Классификация форм и источников финансирования работ при воспроизводстве жилья с различной степенью износа Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 332. 812. 123

DOI: 10.21285/2227-2917-2016-2-103-112

КЛАССИФИКАЦИЯ ФОРМ И ИСТОЧНИКОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ РАБОТ ПРИ ВОСПРОИЗВОДСТВЕ ЖИЛЬЯ С РАЗЛИЧНОЙ СТЕПЕНЬЮ ИЗНОСА

© Г.В. Хомкалов, И.Г. Торгашина, К.В. Демьянов

Детально рассмотрена ситуация с жильем в Российской Федерации и Иркутской области в частности. Дана оценка мерам государственной жилищной политики в регионах. Выявлен ряд недостатков, снижающих результативность мероприятий, направленных на улучшение условий проживания в стране. Проведен анализ показателей, характеризующих ситуацию в жилищной сфере, позволивший констатировать высокую актуальность жилищной проблемы в России. Сформулирован ряд логических заключений, послуживших обоснованием для использования методов математической классификации объектов применительно к выбору эффективной стратегии воспроизводства жилья. Разработана и предложена модель классификации существующих форм воспроизводства жилищного фонда с источниками финансирования необходимых для этого видов работ, позволяющая определять оптимальный вариант воспроизводства жилых домов с различной-степенью износа. Проведен совокупный расчет, доказывающий необходимость использования конкретной формы воспроизводства жилой недвижимости на различных стадиях ее эксплуатации с определенным источником финансирования работ.

Ключевые слова: жилищная проблема, обеспеченность жильем, воспроизводство жилищного фонда, дискриминантный анализ, математическая классификация, классифицирующие функции.

CLASSIFICATION OF FORMS AND SOURCES OF BUDGETING OF WORKS DURING THE REPRODUCTION OF RESIDENTIAL CONSTRUCTIONS WITH

DIFFERENT LEVELS OF WEAR

© G.V. Khomkalov, I.G. Torgashina, K.V. Demianov

We considered the details of the residential situation in Russian Federation and in Irkutsk region particularly. We assessed the measures of state residential politics in the regions. We found out a number of the disadvantages which decrease the result of the events aimed at the improvement of the residential conditions in the country. We performed analyses of the indexes which characterize the situation in the residential sphere, and that allowed to state the fact of high topicality of a residential problem in Russia. We made a number of logical conclusions which served as a proof to use methods of mathematical classification of the objects, concerning the choice of effective strategy of the reproduction of residential constructions. We worked out and offered the classification model of the existing forms of reproduction of real estate fund with the financial sources necessary for these types of works and which allows to define the optimal way of reproduction of residential constructions with different level of wear. We performed collective calculations which prove the necessity to use the definite form of residential reproduction at different levels of its exploitation with the definite financial source of works.

Keywords: residential problem, residential provision, reconstruction of e residential fund, discriminantal analyses, mathematical classification, classifying functions

Условия комфортного и безопасного проживания в стране определяются количеством жилой площади, приходящейся в среднем на одного жителя в регионе, степенью ее благоустройства, а также наличием ветхого и аварийного фондав муниципалитетах. Меж-

ду тем реальная ситуация с жильем оценивается как неудовлетворительная. Данное заключение подтверждают итоги исследования количества жилой площади, приходящейся в среднем на одного жителя в стране. Согласно статистическим данным в период с 1990 по 2014 годы прирост анализируемого показателя составил всего 7,3 м , что в количественном выражении на начало 2015 года составило 23,7 м жилой площади [4]. Между тем при низких значениях данного показателя начиная с 90-х годов наблюдается устойчивая тенденция к переходу в частную собственность жилых помещений, непосредственно вводимых в эксплуатацию либо уже эксплуатируемых жильцами. На практике прирост числа жилых помещений, перешедших в собственность граждан с 1990 по 2014 годы, составил 30 105 тыс. единиц, и к началу 2015 года значение показателя достигло 30 158 тыс. квартир.

