Анализ рынка первичной недвижимости г. Краснодара Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 339.13.

Климова Н.В., Элефтериади Д.И. Кубанский государственный аграрный университет Р01: 10.24411/2520-6990-2019-10318 АНАЛИЗ РЫНКА ПЕРВИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. КРАСНОДАРА

Klimova N. V., Elefteriadi D.I.

Kuban State Agrarian University

ANALYSIS OF KRASNODAR CITY PRIMARY REAL ESTATE MARKET

Аннотация.

Стремительно растущий спрос и насыщенное предложение - составляющие современного рынка недвижимости Краснодара. Этот город занимает третье место среди муниципалитетов России по количеству ежегодно вводимых в эксплуатацию жилых объектов, уступая только мегаполисам: Москве и Санкт-Петербургу.

Abstract.

The rapidly growing demand and rich supply are the components of the modern real estate market in Krasnodar. This city ranks third among the municipalities of Russia in the number of residential buildings commissioned annually, second only to megacities: Moscow and St. Petersburg.

Ключевые слова: маркетинг, рынок недвижимости, спрос на недвижимость, продажи, предложе-

Keywords: marketing, real estate market, real estate demand, sales, supply.

В столице Кубани активно развивается рынок новостроек. Обусловлено это явление относительно низкой стоимостью продукта, большим спросом со стороны местных жителей и мигрантов, а также высокой активностью застройщиков. В 2016 году в краевой столице было введено в действие около 2,1 млн кв. метров жилья - почти на 6% больше показателя за 2015 год. Благодаря сложившейся ситуации на рынке жилья в Краснодаре, регион считается по этому параметру одним из самых развитых в стране. Этот факт обуславливает актуальность темы данного исследования.

Один из основных факторов, влияющих на формирование спроса на рынке городской недвижимости - это прирост населения. Краснодар является одним из наиболее привлекательных мест для переезда из более отдалённых от центральной части России субъектов: Дальний Восток, Западная и Восточная Сибирь и т.д. Привлекательность города в жилищном плане доказана динамичным ростом миграционного потока, достигшего своего пика за последние 2 года.

80000 70000 60000 S0000 40000 30000 20000 10000 0

I

I

межрегиональная миграция международная миграция

2010 2013 2014 2015 2016 2017

Рисунок 1. Динамика миграционного притока Краснодарского края за 2010-2017 гг. (чел.)

За последние три года в столицу края переехало более 90244 мигрантов. Эта цифра могла бы быть больше, если бы экономический кризис 2014 года, повлиявший на уровень располагаемых доходов населения страны, не поспособствовал сокращению количества переездов.

Около 60% мигрантов прибыли на Кубань из других регионов, 35% - пришлось на внутрирегиональную миграцию, а из-за рубежа в Краснодар переехало только 5,8% от общего количества.

Несмотря на большое количество прибывшего населения, миграционный прирост за период с 2014 по 2016 года составил всего 45455 человек. Стоит отметить, что этот показатель превысил значение

42

Есодамгся / <<ш^шетум~лш®мак>>#щз1)),2(

Рассмотренная демографическая динамика позволяет говорить нам о непрерывном повышении покупательского спроса на исследуемом рынке.

Привлекательным для мигрантов является не только наличие работы и благоприятный климат. Высокое качество жизни также способствует росту миграционной привлекательности Краснодара.

Таблица 3.

Прирост населения г. Краснодара, _2014-2017 гг. (чел.)

естественного прироста за аналогичный период -36192 человека. Общий прирост населения за последние 3 года, в свою очередь, составил 72633 человека, 69800 из которых поселились в пределах городской зоны (96%).

Показатель 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2017 к 2014 гг.

Миграционный прирост 45800 18987 21961 24008 -21792

Естественный прирост 26660 5521 4011 5117 -21483

Общий прирост 31167 24508 25972 29125 -2042

в т.ч. прирост городского населения 21632 23997 24171 27628 5996

Специалисты территориального отдела государственной службы статистики регулярно проводят социальный опрос среди городского населения, исследуя мнения горожан об условиях их проживания. Основная категория респондентов - это мест-

ные жители и прибывшие на ПМЖ мигранты в возрасте от 15 лет и более. Большая часть опрошенных полностью довольна местом своего проживания. Отрицательно отозвались о городе только 1,5% от общего количества респондентов.

