CC BY
44
Влияние реновации на рынок жилой недвижимости в Московском регионе The effect of renovation on the real estate market
УДК 332.72 DOI 10.24411/2658-3569-2019-12013
Краснов Антон Дмитриевич,
студент ФГБОУВО «Государственныйуниверситет по землеустройству», г. Москва
Камов Леонид Петрович,
руководитель к.т.н., доц. ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва
Krasnov A.D.,
Аннотация. В статье рассматривается влияние программы реновации на рынок жилья в Москве. Показаны и отражены тенденции рынка после объявления программы, проанализировано участие различных игроков, непосредственно или косвенно участвующих в программе и сделаны некоторые прогнозы на будущее рынка недвижимости с учетом текущих тенденций.
Summary. The article discusses the impact of the renovation program on the housing market in Moscow. The trends of the market after the announcement of the program are shown and reflected, the participation of various players directly or indirectly participating in the program is analyzed and some forecasts are made for the future of the real estate market taking into account current trends.
Ключевые слова: реновация, рынок недвижимости, девелопмент, ипотека, тенденции рынка.
Key words: renovation, real estate market, development, mortgage, market trends.
Одной из приоритетных задач в современной России является обеспечение населения доступным и комфортным жильем. Инструментом реализации жилищной политики в Москве является программа реновации жилищного фонда. При этом под реновацией жилищного фонда в городе Москве (далее также — реновация) понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с программой реновации жилищного фонда в городе Москве, направленных на обновление среды жизнедеятельности и создание
благоприятных условий проживания граждан, общественного пространства в целях предотвращения роста аварийного жилищного фонда в городе Москве, обеспечения развития жилых территорий и их благоустройства [2].
Прежде всего, нужно отметить, что влияние реновации не затрагивает весь рынок в разрезе принадлежности объектов недвижимости к жилью разного класса. Реновация весьма ограниченно влияет на рынок жилья класса «комфорт», никак не влияет на рынок недвижимости категории «бизнес», а тем более, не отражается на сегменте элитного жилья. Главным образом, проведение программы отражается на сегменте жилья класса «стандарт» (этот класс еще недавно было принято называть «эконом»). Жилье этой категории занимает наиболее значительную долю всего рынка жилой недвижимости, так как является наиболее доступным в ценовом отношении.
В соответствии с планами мэрии, проект необходимо воплотить в жизнь на протяжении пятнадцати лет, тогда как старт программы начался в феврале 2018 года. Изначально представители правительства называли количество - 7900 домов, что готовы к сносу. Сегодня эта цифра составляет - 5172 дома, 318 стартовых площадок, 4,6 млн м2 жилья и 50 тыс. квартир. Согласно графику, список стартовых площадок программы следующий:
- 2017-2019 гг. — 59 площадок.
- 2020-2021 гг. — 198 площадок.
- 2022 и позже гг. — 61 площадка.
Профессиональный девелопмент будет сосредоточен в сегментах от «комфорт-плюс класса» и выше, работая на аудиторию, которой важно иметь не «стандартное» жилье (даже если в его основе «добротные» стандарты), а «последнюю модель, которой никто не пользовался». Под влиянием высокой конкуренции уровень качества проектов будет расти, цены также будут следовать за себестоимостью.
Застройщикам придется подстраиваться под изменения, оптимизировать себестоимость, дифференцировать предложение и при этом предлагать более качественный продукт по сравнению с типовыми городскими проектами. В то же время у города будет неоспоримое конкурентное преимущество - локация проектов, ведь большинство площадок под реновацию расположено в обжитых районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.
С учетом текущих тенденций рынок новостроек России через пять лет будет намного более монопольным, чем сегодня. Проектное финансирование получат только самые надежные игроки. Строить без средств дольщиков смогут тоже наиболее крупные компании с хорошей технологической базой и достаточными собственными средствами.
Законодательство завершит этот процесс, преградив доступ на рынок новым игрокам. В Москве число девелоперов сократится, и конкурировать с городом будут только самые дееспособные участники отрасли. Хотя и конкуренция станет относительной, поскольку они сами активно включатся в процесс реновации, потому что город им доверит этот важный социальный проект на более поздних стадиях реализации.