Необходимо понимать, что в соответствии с действующим жилищным законодательством процедура воспроизводства жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, должна исполняться непосредственно самими собственниками жилого помещения в дополнение к обязанностям по содержанию общего имущества и придомовой территории здания в исправном состоянии. Учитывая практику зарубежного строительства, можно отметить, что благоустройство придомовой территории дает возможность улучшить существующую архитектуру города, тем самым доводя его облик до уровня мегаполисов в развитых зарубежных странах [8]. В то же время анализ динамики объемов капитально отремонтированных жилых домов указывает на значительное сокращение ремонтных работ. В данном случае за период с 1990 по 2014 гг. объемы по капитальному ремонту жилых домов снизились на 26 267 тыс. м и на начало 2015 года составили порядка 2836 тыс. м2 жилья [4]. Снижению объемов капитально отремонтированных домов в стране соответствует рост числа ветхого и аварийного фонда, составившего за анализируемый период 61,1 млн м , к началу 2015 года размер которого насчитывал 93,3 млн м2 жилой площади. На фоне увеличения ветхого и аварийного фонда наблюдается слабо прогрессирующий прирост объемов вводимого в строй жилья. Так, за анализируемый период времени было построено 22,5 млн м2, и на начало 2015 года величина показателя достигла 84,2 млн м2 жилой площади. Совокупные колебания исследуемого признака, оцениваемые по величине коэффициента вариации (квар - 29 %), и однородность анализируемых данных в достаточной степени обосновывают сделанные выводы.

В качестве частного примера исследовалась ситуация с жильем в Иркутской области, используемая в дальнейшем в качестве источника экспериментальных данных. Положение дел в области определялось по результатам анализа обеспеченности населения жилой площадью в регионе и количеству введенного в строй жилья за идентичный период времени. Непосредственно размер жилой площади, приходящейся на среднестатистического жителя в Байкальском регионе, за анализируемый период увеличился на 3,9 ми на начало 2015 года составил 22,7 м . Проведенный расчет показал, что в количественном выражении обеспеченность жилой площадью жителя Иркутской области незначительно отличается от показателя, полученного в среднем по стране. Слабая вариация данных в анализируемом периоде указывает на невысокие темпы прироста жилой площади, приходящейся на душу населения в регионе, что дополнительно подтверждает схожесть с ситуацией, сложившейся в целом по стране. Иная картина наблюдается в процессе строительства нового жилья. Так, за анализируемый период времени прирост введенного в

22 строй жилья составил порядка 650,2 тыс. м и на начало 2015 года достиг 836 тыс. м жилой площади. В 2013 году величина данного показателя составляла 973,3 тыс. м жилой площади, а в 2014 г. - всего 717 тыс. м . Существенная вариация исследуемого показателя при существующей длительности жилищного инвестиционно-строительного цикла в процессе воспроизводства жилья [5] указывает на непланомерную работу строительной отрасли, выраженную в крайне низких объемах строительства жилых домов в регионе при растущей потребности населения в жилье. Более того, сопоставление исследуемых показателей, указывающее на незначительный прирост одного со слабой вариацией данных и прирост другого с существенным их разбросом, доказывает, что в условиях современных

рыночных отношений в стране достичь и превзойти условия жизни развитых зарубежных стран, используя только один из вариантов воспроизводства жилья, невозможно.

Таким образом, полученные выше посылки в целом по стране и в отдельно взятом регионе дают основания получить ряд заключений, отражающих реальное положение дел в жилищной сфере. В связи с этим в качестве главного критерия, определяющего меру вариации данных для той или иной посылки, предлагается использовать значение коэффициента осцилляции, определяемого как отношение размаха вариации Я исследуемого признака к его среднему значению х (Кдев = Применение данного коэффициента при построении логических заключений дает возможность описать степень изменения сравниваемых показателей, что значительно облегчает процедуру доказывания формируемых на их основе силлогизмов.