98,5%

нравится жить в Краснодаре

не нравится жить в Краснодаре

Рисунок 4. Мнение опрошенных горожан об их проживании в Краснодаре.

Однако любить свой город - не значит быть полностью им довольным. Более 30% отвечающих в ходе исследования указали на наличие проблем, связанных с условиями проживания в Краснодаре.

69,3%

■ указали на наличие 30,7% проблем, связанных с

условиями проживания в Краснодаре

■ указали на отсутствие проблем, связанных с условиями проживания в Краснодаре

Рисунок 5. Мнение опрошенных горожан об условиях проживания в Краснодаре.

Большая часть указала на проблемы, связанные с состоянием дорог и безопасностью дорожного движения - 68,9%. Также был отмечен высокий уровень вандализма (42,7%) и распространение алкоголизма в городском пространстве (37,9%). Наименьшее количество жалоб со стороны опрошенных получила проблема отдаленности торговых точек и аптек, а также проблема недоступности образовательных и медицинских государственных и муниципальных услуг.

другие проблемы загрязненность окружающей среды распространение алкоголизма распространение наркотиков вандализм состояние дорог, безопасность.. общая неблагоустроенность плохая организация работы.. плохая организация работы ЖКС отдаленность спортивных объектов отдаленность мест для отдыха отдаленность учреждений культуры большая отдаленность аптек большая отдаленность торговых точек недоступность образовательных госуслуг недоступность медицинских госуслуг высокий уровень преступности

1,9%

23,3%

20,4%

37,9% 42,7%

68,9%

20,4%

29,1% 29,1%

0,0 10, 0 20, 0 30, 0 40, 0 50, 0 60, 0 70, 0 80,0 Рисунок 6. Структура проблем, указанных респондентами в ходе исследования, 2017 г.

Немаловажным фактором, способствующим формированию спроса на жильё, является уровень дохода населения. Согласно официальной статистике, жители Краснодарского края, в том числе краснодарцы, тратят больше, чем зарабатывают. Это обусловлено высокой доступностью кредитных программ для жителей Кубани.

Таблица 7.

Денежные доходы населения Денежные расходы населения Превышение денежных доходов над расходами (+) или расходов над доходами (-)

Всего за I квартал 490863,5 504987,7 -14124,2

Всего за II квартал 512022,1 506663,3 5358,8

Всего за III квартал 618224,6 642466,7 -24242,1

Всего за IV квартал 194376,4 203577,3 -9200,9

Всего за год 1815486,6 1857695 -42208,4

В целом, за 2017 год денежные доходы населения всего края составили 2,17 триллионов рублей, а расходы - 2, 24 триллиона рублей. Разница между расходами и доходами составила практически 78 миллиардов рублей. Данные свидетельствуют о наличии колоссальных объёмов заёмных и кредитных средств в обороте жителей края и его столицы в том числе.

Ситуация на рынке краснодарского жилья складывается аналогичным образом. Ввиду стремительного спада потребительских доходов, предложений по ипотечному кредитованию становится больше. Застройщики используют ипотечные программы как один из инструментов стимуляции спроса на их товар в условиях трудной макроэкономической ситуации, тем самым удерживая уровень продаж новой жилплощади.

По данным ЦБ РФ, количество ипотечных кредитов в Краснодарском крае за 2016 год увеличилось на 37,1%. Краснодарские застройщики называют субсидированную ипотеку самым эффективным механизмом стимулирования рынка.

Доля квартир, проданных в Краснодаре с использованием льготного ипотечного кредитования за минувший год, составила 40% от общего количества.

Многие крупные городские застройщики, использующие кредитный инструмент (ГК «Неомет-рия», ООО «Кубань Инвест»), отметили рост уровня продаж за предыдущий год от 10 до 22%. Однако, многие склоняются к мнению о недолговечности такого положения на рынке недвижимости. Кредитование, согласно оценкам экспертов, может оказывать кратковременный стимулирующий эффект на спрос. Однако в случае дальнейшего спада потребительских доходов уровень продаж начнёт стремительно падать ввиду неспособности покупателей платить по обязательствам.