Также, власти имеют шанс стать главными бенефициарами текущих тенденций ипотечного рынка, так как при низких доходах населения доступная ипотека стимулирует прежде всего спрос на самое недорогое жилье. Каждая волна снижения ставок по кредитам привлекает на рынок широкую, но и более рискованную страту заемщиков. Прежде всего речь идет о людях, чьи доходы еще вчера не позволяли взять кредит на покупку жилья, а сегодня это уже стало возможным. Такие покупатели всегда интересуются самыми доступными предложениями рынка новостроек, и подходящие варианты они смогут найти именно в реновационных домах. По своей стоимости жилье от города будет дешевле, чем предложения коммерческого рынка новостроек комфорт-класса, хотя бы в силу своей относительной упрощенности. Динамика новостроек разных классов в продаже показана на рисунке 1.
480 400 320 240 160 80 0
1 кв 17 2 « в 17 3 кв 17 4кв 17 1 кв 18 2ка18 Зкв18 4кв18 ■ Бизнес • Комфорт 'Эр омом
Рис. 1. Количество новостроек разных классов в продаже в 2017-2018 гг. шт.
Так же, реновация повлияет на спрос: он сместится из области в столицу. Это приведет к тому, что мелким и средним строительным компаниям Подмосковья будет еще труднее выживать. Динамика цен на жилую недвижимость и прогноз их состояния представлены на рисунке 2.
$/MJ Цены на квартиры в Москве рубум2
В ООО - 1 волна роста. 10 лет 2 волна роста, 10 лет 5 волна 3 5 года падение стагнация, 10 лет MC ООО
1 1 1 1 „ 1 V 'l 1_1 40С000
1 1 Ali 1 I _ И_1_/ 1 J АА* 1_1 МО ООО
1 1 ^ \JX \ 1
«ООО - | | Г^ V | » J I 1 / 1 LA I • fw I 1 / | 7wl. _ 1 ¿00000
1 I I 1 1 1 1 J ^J*^^ 1 .......... 1
1 100C 1 1 1 1 _ 1 -1 1 1 _|_|_ too 000
^--х ^--Т 1 1 1 1 1
✓ s-f* f 4 f f f f f f f f f f f f f / ^ ^ / ^ / / f
Рис. 2. Прогноз цен на квартиры в Москве до 2025 г.
К тому же, если цены в Москве серьезно упадут, это обвалит подмосковный рынок. А он и без того сегодня находится в сложном состоянии. Ежегодно там исчезают 50-60 компаний, их активы переходят к более крупным игрокам.
До сих пор у области было два основных преимущества перед Москвой: более низкая цена и более хорошая экология. Экология останется, а вот по цене оба рынка могут сравняться.
Но есть и позитивные моменты. Смещение вектора спроса из Московской области в Москву заставит девелоперов улучшать качество своих проектов в Подмосковье.
Список использованной литературы
1. Федеральный закон «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» [федеральный закон от 01.07.2017 N 141-ФЗ / [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «Консультант Плюс»
2. Закон РФ «О статусе столицы Российской Федерации» [закон от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 03.07.2018) / [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «Консультант Плюс»
3. Котляров, М. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / М. А. Котляров. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2018. — 238 с. — (Серия: Бакалавр и магистр. Академический курс). — ISBN 978-5-99169081-2.
4. Боровкова, В. А. Экономика недвижимости: учебник и практикум для академического бакалавриата / В. А. Боровкова, В. А. Боровкова, О. Е. Пирогова. — М.: Издательство Юрайт, 2018. — 417 с. — (Серия: Бакалавр. Академический курс). — ISBN 978-5-53403352-6.
5. Газета Коммерсантъ [Электронный ресурс] / Электрон. дан. — М.: 2018. — Режим доступа: https://www.kommersant.ru, свободный.
6. Хлыстун В.Н., Мурашева А.А., Разяпов А.З. и др. Методологические основы развития рынка недвижимости/Под ред. А.А. Мурашевой. -М.: ГУЗ, 2017 -368с.
7. Управление недвижимостью. Том 1 Учебник / под общ. ред. А.А. Мурашевой, В.Н. Хлыстуна - М.: ГУЗ, 2018. - 404 с.
8. Совершенствование системы регулирования земельных отношений и организаций земельного рынка в России. Хлыстун В.Н., Семочкин В.Н.//Аграр. Россия.-2004.-N 2.-С. 69. Шифр П3252.