Первое заключение. Согласно расчетам значение коэффициента осцилляции применительно к ситуации с ветхим и аварийным фондом в целом по стране составило 0,72 единицы.

Оценка мероприятий, направленных на снижение числа ветхого и аварийного фонда путем замещения его новыми жилыми домами, полученная с использованием коэффициента осцилляции, составила 0,39 единиц. Следовательно, данная мера жилищной политики не является эффективным решением проблемы ветхого и аварийного фонда, который, в свою очередь, не обеспечивает условий комфортного и безопасного проживания.

Второе. Снижение степени изношенности жилищного фонда путем проведения работ по капитальному ремонту жилых домов соответствует коэффициенту осцилляции 0,72 единицы, полученному в процессе оценки ситуации с ветхим и аварийным фондом.

Объемы работ по капитальному ремонту жилищного фонда, оцененные с использованием данного коэффициента, составили (-3,43) единицы.

Следовательно, отрицательное значение показателя, полученного при анализе общей площади капитально отремонтированных домов в стране, указывает на уменьшение количества проведенных ремонтов, что в сопоставлении с показателями по ветхому и аварийному фонду доказывает низкую эффективность проводимых мероприятий.

Третье. Зафиксированный рост числа приватизированных жилых помещений, перешедших в собственность граждан, которые в соответствии с жилищным законодательством обязаны финансировать работы по капитальному ремонту жилых домов, соответствует значению коэффициента осцилляции в 1, 28 единиц.

Положение дел с финансированием капитального ремонта, основанным на использовании средств собственников жилья, соответствует оценке ситуации по капитальному ремонту жилья со значением коэффициента осцилляции (-3,43) единицы.

Следовательно, мероприятия жилищной политики, направленные на снижение изношенности жилищного фонда путем проведения работ по капитальному ремонту жилых зданий, финансируемому из средств собственников жилья, нельзя считать удовлетворительными. Это доказывает, что механизм реализации данных мероприятий нуждается в доработке, заключающейся в создании универсального инструмента, позволяющего выбирать рациональную форму воспроизводства жилья с определенным источником финансирования предстоящих работ для жилых домов с различной степенью износа.

Четвертое. Оценка условий проживания в стране с использованием меры вариации обеспеченности жилой площади среднестатистического жителя составила значение (Косц) 0,34 единицы.

Меры, направленные на улучшение условий проживания в стране, реализуемые за счет строительства нового жилья для повышения обеспеченности населения жилой площадью и проведения работ по капитальному ремонту жилых зданий, оцениваемые по степени вариации анализируемых показателей, составили значение для первого признака (Косц) 0,39 единиц, для второго - (-3,43) единицы.

Следовательно, указанные меры жилищной политики в стране считать удовлетворительными оснований нет.

Неэффективные меры жилищной политики в государстве приводят к возникновению жилищной проблемы. В связи с этим Правительство РФ предложило ряд мероприятий, направленных на исправление сложившейся ситуации. Так, в разработанной и утвержденной Стратегии развития ЖКХ до 2020 года [3] значительное внимание уделяется вопросу капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. В результате к 2020 году планируется капитально отремонтировать порядка 158 млн м жилья. Однако реальное положение с реализацией программы капитальных ремонтов далеко от совершенства. По данным статистики, к началу 2016 года взносы граждан, уплаченные на нужды капитального ремонта, составили порядка 97 млрд рублей из запланированных 180 млрд рублей. Из них потрачено на данные нужды не более 25 млрд рублей, что, по мнению Правительства, является недопустимым. Тем не менее с учетом всех трудностей

сложившейся ситуации в 2016 году планируется отремонтировать порядка 51 млн м жи-

2

лья, а в последующем - 80-100 млнм . Помимо этого, для успешной реализации программ капитального ремонта жилищного фонда в целях обеспечения достаточности финансирования требуемого объема работ предлагается использовать наращивание взносов собственников на специальном банковском депозите либо оплачивать данные расходы с привлечением кредитных ресурсов при государственном субсидировании процентной ставки. Также не исключается возможность софинансирования расходов по капитальному ремонту из средств государственных или муниципальных фондов.

