CC BY
151
УДК 69.05, 71, 72
JEL L78, L85, R21, R31
DOI 10.25205/2542-0429-2017-17-3-100-111
Т. П. Черемисина
Институт экономики и организации промышленного производства СО РАН пр. Академика Лаврентьева, 17, Новосибирск, 630090, Россия
Новосибирский государственный университет ул. Пирогова, 1, Новосибирск, 630090, Россия
НОВЫЕ ТРЕНДЫ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И УПРАВЛЕНИИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Состав жилой недвижимости и структура рынка жилья в России не совпадают: первичный и вторичный рынки здесь дополняет значительный по размерам нерыночный сектор жилой недвижимости - фонд ветхого и аварийного жилья, который пополняет вторичный рынок быстро растущим объемом жилья с высоким уровнем износа. На первичном рынке страны постепенно складывается девелоперская модель предпринимательства, на вторичном рынке пока в основном сохраняется «советская» модель управления (управляющие компании мало чем отличаются от домоуправлений), нерыночный сектор требует разработки адекватной модели, сочетающей девелопмент и участие государства. Мегапроект реновации пятиэтажек в Москве будет способствовать формированию этой модели и ее правовому закреплению.
Ключевые слова: рынок жилья, строительство и управление жилой недвижимостью, модели предпринимательства в сфере жилой недвижимости, девелопмент.
Значительную часть национального богатства любой страны составляет введенная в оборот недвижимость, эффективное управление которой может приносить ее владельцам доход в виде ренты, предпринимателям - в виде прибыли, бюджетам разного уровня - в форме налоговых выплат. Сфера создания недвижимости создает рабочие места для экономически активного населения.
Развитие первичного рынка жилья в России
в новом тысячелетии
С середины 2000-х гг. в России наблюдается рост первичного рынка недвижимости, и всё более актуальным становится эффективное управление этим рынком: растут объемы введенной в оборот недвижимости, усложняется ее структура. В составе недвижимости самая большая доля приходится на жилье в разных формах - многоквартирные, отдельно стоящие жилые дома, таунхаусы, доходные дома и др. Основа российского рынка жилищной недвижимости была заложена правом граждан на приватизацию своих квартир.
В 2004-2005 гг. пошли в рост цены на углеводороды, оживилась экономика, стали расти доходы населения, с ростом дифференциации доходов домохозяйств оживал и строительный комплекс. Излишняя денежная ликвидность с рынка углеводородов бурным потоком переливалась на рынок жилья: домохозяйства с высокими доходами активно приобретали дорогую
Черемисина Т. П. Новые тренды в строительстве и управлении жилой недвижимостью // Мир экономики и управления. 2017. Т. 17, № 3. С. 100-111.
ISSN 2542-0429. Мир экономики и управления. 2017. Том 17, № 3 © Т. П. Черемисина, 2017
жилую недвижимость на вторичном рынке как актив, растущий в цене (инвестиционное жилье). Стагнация строительного комплекса в России, продолжавшаяся с конца 1980-х до середины 2000-х гг., ускорила рост объемов ветхого и аварийного жилья: разрушались жилые дома послевоенной и «хрущевской» волны, росла потребность населения в улучшении жилищных условий. Рост массового спроса нуждающегося платежеспособного населения на квартиры экономкласса стимулировал продолжительный строительный бум. После 2005 г. заметно ускорился рост объемов строительных работ и числа строительных организаций (рис. 1) - в России ожил первичный рынок жилищной недвижимости; строилось в основном массовое, типовое жилье экономкласса.
Объем работ по строительству (левая шкала) быстро рос 8 лет подряд (с 2000 до 2008 г.), а число строительных компаний (правая шкала) за 10-летие с 2005 г. удвоилось. В 2008 г. мировой финансовый кризис вызвал резкое подорожание стоимости заемного капитала, объемы строительства в России упали на 0,5 млрд руб. Через год рост восстановился, но темпы его упали. Строительство реагирует на кризисы с лагом в 1-2 года - в кризис компании завершают начатые стройки и не начинают новых проектов, пока не преодолено замедление продаж готовых объектов недвижимости.