3. Предложение на рынке жилья. Предложение недвижимости на краснодарском рынке растёт ежегодно, однако его структура подвергается изменениям, обусловленным мезоэкономической ситуацией в регионе. Рассматривая структуру валового регионального продукта Краснодарского края,

ECONOMICS / «€©LL@qyiym-j®y®MaL»#1MI3l),2©l9

44

можно заметить резкий спад удельного веса строительной отрасли в его составе за последние три года.

2005 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Рисунок 8 Динамика удельного веса строительной отрасли в ВРП Краснодарского края

за 2005-2017гг..

Тенденция обусловлена изменением товарной политики застройщиков. Падение доходов в регионе и стране в целом вынуждает потребителя приобретать товары наиболее низкой ценовой категории. Из этого выявляется потребность рынка в больших объёмах жилья эконом-класса.

Сегодня в Краснодаре насчитывают порядка 150 строительных компаний, занимающихся жилищным строительством. В 2016 г. в Краснодарском крае было введено в эксплуатацию более 4,5 млн кв. метров жилья или 56 тыс. квартир. Из них на Краснодар пришлось 2,1 млн кв. метров жилья (почти на 6% больше, чем в 2015 году).

Всего за минувший год в городе было построено около 29000 квартир. В 2016 году более половины возводимого жилья приходилось на средний сегмент, около трети - на класс «эконом». Остальной объем составляли дома бизнес- и элитного класса.

Сегодня застройщики наращивают в своих проектах долю однокомнатных квартир и студий, одновременно увеличивая компактность всех типов квартир.

Сокращение жилплощади в новых домах - тенденция, которая наблюдается уже давно: в прошлом году средняя площадь продаваемых однокомнатных квартир составляла около 36 кв. м, двухкомнатных - до 65 кв. м, трехкомнатных - от 80 до 90 кв. м.

Максимальный спрос пришелся на небольшие квартиры: студии площадью от 25 кв. м и однокомнатные квартиры 35-40 кв. м. Ввиду того, что предложений в эконом- и комфорт-классе много, каждый девелопер использует для привлечения целевого покупателя специальные опции -нестандартные планировки, большие лоджии, наличие гардеробных и кладовых.

Согласно данным маркетингового агентства MACON Realty Group, в конце III квартала 2016 г., на долю «однушек» и студий в Краснодаре приходилось 60-65% от общего количества предложений. К концу года особых изменений не произошло: однокомнатные квартиры заняли 60,62% рынка, двухкомнатные - 30,2%, трёхкомнатные - 8,1%, многокомнатные квартиры - 1,08%.

Ранее в работе уже говорилось о том, что рынок первичной недвижимости Краснодара характеризуется высоким уровнем конкуренции из-за низких долей компаний в его общем объёме (удельный вес даже самого крупного краснодарского девело-пера не превышает 8%).

Первенство по объему строящегося жилья в г. Краснодаре принадлежит объединению застройщиков «ВКБ-Новостройки» (390 702 кв. м или 8,1% от общего объема возводимого МЖС).

На втором месте в рейтинге самых крупных строительных компаний города находится ООО «Нефтестройиндустрия-Юг». Доля данного застройщика на рынке недвижимости равна 6,2%. Проекты данной компании характеризуются высокими качественными характеристиками и в большинстве случаев выгодным местоположением, что позволяет отнести их к бизнес- и среднему классам.

На третьей строке рейтинга - группа компаний «Европа-Риэлт», в состав которой входят четыре застройщика. Всего в стадии строительства у входящих в группу компаний находится 285,8 тыс. кв. м жилья, что составляет 6,0% совокупного объема возводимого многоэтажного жилищного строительства (МЖС).

Объекты ООО «СИК «Девелопмент-Юг» составляют 4,8% в общем объеме возводимого МЖС. В домах, возведенных корпорацией, живут около 5% краснодарских семей.