Что касается граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье, то в срок до 2017 года планируется всех их расселить. В связи с этим требуется более активное возведение новых жилых домов, включая также выполнение работ по капитальному ремонту эксплуатируемого жилищного фонда. В частности, для нужд расселения ветхого и аварийного фонда планируется строительство жилья эконом-класса, которое, помимо предоставления его на правах социального найма, может быть реализовано гражданам в собственность. Финансирование покупки жилого помещения возможно с использованием личных сбережений граждан либо за счет средств ипотечного кредита для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, что позволит создать дополнительный приток инвестиций в строительную отрасль. Стоит отметить, что затраты на последующий капитальный ремонт вновь вводимого жилья будут напрямую зависеть от качества возведенных домов [6, 7], высокий уровень которого достигается путем использования современных методов управления строительным производством и присутствием в строительной организации квалифицированного персонала [8, 11,12].

Оптимизировать кредитную нагрузку на бюджет российских домохозяйств предлагается за счет использования государственной программы по льготной ипотеке под 12 % годовых, действие которой продлено до 2016 года. Стоит отметить, что в качестве альтернативы квартирам экономичного класса на рынке жилья имеется недвижимость комфорт-класса, приобретение которой возможно при непосредственном расчете за объект либо путем участия в долевом строительстве жилого дома. В этой связи Правительством проведена значительная работа по совершенствованию законодательной базы в отношении улучшения защищенности участников долевого строительства. В качестве мер, совершенствующих механизм долевого строительства, предлагается использовать страхование ответственности по исполнению обязательств договора долевого строительства либо введение специализированных эксроу-счетов, на которые зачисляются средства дольщиков. При этом застройщик сможет получить данные средства только после сдачи в эксплуатацию построенного объекта.

Что касается ценовой политики на рынке жилья в стране, то при росте инфляции в 11 % падение цен на жилье достигло 3,2 % относительно показателей 2014 года. При этом продажи жилья эконом-класса, в сравнении с продажами квартир бизнес- или комфорт-класса, достигли лидирующих позиций. Подтверждает это и наблюдаемое увеличение доли массовых проектов строительства в структуре предложения на рынке жилья в стране, не уступающего по технологическим решениям аналогам зарубежного строительства [9].

Все вышеупомянутые меры представляют собой определенный набор инструментов, предназначенных для решения жилищной проблемы в стране. При этом все они не имеют четкой классификации, позволяющей достаточно точно обосновать использование конкретного инструмента в процессе воспроизводства жилищного фонда, на разных стадиях его эксплуатации. Возможность классификации данных инструментов, соответствующих конкретных способам воспроизводства жилья, позволит определять, на какой из стадий жизненного цикла объекта стоит применить наиболее приемлемую для него форму воспроизводства. Особенно применение методов классификации необходимо при выборе оптимального источника финансирования предстоящих работ. В настоящее время вопросу выбора источников финансирования и формы воспроизводства жилищного фонда не уделяется достаточного внимания. С учетом этого для доработки мероприятий жилищной политики, разработанных в Стратегии развития ЖКХ до 2020 года, предлагается использовать методы математической классификации объектов в целях повышения эффективности решения жилищной проблемы в стране.

Непосредственно выбор способа воспроизводства жилищного фонда с различной степенью его физического износа, основанный на математической классификации объектов, структурная схема которого представлена на рисунке, заключается в определении наиболее эффективной для конкретной стадии эксплуатации жилого дома формы воспроизводства. Выбор наиболее рационального способа воспроизводства жилищного фонда проводится между двумя основными формами, одна из которых представляет собой замещение жилищного фонда путем строительства нового жилья, вторая включает работы по капитальному ремонту дома, а также модернизации либо реконструкции здания. В качестве оценочного критерия используется количественное сравнение рассчитанной величины Yi с константой дискриминации С.