Число введенных зданий и построенных квартир упало только в 2009 г. (рис. 2). В 20112014 гг. рост строительства возобновился, но в 2015-2016 гг. на первичных рынках недвижимости крупных городов России проявились признаки кризиса перепроизводства [1]. Показатель «общая площадь введенных в действие жилых домов в расчете на 1 000 чел.» говорит о том, насколько за год в стране добавляется новой жилой площади. Так, за 2000-2002 гг. прирост жилой площади составил 50 кв. м на 1 000 россиян, или 0,05 кв. м на 1 чел., а за 15 лет наблюдений она приросла на 400 кв. м. на 1 000 чел., или на 0,4 кв. м на 1 чел. За 2 года кризиса (2008-2009) этот показатель упал на 50 кв. м в расчете на 1 000 чел.: компании останавливали текущие или откладывали новые строительные проекты. Динамика всех трех показателей высоко коррелирует.
Рис. 1. Объем работ по строительству (млрд руб.) и число действующих в РФ строительных организаций (единиц) за 2000-2015 гг. Источник: Госкомстат РФ 1 Официальная статистика. Строительство. Оперативная информация
1 Рисунки 1-5 построены по: Госкомстат РФ: Официальная статистика. Строительство. Оперативная информация.
Рис. 2. Количество введенных зданий и число построенных квартир (левая шкала), введено в действие за год общей площади жилых домов в расчете на 1 000 чел. населения (правая шкала)
Рис. 3. Средний размер построенных квартир, кв. м
Дифференциация доходов населения отражается на динамике среднего размера построенных квартир (рис. 3). С-1 - средняя площадь всех построенных типовых квартир существенно ниже (более чем на 40 кв. м) среднего размера квартир, домов, построенных домохозяйст-вами в рамках индивидуального жилищного строительства (ИЖС) за счет собственных или заемных средств. В 2001-2004 гг. площадь квартир и домов ИЖС быстро росла, достигнув максимума (137-138 кв. м), и оставалась на этом уровне до 2007 г. Кризис снизил их размеры, но с 2010 г. площадь опять немного подросла, а к 2015 г. вновь упала до 128 кв. м. До кризиса средние размеры типовых квартир С-1 менялись слабо, а после кризиса упали с 86 до 72 кв. м. Между 2004 и 2010 гг. часть типовых квартир и загородных домов ИЖС приобреталась или строилась в инвестиционных целях, позволить себе это могли только домохозяйства с высоким достатком. После 2009 г. размер типовых квартир снижался, реагируя на платежеспособный спрос.
Цена квадратного метра жилой площади в России заметно различается по федеральным округам. Самая высокая цена - в Центральном федеральном округе (рис. 4), в 2008 г. она
превышала среднюю цену по России более чем на 20 тыс. руб. В конце 2010 г. средняя цена «квадрата» в ЦФО рухнула почти на четверть (более чем на 15 тыс. руб.), а по России она упала примерно на 10 % (на 5 тыс. руб.). Средняя стоимость строительства квадратного метра жилья росла более равномерно и меньшими темпами, в кризис ее рост замедлился, а с 2014 г. она не растет. Индекс цен на жилье подтверждает эти изменения.
В кризис 2007-2009 гг. росли, а в период роста экономики 2000-2007 гг. падали объемы незавершенного строительства, приостанавливались или консервировались строительные работы (рис. 5).
В кризисе компании стараются завершить все начатые стройки, но реализовать построенное по докризисной цене трудно, поэтому часть проектов приостанавливается или консервируется. Ипотечный кризис в США 2007 г. «перелился» в Россию на пару лет позднее,
Рис. 4. Средняя цена и стоимость строительства (руб. за 1 кв. м жилой площади), индексы цен
Рис. 5. Площадь квартир, тыс. кв. м (левая шкала), общей жилой площади и количество зданий, тыс. ед. (правая шкала), в незавершенном, приостановленном и законсервированном строительстве
но строители жилья ощутили изменения гораздо раньше. Сократился спрос со стороны наиболее склонных к покупке нового жилья (часто в инвестиционных целях) домохозяйств с высоким достатком, которые предпочли не рисковать и отложили покупку до «лучших» времен, решив дождаться падения цен на жилье. В 2007-2008 гг. это привело к значительному росту «незавершенки», причем, в большей степени премиум-класса, а не типовых квартир. К 2009 г. цены на квартиры упали, и начались их продажи, оживились законсервированные и приостановленные стройки, начался новый строительный цикл. Однако уже с 2012 г. подкрадывается волна нового экономического кризиса.