ООО «Главная Инвестиционная Компания» замыкает пятерку лидеров по объему возводимого жилья (4,0% или 231 874 кв. м). Застройщик вошел в рейтинг крупнейших компаний только в начале 2015 г., вытеснив ООО «СУ-3 «ЮгСтройИнвест Кубань».

Рынок недвижимости Краснодара, вопреки его активному росту, ждут перемены. Спад доходов населения на сегодняшний день замедлился, но не остановился. Пока у покупателя отсутствуют свободные средства, он будет ещё более избирателен в своём выборе.

Ввиду роста требований к качеству и цене со стороны потребителей городской недвижимости, застройщики столкнутся с рядом трудностей, а именно: спадом продаж, необходимостью повышать качество построек и снижать ценник (что означает вести дело на грани рентабельности).

Этап «большой чистки» - именно так назвали нынешнее положение рынка жилья в Краснодаре. Согласно ряду исследований, пережить этот период и не обанкротиться удастся только устоявшемся на рынке компаниям. Мелкие застройщики и фирмы с сомнительной репутацией не смогут продать жильё по рентабельным ценам из-за высокой конкуренции и недоверия потребителя, что приведёт их к банкротству. Единственный в таком случае способ удержаться на плаву - это кооперация с похожими организациями.

Уже сегодня 26% краснодарских жилых комплексов строится с серьёзной задержкой. Большое количество долгостроев и рост численности обманутых дольщиков способствует формированию недоверия к игрокам рынка жилья со стороны населения. Скептическое отношение потребителей к долевому строительству заметно скажется на деловой активности застройщиков. Если в начале века квартиры раскупались еще на этапе незавершенного строительства, то в последние годы потребители стали более осторожны, и в наступившем году ситуация вряд ли изменится: спросом будут пользоваться объекты с высокой стадией готовности.

Максимальным спросом и дальше будет пользоваться жильё эконом-класса. Компактность и низкая цена - вот что привлекает покупателя сегодня. В текущем году прогнозируют понижение цены на 10%. Более того, большинство девелоперов готовы привлекать покупателей максимальным дисконтом.

Спрос на двух- и трёхкомнатные квартиры обещает расти, если программы поддержки молодых семей, материнского капитала и военной ипотеки продолжат работу.

Список используемых источников

1. Климова Н.В., Сахно М.Я. Стройинду-стрия в развитии производственно-экономического потенциала мезокластеров и инвестиционной привлекательности Краснодарского края // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. -Москва: Финансы и статистика. - 2011. - № 17 (110). С.2-6

2. Климова Н.В., Сахно М.Я. Экономика строительства на Кубани как институциональное пространство развития инвестиционно-строительного мезокомплекса // Региональная экономика: теория, практика. - Москва: Финансы и статистика. - 2011. - № 20 (203). С.18-23

3. РБК-Кубань [Электронный ресурс]: Официальный сайт бизнес-издания // Режим доступа: https ://kuban. rbc.ru/krasnodar/

4. Regional-Realty [Электронный ресурс]: Большой поисковик недвижимости - Цены и статистика // Режим доступа: https://regionalrealty.ru/

5. Ипотека - единственный драйвер для жилья [Электронный ресурс]: Журнал «Эксперт Online» // Режим доступа: http://expert.ru/south/2016/08/ ipoteka-edinstvennyij-drajver-dlya-zhilya/

6. Официальный сайт ЕМИСС - государственная статистика [Электронный ресурс]: статистика города Краснодар // Режим доступа: https://www.fedstat.ru/indicators/

7. Остаться в живых: Что ждет строительный рынок Краснодара [Электронный ресурс]: Официальный сайт газеты «Деловая газета - Юг» // Режим доступа: https://www.dg-yug.ru/arhive/89486.html

8. Аналитика рынка жилой недвижимости [Электронный ресурс]: Стратегический консалтинг на рынке недвижимости России «Macon-Realty» // Режим доступа: http://macon-realty.ru/analytics/

9. Статистика Краснодарского края [Электронный ресурс]: Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики // Режим доступа:

http://www.gks.ru/dbscripts/munst/munst03/DBInetc gi