Структурная схема классификации способов воспроизводства жилищного фонда и источников финансирования строительных работ

При условии, когда расчетное значение Yi превышает значение постоянной дискриминации, рациональным считается вариант замещения объекта новым зданием. В иных случаях, когда величина рассчитанного значения Yi не превышает величину константы дискриминации С либо равна ее значению, рациональной формой воспроизводства считается капитальный ремонт, реконструкция или модернизация здания. Следующим шагом классификации является выбор оптимального источника финансирования предстоящих работ. Необходимо уточнить, что в рамках данной статьи выбор источника фи-

нансирования проведен только для капитального ремонта жилого дома, для иных видов работ вариант финансирования определяется идентичным образом.

Выбор рационального варианта финансирования осуществляют путем математической классификации наиболее характерных для данного вида работ источников финансирования. В процессе классификации сравниваются три расчетных значения fз, ^, соответствующие конкретным источникам финансирования, величины которых вычисляются по рассчитанным для них трем классифицирующим функциям. Рациональный вариант финансирования работ будет соответствовать условию /;(У) > (.г), иными словами принимается тот вариант финансирования, для которого расчетное значение fi имеет максимальное значение.

Определение значений классифицируемых признаков, включая величину константы дискриминации, осуществляется с использованием математического аппарата дискри-минантного анализа. По своей сути дискриминантный анализ является одним из статистических методов, дающих возможность определять различия между исследуемыми группами по двум и более переменным одновременно. Стоит отметить, что используемые в анализе объекты должны быть отнесены к одному или нескольким исследуемым классам, математический анализ которых позволяет получить одну или несколько функций, предназначенных для классификации рассматриваемого объекта на принадлежность к какой-либо из существующих групп.

В силу того, что предлагаемый автором вариант математической классификации принимается в качестве основного инструмента при выборе рациональной формы воспроизводства, необходимо отметить ряд ограничений, характерных для статистических свойств дискриминантных переменных. Первое ограничение заключается в том, что ни одна из переменных не может быть линейной комбинацией других переменных. Из чего следует, что в процессе математических вычислений недопустимо использование суммы переменных, включая их средние арифметические значения вместе с самими переменными. Также в процессе получения классифицирующих функций не используются переменные с высокой степенью корреляции, в частности, когда коэффициент корреляции равен единице. Недопустимо использование в процессе дискриминантного анализа переменной, представляющей собой линейную комбинацию других переменных, образующих ее, поэтому такая переменная не несет в себе никакой информативной нагрузки и является лишней при проведении анализа. Заключительное ограничение, установленное для дис-криминантного анализа, требует соблюдения нормального закона распределения для каждой из переменных, используемых в вычислениях [2, с. 82].

С учетом указанных ограничений для определения рациональной формы воспроизводства жилищного фонда предлагается использовать экспериментальные данные по крупнопанельным многоквартирным жилым домам Иркутской области, требующим капитального ремонта либо замещения новыми жилыми зданиями. В качестве дискриминант-ных переменных для выбора рациональной формы воспроизводства предлагается использовать стоимость ремонтных работ и степень физического износа зданий. Коэффициенты для каждой из дискриминантных переменных определяются путем математической обработки экспериментальных данных, соответствующих нормальному закону распределения случайной величины, что доказывает адекватность последующей классификации объектов по принадлежности к одной из существующих форм воспроизводства жилья. Математическое выражение для выбора рациональной формы воспроизводства жилищного фонда запишется в следующем виде [1, с. 260]:

Н ремонт» ) ' 2.( физического )

гаш

где - значение классифицируемого объекта; Х1, Х2 - дискриминантные переменные; а1, а2 - коэффициенты, соответствующие дискриминантным переменным, получаемые аналитическим путем; С - константа дискриминации.