Создание и управление жилой недвижимостью в СССР
До распада Советского Союза жилье в огромной стране было, а вторичного рынка жилья не было, так как закон запрещал продавать и покупать квартиры. Вопреки всему в 1960-е гг. появился и постепенно сформировался эффективный механизм квазирыночного обмена и размена городского жилья. Считалось, что сделки проходят в безденежной форме, но в реальности это было не так: меняющиеся стороны доплачивали или принимали доплату с учетом «рыночной» цены жилья, которой вроде бы тоже не было, как не было рынка жилья. Именно квазирынок дал шанс укрепиться бизнесу по обмену жилья - едва ли не единственно возможному, но требующему в то время серьезной квалификации. Из этого опыта в 1990-е быстро выросли новые для России формы предпринимательства: оценка и страхование жилья, риэлторский бизнес и др.
Управление жилой недвижимостью в то время сводилось к решению проблем эксплуатации жилищного фонда, важнейшими из которых были возмещение жилищно-эксплуатацион-ным организациям (домоуправлениям) затрат на содержание внутридомовых инженерных систем со стороны предприятий водо-, тепло-, и электроснабжения, а также проведение текущих и капитальных ремонтов зданий. Понятно, что в этой сфере места предпринимательству не было.
Вторичный рынок жилья в современной России
Сегодня в стране действует эффективный вторичный рынок жилья 2: число сделок купли-продажи на нем заметно превышает оборот жилья на первичном рынке, создана инфраструктура рынка, работает ипотека - рыночные механизмы и предпринимательство в этой сфере действуют не хуже, чем в развитых рыночных экономиках.
А что с управлением жилой недвижимостью? В рамках реформы ЖКХ собственники квартир в многоквартирном доме теперь могут выбирать тип управляющей общим имуществом дома организации: управляющая компания (УК); товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо жилищный кооператив или иное, специализированный кооператив (СПК); самоуправление. Создан механизм формирования средств на капитальный ремонт домов.
В целом реформа не привела к революционным изменениям. Выбор способа управления мало интересовал собственников жилья, гораздо больше их волнует рост тарифов на услуги ЖКХ, их непрозрачность. Сфера жилищно-коммунального хозяйства во многом сохранила советские черты, какие-то признаки возможности привнести в эту сферу инициативу предпринимательства пока улавливаются лишь в новых формах управления недавно построенными многоквартирными домами бизнес- и элитного класса [2].
2 Вторичный рынок жилья - совокупность сделок купли-продажи квартир и домов, у которых уже были собственники. Первичный рынок жилья - сделки по продаже построенных квартир или домов, еще никому не принадлежащих, т. е. не зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
Нерыночный сектор жилой недвижимости в современной России
За рамками первичного и вторичного рынков жилья в России остается еще один значительный по площади тип жилой недвижимости - ветхий и аварийный жилищные фонды (табл. 1). Это жилье выведено из сферы рыночных сделок, его нельзя продать или купить, оно подлежит сносу (реконструкции, реновации), а его владельцы или граждане, проживавшие по социальному найму, имеют право на переселение в новое жилье с заключением нового договора социального найма. Размер этого сектора жилищной недвижимости приближается к 100 млн кв. м (см. табл. 1). Доля ветхого и аварийного жилья в общем объеме жилищного фонда сокращается, но не за счет выведения его из оборота, а потому что в ходе строительного бума быстро рос общий фонд жилья. На вторичном рынке много жилья с высоким уровнем износа (табл. 2), это связано с тем, что 45 % многоквартирных и 55 % отдельно стоящих жилых домов в России построены до 1971 г., т. е. им уже от 47 до 100 и более лет. По площади доля жилья с высоким уровнем износа достигает 33,5 % (табл. 3). Значительная его часть (около 63 %) уже на грани перехода в состав ветхого и аварийного, а остальная давно и остро нуждается в капитальном ремонте (табл. 4).
Капитальный ремонт, реконструкция, реновация, модернизация зданий [3]
В силу политических и экономических причин в составе жилищного фонда в России заметно выросла доля жилья, требующего либо сноса и нового строительства, либо иных способов замещения выбывающих элементов (объектов) жилищного фонда, в числе которых капитальный ремонт, реконструкция, реновация, модернизация, расширение, реставрация жилых зданий. Рассмотрим содержание этих понятий.
