibrary.ru/item.asp?id=32466545.
6 Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (редакция от 21.07.2014), (с изменениями, внесенных Законом РФ о поправке к Конституции РФ от 21.07.2014 N 11-ФКЗ), [Электронный ресурс], http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_28399/.
7 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 11 апреля 2017 по делу № 81-КП 7-2, [Электронный ресурс], http: www.garant.ru/news.