Таким образом, условие классификации для /-го наблюденияпримет вид: при значениях (У,) > С - воспроизводство многоквартирного жилого дома следует осуществлять путем строительства нового здания; когда (У,) < С - воспроизводство рационально осуществлять путем комплексного ремонта. С учетом экспериментальных данных, полученных для крупнопанельных жилых домов в Иркутской области, дискриминантная функция запишется ввиде:

.

нгнэса /

Пример выбора рациональной формы воспроизводства многоквартирных жилых домов, имеющих различную степень физического износа, представлен в табл. 1.

Таблица 1

Классификация многоквартирных жилых домов по рациональному способу их

воспроизводства

X1 (стоимость ремонта^ млн руб. Х2(степень износа^ % Рациональный способ воспроизводства

45 87 (У,) = (-470,2) > С = (-449,31) - замещаем новым жильем

10 38 (У,) = (-163,1) < С = (-449,31) - проводим комплексный капитальный ремонт

20,5 49 (У,) = (-243,6) < С = (-449,31) - проводим комплексный капитальный ремонт

Выбрав рациональную форму воспроизводства жилищного фонда, необходимо перейти к процедуре определения оптимального для нее источника финансирования работ. Источник финансирования определяется путем математической классификации наиболее часто используемых с данной формой вариантов оплаты. Стоит отметить, что определение наиболее эффективного источника финансирования показано на примере воспроизводства жилищного фонда, осуществляемого путем проведения капитального ремонта здания. Непосредственно выбор оптимального источника для капитального ремонта дома производится с использованием трех классифицирующих функций, соответствующих числу вариантов финансирования данных работ. Для иных форм воспроизводства жилья выбор оптимального источника финансирования осуществляется идентичным образом. В данном случае выбор производится путем математической классификации рассматриваемого объекта, выявляющей принадлежность к одному из вариантов финансирования, осуществляемому путем привлечения заемных средств (/2), накопления взносов, уплачиваемых собственниками жилья (/3), а также варианта с софинансированием работ (/5). Классифицирующие функции для выбора оптимального варианта финансирования получаются путем математической обработки экспериментальных данных по крупнопанельным жилым домам Иркутской области, выборка которых отвечает условиям нормального закона распределения. В качестве дискриминантных переменных для искомых функций используются те же переменные, что и при выборе рациональной формы воспроизводства жилья. Значения коэффициентов классифицирующих функций определяются с использованием нижеследующих математических выражений. Коэффициент Ьк, для указанных переменных находится согласно следующему выражению [2, с. 113]:

где - средняя величина переменной / в к-м классе; g - число классов; - оценка об-

ратной ковариационной матрицы.

Численные значения коэффициентов классифицирующих функций составили: Ькг = (109,11; 306,58 ), Ьк3 = (113,66; 313,08 \Ьк- = (284,06; 433,31)

Постоянный член для классифицирующих функций определится следующим выражением [9, с. 113]:

= -0,5 Ьъ *

Величина данных показателей для трех функций составила: Ькй2 = — 5 416,08, Ьк03 = -2 143,93, = -19 071/15

Окончательно классифицирующие функции запишутся в виде:

/2 = 109,11^ + 306,53^2 - 5 416.03, /3 = 110,66^ + 213.08^- 2 143,90, /- = 234,06^ + 483,81^ - 19 071,15.

Выбор наиболее эффективного варианта финансирования работ производится по максимальному значению классифицирующей функции, соответствующей одному из перечисленных источников финансирования. Результаты проведенных вычислений представлены в табл.2.

Таблица 2

Вариант рационального способа финансирования ремонтных работ для

многоквартирных жилых домов

Х1 (стоимость ремонта^ млн руб. Х2(степень износа^ % Рациональный способ воспроизводства

12 26 /2 = 3 364,26, /3 = 4 950,02, f-=- 3 033,36. ■ - max, следовательно, накапливаем взносы собственников

23 48 - 11 oCv io, Д -11 QSi 0-,, Д -' - max , следовательно, используем заемные средства

28 65 f2 = 17 566,55, /а = 15 353,70, /5 = 20 330,19. ' - max, следовательно, софинансируем ремонтные работы