Таблица 1
Ветхий и аварийный жилищный фонд (на конец года, общая площадь жилых помещений) 3
Ветхий и аварийный жилищный Удельный вес ветхого и аварийного жилфонда в общей площади всего жилфонда, %
Год фонд, млн кв. м
Всего в том числе
ветхий аварийный
2000 65,6 56,1 9,5 2,4
2005 94,6 83,4 11,2 3,2
2006 95,9 83,2 12,7 3,2
2007 99,1 84 15,1 3,2
2008 99,7 83,2 16,5 3,2
2009 99,5 80,1 19,4 3,1
2010 99,4 78,9 20,5 3,1
2011 98,9 78,4 20,5 3,0
2012 99,9 77,7 22,2 3,0
2013 93,9 70,1 23,8 2,8
2014 93,3 69,6 23,9 2,8
2015 88,0 68,4 19,6 * 2,5
* По данным Минстроя России.
3 Таблицы 1-4 построены по: Федеральная служба государственной статистики. Жилищное хозяйство в России. 2016. Официальное издание. URL: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2016/jil-hoz16.pdf
Таблица 2
Распределение жилых домов (индивидуально определенных зданий), многоквартирных жилых домов и общей площади жилых помещений по проценту износа в 2015 г.
Показатель Процент износа
от 0 до 30 от 31 до 65 от 66 до 70 свыше 70
Количество жилых домов (индивидуально определенных зданий) 6 732 427 8603054 1 311 187 483592
Количество многоквартирных жилых домов 1 053 137 1 485257 241599 109 497
Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м 2 095 286 1 202836 128 247 47 678
Таблица 3
Распределение жилых домов (индивидуально определенных зданий), многоквартирных жилых домов и общей площади жилых помещений по годам постройки в 2015 г.
Годы постройки
Показатель до 1921- 1946- 1971- после
1920 1945 1970 1995 1995
Количество жилых домов
(индивидуально определенных 741 076 1 605 795 7173879 4726730 3036333
зданий)
Количество многоквартирных жилых домов 109 703 178866 1 071345 1 351124 252 363
Общая площадь жилых помещений, тыс. кв. м 76 960 139 012 968566 1 431484 923 963
Таблица 4
Состояние многоквартирных жилых домов
Количество многоквартирных Год
жилых домов 2010 2013 2014 2015
Капитальный ремонт проведен 54 028 42 350 29 171 25 322
Капитальный ремонт требуется 282 157 310 191 290551 271 347
Целью капитального ремонта зданий является устранение их физического износа или разрушения, поддержание и восстановление исправности инженерно-технического оборудования, повышение надежности и безопасности. В отдельных случаях он предусматривает еще и устранение функционального (морального) износа конструкций и модернизацию, т. е. повышение уровня внутреннего благоустройства (перепланировку). Капитальный ремонт включает восстановление или замену отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования дома, он ликвидирует физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ дома.
Реконструкция здания проводится для улучшения условий проживания, качества его эксплуатации, увеличения объема услуг. Проведение комплекса строительных работ и организационно-строительных мероприятий нацелено на улучшение основных технико-экономиче-
ских показателей здания: количество и качество квартир, строительный объем и общая площадь здания, вместимость, пропускная способность и т. д.
В европейских странах в ходе реконструкции старого жилищного фонда применяются объемно-планировочные решения путем достройки этажей, террас, балконов, лоджий, надстройки мансард и повышения этажности. Это увеличивает полезную площадь, изменяет архитектурный облик здания; инженерные сети, материалы и т. п. заменяются более экономными и энергоэффективными. В России накоплен определенный опыт реконструкции жилых домов в Москве и Омске.
Реновация - это обновление здания. Оно сохраняется, но полностью обновляется под современные нужды. Реновация жилищного фонда в широком смысле означает обновление жилой среды, меняющее условия и качество жизни человека. Она часто используется для превращения промышленных зданий - заброшенных фабрик, заводских помещений и других старых неиспользуемых зданий в комфортабельные торговые или современные офисные центры, в спортивные объекты и пр. Реновация требует комплексной реконструкции сооружений и зданий, а также их территории. Она ориентирована на бережное отношение к историческому облику города, позволяет сохранять внешний вид зданий, имеющих историко-архитектурную ценность, но при этом дает возможность широко варьировать дизайн и назначение помещений.