Разработанная и предложенная модель математической классификации форм воспроизводства жилищного фонда, включая выбор оптимального источника финансирования предстоящих работ, направлена на выработку эффективной стратеги воспроизводства жилых домов в целях конструктивного решения жилищной проблемы в стране. Применение методов математической классификации к проблеме воспроизводства жилья делает разработанную модель универсальным инструментом, необходимым для обоснования рациональной формы воспроизводства и финансирования строительных работ, что позволяет добиться равновесия между спросом на жилую недвижимость и существующим предложением на рынке жилья в регионах. Вместе с тем использование разработанной модели на федеральном, региональном или местном уровнях позволит достичь улучшения условий проживания в стране в рамках процесса воспроизводства жилищного фонда в России.

Статья поступила 04.05.2016 г.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Дубров А.М., Мхитарян В.С., Трошин Л.И. Многомерные статистические методы. М.: Финансы и статистика, 2003. 352 с.

2. Ким Дж.-О., Мьюллер Ч.У., Клекка У.Р. Факторный, дискриминантный и кластерный анализ. М.: Финансы и статистика, 1989. 215 с.

3. Правительство утвердило Стратегию развития ЖКХ до 2020 года // Российская газета. 2016, 29 янв.

4. Российский статистический ежегодник. 2015: стат. сб. М.: Росстат, 2015. 728 с.

5. Светник Т.В. Корректировка стратегий строительства жилья в условиях кризиса // Известия Иркутской государственной экономической академии. 2015. Т. 25, № 6. С. 941-946. DOI: 10.17150/1993-3541.2015.25(6).941-946.

6. Цвигун И.В., Астафьев С.А. Развитие методологии управления качеством процессов в жилищной сфере. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2011. 275 с.

7. Чернышов Л.Н., Астафьев С.А., Вакулина В.П. Капитальный ремонт многоквартирных домов: проблемы формирования и направления развития // Известия Иркутской государственной экономической академии. 2015. Т. 25, № 1. С. 85-94. DOI: 10.17150/1993-3541.2015.25(1).85-94.

8. Green Streets-Highways Conference [Электронныйресурс] / American Society of Engineers // ASCE, 2010. URL: http://content.asce.org/ conferences/greenstreets-highways2010/ (02.05.2015).

9. Harris F., McCaffer R., Edum-Fotwe F. Modern Construction Management. 7th ed. Wiley-Blackwell, 2013. 572 p.

10. Katz L., Sutherland J. Educating Students in Sustainable Engineering // The International Journal of Engineering Education. 2007. № 6. P. 1-4.

11. Levy S. Project Management in Construction. 6thed. New York: Mc Graw Hill, 2012.

464 p.

12. Petersdorff C., Boermans T. Ecofys 2007 U-values for better energy performance of buildings (Ecofys VII) // Report for EURIMA-European insulation manufacturers association. 2007. № 11. P. 1-104.

REFERENCES

1. Dubrov A.M., Mkhitaryan V.S., Troshin L.I. Mnogomernye statisticheskie metody [Multidimensional statistical method]. Moscow, Finansyistatistika Publ., 2003.352 p.

2. Kim Dzh.-O., M'yullerCh.U., Klekka U.R. Faktornyi, diskriminantnyi i klasternyi analiz [Factor, discriminate and cluster analyses]. Moscow, Finansyistatistika Publ., 1989. 215 p.

3. Pravitel'stvo utverdilo Strategiyu razvitiya ZhKKh do 2020 goda [The Government confirmed the Strategy of development of Housing and public utility up to 2020]. Rossiiskaya gazeta. 2016, 29 January.

4. Rossiiskii statisticheskii ezhegodnik. 2015 [Russian statistics annual. 2015]. Moscow, Rosstat Publ., 2015. 728 p.

5. Svetnik T.V. Korrektirovka strategii stroitel'stva zhil'ya v usloviyakh krizisa [Adjusting housing construction strategies under the housing crisis]. Izvestiya Irkutskoi gosudarstvennoi ekonomicheskoi akademii - News of Irkutsk state economic academy, 2015, vol. 25, no. 6, pp. 941-946. DOI: 10.17150/1993-3541.2015.25(6).941-946 (in Russian).