Во многих развитых странах новое жилищное строительство постепенно сокращается, основное внимание перемещается на поддержание потребительских характеристик жилых домов всеми возможными из перечисленных выше способами. Снос старых зданий и строительство на их месте новых допускается крайне редко - если они находятся в аварийном состоянии или ни один из способов восстановления не подходит.
В современной России доля жилья, устаревшего физически, морально и функционально, довольно высока, это жилье подлежит только сносу. По оценке мэра Москвы С. Собянина, без программы реновации жилья объем аварийного жилого фонда в целом по стране в ближайшие 10-15 лет удвоится 4.
Широко обсуждаемая в стране московская Программа масштабного сноса панельных пятиэтажек определенных серий и строительства на их месте новых современных домов носит бытовое название «реновация», которое не вполне отвечает смыслу этого понятия. Наработанный Москвой в ходе реализации программы опыт решения множества сложных юридических, финансовых, архитектурных и прочих проблем крайне важен для других регионов и крупных российских городов, где в недалеком будущем такие программы с высокой вероятностью будут запущены. Выведение из рыночного оборота в результате сноса, реновации (модернизации) и капитального ремонта больших объемов жилой недвижимости - это, безусловно, сложная проблема государства и местных органов власти, решение которой требует больших средств и времени [4; 5]. Однако следует смотреть на нее как на огромный потенциал развития предпринимательства на рынке жилья.
В крупных городах России подлежащее сносу или реконструкции жилье, как правило, локализовано в инфраструктурно обустроенных районах, привлекательных для горожан. Освобождающиеся от старого жилья участки под новую застройку - это «клондайк» для де-велоперов и компаний-застройщиков, готовых биться за участие в перспективных, масштабных и высокодоходных проектах. Заметим, что в развитых экономиках девелопмент - это основной способ организации строительства недвижимости и управления ею для повышения ее рыночной стоимости. Построив жилой комплекс или многоквартирный дом, часть площадей на первых этажах здания и часть квартир девелопер продает, чтобы возместить расходы на строительство. Но остальную жилую, офисную или коммерческую недвижимость он может оставить под своим управлением для получения доходов от сдачи ее в аренду и выполнения функций управляющей компании (УК).
В чем преимущество аренды жилой и коммерческой недвижимости для арендатора по сравнению с владением ею? УК снимает с арендаторов множество проблем, связанных с поддержанием внутридомовых инженерных систем водо-, тепло- и электроснабжения, организует вывоз и утилизацию мусора, занимается благоустройством дворовой территории,
4 ТАСС, Информационное агентство России, 4 мая 2017 г. URL: http://tass.ru/moskva/4232243
следит за состоянием здания и всех коммуникаций, проводит текущие и капитальные ремонты здания с применением высоких технологий и инновационных решений. Цель девелопе-ра - повышение рыночной стоимости недвижимости, причем не только той, которой он владеет, но и той, которой он только управляет. Это выгодно не только девелоперу, но и собственникам и арендаторам квартир и офисной, коммерческой недвижимости.
Опыт развитых стран, где доля жилья в собственности населения не так высока, как в России, показывает успешность такой модели предпринимательства. Значительная часть населения развитых стран живет не в собственных, а в арендованных домах или квартирах не потому, что покупка такого жилья им недоступна, а потому, что это удобно, и повышает трудовую мобильность граждан [6]. Удобство в том, что арендатор свободен от обязательств по капитальному ремонту, от уплаты налога на недвижимость, но еще важнее, что он свободен в передвижении: росту его трудовой карьеры не препятствует длительная процедура продажи квартиры или дома и покупки жилья в другом месте.
В экономически развитых странах молодежь, покидая родительский дом, не стремится обзавестись собственным жильем, для нее важнее возможность пробовать себя на том или ином поприще, освоить новые специальности, иностранные языки, накопить некоторый социально-образовательный капитал, нужный для строительства своей карьеры, пока еще не создана семья и не появились дети. Арендное жилье интересно не только молодым: пенсионерам уже не нужен большой дом; желание освободиться от проблем, связанных с домовладением, часто побуждает их к продаже дома и покупке или аренде квартиры в многоквартирном доме.
Возможен ли успех девелоперской модели в России, где в больших городах доля жилья в собственности населения составляет 80-90 %? В реальности эта модель уже работает. К примеру, строительство супердорогих комплексов высотной жилой и коммерческой недвижимости бизнес- и элит-класса в обеих столицах 5 предусматривает разнообразные виды предпринимательской деятельности по управлению этой недвижимостью. Строительство массового типового жилья в крупных городах пока ориентирует девелоперов на снижение издержек, но слабо мотивирует к управлению этим жильем.
В настоящее время девелопмент в России имеет хорошие перспективы лишь в тех горо-дах-миллионниках, куда стремится молодежь, чтобы получить хорошее образование, востребованную рынком специальность, найти интересную и хорошо оплачиваемую работу. Арендаторы малометражных квартир в двух наших столицах - это в основном молодые люди. В остальных крупных городах России еще не наработан опыт масштабных проектов, не отлажен менеджмент, слаба ориентация на потребности во временном жилье среднего класса, региональные девелоперы не готовы пока к высоким рискам.
Девелопмент - это высокозатратный бизнес с длительным циклом, а потому весьма рискованный, возлагающий на девелопера полную ответственность за возможные ошибки. Важным условием эффективной деятельности девелоперов, которые подключают к работе проектировщиков, архитекторов, застройщиков, инвесторов, риэлторов, маркетологов и пр., является отлаженная система правового регулирования рынка недвижимости. Законодательная база управления российской недвижимостью в основном сложилась в 2002-2010 гг., когда главными поставщиками новой недвижимости на рынок были компании-застройщики.
5 Свежие примеры. Комплекс небоскребов «Нескучный Home&SPA» высотой от 140 до 262 м строит компания «Gom Development» на Ленинском проспекте в Москве. Жилье такой высоты (здания выше 100 м относятся к уникальным объектам) на территории небольшой нефункционирующей промзоны строится с применением самых современных и уникальных разработок, требующих дополнительных исследований, экспертиз, согласований. Элементы управления этой недвижимостью представлены детским клубом и Центром развития детского творчества, всепогодной детской площадкой, а для взрослых на территории жилого комплекса предусмотрен фитнес-центр с тренажерными залами, бассейном, танцзалом и т. п. площадью 3 500 кв. м. URL: http://mskguru.ru/ novostroyki/1016-zhk-neskuchnyj -home-spa/.
Девелоперская компания «Группа ЛСР» в начале 2017 г. приобрела 3 земельных участка под бывшим заводом «Бавария» на Петровском острове (Санкт-Петербург). Здесь компания планирует построить 50-70 тыс. кв. м жилья бизнес- и элит-класса. Инвестиции в проект оцениваются в 7-9 млрд руб. Согласно концепции застройки, 29 % территории острова будут занимать жилые объекты, 14 % - общественно-деловые, 20 % - рекреационные. URL: http://whoiswho.dp.ru/cart/company/72919/.
Но понятия «девелопмент» и «девелопер», «девелоперский договор» еще не закреплены нормативно-правовой базой управления недвижимостью [7].
Правовые основы регулирования девелопмента включают нормы частного и публичного права, в том числе гражданское (1) и земельное (2) законодательства, (3) нормативно-правовые акты, регулирующие архитектуру, проектирование, строительство, а также (4) инвестиционную деятельность. Сложные и ответственные управленческие решения, принимаемые девелопером в ходе выполнения девелоперского договора, затрагивают все группы норм частного и публичного права и регулируют его деятельность.
В российской практике девелопмент обычно понимается как предпринимательская деятельность, направленная на развитие территорий и на создание и / или преобразование / реконструкцию объектов недвижимости с целью увеличения их рыночной стоимости и повышения их инвестиционной привлекательности / конкурентоспособности [7]. Девелопмент предполагает кардинальные изменения недвижимости и повышение экономического эффекта от использования этой недвижимости. Такое понимание девелопмента не противоречит трактовке, принятой в странах развитой экономики.