6. Tsvigun I.V., Astafev S.A. Razvitie metodologii upravleniya kachestvom protsessov v zhilishchnoi sfere [Development of methodology of managing the quality of processes in housing sphere]. Irkutsk, BGUEP Publ., 2011. 275 p.

7. Chernyshov L.N., Astafev S.A., Vakulina V.P. Kapital'nyi remont mnogokvartirnykh domov: problem formirovaniya I napravleniya razvitiya [Apartment buildings capital repairs: funding problems and development trends]. Izvestiya Irkutskoi gosudarstvennoi ekonomicheskoi akademii - News of Irkutsk state economic academy, 2015, vol. 25, no. 1, pp. 85-94. DOI: 10.17150/1993-3541.2015.25(1).85-94 (in Russian).

8. Green Streets-Highways Conference. ASCE, 2010. Available at: http://content.asce.org/ conferences/greenstreets-highways2010/ (accessed 02.05.2015).

9. Harris F., McCaffer R., Edum-Fotwe F. Modern Construction Management. 7th ed. Wiley-Blackwell, 2013. 572 p.

10. Katz L., Sutherland J. Educating Students in Sustainable Engineering. The International Journal of Engineering Education, 2007, no. 6, pp. 1-4.

11. Levy S. Project Management in Construction. 6thed. New York, Mc Graw Hill, 2012.

464 p.

12. Petersdorff C., Boermans T. Ecofys 2007 U-values for better energy performance of buildings (Ecofys VII). Report for EURIMA-European insulation manufacturers association, 2007, no. 11, pp. 1-104.

Информация об авторах

Хомкалов Геннадий Владимирович, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики и управления инвестициями и недвижимостью, e-mail: hgv@isea.ru, Байкальский государственный университет, 664003, Россия, г. Иркутск, ул. Ленина, 11.

Торгашина Ирина Геннадьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления инвестициями и недвижимостью, e-mail: hig06@mail.ru, Байкальский государственный университет, 664003, Россия, г. Иркутск, ул. Ленина, 11.

Демьянов Константин Васильевич, кандидат экономических наук, e-mail: sql1979@rambler.ru, ООО «Росгосстрах», 677000, Республика Саха (Якутия), Якутск, ул. Пушкина, 10.

Information about the authors

Khomkalov G.V., doctor of economic sciences, Professor, Chair of economics, investment and real estate management, e-mail: hgv@isea.ru, Baikal State University, 11 Lenin St., Irkutsk, 664003, Russia.

Torgashina I.G., candidate of economical sciences, Associate Professor, Chair of economics, investment and real estate management, e-mail: hig06@mail.ru, Baikal State University, 11 Lenin St., Irkutsk, 664003, Russia.

Demianov K.V., candidate of economical sciences, LLC «Rosgosstrakh», e-mail: sql1979@rambler.ru; Sakha Republic (Yakutia), 10 Pushkin St., Yakutsk, 677000, Russia.

УДК 332.14:338.24.01

DOI: 10.21285/2227-2917-2016-2-112-119

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ

СОБСТВЕННОСТЬЮ

© И.В. Ямщикова, Е.Ю. Боброва

Рассмотрены теоретические аспекты управления муниципальной собственностью. Определены характерные особенности и назначение муниципального имущества. Выявлены недостатки существующей системы управления муниципальным имуществом, препятствующие достижению максимального экономического и социального эффекта от его использования. Авторами предложены основные направления повышения эффективности управления муниципальной собственностью в современных условиях российской экономики, в том числе: оптимизация структуры муниципальной собственности; проведение полной инвентаризации муниципального имущества; осуществление контроля над техническим состоянием и использованием объектов муниципальной собственности; обеспече-