Как вид предпринимательской деятельности, девелопмент гораздо сложнее строительства [8-10]. Компания-застройщик имеет на балансе дорогостоящие активы (рабочие машины и строительное оборудование, силовые машины и оборудование, транспортные средства, запасы строительных материалов и пр.), а активом девелопера является участок под застройку и широкие возможности для творчества и инициативы по его преобразованию в объекты недвижимости. Свобода девелопера в выборе проекта и его архитектурной разработки, дизайна ландшафта, в выборе строительных материалов, использовании новых энергоэффективных технологий, - все это дает ему возможность в значительно большей степени, чем застройщику, учитывать дифференцированный спрос потенциальных потребителей его продукта.
Реновация физически и морально устаревшего жилого фонда страны, снос аварийного и ветхого жилья будет способствовать упорядочению нормативно-правовой базы в части выведения сносимого и введения в оборот нового жилья, ускорит развитие девелопмента и новой модели предпринимательства в сфере строительства.
Список литературы
1. Жилая недвижимость: квартирный навес // ЭКСПЕРТ ONLINE. 2017. № 10 (1020). URL: http://expert.ru/expert/2017/10/zhilaya-nedvizhimost-kvartirnyij-naves/
2. Хайретдинова Р. С. Инновационные направления развития жилищно-коммунального хозяйства // Российское предпринимательство. 2014. № 21. URL: https://bgscience.ru/lib/8702/
3. Нелюбина О. М., Толстых Ю. О., Михалина С. С., Учинина Т. В. Сравнение особенностей организации капитального ремонта и реконструкции зданий в России и за рубежом // Современные проблемы науки и образования. 2014. № 5. URL: https://www.science-education.ru/ru/article/view?id=15283
4. Ибрагимова З. Ф., Япарова-Аббулхаликова Г. И. О некоторых проблемах в сфере ветхого и аварийного жилья // Вестн. УГУЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика. 2015. № 1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-nekotoryh-problemah-v-sfere-vethogo-i-avariy-nogo-zhilya
5. Бузырев В. В. Реновация жилых домов как важный фактор увеличения жизненного цикла жилищного фонда в регионе // Проблемы современной экономики. 2012. № 4. С. 285288. URL: https://cyberleninka.ru/article/v/renovatsiya-zhilyh-domov-kak-vazhnyy-faktor-uveli-cheniya-zhiznennogo-tsikla-zhilischnogo-fonda-v-regione
6. Селютина Л. Г. Наемное жилье - новая жилищная политика города // Экономические науки. 2017. № 4 (58). С. 117-122. URL: http://research-journal.org/wp-content/uploads/2011/ 10/04-3-58.pdf#page=117
7. Дудченко А. Ю. Правовое регулирование девелопмента // Научный журнал КубГАУю 2014ю № 100 (06). URL: http://ej.kubagro.ru/2014/06/pdf/34.pdf
8. Голованов Е. Б., Киселева В. А., Ларин О. Н. Девелопмент как особый вид предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. // Современные проблемы науки и образования, 2012, №2. URL: https://www.science-education.ru/ru/article/view?id=5661
9. Володина Ю. И., Агафонова М. С. Становление и развитие предпринимательской деятельности на рынке жилья России // Научное обозрение. Экономические науки. 2016. № 3. С. 21-25. URL: http://economy.science-review.ru/ru/article/view?id=816
10. Грибов А. П. Формирование экономики предпринимательства на рынке жилищного строительства // Российское предпринимательство. 2013. № 2 (224). URL: https://cyberlenin-ka.ru/article/v/covershenstvovanie-mehanizmov-upravleniya-stroitelnym-predpriyatiem-v-rynoch-nyh-usloviyah
Материал поступил в редколлегию 03.05.2017
T. P. Cheremisina
Institute of Economics and Industrial Engineering SB RAS 17 Academician Lavrentiev Ave., Novosibirsk, 630090, Russian Federation
Novosibirsk State University 1 Pirogov Str., Novosibirsk, 630090, Russian Federation
RECENT TRENDS IN CONSTRUCTION AND RESIDENTIAL REAL ESTATE MANAGEMENT
The composition of the residential real estate and the structure of Russian housing market do not match: primary and secondary markets are supplemented by a considerable in size non-market sector of residential real estate - the stock of dilapidated housing and buildings in a state of emergency that is filling up the secondary market with rapidly growing volume of worn out properties. While the developmental model of entrepreneurship is gradually settling in the primary housing market, and in general the "soviet" model of management (management companies are not that different from the soviet property management agencies) is remaining in the secondary market, the non-market sector requires a formulation of an adequate management model that would allow the private and public management of residential real estate at the same time. Mega-project of renovation of the 5-storey buildings in Moscow will support the formation of such a model and the legal grounds for its existence.
Keywords: housing market, construction and management of residential real estate, models of entrepreneurship in the area of residential real estate, development.
References
1. Zhilaja nedvizhimost': kvartirnyj naves. Expert Online, 2017, № 10 (1020). URL: http:// ex-pert.ru/expert/2017/10/zhilaya-nedvizhimost-kvartirnyij-naves/ (In Russ.)
2. Hajretdinova R. S. Innovacionnye napravlenija razvitija zhilishhno-kommunal'nogo hozjaj-stva. Rossijskoe predprinimatel'stvo [Russian Journal of Entrepreneurship], 2014, № 21. URL: https://bgscience.ru/lib/8702/ (In Russ.)
3. Neljubina O. M., Tolstyh Yu. O., Mihalina S. S., Uchinina T. V. Sravnenie osobennostej organizacii kapital'nogo remonta i rekonstrukcii zdanij v Rossii i za rubezhom. Sovremennye problemy nauki i obrazovanija [Modern problems of science and education], 2014, № 5. URL: https://www.science-education.ru/ru/article/view?id=15283 (In Russ.)
4. Ibragimova Z. F., Japarova-Abbulhalikova G. I. O nekotoryh problemah v sfere vethogo i avarijnogo zhil'ja. Vestnik UGUJeS. Serija: Ekonomika [Bulletin USPTU. Science, education, economy. Series economy], 2015, № 1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/o-nekotoryh-problemah-v-sfere-vethogo-i-avariynogo-zhilya (In Russ.)
5. Buzyrev V. V. Renovacija zhilyh domov kak vazhnyj faktor uvelichenija zhiznennogo cik-la zhilishhnogo fonda v regione. Problemy sovremennoj ekonomiki [Problems of modern economics],
2012, № 4, p. 285-288. URL: https://cyberleninka.ru/article/v/renovatsiya-zhilyh-domov-kak-vazhnyy-faktor-uvelicheniya-zhiznennogo-tsikla-zhilischnogo-fonda-v-regione (In Russ.)
6. Seljutina L. G. Naemnoe zhil'e - novaja zhilishhnaja politika goroda. Ekonomicheskie nauki [Economic sciences], 2017, № 4 (58), p. 117-122. URL: http://research-journal.org/wp-content/uploads/2011/10/04-3-58.pdf#page=117 (In Russ.)
7. Dyudchenko A. Y. Legal regulation of development. Scientific Journal of KubSAU, 2014, № 100 (06). URL: http://ej.kubagro.ru/2014/06/pdf/34.pdf (In Russ.)
8. Golovanov E. B., Kiseleva V. A., Larin O. N. Development kak osobyj vid predprinima-tel'skoj deja-tel'nosti na rynke nedvizhimosti. Sovremennye problemy nauki i obrazovanija [Modern problems of science and education], 2012, № 2. URL: https://www.science-education.ru/ru/ arti-cle/view?id=5661 (In Russ.)
9. Volodina Yu. I., Agafonova M. S. Stanovlenie i razvitie predprinimatel'skoj dejatel'nosti na rynke zhil'ja Rossii. Nauchnoe obozrenie. Ekonomicheskie nauki [Scientific review. Economic sciences], 2016, № 3, p. 21-25. URL: http://economy.science-review.ru/ru/article/view?id=816 (In Russ.)
10. Gribov A. P. Formation of economy of business in the market of housing construction Rossijskoe predprinimatel'stvo [Russian Journal of Entrepreneurship], 2013, № 2 (224). URL: https://cyberleninka.ru/article/v/covershenstvovanie-mehanizmov-upravleniya-stroitelnym-predpriyatiem-v-rynochnyh-usloviyah (In Russ.)
For citation :
Cheremisina T. P. Recent Trends in Construction and Residential Real Estate Management. World of Economics and Management, 2017, vol. 17, no. 3, p. 100-111. (In Russ.)
